املاک شهرداری در اتاق شفاف دیده نشد

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

به گزارش مهندسان شهر، مطابق تکالیف سه گانه مدیریت شهری، قرار بود اطلاعات کلیدی املاک شهر از صندوقچه شهرداری به «اتاق شیشه‌ای» منتقل شود تا عواید این «شفافیت» به پایتخت برسد. طراح «اتاق شیشه‌ای» از بهانه‌ها و مقاومت‌های برخی مدیران می‌گوید که مانع مرئی‌شدن آمار املاک شهرداری شده است.

یک دریچه‌ اصلی فساد شهری در پایتخت، همچنان باز است و تیم حریف «شفافیت» در شهر، به پشتوانه چهار استدلال مقبول مدیران شهرداری، فعلا برنده این کارزار به حساب می‌آید. سرمنشأ عمده انحرافات و تخلفاتی که طی همه سال‌های دور و گذشته در اداره شهر تهران رخ داده، «املاک شهر» بوده است. شهرداری تهران بخشی از درآمد سالانه خود را از محل «واگذاری (فروش) املاک» در قالب بودجه غیرنقد، تامین می‌کند و در مقابل، بخشی از بدهی دریافت‌کنندگان انواع مجوز ساختمانی را نیز با «خرید (دریافت تهاتری) املاک دیگران» تسویه می‌کند.

این مدل اداره شهر، به شکل رسمی، «حدود ۲۰ درصد کل بودجه سالانه شهرداری» را شامل می‌شود اما از آنجا که هیچ «اطلاعات مرئی» از دارایی‌های ملکی شهرداری وجود ندارد، هیچ آماری هم از «حجم دقیق معاملات املاک شهرداری» و از آن مهم‌تر، «آمار دارایی‌های ملکی تهران» در دسترس نیست.

مدیریت شهری تهران طی این سال‌ها براساس سه تکلیف قانونی، وظیفه داشت «یک بانک اطلاعاتی از صفر تا ۱۰۰ املاک تحت مالکیت شهرداری ایجاد کند» و مشخصات تک‌تک پلاک‌هایی که شهرداری مالک آن است را در یک سامانه الکترونیکی، ثبت کند. انجام کامل این تکلیف می‌توانست برای شهر تهران منشأ خیر باشد و سه عایدی برای شهرداری،‌ شهر و شهروندان حاصل کند؛ «انسداد دریچه فساد با ارزشمندترین دارایی شهر»، «مهار واگذاری املاک شهر با قیمت‌گذاری‌های صوری» و «تضمین سرمایه آتی شهر برای تامین مالی طرح‌های توسعه خدمات رفاهی شهروندان».

طراح اتاق شیشه‌ای در شهرداری که چهار سال پیش استارت «سامانه شفافیت» را برای ثبت و ضبط الکترونیکی کلیه معاملات و قراردادهای مالی و ملکی زد، اکنون می‌گوید «مخالفان مرئی‌شدن آمار و اطلاعات املاک شهرداری با یکسری استدلال که قانع‌کننده هم نیست، مانع از تشکیل بانک اطلاعات املاک شده‌اند.»

بهاره آروین عضو هیات رئیسه شورای شهر تهران در این گفت و گو به صراحت از دست‌اندازهایی (موانع یا کارشکنی) در مسیر دستیابی به «شهرداری شیشه‌ای» می‌گوید که حکایت از «باخت شفافیت به پنهان‌کاری در حوزه املاک» دارد.

شفافیت پشت در تاریکخانه «املاک شهر تهران» متوقف مانده است به‌طوری‌که همچنان احتمال بروز تخلف یا فساد با املاک وجود دارد.

یکی از موانعی که مانع «ثبت مشخصات املاک شهرداری در یک سامانه قابل رهگیری و پایش» شده است، «پیچیدگی غیرضروری فرآیند ثبت الکترونیکی» در سامانه‌ای است که قرار بوده «بانک اطلاعات املاک» در آن شکل بگیرد. پیچیدگی غیرضروری این فرآیند که معلوم نیست عامدانه یا غیرعامدانه صورت گرفته با منطق فعالیت الکترونیکی ناهمخوان است.

مانع دیگر، «منوط کردن ثبت الکترونیکی اطلاعات املاک به سنددار بودن ملک» است آن هم در شرایطی که گفته می‌شود غالب املاک شهرداری فاقد سند است؛ این یعنی تعریف یک شرط محال برای سامانه‌ای که به گفته آروین، برای فعال نبودن،‌ راه‌اندازی شده است.

