واکاوی هزینه‌های ساخت یک میلیون مسکن در سال

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر، کمبود عرضه مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار در طول زمان موجب افزایش اجاره‌نشینی شده به‌طوری که نسبت خانوارهای اجاره‌نشین در طول زمان رو به افزایش بوده است.نتایج سرشماری‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در سال ۱۳۷۵ حدود ۱۵ درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین بودند و این نسبت در سرشماری بعدی یعنی سال ۱۳۸۵ به حدود ۲۳ درصد رسیده است.

پروژه مسکن مهر که در دهه ۱۳۸۰ با هدف تأمین مسکن مقرون به‌صرفه آغاز شد، نتوانست نسبت خانوارهای اجاره‌نشین را کاهش دهد یا دست‌کم ثابت نگه‌ دارد و در سرشماری سال ۱۳۹۰ نسبت خانوارهای اجاره‌نشین به حدود ۲۷ درصد از کل خانوارها رسید.

نتایج آخرین سرشماری نیز نشان می‌دهد در سال ۱۳۹۵ حدود ۳۱ درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. پروژه مسکن مهر در دولت نهم آغاز شد و حالا تکمیل و تحویل واحدهای ناتمام آن میراثی است که به دولت سیزدهم نیز رسیده است.

وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در حالی توسط دولت سیزدهم مطرح می‌شود که این دولت، میراث‌دار بخش‌های دیگر از مسکن مهر و البته پروژه مسکن ملی در دولت دوازدهم نیز هست.

همین موضوع موجب شده کارشناسان تردیدهایی را در رابطه با امکان تحقق این وعده خیرخواهانه که به‌دنبال خانه‌دار کردن مردم است وارد کنند. علاوه بر این حتی اگر امکان تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در پایان کار دولت  سیزدهم فراهم باشد، پیامدهای آن سایر بخش‌های اقتصادی را تا چند سال، تحت تأثیر خود قرار خواهد داد.
در گفت‌وگویی با مهدی سلطان‌محمدی کارشناس اقتصاد مسکن، امکان تحقق این وعده و پیامدهای آن را برای اقتصاد ایران مورد بررسی قرار داده است.

اتفاق غیرمنتظره در بازار مسکن

ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی یکی از وعده‌های دولت سیزدهم برای تأمین مسکن و خانه‌دار شدن خانوارهاست. با توجه به شرایط اقتصادی کشور و چشم‌انداز پیش رو، تحقق این وعده را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
سلطان‌محمدی: در شرایط کنونی بسیار بعید است که ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال امکان تحقق داشته باشد. عمده ساخت و ساز مسکن در ایران توسط خانوارها و بخش خصوصی انجام می‌شود و سهم دولت و نهادهای عمومی در ساخت مسکن در طول تاریخ شهرسازی ایران حدود پنج درصد بوده است. بنابراین ساخت مسکن در چنین حجم بالایی متکی بر توان خانوارها و بخش خصوصی است دولت نمی‌تواند نقش چندان تعیین‌کننده‌ای در این زمینه داشته باشد. علاوه بر این، اتفاق غیرمتتظره‌ای که بر خلاف چرخه مسکن رخ داده نیز امکان تحقق این وعده را با تردید مواجه می‌کند.

به طور معمول زمانی که قیمت واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد، تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند؛ زیرا میزان بازدهی بیشتر می‌شود و سرمایه‌گذاران بیشتری وارد بازار می‌شوند. در نتیجه، حجم ساخت‌وساز افزایش پیدا می‌کند و به‌دنبال آن، فزونی عرضه بر تقاضا موجب می‌شود در دوره بعد شاهد کاهش نسبی قیمت در بخش مسکن باشیم.

چرخه‌های مسکن به همین ترتیب در سال‌های مختلف شکل می‌گیرد با این حال اتفاق تقریباً غیرمنتظره‌ای که در دوره گذشته یعنی از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون رخ داده این است که با وجود افزایش حدود ۶ تا ۷ برابری قیمت مسکن شاهد افزایش سرمایه‌گذاری نبودیم و همچنان عرضه در سطح پایینی باقی مانده است.

از آنجایی که در دوره رونق نتوانستیم به افزایش تولید برسیم، در شرایط کنونی نیز به دلیل آن که در شرایط رکود قرار داریم و انتظار می‌رود قیمت مسکن رشد سابق را نداشته باشد، انگیزه سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری نیز کاهش پیدا خواهد کرد. بنابراین در چنین شرایطی نمی‌توان ساخت واحدهای مسکونی را چندین برابر کرد.

دو دلیل کاهش ساخت‌وساز واحدهای مسکونی

چرا با وجود افزایش قیمت مسکن، حجم ساخت‌وساز افزایش پیدا نکرد و گذر از دوره رونق مسکن با افزایش سرمایه‌گذاری و عرضه واحدهای مسکونی همراه نبود؟
سلطان‌محمدی: دلیل نخست اینکه در طول یک دهه گذشته درآمد واقعی خانوار حدود ۲۰ درصد کاهش پیدا کرده و خانوارها قادر به تأمین پس‌انداز لازم برای دریافت اعتبار و تسهیلات مسکن نیستند و قدرت خانوار به طرز محسوسی کاهش یافته است.

دلیل دوم اینکه قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی افزایش قابل توجهی یافته و در طول سه سال گذشته قیمت مصالحی مانند فولاد، سیمان، لوله و سایر مصالح ساختمانی افزایش بیش از ۶ تا ۷ برابری را تجربه کرده است. این اتفاق موجب می‌شود تا سرمایه در گردش بالاتری برای ساخت واحدهای مسکونی مورد نیاز باشد و بخش خصوصی و خانوارها این توان را ندارند تا میزان سرمایه لازم برای ساخت مسکن بیشتر را تأمین کنند.

از طرف دیگر شبکه بانکی نیز نمی‌تواند منابع مالی مورد نیاز را پوشش دهد. سقف اعتبارات بانکی به نسبت قیمت واحدهای ساخته شده در طول زمان کاهش پیدا کرده است و این موضوع موجب شده توان مالی برای پیشبرد حجم بیشتری از ساخت و ساز وجود نداشته باشد.