«مسکن زندگی»به سرانجام می رسد؟

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر ،یکی از اصلی ترین شعارهای حجت الاسلام رئیسی در مناظرات انتخابات ریاست جمهوری، شعار ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی یا ۴ میلیون مسکن در دولت سیزدهم بود؛ شعاری که با ازدواج جوانان همراه و از طرف رئیس جمهور اعلام شد ما به جوانان می‌گوئیم ازدواج از شما خانه دار شدن از ما؛ همین شعار پایه‌ای شد تا این طرح با عنوان «مسکن زندگی» نامگذاری شود.

دولت‌های بعد از جنگ، صندوق‌های پس انداز مسکن

طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن، بزرگ‌ترین طرحی است که تا کنون در بخش ساخت و ساز از سوی دولت‌های بعد از انقلاب مطرح شده است؛ غیر از طرح‌هایی که دولت‌های پیش از جنگ تحمیلی در بخش مسکن طراحی و به دلیل شرایط خاص سیاسی حاکم بر کشور در آن زمان، به صورت ناقص اجرا کردند، بعد از جنگ تحمیلی در دوره‌هایی که آخوندی و سعیدی کیا وزارت مسکن را در اختیار داشتند، برنامه‌های مسکنی سیاست گذاران بخش مسکن، عمدتاً به سمت تحریک تقاضا از سوی خانوارها با استفاده از صندوق‌های قرض الحسنه تمایل داشتند.

دولت دهم؛ مسکن مهر

بزرگ‌ترین طرح مسکنی پس از انقلاب در دولت دهم با طرح مسکن مهر و برنامه ریزی برای ساخت ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز و اجرا شد که به دلیل تغییر سیاست‌ها در دولت یازدهم و عدم حمایت عباس آخوندی از طرح مسکن مهر، اجرای آنکه قرار بود دو ساله انجام شود، به درازا کشید و بخشی از آن به دولت سیزدهم منتقل شد.

دولت یازدهم؛ مسکن اجتماعی

آخوندی نیز طرح مسکن اجتماعی را با عنوان حمایت از دهک‌های یک تا ۳ درآمدی جامعه مطرح کرد که به توفیق چندانی دست نیافت و تنها خروجی آن، واگذاری برخی واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی در شهرهای کوچک، واحدهای مسکن خیّرساز و چند پروژه محدود میان وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، کمیته امداد، سازمان بهزیستی، سازمان تأمین اجتماعی، وزارت رفاه و دیگر دستگاه‌های خدمات رسان به اقشار مستضعف به نام مسکن اجتماعی بود.

دولت دوازدهم؛ مسکن ملی

محمد اسلامی که پس از استعفای آخوندی به وزارت راه و شهرسازی با شعار تولید مسکن وارد شد، طرح اقدام ملی مسکن یا مسکن ملی را کلید زد که به علت طولانی شدن روند ثبت نام و تأیید افراد مشمول، تعدادی از این واحدها در شهرهای کوچک با دستور رئیس جمهور سابق افتتاح شد؛ به گفته وزیر راه و شهرسازی ۵۳۰ هزار واحد ذیل طرح اقدام ملی مسکن در حال احداث است.

دولت سیزدهم؛ مسکن زندگی

اخیراً تعدادی از کارشناسان و استادان حوزه و دانشگاه در نامه‌ای به حجت الاسلام رئیسی با تمجید از تلاش وی برای توسعه مسکن خانوارها و همچنین شعار مسکن زندگی (ساخت ۴ میلیون مسکن در دولت سیزدهم) نقطه نظراتی نیز در این خصوص داشته‌اند.

نکاتی که در این نامه به رئیس جمهور یاداور شده، علاوه بر یادآوری ایجاد توانایی خانه دار شدن برای خانواده‌های متوسط، برخی مسائل مغفول مانده در طرح‌های مسکنی دولت‌های پیشین است که مهم‌ترین آن عدم توجه به آمایش سرزمین بوده است.