به این ترتیب، یکی از اولین اقدامات شهردار آینده تهران باید قفل‌گشایی از صندوقچه اسرار ملکی شهرداری باشد. مسیر برای این اقدام مطابق تکالیف سه‌گانه در این حوزه، روشن است؛ اما جسارت لازم دارد.

متن گفت و گو با بهاره آروین را در زیر بخوانید:

چرا مصوبه شورای شهر چهارم در سال ۹۵ ناظر بر ایجاد تکلیف برای سازمان املاک شهرداری جهت راه اندازی بانک اطلاعاتی املاک شهرداری تهران، به رغم پیگیری‌ها نه‌تنها در دوره چهارم بلکه حتی در دوره پنجم شورای شهر تهران نیز به نتیجه نرسید؟

اجرایی نشدن این مصوبه دو علت اصلی دارد. دلیل نخست، به مسائل فنی و زیرساخت‌های موجود در حوزه الکترونیک نبودن فرآیندهای حوزه املاک و دلیل دیگر به موانع اجرایی در حوزه مدیریتی باز می گردد. در توضیح علت نخست یعنی خلأ حوزه فنی و زیرساختی، بررسی‌های انجام شده طی چهار سال گذشته نشان می‌دهد که بر خلاف دیگر حوزه‌های مالی، از جمله حوزه قراردادها در شهرداری تهران، حوزه املاک حوزه‌ای است که بیش از ۹۰ درصد فرآیندها به صورت دستی و کاغذی انجام می شد. یعنی با وجود آنکه یک سامانه جامع املاک برمبنای مصوبه سال ۹۵ شورا راه‌اندازی شده بود اما جالب است که از ۶۱ هزار سندی که در آرشیو سازمان املاک وجود دارد تا سال ۹۶ فقط حدود ۲ هزارفقره از این تعداد وارد این سامانه شده بود.

دلیل اصلی آن هم این بود که متاسفانه هم سامانه به لحاظ فنی طراحی ضعیفی داشت هم مهم‌تر آنکه گردش کار پیش بینی شده به قدری پیچیده و با مراحل متعدد بود که اساسا برای ثبت مشخصات یک ملک به سختی امکان طی کردن تمامی مراحل وجود داشت تا اینکه نهایتا کداموال برای آن دریافت شود. چراکه ایده متولی مدیریت املاک شهرداری این بود که فقط املاکی در سامانه ثبت شود که بتوان برای آن کد اموال گرفت.

در حالی‌که بسیاری از املاک متعلق به شهرداری تهران حتی آن گروه از املاک که تحت مالکیت شهرداری تهران بود به دلیل آنکه هنوز سند به نام شهرداری نخورده بود و در فرآیندهای ثبتی به مشکل برخورده بود امکان دریافت کداموال برای آنها وجود نداشت و این در حالی بود که بسیاری از املاکی که فروخته یا اجاره داده می شد، یا تهاتر می شد در این سامانه ثبت نمی شد چون این سامانه گویا اساسا راه اندازی شده بود که کاری نکند. هم حوزه املاک از این سامانه و عدم پاسخگویی به نیازهای سازمان املاک به شدت ناراضی بود و هم سازمان فاوا معتقد بود که این حوزه اراده ای برای استفاده از این سامانه و ایجاد شفافیت در روند ثبت املاک ندارد.

یعنی این سامانه عملا کارکردی نداشت و هر دو سازمان متولی مسوولیت را بر عهده دیگری می‌دانستند؟

بله، در پاسکاری بین این دو ، سامانه هیچ کارکردی نداشت.

آیا شورای شهر در دوره پنجم تدبیری برای تغییر در این روند نداشت؟

اتفاقا در شورای پنجم پیشرفتی در این حوزه حاصل شد و آن این بود که از مسیر سامانه فاینانس، که املاک فروش یا اجاره رفته یا تهاتر شده به دلیل عملیات مالی که روی آن صورت می‌گرفت، ثبت می‌شدند قابل ردیابی شدند. به این ترتیب که مسیر ثبت عملیات مالی این قراردادهای ملکی در سامانه فاینانس به گونه‌ای تعریف شد که ثبت یکسری از فیلدهای اطلاعاتی در خصوص مشخصات املاک اجباری شدند و به این صورت اولین گام در حوزه شفافیت قراردادهای ملکی برداشته شد. اکنون نیز قراردادهای حوزه املاک اعم از خرید، فروش، و اجاره روی وب‌سایت شفاف قابل دسترسی است.

