آیا چالش های بخش مسکن برطرف خواهد شد؟

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

نقل از اخبار ساختمان:

بانک مرکزی درحالی به تازگی مسیر ایجاد و راه‌اندازی صندوق‌های زمین وساختمان در شبکه بانکی را تسهیل کرده است که با اتصال مجدد پل بورس و مسکن، نه‌تنها تامین مالی ساخت پروژه‌های مسکونی از مسیر بازار سرمایه بار دیگر فراهم خواهد شد، بلکه تجهیز مالی برای متقاضیان خرید واحدهای مسکونی حتی به مراتب راحت‌تر از مسیر پیش‌خرید آپارتمان نیز ایجاد می‌شود.

در واقع، اتصال مجدد پل ارتباطی بین بورس و بازار مسکن از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان نوعی بازی برد- برد برای هر دو سمت عرضه وتقاضای مسکن ودر کل مجموعه بازار مسکن است که نه تنها به تامین ساخت پروژه‌های مسکونی در شرایط رکود فعلی کمک می‌کند، بلکه متقاضیان خرید مسکن که برای پیش‌خرید آپارتمان هم باید به رقمی معادل هزینه خرید حداقل ۱۰ مترمربع آپارتمان دسترسی داشته باشند، می‌توانند با کمترین هزینه، در مسیر خانه‌دار شدن قرار بگیرند.

با توجه به آنکه هر یک واحد سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان که به اصطلاح از آن به‌عنوان یونیت‌های سرمایه‌گذاری یاد می‌شود هزار تومان است، متقاضیان مسکن و سرمایه‌گذاران ملکی می‌توانند با کمترین دارایی نقدی به این مسیر ورود کنند.

اتصال مجدد بورس و مسکن از طریق راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان مزیت مهم دیگری نیز به همراه دارد و آن ایجاد امن‌ترین مسیر سرمایه‌گذاری ملکی برای سرمایه‌گذاران از یکسو و مجموعه بازار مسکن از سوی دیگر است.

از آنجا که حضور و افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار معاملات مسکن در معاملات مستقیم املاک، منجر به ادامه روند رشد قیمت‌ها در نتیجه افزایش تقاضا می‌شود، اما ایجاد زمینه بورسی برای ورود سرمایه‌گذاران ملکی به صندوق‌های زمین و ساختمان و هدایت سرمایه آنها به این سمت نه تنها منجر به تخریب بازار ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌ای نمی‌شود، بلکه به افزایش عرضه واحدهای مسکونی و رونق بازار ساخت‌ و معاملات مسکن نیز کمک می‌کند.

درحالی‌که فعالیت اولین صندوق زمین و ساختمان در اوایل سال ۹۳ آغاز شد، از سال ۹۵ تاسیس این صندوق‌ها از سوی شبکه بانکی منوط به اخذ مجوز از بانک‌مرکزی شد. بعد از این تصمیم، عملا تشکیل صندوق‌های جدید زمین وساختمان متوقف شد. با این حال و به‌دنبال تصمیم جدید بانک مرکزی از هفته گذشته به‌صورت مجدد این قفل بازگشایی شد.

درحالی‌که بنا بر مزایای اعلام‌شده راه‌اندازی صندوق‌های زمین وساختمان یکی از راه‌های مهم و کارگشا در مسیر تامین مالی ساخت‌ و خرید مسکن است، اما موقعیت خاص فعلی در بازار مسکن و اقتصاد کشور، هم‌اکنون تشکیل این صندوق‌ها را به یک ضرورت مهم برای رفع انجماد از بازار ساخت‌ و معاملات مسکن تبدیل کرده است.

تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان در شرایط فعلی فرصت مناسبی برای جمع‌آوری سرمایه‌ها در جهت افزایش ساخت مسکن و قرار گرفتن متقاضیان در مسیر خانه‌دار شدن است. ضمن آنکه مسیری بدون ریسک و غیرمخرب برای سرمایه‌گذاری ملکی از سوی سرمایه‌گذاران نیز محسوب می‌شود. این درحالی است که توقف تشکیل این صندوق‌ها بازار مسکن را با سه تهدید مهم همراه کرده بود که به نظر می‌رسد با تشکیل این صندوق‌ها این سه چالش برطرف شود.

چالش اول آن است که بازار ساخت‌وساز مسکن هم‌اکنون حدود پنج سال است که در شرایط رکودی به سر می‌برد و عمق رکود ساختمانی سال به سال بیشتر شده است؛ به‌طوری‌که به‌صورت میانگین تنها کمتر از ۵۰ درصد از نیاز حداقلی مسکن در قالب عرضه جدید در هر سال به بازار عرضه شده است. با ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازنده‌ها می‌توانند از طریق جذب سرمایه‌های خرد متقاضیان مسکن، از محل صندوق، نسبت به تامین مالی پروژه‌ها اقدام کنند و از این طریق بخشی از چالش کمبود عرضه به بازار مسکن جبران شود.

 

از سوی دیگر، طی دو سال اخیر به‌دلیل رشد شدید قیمت‌ها و افت قدرت خرید، عملا متقاضیان مصرفی به اجبار از بازار رانده شده‌اند. این درحالی است که با احیای مسیر ایجاد صندوق‌های زمین وساختمان، متقاضیان مصرفی نیز می‌توانند با منابع مالی اندک خود در مسیر خانه‌دار شدن قرار بگیرند.

از سوی دیگر، اگرچه بازار معاملات مسکن تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی هم‌اکنون در مسیر ثبات قیمت قرار گرفته است، اما بعید نیست که هر آن در نتیجه تحریک بازار با یک عامل مخرب بیرونی و فعالیت تقاضای غیرمصرفی، بار دیگر قیمت‌ها افزایش یابد.

دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد درصورت شکل‌گیری صندوق‌های زمین و ساختمان، نوعی تغییر مسیر در جریان سرمایه‌گذاری ملکی از خریدهای مستقیم و اثرگذار بر سطح قیمت واحدهای مسکونی به حضور در عرصه تامین مالی مسکن و کمک به افزایش عرضه صورت خواهد گرفت. درواقع صندوق‌های زمین و ساختمان در نتیجه عوامل گفته‌شده به‌عنوان زمین بورسی رونق بازار مسکن وارد عمل می‌شوند.

اما توقف ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان از سال ۹۵ تاکنون دست‌کم چهار خسارت عمده به بازار مسکن وارد کرده است. اولین خسارت آن است که در صورت ادامه یافتن روند تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان بعد از سال ۹۵، رکود در بازار ساخت‌وساز به‌دلیل وجود مسیر بورسی برای تامین مالی پروژه‌ها تا این حد عمیق نمی‌شد.

از سوی دیگر، بخش زیادی از سرمایه‌های سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران که به‌دنبال ایجاد التهاب در سایر بازارها وارد بازار مسکن شده و عملا سرعت رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر را افزایش داد، جذب صندوق‌ها شده و برای تامین مالی پروژه‌ها به کار گرفته می‌شد.

همین موضوع باعث می‌شد که جهش قیمت مسکن تا این اندازه پیشروی نکند و قدرت خرید تقاضای مصرفی تا این میزان تخریب نشود.

همچنین درحالی‌که در غیاب صندوق‌های زمین و ساختمان عمده خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی به‌دلیل عدم کفایت قدرت خرید عملا از بازار رانده شده‌اند، در صورت وجود این صندوق‌ها در سال‌های اخیر، بخش زیادی از آنها از طریق این مسیر بورسی در مسیر خانه‌دار شدن قرار می‌گرفتند و انباشت تقاضای مصرفی تا این حد صورت نمی‌گرفت.

