بیراهه مالیاتی در بازار مسکن

مالیات مستقیم با کاهش انگیزه درآمدزایی در آحاد اقتصادی، گاه می‌تواند حتی ترمزی بر رشد اقتصادی به حساب آید و مالیات‌های غیرمستقیم یا مالیات بر مصرف با اغتشاش در سیگنال‌های قیمتی به تخصیص غیربهینه منابع منجر می‌شود. ولی به هر حال دولت‌های جهان مخصوصا آنها که از چاه‌های نفتی بی‌بهره هستند، برای تامین هزینه کالاهای عمومی همچون نظم داخلی، دفاع ملی، دستیابی به حداقل استانداردهای آموزشی و بهداشتی راهی جز توسل به این شر واجب ندارند.

اگرچه هم دولت‌ها و هم احزاب در سراسر جهان چاره‌ای جز پذیرش این اصل کلی ندارند، ولی درخصوص نرخ بهینه مالیاتی، افراد مشمول مالیات، میزان معافیت‌ها، چگونگی تشخیص ازسوی مودیان و مکانیزم جمع‌آوری درآمدها با یکدیگر مجادلات بسیاری دارند که تاکنون در مورد آن اجماعی حاصل نشده است. برای مثال حزب دموکرات در آمریکا یا حزب کارگر در بریتانیا که پایگاه اجتماعی خود را بر طبقات متوسط و پایین درآمدی بنیان نهاده‌اند، بر افزایش نرخ‌های مالیاتی و در نتیجه تقویت پوشش‌های تامین اجتماعی تاکید دارند. در نظر آنها مالیات نقش رابین هود در جنگل‌های ناتینگهام را بازی می‌کند که باید هرچه بیشتردست در جیب ثروتمندان کند و هرچه بیشتر از فقرا حمایت کند. در سوی دیگر حزب جمهوری‌خواه در آمریکا و حزب محافظه‌کار در بریتانیا قرار دارند که معتقدند نرخ‌های بالای مالیاتی نتیجه‌ای جز سرکوب انگیزه آحاد اقتصادی در بر ندارند و به همین دلیل بر کاستن از بار مالیاتی افراد حقیقی و حقوقی تاکید می‌ورزند.

پس از تشکیل مجلس جدید در ایران، نمایندگان با ارائه طرحی خواستار اعمال نرخ‌های بالای مالیاتی بر خانه‌های خالی شدند تا از طریق نقره داغ کردن مالکان این واحدها، سمت عرضه در بخش اجاره تحریک شود و از این بابت قیمت‌ها نیز در این بازار آهنگ نزولی را در پیش گیرند. به‌نظر می‌رسد در این خصوص هم، همچون سایر مسائل اقتصادی، مساله به اشتباه بیان شده و درنتیجه پاسخ مناسبی نیز به آن ارائه نشده است.

اجرای سیاست‌های سرکوب مالی در دهه‌های اخیر که نرخ سود سپرده‌های بانکی را پایین‌تر از تورم نگاه داشته است، پس‌انداز بسیاری از خانوارهای ایرانی را به‌سوی بازارهای دارایی همچون ، طلا، ارز و... سوق داده است و این امر بالاخص در شرایط فعلی که هم تورم و هم انتظارات تورمی در سربالایی صعود قرار دارند، محسوس است. در مورد طلا و ارز از آنجا که در منازل یا صندوق‌ها محبوس شده‌اند، درآمدی از نگهداری آنها ایجاد نمی‌شود و فقط عایدی سرمایه به آنها اختصاص می‌یابد. ولی در مورد مسکن علاوه‌بر عایدی سرمایه حاصل از افزایش قیمت‌ها، اجاره آنها نیز می‌تواند ممر درآمد دیگری باشد.

جالب است که این دو عایدی را با یکدیگر مقایسه کنیم. آمار رسمی در شهریورماه امسال حکایت از آن دارند که میانگین افزایش قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران ۹۲ درصد و نسبت قیمت به اجاره در تهران در حوالی رقم ۳۴ درصد قرار دارد. این اعداد حاوی اطلاعات بسیار مهمی است. برای مثال آپارتمانی که در شهریورماه ۹۸ در شهر تهران یک میلیارد تومان قیمت داشته است، در شهریورماه امسال قیمت آن به ۹۲/ ۱ میلیارد تومان رسیده است؛ یعنی ۹۲۰ میلیون تومان عایدی سرمایه حاصل از آن بوده است. ولی عایدی اجاره همین ملک در طول یک سال حدود ۳۰ میلیون تومان بوده است که تقریبا یک سی‌ام عایدی حاصل از افزایش قیمت واحد است. ضمن آنکه اجاره ملک هزینه‌هایی مانند ریسک عدم تخلیه مستاجر و نیز هزینه استهلاک را دربردارد. پس در این شرایط بسیار طبیعی است که بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی بالاخص نوساز از اجاره واحد منصرف شوند و فقط به عایدی سرمایه‌ای آن اکتفا کنند.

حال فرض کنید، دولت برای تنبیه این محتکران واحدهای مسکونی، نرخ‌های مالیاتی بالایی وضع کند، تا آنها را به اجاره دادن واحدها تشویق کند. سوال اول آنکه معیار مشخصی برای تشخیص مودیان مشمول این مصوبه وجود دارد؟ فردی ممکن است ملکی را برای یک یا دو روز در هفته استفاده، یا اجاره‌نامه صوری با یکی از بستگانش با قیمت نازل منعقد کند، آیا نظام مالیاتی قادر به تشخیص سره از ناسره در این موارد است؟ اخیرا سامانه‌ای برای اطلاعات خانه‌های خالی در اختیار عموم قرار گرفته است که مملو از خطاهای نوع اول و نوع دوم است. یعنی چه بسیار افرادی که مشمول این مصوبه هستند، ولی اسم آنها درج نشده است و چه بسیار افرادی که مشمول این مصوبه نیستند، ولی اسم آنها درج شده است.

