2 تغییر بزرگ در بازار مسکن انگلیس با ماندگاری کرونا

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

 نقل از اخبار ساختمان:

ماندگاری «کرونا» در جهان، بازار مسکن انگلیس را با دو تغییر بزرگ روبه‌رو کرد. بررسی‌های بین‌المللی نشان می‌دهد رکود اقتصادی و کاهش درآمد خانوارها ناشی از بحران شیوع گسترده ویروس کرونا باعث شده «خانه‌اولی»‌ها در انگلیس قدرت خرید خود را از دست بدهند. در این میان، بانک‌های وام‌دهنده نیز به‌خاطر افزایش ریسک مربوط به عدم پرداخت اقساط وام مسکن، شروط اولیه پرداخت تسهیلات خرید به خانه اولی‌ها را سخت کرده‌اند.

اما در سمت دیگر تقاضای مسکن در این «جزیره»، مالکان آپارتمان‌ها در داخل شهرهای بزرگ، مهاجرت به حومه برای سکونت در خانه‌های بزرگ و حیاط‌دار را استارت زده‌اند.

تغییر اول –کاهش خرید آپارتمان از سوی خانه اولی‌ها به‌عنوان بخش اصلی تقاضا- باعث کاهش حدود ۱۰ درصدی قیمت این املاک و تغییر دوم (افزایش میل به خرید خانه به جای آپارتمان از سوی دهک‌های پردرآمد- نیز باعث رشد حدود هفت درصدی قیمت این نوع املاک شده است.

در این میان، دولت انگلیس با استفاده از ابزار مالیات مسکن به شکل «استفاده معکوس»، به دنبال تحریک تقاضای خرید مصرفی و ایجاد انرژی برای خارج کردن بازار مسکن از رکود بدون انتها است. برای این منظور، مالیات تمبر تعلیق شده و سقف معافیت آن به لحاظ ارزش املاک مسکونی نیز افزایش پیدا کرده است.

اواسط تابستان بود که دولت انگلستان با کاهش مالیات خرید مسکن، این بازار را تحریک کرد. در عین حال به دلیل دشوار شدن دریافت وام مسکن اولی، افراد به راحتی نمی‌توانند آپارتمان خریداری کنند، اما از سوی دیگر به دلیل بهتر شدن بازار مسکن افرادی که مالک آپارتمان هستند قصد ارتقای خانه خود را دارند. این مساله منجر به افت قیمت آپارتمان شده است، در حالی که باقی خانه‌ها افزایش قیمت پیدا کرده‌اند.

حالا که خانه‌اولی‌ها سخت‌تر وام مسکن دریافت می‌کنند و افراد خانه‌دار هم خانه‌های بزرگ‌تری که فضای بیرونی بیشتری داشته باشند را اولویت خود قرار داده‌اند، ارزش آپارتمان‌های لندن در حال کاهش است. در ماه سپتامبر، میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت بریتانیا با کاهشی ۴۰ هزار پوندی (۵۳ هزار دلاری) نسبت به یک سال پیش از آن مواجه شده است.

 

مناطق مرکزی مانند شهر وست‌مینستر و شهر لندن دچار کاهش ارزش بیشتری شده‌اند زیرا این مناطق درصد بیشتری از این نوع خانه‌ها را در خود جا داده‌اند. این مساله در پیمایش اخیری که E.Surv نام داشت، گزارش شده‌ است.

مالکان خانه از تعلیق موقت مالیات فروش تمبر مربوط به جابه‌جایی خانه بهره برده‌اند و این مساله منجر به ایجاد بازاری دوسطحی شده‌است. «مالیات تمبر» به مالیات وارد شده بر خرید یا سند زدن یک ملک گفته می‌شود که این مالیات بر عهده خریدار است. در سال ۲۰۱۷ دولت انگلستان این مالیات را برای خانه‌اولی‌هایی که تا سقف ۳۰۰ هزار پوند قصد خرید خانه دارند، حذف کرد.

افزایش فروش املاک لوکس باعث افزایش ۳/ ۷ درصدی میانگین قیمت خانه در لندن و رسیدن به میانگین قیمت ۶۴۶ هزار و ۶۱۴ پوندی در ماه سپتامبر نسبت به یک سال پیش از آن، شده است. این روند در بخش بازار خانه‌های ارزان که معاملات کمتری داشته است، تغییر می‌کند زیرا وام‌دهندگان پیش‌پرداخت بیشتری را از خانه‌اولی‌ها طلب می‌کنند.