 
یافته‌ها نشان می‌دهد حاشیه سود برآوردشده برای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان که در سال‌های ۹۴ و ۹۵ فعالیت خود را آغاز کردند از سوی عوامل این صندوق‌ها رقمی حول و حوش ۲۰ درصد برآورد شده بود؛ اما تا امروز حاشیه سود یونیت‌داران این صندوق‌ها به حدود ۳۰۰ درصد رسیده است؛ چراکه در آن زمان برآورد قیمت فروش هر مترمربع از واحدهای ساخته شده از این طریق در محل احداث پروژه سه میلیون تومان بود؛ اما هم‌اکنون برآورد قیمت فروش هر مترمربع از این واحدها ۱۲ میلیون تومان است. این موضوع نشان‌دهنده یک عایدی و جذابیت پنهان صندوق‌های زمین و ساختمان برای سرمایه‌گذاران است.

سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها سودی معادل سود بسازوبفروش‌ها از فرآیند ساخت دریافت می‌کنند و بنابراین سود آنها از سود سرمایه‌گذاری عادی و مستقیم در بازار مسکن بیشتر است. در واقع ازآنجاکه خریدار یونیت‌های سرمایه‌ای در تامین مالی ساخت شریک می‌شود به نوعی شریک بسازوبفروش در سود پروژه است.

از سوی دیگر،در هنگام نیاز به پول، سرمایه‌گذار نیاز به فروش کل سرمایه ملکی خود ندارد و می‌تواند از طریق فروش بخشی از یونیت‌ها نه‌تنها نیاز مالی خود را برطرف کند، بلکه در بازار سرمایه‌گذاری ملکی نیز باقی بماند.

ورود با کمترین سرمایه به‌دلیل آنکه هر یک واحد سرمایه‌گذاری (یونیت‌) صندوق‌های زمین و ساختمان معادل هزار تومان است مزیت دیگر سرمایه‌گذاری در این صندوق‌هاست. برآوردها نشان می‌دهد با توجه به آنکه میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در شهر تهران بیش از ۲۰ میلیون تومان است، افراد تنها با مبلغی کمتر از هزینه خرید ۵۰ میلی‌مترمربع از یک واحد مسکونی می‌توانند اقدام به سرمایه‌گذاری کنند و به مرور زمان اقدام به افزایش سرمایه خود در صندوق کنند.

از سوی دیگر هم‌اکنون دست‌کم بنا بر دو علت عمده منافع همه عوامل بازار مسکن در ورود به زمین بورسی تامین مالی پروژه‌های ساختمانی است. اولین عامل آن است که طی ماه‌های آینده هیچ زمینه‌ای برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد؛ ولی در بلندمدت رشد قیمت‌ها بعید نخواهد بود. بنابراین افرادی که قصد خرید مسکن در آینده دارند، می‌توانند از این فرصت استفاده کنند.

از سوی دیگر از آنجا که فروش واحدهای آماده برای سازنده‌ها در دوران پساجهش دشوار است، در بازار سرمایه سازنده‌ها نیازی به تلاش برای فروش واحدها ندارند و ارکان صندوق‌های زمین و ساختمان فعالیت‌های مربوط به فروش یونیت‌ها را برعهده می‌گیرند.

از سال ۹۳تاکنون، پنج صندوق زمین و ساختمان با ظرفیت هزار واحد مسکونی تشکیل شد. هم‌اکنون مطابق برنامه‌ای که در شبکه بانکی وجود دارد قرار است دست‌کم ۱۲ پروژه ساخت مسکن با ظرفیت بیش از ۲۰ هزار واحد مسکونی از این طریق تامین مالی شود. تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی و همچنین منفی بودن سود واقعی در بازار پول، صندوق‌های زمین و ساختمان محلی بدون ریسک و مطمئن برای سرمایه‌گذارانی است که قصد دارند سرمایه‌های خود را در بازاری ایمن سرمایه‌گذاری کنند. در واقع این صندوق‌ها از یک اثر فراملکی نیز برخوردار هستند.