حرکت چراغ خاموش در پیش فروش مسکن؛ قانونی که دور زده می شود

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

 بسیاری از پرونده‌های پیش فروش ساختمان که در دهه ۷۰ و ۸۰ بسیاری از خانوارها را که به امید خانه دار شدن، دارایی‌ها، طلاهای همسر و دختر یا حتی فرش زیر پای خود را فروختند و به اصطلاح انبوه سازانی دادند که نه نام و نشانی از آنها باقی ماند و نه حتی زمینی برای پروژه‌های خیالی خود خریداری کرده بودند، حل نشده باقی مانده است.

سال هاست که موضوع پیش فروش ساختمان با اسامی پروژه‌های شکست خورده‌ای چون نگین غرب در منطقه ۲۲ تهران، پدیده شاندیز در خراسان رضوی یا کاسپین در استان قزوین که ظاهراً فعالیت عمرانی بود اما در عمل برای کلاه برداری برنامه ریزی شده بود، گره خورده که اصلی ترین بهانه اطاله دادرسی این پرونده‌ها، نبود قانون پیش فروش ساختمان ذکر می‌شد.

این پرونده‌های بزرگ و لاینحل، منجر شد تا قانون پیش فروش ساختمان در بهمن ماه سال ۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید ولی ۴ سال به طول انجامید تا آئین نامه اجرایی آن در خرداد سال ۹۳ در هیئت وزیران تدوین و تصویب و به دستگاه‌های اجرایی مربوطه از جمله وزارت خانه‌های کشور، راه و شهرسازی و دادگستری ابلاغ شود.

طرح ملی مسکن با پیش فروش گره خورد

اخیراً دوباره طرح ملی مسکن که بزرگترین طرح ساخت و ساز دولت‌های یازدهم و دوازدهم و به عنوان بدلی برای طرح مسکن مهر دولت‌های نهم و دهم از آن یاد می‌شود، توانست موضوع پیش فروش مسکن را زنده کند.

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و همچنین حبیب الله طاهرخانی مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید از امکان عرضه واحدهای مسکن ملی با استفاده از فرآیند پیش فروش ساختمان خبر داده‌اند.

این در حالی است که هنوز شفاف سازی از سوی معاونان وزیر راه و شهرسازی درباره چگونگی پیش فروش این واحدها و جزئیاتی در این خصوص که پیش فروشنده کیست و چه تعداد واحد از طریق پیش فروش عرضه می‌شود؟، اعلام نشده است.

سکوت مجلسیان؛ نه برای کمیسیون عمران مهم است نه مرکز پژوهش‌ها

با این حال با وجود گذشت ۶ سال از الزامی شدن اجرای آن، هنوز هم خبری از عملیاتی شدن آن نیست. این در حالی است که ۳ سال از تدوین لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و ارسال آن به کمیسیون عمران مجلس می‌گذرد ولی همچنان بررسی این لایحه جز اولویت‌های کمیسیون عمران و صحن علنی مجلس محسوب نمی‌شود.

اگرچه در آخرین روزهای سال ۹۷، صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس از تعیین تکلیف لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان در این کمیسیون و ارجاع آن به کمیسیون قضائی مجلس خبر داده بود، اما کمیسیون قضائی مجلس در این زمینه هیچ واکنشی نداشته است.

حتی مرکز پژوهش‌های مجلس نیز که برای بسیاری از طرح‌ها و لوایح، گزارش‌های کارشناسی تهیه می‌کند، در خصوص لزوم یا عدم لزوم اصلاح قانون پیش فروش ساختمان که یکی از مبتلابه ترین موضوعات اقتصاد مردمی است، هیچ گونه موضع گیری کارشناسی نداشته است.

وزارت راه و شهرسازی؛ شاید بی علاقه به پیگیری لایحه اصلاح قانون پیش فروش

به نظر می‌رسد سکوت وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان در خصوص پیگیری نکردن اعلام وصول این لایحه در صحن علنی مجلس علی رغم اتمام بررسی آن در کمیسیون‌های تخصصی مربوطه، به معنای عدم علاقه مندی این وزارتخانه به پیگیری لایحه‌ای است که در دوره وزارت عباس آخوندی به دولت و سپس مجلس برده شد.