قیمت آپارتمان کاهش پیدا کرده اما قیمت خانه به‌طور کلی افزایش پیدا کرده است. همین مساله باعث شده که بازار شکاف برداشته و «دو سطحی» (Two-tier) بشود. مساله کاهش مالیات در ماه ژوئیه کلید خورد. به گزارش رویترز در آن ماه دولت بریتانیا مالیات‌های وارد بر بازار مسکن را تقریبا به اندازه ۸/ ۳ میلیارد پوند کاهش داده است.

بریتانیا مالیات خرید خانه‌ها را به ارزش حدودی ۵۰۰ هزار پوند کاهش داده است و این مساله تا ماه مارس ۲۰۲۱ ادامه پیدا می‌کند. این کاهش مالیات جهت وارد کردن انرژی به بازار مسکن پس از تعطیلی‌های ویروس کرونا انجام شده بود.

این کاهش مالیات چیزی حدود ۸/ ۳ میلیارد پوند هزینه تقریبی داشته و شامل خانه‌های انگلستان و ایرلند شمالی شده است و بزرگ‌ترین بخش کمک‌های اضافی ۳۰ میلیارد پوندی بود که دولت بریتانیا به پارلمان این کشور پیشنهاد داده بود. دلیل اصلی هدف گرفتن بازار مسکن این بود که این بازار در ماه‌های آوریل و مه ‌دچار افت خاصی شده‌بود، زیرا همه‌گیری کرونا مانع از این می‌شد که خریداران بالقوه بتوانند از خانه‌ها بازدید کنند.

در آن زمان بانک انگلستان گزارش داد که تعداد افرادی که به دنبال وام جدید مسکن هستند کاهش یافته و به نوعی پایین ترین سطح را به ثبت رسانده است. البته در آن زمان وضعیت این‌چنینی بازار تاثیری بسیار محدود بر قیمت‌ها گذاشته بود.

گزارش‌ها نشان می‌دهند که طی سه ماه منتهی به ژوئن، قیمت‌ها تنها ۹/ ۰ درصد کاهش پیدا کرده بودند و حتی پیش از اینکه مالیات کاهش پیدا کند تقاضا افزایش پیدا کرده بود. با برنامه مالیاتی هر خریدار خانه به‌طور میانگین چهار هزار و ۵۰۰ پوند کمتر هزینه می‌کند اما مساله مهم این بود که به دلیل افزایش قیمت مسکن، بخش زیادی از این مزیت به سمت افراد خانه‌دار یا گروه‌های توسعه مسکن سرازیر می‌شود.

در ادامه گزارش بلومبرگ اشاره شده است که یولاند بارنز، پژوهشگر دانشگاه کالج لندن درباره افزایش کنونی ارزش‌ خانه می‌گوید: «این روند تداوم نخواهد داشت چون مساله مهم، بدون در نظر گرفتن لغو عوارض تمبر، فروش اجباری ناشی از پایان دوره خالی گذاشتن خانه و افزایش مازاد مسکن است. از آن‌جایی که شرایط خیلی هم خوب نیست انتظار می‌رود تقاضای خانه کاهش پیدا کند.» با کاهش مالیات فروش مسکن از سوی دولت و جهش تقاضا، بازار مسکن لندن در نیمه دوم سال رونق پیدا کرده‌ و این مساله به سود فعالان ساخت‌وساز است. قیمت‌های لندن طی ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر بیشترین رشد را از سه ماه اول ۲۰۱۶ به این سو تجربه کرده‌اند.

 

شرکت‌های ساخت‌وساز ساختمان‌های مسکونی مانند شرکت تیلر ویمپی علاقه‌مند به خریدارانی هستند که قصد ارتقای سطح زندگی خود را دارند و شرکت نیکلسون هم گزارش کرده که تقاضا برای خانه‌های حومه شهری آنها افزایش پیدا کرده است.

با این‌حال بنابر گزارش E.Surv در سراسر بریتانیا «گرچه ضرب‌الاجل‌ها برای پایان پروژه‌ها پیش از مارس ۲۰۲۱ فشار وارد می‌کنند، همین حالا هم شاهد افت بازار هستیم. اگر این ضرب‌الاجل‌ها نباشند بازار دیگر جذابیت سابق خود را نخواهد داشت.»

