دولت جدید «مسکن حرفه‌ای» را کلید بزند

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

به گزارش مهندسان شهر بازار مسکن به‌عنوان سرپناه و نیاز اولیه خانوار محسوب شده که نوسان‌های قیمتی و به‏ویژه افزایش سریع قیمت در این بازار می‌تواند تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را که ازجمله آرمان‌های توافق‏شده در قانون اساسی کشورمان (اصول ۳، ۳۱ و ۴۳) است، مورد چالش اساسی قرار دهد و حتی ممکن است به‌عنوان تهدید برای امنیت نیز مطرح شود. وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن به‌صورتی است که خرید خانه تبدیل به رویای غیرممکنی شده که هیچ حساب و کتابی هم ندارد. طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی ۴۰ درصد جمعیت یا به عبارتی ۹ میلیون خانوار مستاجر هستند که افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار‌ها در این بازار یک نتیجه دارد و آن هم چیزی است که می‌بینیم؛ هجوم به حاشیه شهر‌ها و اسکان در منازل و محل‌های غیررسمی و... بر اساس داده‌های اطلاعاتی مرکز آمار شاخص «دوره انتظار» مسکن کشور به ۴۱ سال رسیده است. یعنی خانواری با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود می‌تواند با فرض ثابت بودن قیمت‌ها بعد از ۴۱ سال خانه‌ای حدودا ۱۰۰ متری بخرد. این شاخص برای استان تهران ۶۹ سال است و استان‌های قم با ۳۸ سال، اصفهان با ۳۷ و آذربایجان شرقی با ۳۵ سال در رتبه‌های بعدی قرار دارند. همه این‌ها در حالی است که شاخص دوره انتظار برای استان تهران در سال ۹۲ حدود ۱۲ سال و برای دیگر استان‌ها پایین‌تر از ۸ سال بوده است. در کنار طرح‌های مسکن مجلس و دولت سیزدهم، موضوع «اجاره‌داری حرفه‌ای» یکی از ابزار‌های سیاستی است که دولت جدید می‌تواند با تدوین برنامه‌ای در قالب آن بازار اجاره مسکن را ساماندهی کند. درصورت جدی‌تر شدن اجاره‌داری حرفه‌ای، این قانون که سال‌هاست روی زمین مانده، می‌تواند پایانی بر نگرانی مستاجران از پیداکردن یک سقف در کلانشهری مثل تهران باشد.

مسکن و مداخله موثر دولت جدید

رشد سریع شهرنشینی در دهه‌های اخیر باعث بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بخش مسکن در بسیاری از نقاط کشور شده که درنهایت این موضوع منجر به افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن، گسترش حاشیه‌نشینی و ایجاد محله و شهرک‌های غیررسمی شده است. از طرف دیگر هزینه تامین مسکن، بخش اعظمی از درآمد‌های افراد را تشکیل می‌دهد که با بالا بودن قیمت‌ها، در وهله اول امکان صاحب‌خانه شدن و در وهله دوم اجاره مسکن مناسب را از افراد و خانوار‌ها سلب خواهد کرد. این معضل در سال‌های اخیر سرعت بسیار زیادی گرفته است؛ چراکه فقط در دهه نود شاهد دو جهش قیمت مسکن در بازه‌های ۹۲-۹۰ و ۱۴۰۰-۹۷ بوده و هستیم که مشکل را دوچندان کرده است. تورم و جهش‌های قیمتی به‌طور همزمان باعث کاهش درآمد حقیقی افراد و بالا رفتن قیمت تمام شده مسکن می‌شوند که امکان صاحب‌خانه شدن و یا حتی اجاره یک موقعیت مناسب مسکونی را سخت و سخت‌تر می‌کنند. هم‌اکنون در شرایطی قرار داریم که براساس آخرین اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی کشور، ۳۵ درصد جمعیت یعنی معادل ۳۰ میلیون نفر در ایران مستاجر هستند که حدود ۹ میلیون خانواده را شامل می‌شود. از طرفی حدود ۲۱ میلیون نفر نیز در بافت‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و در اصطلاح بدمسکن هستند. مازاد بر این‌ها تعداد ساخت‌وساز مسکن در سال‌های اخیر (در دولت حسن روحانی) بسیار پایین‌تر از میانگین ۲۵ ساله بوده به‌طوری که طی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۹ کمتر از ۵ و نیم میلیون واحد مسکونی ساخته شده و بر این اساس برای پاسخ به همه تقاضا‌های مسکن، تعداد یک میلیون و ۳۱۶ هزار واحد مسکونی کمتر از نیاز کشور ساخته شده است. قیمت مسکن و زمین نیز در حد فاصل سال‌های ۹۲ تا ۹۹ به ترتیب ۸ و ۱۱ برابر شده است. همه این موارد نشان می‌دهد که بازار مسکن کشور نیازمند دخالت دولت است و ساز و کار بازار به تنهایی جوابگو نخواهد بود. البته حتی در ادبیات علم اقتصاد نیز، بازار مسکن به‌دلیل داشتن ویژگی‌هایی، چون عدم‌قابلیت جابه‌جایی، ناهمگن بودن و زمان‌بر بودن عکس‌العمل بازار جزء بازار‌هایی است که بیش از باقی بازار‌ها به شکست دچار می‌شود و احیای آن منوط به مداخله موثر دولت خواهد ماند. از آنجایی که دولت جدید چه قبل و چه بعد از انتخابات، بخش مسکن را به‌عنوان یکی از محور‌های اصلی قرار داده بود، بررسی مجدد وضعیت این بازار خالی از لطف نخواهد بود.