اکنون تصورکنید از این خطای آشکار چشم‌پوشی می‌کنیم و فرض را بر این قرار دهیم که این سیستم آنقدر دقیق طراحی شده است که می‌تواند مو را از ماست بیرون بکشد. هر نظام مالیاتی باید قادر باشد دو اصل بنیادین عدالت افقی و عدالت عمودی را محقق کند. عدالت افقی به این معنا است که همه افرادی که شرایط یکسانی دارند، باید مالیات یکسانی پرداخت کنند و عدالت عمودی به این معنا است که اگر فردی وضعیت مالی بهتری دارد، متناظر با مکنت بیشتر خود، مالیات بیشتری نیز پرداخت کند.

اکنون فرض کنید فردی یک پنت‌هاوس ۴۰۰ متری در یکی از مناطق شمالی تهران دارد که در آن زندگی می‌کند و در مقابل فرد دیگری دو واحد آپارتمان ۷۰ متری در یکی از مناطق فقیرنشین شهر تهران دارد که در یکی سکونت گزیده و دیگری را به‌عنوان پس‌انداز برای فروش در روز مبادا نگه داشته است. بر مبنای این مصوبه، فرد ساکن پنت هاوس از پرداخت مالیات معاف است؛ درحالی‌که فرد ساکن مناطق جنوبی تهران باید مبلغ هنگفتی بابت مالیات پرداخت کند که مشخص است با هیچ‌یک از معیارهای عدالت افقی و عمودی سازگارنیست.

اگر دولت مایل به دریافت مالیات در بازار مسکن است، این امر می‌تواند به‌صورت شارژ سالانه یا دریافت مالیات بر عایدی سرمایه انجام گیرد که در آن هر دو معیار عدالت افقی و عمودی رعایت شده‌اند. شارژ سالانه، همچون هزینه شارژ آپارتمان‌های یک ساختمان مسکونی بر اساس متراژ آنها پرداخت می‌شود. به‌منظور حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، دولت می‌تواند واحدهای مسکونی در برخی از نقاط محروم را یا واحدهایی را که قیمت بازار آنها از حد مشخصی پایین‌تر است، از پرداخت مالیات معاف کند؛ ولی بقیه واحدها را ملزم کند که هر سال براساس ارزش بازار آنها مبلغی را به‌عنوان شارژ سالانه پرداخت کنند. اگرچه این مبلغ اکنون تحت‌عنوان عوارض شهرداری دریافت می‌شود، ولی عملا مقدار آن به حدی ناچیز است که بخش کوچکی از بودجه شهرداری را پوشش می‌دهد و عمدتا مالکان واحدها تا هنگام نقل و انتقال، انگیزه‌ای برای پرداخت عوارض شهرداری ندارند.

در واقع هزینه‌های اداره شهر تقریبا به‌طور یکسان بین فقرا و اغنیا تقسیم شده است که کاملا مغایر با معیارهای عدالتی فوق‌الذکر است. جالب است که در هنگام ساخت یا سرمایه‌گذاری، شهرداری مبالغ هنگفتی را بابت هزینه تراکم، بیمه و عوارض نهادهای گوناگون دریافت می‌کند؛ ولی آن هنگام که واحد به اتمام رسید و پایان کار گرفت، عملا دیگر مبلغی از مالک دریافت نمی‌شود. این امر همچون آن است که موقع ساخت یک کارخانه، دولت مالیات بسیاری از سرمایه‌گذار دریافت کند؛ ولی آن هنگام که کارخانه به بهره‌برداری و سودآوری رسید، دیگر از آن مالیاتی دریافت نکند.

مساله دیگر وضع مالیات بر عایدی سرمایه است. همان‌گونه که در مثال قبلی دیدیم اگر فردی آپارتمانی را به ارزش یک میلیارد تومان در شهریورماه۹۸ در اختیار داشته است، در شهریورماه امسال ۹۲۰ میلیون تومان به‌عنوان عایدی سرمایه به دارایی وی اضافه شده است که از این بابت هیچ‌گونه مالیاتی پرداخت نمی‌کند. حال فرض کنید که یک ممیز مالیاتی تشخیص دهد یک فعال اقتصادی در بنگاه خود در یک سال اخیر۹۲۰میلیون تومان درآمد داشته است؛ در این صورت وی باید مبلغ ۲۳۰ میلیون تومان بابت مالیات عملکرد به اداره دارایی واریز کند؛ درحالی‌که صاحب آپارتمان که در شرایط کاملا یکسانی قرار دارد (عدالت افقی) از پرداخت مالیات معاف است. شاید به‌دلیل همین ضدانگیزه‌های موجود در ساختار مالیاتی است که افراد ترجیح می‌دهند منابع خود را به جای تخصیص به سرمایه‌گذاری صنعتی، به ساخت‌و‌ساز شهری اختصاص دهند، جایی که هم از سود سرشاری برخوردار هستند، هم از دخالت‌های دستوری دولت مصون و در نهایت ریالی هم بابت مالیات به جیب دولت نمی‌ریزند.