غایب بزرگ در قانون جهش تولید مسکن

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

به گزارش مهندسان شهر، قانون جهش تولید مسکن دست‌کم در سه دهه اخیر دومین قانون کلیدی و مهم در حوزه مسکن پس از قانون ساماندهی مسکن است که در اواخر دهه ۸۰ تصویب شده است اما با وجود تجربه اجرای ناموفق بخش‌هایی از قانون ساماندهی مسکن، قانون‌گذار همچنان در این قانون جدید از ابزارهای مالیاتی موثر به عنوان اهرم‌های ضمانت اجرایی غفلت کرده است. از این رو می‌توان سیاست‌های مالیاتی را به منزله غایب بزرگ قانون جهش تولید مسکن معرفی کرد.

قانون جهش تولید مسکن همان مصوبه‌ای است که دولت سیزدهم با استناد به آن قصد دارد برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور را کلید بزند. این قانون پس از طی مراحل تصویب و تایید توسط شورای نگهبان، چهارشنبه هفته گذشته به رئیس دولت ابلاغ شد. این قانون حاوی ۲۵ ماده و دو تبصره است که در این بین دست‌کم هشت ماده قابل تامل در آن وجود دارد.

یکی از آنها ماده ۱۰ است که بر اساس آن کلیه وزارتخانه‌ها، موسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که ۱۰۰ درصد سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، مکلف هستند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود در چارچوب مکان‌یابی موضوع ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن‌، ظرف دو ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.

چنین بندی در قانون ساماندهی مسکن نیز پیش‌تر پیش‌بینی شده بود اما تفاوت قانون جهش تولید مسکن، در نظر گرفتن اهرمی به عنوان ضمانت اجرای این ماده قانونی است. در گذشته نیز بر اساس قانون ساماندهی مسکن، دستگاه‌ها مکلف به تسلیم زمین‌های خود به وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن ارزان بودند اما این اتفاق هیچ‌گاه محقق نشد.

با این حال اکنون مقرر شده اگر این اقدام ظرف دو ماه از سوی دستگاه‌ها عملیاتی نشد، ادارات ثبت اسناد و املاک نسبت به صدور سند مالکیت به نام دولت و با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.

با این حال مجلس می‌توانست با وضع مالیات سالانه املاک و هزینه‌بر کردن نگهداری ملک مازاد بر نیاز، به‌طور خودکار زمینه واگذاری املاک مازاد نهادهای مختلف را به وزارت راه و شهرسازی برای مسکن‌سازی فراهم کند که این موضوع مغفول مانده است.

تشکیل دوباره شورای عالی مسکن از دیگر مواد قانون جهش تولید مسکن است. شورای عالی مسکن در دولت‌های نهم و دهم به ریاست رئیس‌جمهوری تشکیل می‌شد اما در دولت‌های یازدهم و دوازدهم تشکیل جلسات این شورا متوقف شد که بر اساس قانون جدید، قرار است در دولت سیزدهم از سر گرفته شود.

ماده یک این قانون را نیز می‌توان به عنوان سومین بخش قابل تامل معرفی کرد که طی آن دولت را مکلف کرده سالانه «حداقل» یک میلیون واحد مسکونی احداث کند. این در حالی است که ساخت ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح «مسکن مهر» عمری به درازای پنج دولت پیدا کرده و هنوز تحویل بخشی از آن باقی مانده است. بنابراین سوال‌برانگیز است که چگونه تاکید شده دولت باید سالانه «حداقل» یک میلیون واحد مسکونی بسازد.

در قالب ماده سوم این قانون نیز تشکیل «صندوق ملی مسکن» با هدف ایجاد هم‌افزایی و تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن ظرف مدت سه ماه از ابلاغ به دولت تکلیف شده است.

منابع این صندوق نیز شامل درآمدهای مالیاتی، درآمد حاصل از واگذاری زمین‌های دولتی و مهم‌تر از همه، خط اعتباری ۴۵ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر شامل اصل و فرع است که در این صندوق متمرکز خواهد شد. این در حالی است که خط اعتباری مذکور استمهال و بازپرداخت آن به بانک مرکزی فعلا متوقف شده است و منابع آن نیز برای تسهیلات‌دهی در بخش مسکن در حال استفاده است. یکی از انتقادهای کارشناسی به تشکیل این صندوق، احتمال بروز موازی‌کاری با بانک عامل بخش مسکن است.

پنجمین بخش مهم قانون مذکور ناظر بر تکلیف دولت به پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات با نرخ مصوب سود شورای پول و اعتبار که در حال حاضر ۱۸ درصد است، با بازپرداخت ۲۰ ساله در سال اول اجرای آن بوده و مقرر شده در سال‌های بعدی سقف تسهیلات پرداختی متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا کند.

صدور مجوز رشد فیزیکی شهرها یکی دیگر از مواد قابل تامل قانون مذکور است که بر اساس آن مجوز تغییر کاربری بخشی از اراضی حریم شهرها به شورای عالی شهرسازی و معماری داده شده است.

این در حالی است که درباره وجود ظرفیت جمعیت‌پذیری شهرها و دسترسی به زیرساخت‌های کافی به ویژه در حوزه حمل و نقلی اما و اگرهای بسیاری وجود دارد و کارشناسان معتقدند الحاق حریم به برخی شهرها در شرایط فعلی می‌تواند مشکلات موجود را تشدید کند. در ماده دیگری از این قانون نیز مهندسان ناظر ملزم به ارائه تخفیف ۳۰ درصدی به پروژه مسکن‌سازی میلیونی شده‌اند.

در نهایت هشتمین بخش قابل تامل این قانون، مهلت یک ماهه‌ای است که برای احیای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و واگذاری آن به وزارت راه و شهرسازی در نظر گرفته شده است. این همان سامانه‌ای است که ثبت معاملات در آن به صدور «کد رهگیری» می‌انجامد و معامله‌گران ملزم به ثبت معاملات خود در این سامانه شده‌اند. این سامانه در دولت‌های نهم و دهم آغاز به کار کرد اما موضوع ثبت الزامی معاملات در آن تا پیش از این عملیاتی نشده است.

به نظر می‌رسد در صورتی که قانون الزام به اخذ کد رهگیری اجرا شود، زمینه استفاده از ابزارهای مالیاتی دیگری از قبیل مالیات بر عایدی سرمایه دست‌کم در بازار نقل و انتقالات ملکی برای دولت فراهم خواهد شد.

از طرفی اگر معاملات مکرر سوداگران بازار ملک مشمول مالیات شود، می‌توان به کوتاه شدن دست آنها از بازار امیدوار بود.

دولت موظف است هر سه ماه یک‌بار گزارشی از وضعیت اجرای قانون مذکور به مجلس شورای اسلامی ارائه دهد.