آینده بازار مسکن در سال جاری چگونه خواهد بود؟

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

 نقل از اخبار ساختمان، تابستان گذشته برای همه‌ی مردم روز‌هایی پر از التهاب و فشار اقتصادی بود. یکی از مهمترین دلایل این فشارها، تغییرات قیمت مسکن و افزایش بیش از چندین برابری قیمت آن در چهار ماه گذشته بود.

طبق اطلاعات مراکز رسمی متوسط قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران در شهریور ماه ۹۹ به ۲۴ میلیون و ۲۹۰ هزار تومان افزایش یافته است. از ابتدای دولت حسن روحانی تا شهریورماه به استناد آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی قیمت مسکن در تهران ۵۳۳ ممیز ۵۴ درصد افزایش یافته است!

این افزایش قیمت به خصوص در کلان شهر‌ها شوک اقتصادی بدی به خانوار‌ها وارد می‌کند به زبان ساده ما هر ماه متاثرانه شاهد از دست رفتن آرزوی مردم برای خانه دار شدن هستیم. سید احسان خاندوزی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس می‌گوید: پایین‌ترین دهک درآمدی جامعه برای خرید خانه درتهران باید ۱۰۰ سال صبرکند! امروزدهک سوم درآمدی برای خرید یک واحدمسکونی ۷۵ مترمربعی درتهران باید ۶۳ سال پس اندازکند.

نیاز به داشتن مسکن به عنوان یکی از نیاز‌های اساسی باید پاسخی درخور و در دسترس برای همگان داشته باشد.

اما واقعا چه شد که قیمت مسکن به این نقطه رسیده است؟

برای این افزایش قیمت دلایل و بازیگران متعددی مطرح می‌شود. نداشتن برنامه‌ای مدون برای خانه دار کردن مردم در طی هفت سال دولت تدبیر و امید و بازگرداندن طرح‌های نقصان دار دولت قبل که تنها با تغییر نام در پی اجرای آن بودند؛ همگی نشان از نبود عزم جدی برای پاسخ به این نیاز اساسی دارد. کارشناسان معتقدند عدم مدیریت منابع دراقتصاد که منجر به سواستفاده برخی و سوداگری می‌شود وهمچنین عرضه نامطلوب مسکن از جمله عوامل مهم گرانی مسکن است. احتکار واحد‌های ساخته شده وعدم برخوردبامتخلفان در این حوزه باعث بروز چنین مشکلاتی درکشورشده است.

گردانندگان اصلی صحنه‌ی بهم ریخته‌ی بازار مسکن چه کسانی هستند؟

معمولا برای گفتن راه حل ابتدا باید منشاء مشکل را شناخت. در واقع تا بیماری شناسایی نشود درمانی درست برای آن تجویز نمی‌شود هرچند که شاید بتوان، اثرات درد آن را با آرام‌بخش‌هایی موقتا کم کرد.

جدا ازدلایلی نظیر نبود عزم و برنامه مدون برای مسکن و تنظیم نبودن بازار عرضه و تقاضا ما با محتکران و دلالانی روبه رو هستیم که از شرایط موجود نه تنها ناراضی نیستند بلکه سود فراوانی نیز می‌برند. شاید بتوان گفت به دلیل وجود منافع مالی بسیار در این بین و تعارض منافع موجود، هیچگاه برنامه‌ای اساسی برای حل این مشکل تدوین و اجرا نشده است.

بانک‌ها یکی از بازیگرانی بودند که در روز‌های داغ تابستان به طرق مختلف نام آن ها به عنوان یکی ازسوداگران بازار مسکن شنیده می‌شد. این خبر‌ها، رفت و برگشت اتهامات و حدسیات در مورد نقش بانک‌ها در سوداگری بازار مسکن هرچند تا صحبت و جوابیه بین بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی پیش رفت، اما بیش از این‌ها نباید انتظار ارائه آماری روشن و شفاف از دو نهاد دولتی داشته باشیم!