چرا پس روند شفافیت در حوزه قراردادهای ملکی بیش از این پیش نرفت؟

به این دلیل که فرآیند مالی که به فروش یا اجاره و تهاتر ملک منجر میشد کاملا دستی بود و سامانه ای برای آن تهیه نشده بود. البته سازمان فاوا مدت ها است که قرار است تصمیم بگیرد که کدام یک از دو سامانه معاملات یا سامانه جامع املاک می‌تواند پایه اصلی قراردادهای مالی املاک قرار گیرد اما هنوز به نتیجه‌گیری نرسیده است.

اراده‌ای برای انجام این موضوع نیست؟

به نظر می‌رسد در اختلاف نظرهای درون سازمانی میان دو واحد مدیریتی، این موضوع بر زمین مانده است و تا این موضوع به نتیجه نرسد نمی‌توان ادعای ایجاد شفافیت کامل در حوزه املاک را داشت چراکه فرآیند ارزیابی ارزش املاک و قیمت‌گذاری آن به دلیل پتانسیل فسادزایی که دارد بسیار مهم است و هم‌اکنون این بخش از فرآیند قراردادهای ملکی به صورت دستی و غیرسیستماتیک انجام می‌شود. به این ترتیب در حوزه مسائل زیرساختی اگرچه گام نخست شفافیت برداشته شده است اما از آنجاکه فرآیند انعقاد قرارداد از ابتدا تا انتها به صورت کاملا الکترونیک انجام نمی شود همچنان شفافیت کامل ایجاد نشده است.

علاوه بر این عامل، در ابتدای صحبت به عامل دوم در حوزه اراده و موانع مدیریتی برای ایجاد شفافیت در این حوزه اشاره کردید. آیا در این دوره نیز اراده مدیریتی برای ایجاد شفافیت کامل در حوزه املاک کافی نبود؟

به نظر می رسد که دلیل نخست یعنی عوامل فنی همچون مثال نوک کوه یخ در حوزه ایجاد شفافیت املاک است. یعنی مساله بزرگ‌تری برای ایجاد شفافیت کامل در حوزه املاک شهرداری وجود دارد و آن، موانع مدیریتی به ویژه در لایه مدیران میانی این حوزه است. البته مدیران شهرداری تهران برای مقاومت در حوزه ثبت سیستماتیک و شفاف شدن روندها یک استدلال دارند که از دیدگاه من به عنوان یک عضو شورای شهر و نماینده مردم تهران، قانع‌کننده نیست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سال‌های گذشته هیچ‌گاه عزم جدی برای ایجاد شفافیت و ایجاد بانک اطلاعاتی در حوزه املاک از سوی مدیران شهرداری وجود نداشته است. چراکه مدیران شهرداری معتقدند از آنجا که مجموعه شهرداری تهران سازمان بدهکاری است و املاک تحت مالکیت آن ارزشمندترین دارایی این سازمان محسوب می‌شود؛ بنابراین اگر این دارایی ها ثبت، ضبظ و شفاف‌سازی شود، انبوه طلبکاران برای مطالبه این املاک به جای طلب خود به شهرداری درخواست می‌دهند و در مقابل تعاملات شهرداری که بر مبنای این املاک انجام می شود مختل خواهد شد. با وجود چنین استدلالی از سوی مدیران شهرداری، در شورای شهر این اعتقاد وجود دارد که فساد و ضرر عدم ثبت و عدم شفافیت موجود در حوزه املاک شهرداری بیش از منافع آن است، اما متاسفانه مدیران ذی‌ربط با این دیدگاه اعضای شورای شهر همسو و همراه نشدند. در چنین روندی ممکن است شهردار یک منطقه که به ازای دریافت طلب شهرداری از مودیان، چندین ملک مرغوب را دریافت کرده است از آنجا که در هیچ قسمت ثبت و ضبط نمی شود و حتی ممکن است سازمان املاک نیز از آن اطلاعی نداشته باشد به هر پیمانکاری که خود تشخیص دهد واگذار می کند و به این ترتیب منافع آن نصیب تمام شهر نخواهد شد.

درواقع مدیران میانی در مجموعه شهرداری این اعتقاد را دارند که روش فعلی در حوزه قراردادهای مالی املاک شهرداری لازمه پیشبرد امور در شهرداری است. اما من به عنوان یک عضو شورای شهر بازهم تاکید می‌کنم روش فعلی رسما پتانسیل فسادزایی دارد.