ماجرای بازار دوسطحی مسکن در انگلیس

به عقیده نیل هودسون، بنیان‌گذار شرکت تحقیقات بازار «رسیدنتال آنالیست»، تاکنون عمده دردهای اقتصادی بیماری را جوانان، اشخاص با درآمد پایین و افرادی که پایین‌ترین توان خرید را دارند احساس کرده‌اند. در مقابل، به نظر می‌رسد آنهایی که اقدام به خرید خانه می‌کنند، احتمالا نسبت به آنهایی که حتی پیش از نمایان شدن شوک‌های بیماری به خاطر لغو شدن تعطیلات خارج از کشور آسیب دیدند، وضعیت مالی بهتری دارند. در کنار آن کاهش مالیات‌های خرید و همچنین وجود تقاضای قدرتمند برای خانه‌های لوکس، منجر به جهش قیمت‌ خانه در بازار مسکن انگلیس شد.

براساس آمارهای شرکت ارائه‌دهنده آمارهای مسکن «توئنتی‌سی»، حجم فروش خانه‌های با هزینه فروش بیش از یک میلیون یورو، پس از ثبت افزایشی چشمگیر در ماه‌های ژوئن و جولای، در نیمه نخست ماه آگوست نیز نسبت به دوره مشابه سال گذشته بیش از دو برابر شد.

در این رابطه به نظر می‌رسد مشتریان ثروتمند در حال ترک مراکز شهرها و خرید املاک در حومه هستند، املاکی که برای سپری کردن دوره قرنطینه از محیط‌های تفریحی و کاری کافی برخوردارند و از طرفی با وجود تعطیلی‌ها افراد دیگر نیازی به رفت‌وآمد به محل کار خود ندارند. بر این اساس فروش خانه در ۱۶ روستای انگلیس در ۹ ماه نخست سال جاری از مجموع سال ۲۰۱۹ فراتر رفت، فروش‌هایی که عمدتا در کمتر از یک یا دو ساعت نهایی می‌شدند.

ریچارد دونل، رئیس محققان تارنمای مسکن «زوپلا» معتقد است این بیماری این موضوع را به مردم یادآور شد که خانه تا چه حد می‌تواند اهمیت داشته باشد. در مصاحبه‌ای که او با بخش «کسب‌وکار سی‌ان‌ان» داشت گفت: «تعطیلی‌های مقابله با بیماری باعث شد حتی مردمی که برنامه‌ای نداشتند، برای خرید به بازار بیایند.» البته بر اساس آمارها، در حالی که تقاضا از جانب مالکان فعلی نسبت به سال گذشته بیش از ۵۳ درصد افزایش یافته، اما تقاضای خانه‌ اولی‌ها برای اولین بار در یک دهه گذشته دچار وقفه شده است.

به گفته دونل، این به آن خاطر است که بانک‌ها در مواجهه با رکود اقتصادی الزامات سختگیرانه‌تری را برای اعطای وام‌های مسکن مدنظر قرار می‌دهند.

برخی کاهش‌های بازار مسکن نیز می‌تواند ناشی از آمارهای مربوط به مبادلات باشد. مقامات مالیاتی انگلیس می‌گویند مبادلات خانه‌های مسکونی در ماه آگوست یک‌چهارم زیر سطوح ماه مشابه سال گذشته قرار گرفت.

هدسون، یکی از تحلیلگران مستقل با اشاره به اینکه این اتفاق تماما نمی‌تواند بسیاری از نیروهای فروش را به سمت کاهش قیمت‌های مسکن بکشاند، می‌گوید: «برای رسیدن به شرایطی که قیمت‌های مسکن به‌طور مداوم افزایش می‌یابند، شاید شما تنها به ۱۰ یا ۲۰ هزار خریدار فعال در ماه نیاز داشته باشید.»

البته نااطمینانی‌هایی نیز در این رابطه وجود دارد. با تصمیم دولت انگلیس در صرف‌نظر کردن از حمایت‌های دستمزدی نیروی‌کار، و جهش مجدد شمار مبتلایان به بیماری و در پی آن بازگشت محدودیت‌ها از طرفی دیگر که به معنی آسیب‌های بیشتر به اشتغال و اقتصاد خواهد بود، تحلیلگران هشدار می‌دهند رالی افزایش قیمت‌ مسکن ممکن است بیش از تداوم، روندی معکوس یابد.

لو در شرکت «کپیتال اکونومیکس» در این خصوص می‌گوید: «هر چه بیشتر این بیماری ادامه داشته باشد، و هر چه بیشتر اقتصاد نتواند به شرایط نرمال خود بازگردد، ریسک‌های کاهشی قابل‌توجه‌تری متوجه قیمت مسکن انگلیس خواهد بود.» در این رابطه آخرین بار در بحران مالی جهانی بود که قیمت در بازار مسکن انگلیس وارد سیر نزولی شد و از آن زمان، روند افزایشی باثبات خود را ادامه داده است.

