مجوز ساخت‌وساز روی ابرزمین‌ها

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

زمین‌های بالای یک هکتار که تا پیش از این به دلیل نبود ضوابط ساختمانی مشخص، منجمد بودند مقرر شده است، با رعایت چهار شرط، زیر بار ساخت برود. مهم‌ترین شرط «تخصیص نیمی از زمین به خدمات رفاهی مورد نیاز محله» است. اما فعلا فاز اول اجرا روی ابرزمین‌ها حاوی یکسری نقاط تاریک است که احتمال بازی برد-باخت بین مالکان و شهر را تقویت می‌کند.

سری اول مجوز ساخت‌وساز در «ابرزمین‌ها»ی پایتخت صادر شد. اواخر سال گذشته مدیریت شهری پایتخت نقشه جدیدی برای تعیین تکلیف اراضی بیش از یک هکتار شهر تهران که با عنوان «اراضی ذخیره» شناخته می‌شوند طراحی کرد. در قالب نقشه طراحی و مصوب شده از سوی مدیریت شهری، یک معادله برد-برد برای ابرزمین‌های پایتخت که از یکسو منافع مالک و از سوی دیگر منافع شهر را تامین کند، پیش‌بینی شد.

اراضی ذخیره شهری به تمامی اراضی و املاک و فضاهای باز بزرگ با مساحت یک هکتار و بیشتر(به جز فضاهای سبز موجود) که در عملکرد خاص هر یک از پهنه‌ها تعیین تکلیف نمی‌شوند به ذخیره نوسازی شهری اختصاص پیدا می‌کنند تا در راستای بازسازی و نوسازی بافت فرسوده شهر، به‌عنوان سرریز و تعادل بخشی جمعیت متراکم و کمبود سرانه خدمات این بافت‌ها به‌طور همزمان با تهیه طرح‌های مداخله در بافت‌ها از یکسو یا با گذاشتن مجموعه‌ای از کاربری‌های چندمنظوره شهری از سوی دیگر مورد استفاده قرار گیرند. به این ترتیب این اراضی به‌‌دلیل مساحت بالا دارای یک ویژگی دومنظوره به نفع شهر و منافع عمومی هستند. به این معناکه امکان استقرار فضای سبز و خدمات هفت گانه غیرانتفاعی در این اراضی وجود دارد. البته این ویژگی به نوعی در تضاد با منافع مالکان آنها است. چراکه به‌طور طبیعی منفعت مالکان آنها از محل ساخت‌وساز حاصل می‌شود.

از این رو مدیریت شهری پایتخت برای رفع این تضاد در قالب مصوبه‌ای برد-برد عنوان کرد: مالکان املاک و اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری، برای اخذ مجوز ساخت‌وساز در این اراضی، ملزم به تهیه طرح توجیهی اولیه با لحاظ کردن حداقل ۵۰ درصد عرصه این اراضی به خدمات هفت‌گانه غیرانتفاعی هستند.

این درحالی است که تا پیش از طراحی این معادله، اراضی ذخیره شهری به‌‌دلیل عدم امکان ساخت‌وساز از سوی مالک، منجمد می‌شدند که در این صورت حق مالکیت آنها را زیرسوال می‌برد یا آنکه مجوز ساخت برای این اراضی به‌گونه‌ای صادر می‌شد که عملا منافع شهر را تحت‌تاثیر قرار می‌داد.

تعیین تکلیف و چگونگی ورود به اراضی ذخیره شهری از این زاویه مهم تلقی می‌شود که به‌‌دلیل مساحت بالای این اراضی-بیش از یک هکتار- هر رفتار ساختمانی در آن، می‌تواند کل یک محدوده و حتی یک منطقه شهری را به لحاظ تراکم جمعیتی و… تحت‌تاثیر قرار دهد. به‌عنوان مثال، اگر مالک یک ابرزمین شهری، امکان ساخت یک مرکز تجاری را در آن پیدا کند ممکن است ترافیک و حجم رفت و آمد در محدوده را به‌شدت افزایش دهد یا آنکه اگر مالک تمایلی به ساخت فضای سبز یا پارک شهری را داشته باشد به‌طور طبیعی می‌تواند این محدوده شهر را به سبزترین منطقه پایتخت تبدیل کند و نهایتا اگر مالک تصمیم به ساخت‌وساز مسکونی در اراضی داشته باشد می‌تواند موجب زیاد شدن تراکم جمعیتی منطقه با شیب شدید شود.

با توجه به چنین اثراتی، در طرح تفصیلی شهر تهران قید شده که شرایط خاصی برای ساخت‌وساز در اراضی ذخیره پایتخت بر مبنای چهار پارامتر اصلی باید لحاظ شود.