مجموعه هر دو این دلایل سبب شده که مصوبه سال ۹۵ شورای شهر، تاکنون اجرایی نشود. در نتیجه حتی طرح مکمل این مصوبه که در شورای شهر پنجم به امضا رسید و براساس آن شهردرای مکلف می شود بعد از ثبت و ضبط املاک، انتشار عمومی نیز انجام دهد با فشار مدیران شهرداری در کمیسیون بلاتکلیف مانده و به صحن برای بررسی و تصویب نهایی نرسیده است.

چرا گزارش تحقیق و تفحص از املاک شهرداری با وجود اهمیت بالا، چند سال زمان برد و نهایتا به پایان دوره پنجم شورای شهر رسید؟ آیا ارائه این گزارش در مقطع پایانی کار شورای شهر کنونی، وظایف این نهاد ناظر برای رسیدگی به مراحل بعدی را بی‌معنا نمی‌کند؟

به این دلیل که اسناد و مدارک محدودی از آنچه در حوزه املاک اتفاق افتاده بود وجود داشت. اطلاعات این حوزه به یک معنا به شکل سیستماتیک پنهان شده بود و در مواردی ردی از فروش و تهاتر املاک وجود نداشت و به همین دلیل ممکن بود چندین بار روی یک ملک کارسازی صورت بگیرد. یعنی حواله ای که صادر می شد روی کاغذ بود و اگر کاغذ از روی پرونده برداشته می شد فردی که طلبکار بود می‌توانست روی بدهی مجددا هولوگرام بگیرد.

کمااینکه این موضوع عینا هم در مورد سازمان‌های عمومی و هم افراد حقیقی اتفاق افتاد. یعنی افرادی بودند که بعضا یک ملک را به این دلیل که آرشیو کاغذی عامدانه یا سهوا گم می شد چندین بار به شهرداری فروخته بودند. یا اینکه فردی روی پارک یا خیابان چندین بار در دادگاه شهرداری را محکوم کرده و بابت آن از شهرداری پول دریافت کرده بود. چون فرآیند ثبت و انتقال سند ملکی که به شهرداری فروخته شده بود انجام نشده بود و این امکان برای فرد وجود داشت که بابت دریافت ارزش ملک از شهرداری مجددا طلب پول کند.

برای رفع این آشفتگی اقدامی انجام شد؟

بله، تعاملاتی با سازمان ثبت اسناد برقرار شد و براساس آن بنا شد اولا سامانه اطلاعات مکانی با سامانه سازمان ثبت همخوان شود؛ به گونه ای که تمام املاک شهرداری روی نقشه فریز شود و هرکسی که روی املاک ادعایی کرد این ادعا متوقف شود و شهرداری فراخوانده شود تا این ادعا مورد بررسی قرار گیرد نه اینکه برمبنای یک سند ثبتی فرد بتواند اقدام قضایی کند و تا شهرداری بخواهد ثابت کند این خیابان است و چند بار خریداری شده فرد مقابل از حساب شهرداری پول برداشت کند. علاوه براین انتشار حواله های کارسازی شده روی سامانه شفاف انجام شده تا در دسترس عموم قرار گیرد و این‌طور نباشد که چندنفر زد و بند کنند و روی یک طلب از شهرداری چندین و چندبار کارسازی کرده و حواله دریافت کنند.

بنابراین دلیل اینکه تحقیق و تفحص چهارسال طول کشید و در نهایت هم درست است که این گزارش آنچنان که باید شاید جمیع موارد را در نمی گرفت اما بالاخره آن چیزی که پس از تحقیقات فراوان، صورت گرفت سبب شد تا بخشی از مسائل حوزه املاک در دوره‌های گذشته عیان شود، هرچند که سازمانی که متولی مدیریت املاک شهرداری است تاریکخانه ای است که همچنان امکان نفوذ کامل به آن وجود ندارد.

بنابراین آن‌طور که شما توضیح می دهید هنوز شفافیت در حوزه املاک شهرداری از دسترس خارج است و حتی در همین دوره نیز اقداماتی صورت گرفته است؟

نمی‌توان گفت دریچه‌های فساد در این حوزه کامل بسته شده است اما به نظر می‌رسد تعداد این موارد مغایر و تخلفات نسبت به دوره‌های گذشته بسیار محدودتر بوده است. به ویژه آنکه در مهرماه سال ۹۶ شورای شهر با استناد به ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، هرنوع واگذاری بدون اطلاع شورای شهر را غیرقانونی اعلام کرد. براساس این مصوبه بنا شد تا تمامی واگذاری‌های حوزه املاک ذیل بند ۶ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها یعنی واگذاری املاک در حوزه خیریه‌ها و غیره، برای بررسی به صحن شورا ارائه شود و پس از اخذ مجوز از این نهاد، واگذاری انجام شود. همچنین بنا شد تمام واگذاری‌های غیرقانونی بازپس گرفته شود. جالب آنکه حدود چهار سال زمان برد که شهرداری لیست املاک واگذار شده در سالیان گذشته را به شورای شهر ارائه دهد.