بر این اساس «مرکز تحقیقات علم اقتصاد و بازرگانی»، شرکت مشاوره‌ای مستقر در لندن، انتظار دارد قیمت مسکن انگلیس در سال آینده سقوط ۱۰ درصدی را تجربه کند. البته این پیش‌بینی محتاطانه‌تر از ۱۴ درصدی است که اقتصاددان ارشد، پابلو شاه، اخیرا برآورد کرده بود، برآوردی که عمدتا به خاطر رونق ادامه‌دار بازار مسکن انگلیس در هفته‌های اخیر ارائه شده بود.

به گزارش «سی‌ان‌ان»، ماه گذشته میانگین قیمت خانه در انگلیس با رشدی پنج درصدی نسبت به دوره مشابه سال گذشته رکورد ۲۸۶ هزار دلار را شکست. البته «مرکز تحقیقات علم اقتصاد و بازرگانی» در پیش‌بینی خود فرض کرده است حمایت‌های دولت از دستمزد نیروی‌کار ادامه خواهد یافت، حمایت‌هایی که به گفته این اقتصاددان ارشد در مقایسه با برنامه‌های تعطیلی اوایل شیوع بیماری محدودتر است.

او در مصاحبه خود با بخش «کسب‌وکار سی‌ان‌ان» این کارشناس مدعی شد برنامه‌های دولت در حمایت از مشاغل نیروی‌کار و فرصت‌هایی که برای به تعویق انداختن پرداخت‌ وام‌ها در نظر گرفته شد، خانوار را از بحران‌های اقتصادی ناشی از کرونا نجات داد.

بر اساس گزارش انجمن تجاری بانکی «یو‌کی فایننس»، به تعویق افتادن پرداخت اقساط وام‌های مسکن در ماه ژوئن به رکورد ۸/ ۱ میلیون رسید. با این حال از آن زمان این رقم با روندی نزولی به ۷۳۱ هزار مورد در اواسط آگوست کاهش یافت. البته هنوز نیز وام‌گیرندگان فرصت دارند درخواست خود را برای تعویق وام‌های مسکن تسلیم کنند. در این باره به نظر می‌رسد این تعویق‌ها تا ژانویه سال آینده برای پرداخت اقساط مشکلی ایجاد نخواهد کرد.

با این حال حتی اگر پرداخت اقساط به مشکل بخورد،‌ انتظار می‌رود بانک‌ها نسبت به دوره رکود اقتصادی روش‌های سخاوتمندانه‌تری را در پیش بگیرند، حداقل به این خاطر که تامین مالی‌ آنها وضعیتی سالم‌تر می‌یابد و مقررات در نظر گرفته‌شده برای پرداخت وام‌های رهنی توانایی مردم را در بیش از حد مقروض کردن خود محدود می‌کند. به‌علاوه با رسیدن نرخ‌های بهره به پایین‌ترین سطوح تاریخی، پرداخت اقساط برای وام‌گیرندگان ارزان‌تر می‌شود.

اریک لیندرز، یکی از مدیران شرکت «یوکی فایننس» در این رابطه می‌گوید: «با تداوم شیوع بیماری،‌ اعتباردهندگان می‌فهمند که بسیاری از خانوارها در تامین مالی اقساط خود به مشکل خواهند خورد و برای پرداخت این اقساط به طیف گسترده‌ای از حمایت‌های مالی نیاز خواهند داشت.» این سیاست به معنی آن است که بانک‌ها دیگر کمتر به بازپس‌گیری املاک به خاطر به تعویق افتادن اقساط رو خواهند آورد، امری که در پی آن از حجم فروش‌های اجباری کاسته خواهد شد.

هودسون می‌گوید: «از لحاظ سیاسی این فشار روی اعتباردهندگان وجود دارد که از بازپس‌گیری املاک خودداری کنند، چرا که فروپاشی قیمت مسکن برای آنها هم خوب نخواهد بود.» با این حال او معتقد است پس از منقضی شدن کاهش‌ نرخ‌های مالیاتی خرید خانه، مبادلات خرید بازار مسکن انگلیس با کاهش چشمگیر مواجه خواهد شد. به‌علاوه در صورتی که از دست رفتن مشاغل تشدید شود، فشارهای کاهشی بر درآمد به معنی کاهش بیشتر قیمت‌های مسکن خواهد بود.