آیا کوچ تقاضا از بازار مسکن، قیمت ها را کاهش خواهد داد؟

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

نقل از اخبار ساختمان، بازار مسکن در سال فعلی در نوع خود یکی از سالهای بدون تکرار را سپری می کند. بی تکرار از این جهت که هر بار میزان معاملات مسکن کاهش می یافت و در حقیقت مسکن وارد رکود می شد، قیمت مسکن نیز به تبع آن روند کاهشی به خود می گرفت. اما امسال نه تنها قیمت ها قصد کاهش ندارند بلکه روند صعودی خود را حتی در بدترین لحظات از لحاظ کاهش میزان معاملات نیز حفظ می کند.

حفظ ظاهر و تثیبت قیمت ها در بازار مسکن در دو ماه ابتدایی امسال می تواند دلیلی بر این ادعا باشد. حتی در دوران شیوع ویروس کرونا و تعطیلی اغلب املاکی ها که میزان خرید و فروش مسکن را به صفر رساند قیمت ها نه تنها کاهش نیافت بلکه افزایشی هم شد.

اما این روزها به گفته اکثر املاکی ها و فعالان بازار مسکن، میزان نقل و انتقالات مسکن به شکل قابل توجهی کاهش یافته است و این روزها فروشنده ها برای فروش مسکن ناز می کنند!

حمید رضا احمدی مشاور املاک فعال در منطقه شهرک غرب با اشاره به اینکه قیمت مسکن از روزی که وارد فصل پاییز شده ایم کاهش نداشته است گفت: امسال را برای بازار مسکن باید یک بازار غیر قابل باور توصیف کرد. از این جهت که این روزها میزان نقل و انتقالات مسکن به حداقل رسیده و باید قیمت ها تا حدودی شُل کند. اما نه تنها قیمت ها کاهش نداشته بلکه در برخی مواقع می بینیم که فروشنده ها قیمت های خود را بالا تر برده اند.

وی در پاسخ به این پرسش که قیمت آپارتمان نوساز در شهرک غرب در چه وضعیتی است؟ گفت: شهرک غرب این روزها همانند سایر نقاط رشد قیمتی شدیدی را تجربه گرده است. اما در این منطقه آپارتمان نوساز کمتر از متری ۵۰ میلیون تومان آن هم برای پیش فروش نداریم. البته قیمت های با متری ۱۰۰ میلیون تومان هم موجود است و اعلام می شود.

اغلب فعالان بازار مسکن امروز به نکته ای اشاره داشتند و آن هم این بود که این روزها فروشنده های مسکن اغلب از فروش امتناع و به قول بازاری ها ناز می کنند.

امید حق پرست یک فعال بازار مسکن در شهرک راه آهن نیز با اشاره به اینکه هم اکنون میزان تقاضای خرید مسکن از ناحیه متقاضیان مصرفی به میزان قابل توجهی کاهش یافته است گفت: یکی از دلایل کاهش تقاضا برای خرید مسکن و یا فروش را می توان در رشد نرخ دلار جستجو کرد. قبلا وقتی بازار مسکن وارد رکود خرید و فروش می شد متقاضیان مسکن که قصد سرمایه گذاری داشتند وارد بازار می شدند. اما این روزها متقاضیان مسکن که برای سرمایه گذاری وارد بازار می شوند، فروشنده ها تمایلی به فروش نشان نمی دهند و ناگزیر این افراد سایر بازارها مثل ارز و طلا را برای سرمایه گذاری انتخاب می کنند.

او در پاسخ به این پرسش که قیمت هر متر آپارتمان نوساز در این منطقه در حال حاضر چقدر است؟ گفت: این روزها قبمت آپارتمان و مسکن نوساز در شهرک راه آهن از ۲۲ میلیون تومان شروع می شود.

بنابراین گزارش، نکته جالب دیگر که فعالان بازار مسکن به آن اشاره داشتند این بود که حجم خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن نیز در هفته های اخیر کاهش یافته است. بنابراین در شرایط فعلی بازار در مسیری قرار گرفته است که نه تنها تقاضای مصرفی بلکه تقاضای سرمایه ای برای خرید مسکن نیز با کاهش محسوس مواجه شده است. این در شرایطی است که حجم عرضه واحدهای مسکونی مناسب برای خرید نیز در بازار کاهش یافته است و هم اکنون در عمده مناطق متقاضیان با معضل کمبود فایل برای خرید مسکن مواجه اند.

اما نکته مهمی که برخی فعالان بازار مسکن در مناطق جنوب تهران عنوان می کردند این بود که خریدهای مصرفی در مناطق جنوبی تهران تا حدودی در حال انجام است.

آرش منصوری یکی از فعالان بازار مسکن در جنوب تهران نیز با تاکید بر اینکه میزان خرید با استفاده از تسهیلات خرید مسکن و با کمک تسهیلات بانکی در مناطق جنوب تهران هنوز مهیا است و انجام می شود گفت: واسطه های معاملات مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران می گویند تقریبا ۱۰۰ درصد خریدهایی که این روزها در شکل محدود و انگشت شمار در بازار معاملات مسکن این مناطق از سوی متقاضیان مصرفی انجام می شود با اتکا و کمک تسهیلات بانکی است. به گفته آن ها همچنین تقریبا تمام این نوع خریدها با استفاده از تسهیلات بانک مسکن به خصوص تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق انجام می شود.

به گفته آن ها نوسانات مربوط بازار معاملات سهام طی هفته ها و ماه های اخیر منجر به فراز و نشیب قیمت اوراق شده و شاید این موضوع هم در کنار مسائل مهمتر، یکی از دلایل تشدید افت تقاضا برای خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر از سوی برخی از متقاضیان مصرفی باشند که در بازار در حال جست و جو و رصد قیمت ها بودند. هر چند مهمترین دلیل این موضوع افزایش شدید قیمت مسکن و تداوم آن در ماه های اخیر و تحلیل رفتن قدرت خرید متقاضیان به خصوص متقاضیان مصرفی است. هم اکنون متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن در مرز ۸۰ هزار تومان تا ۹۰ هزار تومان قرار دارد.

وی افزود: استفاده از تسهیلات خرید مسکن به خصوص تسهیلات اوراق، حتی در میان سرمایه گذاران و برای خریدهای سرمایه ای هم رواج پیدا کرده است و حتی بخش قابل توجهی از افرادی که به قصد سرمایه گذاری اقدام به خرید مسکن در این مناطق می کنند از تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی اوراق استفاده می کنند.

برخی فعالان بازار مسکن نیز معتقد هستند که اگر چه تقاضا به شکل قابل توجهی کاهش داشته است اما این کاهش تقاضا نمی تواند بازار مسکن را از افزایش احتمالی قیمت مسکن مصون کند. برخی فعالان بازار نیز می گفتند این بازار آتش زیر خاکستر است.