بدتر شدن شاخص دسترسی به مسکن

مساله «مسکن» این روز‌ها گوش مردم را به دولت جدید تیز کرده و سیدابراهیم رئیسی هم در صحبت‌های متفاوت خود به آن گریزی زده است. درمورد وضعیت فعلی بازار مسکن باید عنوان کرد که در ۸ سال اخیر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۸ برابر، قیمت هر مترمربع زمین ۱۱ برابر و اجاره بها برای هر مترمربع نیز ۶ برابر شده است. موجودی مسکن کشور چیزی در حدود ۲۶ میلیون واحد است، با این حال نرخ اجاره‌نشینی در ایران نیز ۳۱ درصد است. اگر تا چند سال گذشته خانه‌دار شدن برای یک زوج جوان یا یک خانواده کوچک چهارنفره یک رویای دست‌یافتنی بود و خانوار‌هایی که جزء اقشار درآمدی متوسط جامعه محسوب می‌شدند، می‌توانستند با پس‌انداز بخشی از درآمد ماهانه خود، پس از چند سال صاحب یک خانه کوچک شوند، طی سال‌های اخیر و جهش‌های قیمتی گفته شده، خانه‌دار شدن نه‌تن‌ها به یک رویای دست‌نیافتنی تبدیل شده، بلکه توانایی مالی اقشار متوسط جامعه به حدی کاهش یافته که قدرت اجاره مسکنی مناسب و معقول نیز زیر سوال رفته است. یکی از شاخص‌های اصلی برای سنجش سطح توانایی خرید مخاطبان بازار مسکن شاخص «دسترسی به مسکن» و «دوره انتظار» است؛ شاخص دسترسی مسکن از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی به کل درآمد متوسط خانوار‌های شهری محاسبه می‌شود و مفهوم عدد به‌دست آمده، قدرت مالی خانوار‌ها در برابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را نشان می‌دهد. درواقع این شاخص نشان می‌دهد که اگر خانوار‌ها تمامی درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند، پس از چندین سال می‌توانند خانه‌ای ۱۰۰ متری خریداری کنند. بر اساس آخرین آمار‌ها از هزینه و درآمد خانوار‌های کشور میانگین درآمد سالانه خانوار‌های شهری در سال ۹۹ در حدود ۷۵ میلیون تومان بوده و میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کل کشور نیز تقریبا ۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین شاخص دسترسی مسکن در کشور ۱۳ سال به‌دست می‌آید، به عبارت دیگر اگر خانوار‌های کشور تمامی درآمد خود را پس‌انداز کنند می‌توانند پس از ۱۳ سال صاحب‌خانه شوند که این مهم تقریبا غیرممکن است. این مقدار در سال ۹۲ تنها ۳ سال بوده است.

۴۱ سال انتظار برای خرید خانه در ایران

شاخص «دوره انتظار» یکی دیگر از شاخص‌های بازار مسکن است و نشان می‌دهد؛ اگر خانوار‌ها یک‌سوم از درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند با فرض ثابت ماندن قیمت‌ها، چند سال زمان لازم است تا مسکنی متعارف (۱۰۰ متری) خریداری کنند.