«ازدحام بی رویه جمعیت در مناطق خاص و کلانشهرها، توأم با تخریب محیط زیست»، «ناسازگاری فضاهای زیست با هویت، فرهنگ و سبک زندگی ایرانی اسلامی و در نتیجه تضعیف بنیان خانواده و کاهش احساس آرامش و سلامت عمومی»، «تصدی گری دولتی و به تبع آن ایجاد بار مالی سنگین بر دوش دولت‌ها و کاهش مشارکت مردم در حل معضل مسکن» و «سوداگری در زمین و مسکن و در نتیجه افزایش فاصله طبقاتی، رشد سکونتگاه‌های غیر رسمی و حاشیه نشینی» از دیگر نکاتی است که کارشناسان در نامه خود به رئیس جمهور متذکر شده‌اند.

راهکارهای پیشنهادی به وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم

کارشناسان در این نامه با ابزار نگرانی از احتمال تکرار برخی از رویکردهای غلط که در طرح‌های مسکنی دولت‌های پیشین بوده، در طرح مسکن زندگی، راهکارهایی را نیز پیشنهاد کرده‌اند:

۱. مسکن منحصر به سکونت گاه و خوابگاه نباشد و زمینه رشد فضائل اخلاقی را هموار کند.

۲‌. طرح مسکن زندگی، زمینه ساز تمرکز زدایی و مهاجرت معکوس از کلانشهرها به شهرهای مساعدتر برای زندگی را با آمایش صحیح سرزمین فراهم کند.

۳. جانمایی و مکان یابی طرح‌های مسکن زندگی به نحوی باشد که حتی الامکان وابسته به منابع استان‌های دیگر نباشند.

۴. سیاست کلی در طرح مسکن به گونه‌ای باشد که زمینه ساز کاهش تصدی گری دولتی و ارتقای مشارکت‌های مردمی باشد.

۵. نگاه به مسکن در مقیاس محل، و به گونه‌های در نظر گرفته شود که نیازهایی از قبیل نیازهای فرهنگی، حمل و نقل عمومی، پیاده مداری، مسیرهای دوچرخه، فضاهای شهری سرزنده و خدمات متنوع آموزشی، درمانی، تفریحی، اداری و فضای سبز، به صورت روزمره تا هفتگی، در سطح محله تأمین شود.

اراضی دولتی به مردم داده شود

کارشناسان در نامه خود به رئیس جمهور خواستار آزاد سازی منضبط زمین در سطح آمایش سرزمین و توسعه افقی شهرها شد و اعلام کرده‌اند: البته توسعه افقی به معنای وسیع شدن بی رویه و گسترش پراکنده شهرها نیست؛ بلکه ملزم به رعایت قاعده‌های خاص خود است.

چه کسی گفته شهرها نباید افقی رشد کنند؟

با یک محاسبه کمی و عددی می‌توان امکان ساخت شهرهایی با توسعه افقی در کشور را اثبات کرد.

به طور مثال اگر فرض شود مطابق با سرانه‌های ذکرشده در آئین نامه شورای عالی شهرسازی و معماری، به ازای هر نفر ۱۰۶ مترمربع فضا برای کاربری‌های غیرمسکونی، نظیر فضاهای آموزشی، درمانی، تجاری و… در نظر گرفته شود؛ یا حتی برای هر خانوار ایرانی هزار متر مربع مساحت برای احداث مسکن لحاظ شود، سطح موردنیاز برای جمعیت ۸۵ میلیون نفری ایران، معادل تنها ۲ درصد از مساحت کشور خواهد بود.