قانون پیش فروش ساختمان چه می‌گوید؟ / ‬صدور پیش سند؛ رکن قانون پیش فروش ساختمان

بر اساس این قانون که مهم‌ترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش سند از سوی پیش فروشنده برای پیش خریدار» است، کلیه انبوه سازان یا سرمایه گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیر مسکونی مکلف هستند تا برای اجرای فعالیت مورد نظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش سند صادر کنند که در این مورد، پیش سند عیناً کارکرد سند را داراست.

بر اساس این قانون، تبلیغ پیش فروش مسکن یا ساختمان با هر اسم و عنوانی در رسانه‌ها بدون کسب مجوز از ادارات کل راه و شهرسازی و فرهنگ و ارشاد اسلامی استان‌ها ممنوع است.

همچنین امضای قرارداد پیش خرید در دفاتر مشاوران املاک ممنوع بوده و قراردادهای مذکور باید در دفاتر اسناد رسمی همراه با صدور «پیش سند» برای «پیش خریدار» به امضا برسد.

تفاهم نامه سه جانبه ای که هیچ گاه اجرا نشد

مرداد ماه سال ۹۷ مدیرکل وقت ارشاد استان تهران، معاون وقت مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان تهران و نایب رئیس وقت کانون سردفتران و دفتریاران تفاهم نامه سه جانبه ای برای اجرای قانون پیش فروش ساختمان امضا کردند که بر اساس آن ارشاد تهران با همکاری راه و شهرسازی تهران برای درج آگهی‌های پیش فروش مجوز می‌داد.

در آن مراسم، نایب رئیس وقت کانون سردفتران اعلام کرد: در دفاتر اسناد رسمی برای پیش خریداران، «پیش سند» صادر شده و اگر معاملات پیش فروش به صورت غیررسمی میان پیش فروشنده و پیش خریدار در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسد، قانونگذار برای پیش فروشنده مجازات حبس در نظر گرفته است.

شناسنامه فنی ملکی ساختمان، سدی بزرگ در برابر اجرای قانون پیش فروش

یکی از اصلی ترین دلایل عدم اجرای این قانون از زمان ابلاغ آئین نامه تا کنون، عدم صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در سال‌های گذشته بود که این سازمان نیز دلایل خود را برای این کار داشت که از جمله آنها، می‌توان به مبهم بودن قانون در خصوص همکاری دستگاه‌های دیگر از جمله شهرداری با نظام مهندسی اشاره کرد که صدور شناسنامه فنی ملکی ساختمان را با ابهام روبه رو می‌کند.

به خصوص که چنین مسأله ای (صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان) در مقررات ملی ساختمان دیده نشده و همین مسأله به خلأ قانونی کارشناسی در این بخش دامن زده است. چرا که مهندسان ناظر، مجریان ذی صلاح و سازمان‌های نظام مهندسی با نحوه صدور شناسنامه فنی ملکی برای ساختمان‌ها آشنایی ندارند.

رئیس سازمان نظام مهندسی تهران: شناسنامه فنی ساختمان برای پروژه‌های زیر ۲ هزار متر صادر نمی‌شود

سعید سعیدیان رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران درباره صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان و خودداری این سازمان در خصوص صدور این شناسنامه برای اجرای قانون پیش فروش ساختمان در گفت وگو با اظهار داشت: شناسنامه فنی-ملکی ساختمان دو بخش مستقل دارد یک بخش آنکه به شهرداری مربوط است که باید شناسنامه ملکی را تهیه و همراه با شناسنامه فنی ساختمان که سازمان نظام مهندسی تهیه می‌کند، به وزارت راه و شهرسازی برای اجرای قانون پیش فروش ساختمان ارجاع بدهد.