پارامتر اول آنکه، اگر این اراضی در پهنه غیرمسکونی واقع شده باشد، مجوز ساخت‌وساز مسکونی نباید برای آن صادر شود. دومین پارامتر توجه به مفهوم «ذخیره» این اراضی است. به این معناکه از ظرفیت ساخت‌وساز در این اراضی برای شرایط ویژه و خاص استفاده شود. به‌عنوان مثال، این اراضی می‌تواند در مسیر جریان نوسازی بافت فرسوده پایتخت، اهرم کمک‌کننده تامین اراضی باشد.

سومین پارامتر،واگذاری حداقل ۵۰ درصد از عرصه زمین برای ایجاد خدمات هفت گانه شهری است و چهارمین پارامتر آن است که استفاده و ساخت این اراضی باید به‌صورت تدریجی انجام شود.

چراکه پس از بارگذاری امکان احیای این اراضی وجود ندارد و شهر در مسیر توسعه، ظرفیت‌های آتی خود برای نسل‌های آینده را از دست خواهد داد. در مقابل تعجیل برای صدور مجوز ساختمانی در این اراضی منجر به برهم خوردن تعادل میان جمعیت و سرانه‌های خدماتی مناطق خواهد شد.

باتوجه به این چهار پارامتر، نقشه طراحی شده از سوی مدیریت شهری در سال گذشته، یک معادله برد-برد را برای هر دو طرف مالک زمین و شهر شکل داده بود. اما هم‌اکنون پس از گذشت چندماه، اولین تصمیم‌گیری از سوی کمیسیون ماده پنج برای صدور سری اول مجوزهای ساخت‌وساز در این اراضی انجام شده که نشان از وجود دست‌کم چهار نقطه تاریک در تعیین تکلیف این اراضی دارد.

اخیرا، دو مجوز ساخت‌وساز برای دو ابرزمین در دو منطقه جنوب شهر تهران صادر شده است که برخی از فاکتورهای یاد شده در آن لحاظ نشده است. به‌عنوان مثال درخصوص یکی از این اراضی، به‌جای آنکه دست‌کم ۵۰ درصد از عرضه زمین به شهرداری بابت ایجاد سرانه‌های خدماتی واگذار شود، ۴۷ درصد در اختیار شهرداری قرار گرفته است.

نکته مهم دیگر آنکه مطابق با مصوبه مدیریت شهری به‌‌دلیل رعایت حقوق مالکیت، واگذاری سهم مدیریت شهری برای تامین سرانه‌های خدماتی بدون انتقال مالکیت انجام می‌شود. از این رو این ابهام وجود دارد که آیا سرانه‌های خدماتی پیش‌بینی شده از سوی شهرداری در چنین شرایطی ایجاد خواهد شد یا خیر.

علاوه بر این، در ۵۳ درصد سهمی از عرصه این ابرزمین که در اختیار مالک برای ساخت‌وساز قرار گرفته، مجوز کاربری مسکونی-تجاری برای آن لحاظ شده است. این درحالی است که بررسی‌های اولیه نشان می‌دهد این ابرزمین در پهنه مسکونی قرار ندارد و با توجه به آنکه برمبنای پارامتر نخست طراحی شده، امکان صدور مجوز مسکونی در پهنه غیرمسکونی وجود ندارد، سوال دوم ایجاد می‌شود که در چنین حالتی چطور این مجوز صادر شده است؟

به‌ویژه آنکه به‌نظر می‌رسد در این ابرزمین با مجوز صادر شده، حدود ۸۰۰ تا هزار واحد مسکونی قرار است ساخته شود.

دیگر نقطه تاریک این تصمیم‌گیری برای دو ابرزمین جنوب پایتخت، مغایرت آن با ایجاد انگیزه برای سازندگان برای ورود به بافت فرسوده است. این احتمال وجود دارد که اگر این اراضی در مسیر نوسازی استفاده نشود می‌تواند رقیب بافت فرسوده تلقی شود. نکته مهم آنکه بخش قابل‌توجهی از این ابرزمین‌ها در مناطقی هستند که عرصه زیادی از آنها در محدوده بافت فرسوده قرار دارد.

کارشناسان شهری معتقدند اگر چهار نقطه تاریک مورد توجه قرار نگیرد معادله برد-برد پیش‌بینی شده برای این اراضی ممکن است به یک معادله برد-باخت تبدیل شود، چراکه منافعی که از بابت این اراضی برای شهر درنظر گرفته‌اند احتمالا محقق نشود.