فقط یک درصد مساحت کشور مسکن داریم

کارشناسان اقتصادی معتقدند در شرایط فعلی، کل مساحت اشغال شده توسط شهرها و روستاها، حدود یک درصد از پهنه سرزمینی کشور است. این در حالی است که شاخص مؤثر دسترسی به مسکن در ایران به حدود ۹۰ سال رسیده است؛ با توجه به مساحت و وسعت فضاهای زیست پذیر، امکان توسعه افقی شهرها و اجتناب از پیامدهای منفی مرتفع سازی حداقل در کشور ما وجود دارد. کما اینکه بسیاری از کشورهای غربی نیز برخلاف دهه‌های گذشته و ظاهر تبلیغاتی و رسانه‌ای شأن، سال هاست به این سمت قدم برداشته‌اند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم: هم توان فنی ساخت سالی یک میلیون را داریم و هم تقاضای خانوارها

غلامرضا سلامی کارشناس اقتصادی در گفت وگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه از نظر فنی، توانایی‌های کشور در حدی هست که ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی امکان پذیر باشد، گفت: از نظر تقاضای بالقوه نیز این امکان وجود دارد.

وی افزود: سالانه تا ۶۰۰ هزار ازدواج و مسکن اولی وجود دارد؛ همچنین می‌توانیم سالی ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده را نوسازی یا بازسازی کنیم.

دبیرکل سابق جامعه حسابداران رسمی ایران یادآور شد: نکته مهم این است که این تقاضای مسکن و این حجم از ساخت و ساز قرار است به چه صورت تأمین مالی شود؛ قدرت خرید مردم به اندازه‌ای نیست که بتوانند واحدهایی که ساخته می‌شود را بخرند.

برای تأمین مالی این تعداد مسکن باید برنامه ریزی دقیق شود

وی ادامه داد: در استطاعت دولت نیست که بتواند به این خریداران کمک کند؛ اگر برای هر واحد ۵۰۰ میلیون تومان تسهیلات در نظر گرفته شود، برای ساخت یک میلیون مسکن، ۵۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات لازم است که خارج از توان بانک هاست.

مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم تصریح کرد: حتی اگر در استطاعت بانک‌ها هم باشد که بتوانند این حجم تسهیلات را بدون آنکه به رشد نقدینگی دامن زده شود، پرداخت کنند، در توان گیرنده وام نیست که بتواند اقساط آن را حتی با نرخ بهره زیر ۲۰ درصدی بازپرداخت کند. اگر دولت قصد داشته باشد این تسهیلات را یارانه‌ای پرداخت و کند و در نرخ بهره این وام مشارکت کند، این رقم به سالانه ۵۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد.

تخصیص اراضی دولتی داخل شهرها برای ساخت و ساز، رانت زاست

سلامی در خصوص تأمین زمین و افزایش محدوده شهرها گفت: اگر قرار باشد اراضی دولتی برای ساخت مسکن در داخل شهرها باشد، با این مشکل مواجهیم که اولاً اراضی دولتی محدود است و ثانیاً این اراضی در نقاط مختلف کلانشهرها قرار دارد که درنتیجه اعطای اراضی دولتی در مناطق برخوردار و مرغوب به افراد خاص، سبب ایجاد رانت و تبعیض می‌شود.

راهکاری برای گسترش شهرها بدون ایجاد بار مالی برای دولت

وی خاطرنشان کرد: اگر هم قرار باشد اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها واگذار شود، صرف زمین به تنهایی زمینه ایجاد ساخت و ساز نیست؛ بلکه توسعه اراضی مسکونی شهرها نیازمند ایجاد زیرساخت‌های آب، برق، فاضلاب، گاز،، ارتباطات، حمل و نقل عمومی، مراکز آموزشی، درمانی، انتظامی و… است؛ بنابراین اعطای زمین‌های دولتی هم رایگان نخواهد بود و هزینه دارد؛ مگر اینکه نهاد توسعه گر راه اندازی شده و این زمین‌ها در اختیار این نهادها قرار گیرد و این نهادهای توسعه گر با استفاده از سرمایه گذاری خودشان، اقدام به آماده سازی این زمین‌ها و سپس پیش فروش مسکن کنند؛ هزینه سرمایه گذاری این نهادها نیز با استفاده از ساخت واحدهای تجاری و فروش آنها، مستهلک شود.