وی افزود: آن بخشی که در اختیار سازمان نظام مهندسی است، صدور شناسنامه فنی ساختمان است که در حال اجراست و برای ساختمان‌های بالای ۲ هزار متر مربع صادر می‌شود؛ از سوی دیگر برای صدور این شناسنامه، باید پروژه مذکور حتماً مجری ذی صلاح داشته باشد که شناسنامه فنی-ملکی صادر شود.

سعیدیان ادامه داد: در حال حاضر اگرچه مکلف به صدور شناسنامه فنی ساختمان هستیم، اما شهرداری‌ها در خصوص معرفی مجری ذی صلاح با نظام مهندسی همکاری ندارد ولی به هر حال در اکثر موارد به شهرداری فشار می‌آوریم تا مجری ذی صلاح برای پروژه‌های بالای ۲ هزار متر مربع را معرفی کنند که اکثراً این اتفاق رخ می‌دهد.

وی تصریح کرد: با این حال برای پروژه‌های مسکونی زیر ۲ هزار متر مربع، نه مجری ذی صلاح معرفی می‌شود نه شناسنامه فنی-ملکی صادر می‌شود. چون شهرداری‌ها همکاری نمی‌کنند ولی سازمان‌های نظام مهندسی مشکلی در این زمینه ندارند. لذا تفاهم نامه‌ای با شهرداری قرار است امضا کنیم تا معرفی مجری ذی صلاح برای پروژه‌های زیر ۲ هزار متر مربع و به تبع آن صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان نیز اجباری شود.

مشاور وزیر سابق راه: ‬نیازی به اصلاح نیست؛ اجرایش کنید

حسین مظلوم مشاور حقوقی وزیر سابق راه و شهرسازی درباره اصلاح قانون پیش فروش ساختمان می‌گوید: قانون پیش فروش ساختمان ایرادی ندارد و با تمام ویژگی‌های فعلی قابل اجراست.

وی افزود: هنوز هم تعداد زیادی از پرونده‌های سابق کلاهبرداری در حوزه پیش فروش ساختمان لاینحل باقی مانده است؛ در آن زمان، بهانه‌شان نبود قانون بود؛ بعد هم که قانون تصویب شد، سال‌ها نگذاشتند آئین نامه اجرایی اش تدوین شود؛ آئین نامه هم که تدوین و ابلاغ شد، می‌گویند قانون موجود ناقص است.

مشاور مدیرکل دادگستری استان تهران ادامه داد: این بهانه‌ها نباید مانعی بر سر راه رسیدگی به مشکلات مردم است؛ نمی‌خواهند کار کنند بعد می‌گویند قانون ایراد دارد. ۶ سال است هنوز آئین نامه‌ای که ابلاغ شده، اجرا نمی‌شود و همین موضوع سبب شده تا فضا برای کلاهبرداری‌ها آماده شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک: ثبت قرارداد پیش فروش در دفاتر املاک غیرقانونی است ولی انجام می‌شود!

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت وگو با درباره ممنوعیت امضای قرارداد پیش فروش مسکن و ساختمان در دفاتر مشاوران املاک گفت: ما این ممنوعیت را به دفاتر مشاوران املاک ابلاغ کرده‌ایم؛ اما همچنان در بسیاری از دفاتر مشاوران املاک این قراردادها تدوین و امضا می‌شود.

وی علت آن را ناقص و قابل اجرا نبودن قانون پیش فروش ساختمان می‌داند و می‌گوید: در این قانون، حق و حقوق مشاوران املاک را لحاظ نکرده‌اند؛ اینکه چند انبوه ساز، تخلف کرده‌اند که نباید دلیل شود تا مشاوران املاک توبیخ شوند.

به گفته خسروی، اگرچه بسیاری از خانواده‌ها در اثر کلاهبرداری هایی به اسم پیش فروش، آسیب دیده‌اند، اما در مقابل خانواده‌های زیادی هم هستند که با این پروژه‌ها خانه دار شدند.

وی تأکید کرد: اما به هر حال ممنوعیت ثبت قراردادهای پیش فروش در دفاتر مشاوران املاک، قانون است و اگر ببینیم، برخورد خواهیم کرد.