در این میان، کارشکنی برخی مدیران میانی شهرداری که مسوولیت کار را بر عهده داشتند و در دوره‌های گذشته نیز در جریان این پنهان‌کاری نقش داشتند بر طولانی شدن این پروسه موثر بود. اما این بود که هیچ ثبت و ضبط شفاف و الکترونیکی هم برای واگذاری های املاک در دوره قبل وجود نداشت.در این دوره از طریق پیگیری ثبت سیستماتیک عملیات مالی در حوزه املاک، هر نوع کد بودجه‌ای که مربوط به خرید، فروش و اجاره املاک است ستاره دار شده و تکمیل فیلدهای مربوط به مشخصات ملک در سامانه مالی اجباری شد. یعنی شهرداری ناگزیر است که اگر کد بودجه‌ای مربوط به این موارد را ثبت می کند یا برای آن کارسازی می‌کند حتما اطلاعات آن را از سامانه شهرسازی فراخوانی کرده و ثبت کند.

ممکن است تعداد املاکی که بدون مجوز شورا و خارج از آیین نامه مالی- معاملاتی واگذار شده درمقایسه با دوره گذشته صفر مطلق نباشد چون به هر حال همیشه احتمال خطا و تخلف هست اما تاکید می‌کنم کاهش محسوسی داشته است. کمااینکه یکی از ایراداتی که از سوی شورا به مدیران شهرداری در دوره پاندمی ویروس کرونا و اثرگذاری تحریم‌ها بر اقتصاد شهر وارد شد مربوط به عدم تحقق کامل بودجه غیرنقدی بود که تاحدی ناشی از قاعده مند شدن صدور مجوزها در این حوزه بود چون احتیاطی که شفافیت در مدیران به وجود آورده بود باعث می شد هر کاری را برخلاف دوره قبل انجام ندهند. البته که این شفافیت تام و تمام نیست و تا زمانی که تمام فرآیندها به ویژه فرآینده ارزیابی املاک الکترونیک نشود، احتمال تخلف وجود دارد.

در گزارش تیم تحقیق به صراحت آمده است که «هیچ معاونتی در شهرداری نمی داند شهرداری چه تعداد ملک دارد» آیا این نکته ضعف دیگری در حوزه شفافیت قراردادهای ملکی را نشان نمی ‌دهد؟چرا سامانه شفاف طی این این چهار سال نتوانست این خلا را رفع کند؟

طبیعتا واحدهای تابعه یکی دیگر از تاریکخانه‌ها بودند که خیلی تلاش کردیم که شفافیت درآن ایجاد کنیم قدم هایی برداشته شد ولی نسبت به حوزه های دیگر همچنان عقب تر هستند و واگذاری املاک در واحدهای تابعه همچنان ممکن است با تخلفاتی انجام شود چراکه این واحدها برمبنای آیین‌نامه مالی و معاملاتی خاص خودشان عمل می‌کنند که راه‌های نظارتی بر آن‌ها دشوار و محدود است اما در ستاد شهرداری تهران خیلی معدود و به ندرت ممکن است واگذاری ملکی خلاف آئین نامه و قانون شهرداری ها اتفاق افتاده باشد.

به‌هرحال بنده در این ماه‌های آخر کاری در شورای شهر بارها تاکید کرده‌ام که شفافیت‌بخشی در حوزه املاک و شفافیت‌بخشی در حوزه سازمان‌ها و شرکت‌های وابسته به شهرداری تهران (یا همان واحدهای تابعه) ضرورتی است که شورای پنجم به‌رغم تلاش‌ها و برداشتن گام‌های ارزشمند در این دو حوزه مانند انتشار عمومی قراردادهای املاک، انتشار عمومی حواله‌های کارسازی شده، انتشار عمومی صورت‌های مالی واحدهای تابعه از سال ۹۳ به بعد و اقدامات دیگر، اما به تحقق کامل شفافیت در این دو حوزه نایل نشد و امیدوارم با مطالبه‌گری جامعه مدنی و رسانه‌ها شفافیت‌بخشی کامل در این دو حوزه در دستور کار جدی شورای ششم قرار گیرد.

منبع: دنیای اقتصاد