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به سوالی مبنی بر بازیگران اصلی افزایش چندین برابری قیمت مسکن گفت: یکی از دلایل اجرا نشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مالکیت تعداد زیادی واحد برای بانک‌ها یا ارگان‌های وابسته به نهاد‌های حکومتی است. اخیرا ۲۲۰۰ واحد برای نهادی خاص شناسایی شد. مالکیت محترم است، اما جایی که مالکیت امنیت را بهم می‌ریزد دیگر قابل احترام نیست. راه حل واقعی این است که این خانه‌های احتکار شده در عرضه بازار قرار بگیرد تا بتواند نقشی موثر ایفا کند؛ و بازار به توازنی که لازم است برسد. اگر این ۲۲۰۰ واحد در خدمت بازار است که مشکلی وجود ندارد، ولی اگر احتکار شده است باید فکری به حال این تعداد‌ها و برخورد‌ها شود.

برای افسارگسیختگی قیمت مسکن چه کردیم و چه باید بکنیم؟

در اوایل تابستان بود که طرح مالیات برخانه‌های خالی دوباره بر سر زبان‌ها افتاد. این طرح که مصوب سال ۹۵ بود با نام «طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم» دوبارهراهی بهارستان شد هرچند تصویب این طرح با حواشی زیادی همراه بود و حتی یکبار از شورای نگهبان برگشت داده شد، اما شاید بلاخره به سرانجام مطلوبی برسد.

نکته قابل تامل این است که هرچند این طرح گامی رو به جلو است، اما عملا در صورت درست اجرایی شدن، تنها باعث شناسایی وضعیت غبارآلود بازار مسکن می‌شود به صورتی که در گفتگوی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس بیان شد: «متاسفانه اطلاعاتی در مورد اینکه اشخاص حقیقی در کشور مالک چند واحد مسکونی هستند یا اصلا چه اشخاص حقیقی هستند که به سن تکلیف نرسیده، ولی مالک ۱۰ واحد اند؛ حتی اطلاعاتی از کارتن خواب‌ها و خیابان گرد‌ها که فاقد مسکن و سرپناه هستند در کشور وجود ندارد.

تصویر دقیقی از اینکه چه شرکتی، بانکی، نهادی، بنیادی و... مالک چه تعداد واحد هستند یا چه تعداد از این خانه‌ها را اجاره داده‌اند و یا چه تعداد خانه خالی در کشور هست، موجود نیست! برای همین موضوع است که در جایی بیان کردم هدف طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی این نیست که مالیات شدیدتری از خانه‌های خالی دریافت کنیم بلکه کسب تصویر وضع موجود از بازار مسکن است و بدانیم در بازار مسکن چه می‌گذرد.»

در واقع تمرکز اصلی اجرایی شدن این طرح بر روی سامانه املاک و اسکان کشور است. پس از گذشت سه ماه در موردوضعیت مسکن می‌توان به اظهارات وزارت راه و شهرسازی به عنوان یکی از متولیان اجرایی شدن این طرح اشاره کرد کهدر اظهاراتی گفته اند:تاکنون ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار خانه خالی شناسایی شده است. فردی را شناسایی کرده ایم که مالک ۶۰۵ واحد مسکونی است.۷۳ هزار فرد زیر ۱۸ سال صاحب خانه اند. یک شخصیت حقوقی مالک ۲۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی است.

همچنین اسلامی وزیر راه و شهرسازی، گفته است: در پایتخت ۵۳۰ هزار خانه خالی داریم که امروز برای مالکان ۱۰۰ هزار واحد پیامک ارسال شده تا اطلاعات مالکیت خود را برای ما ارسال کنند. این فرآیند ظرف ۱۰ روز باید انجام شود.

اسلامی با بیان اینکه اصلاحیه قانون مالیات بر خانه‌های خالی در صورت تصویب نهایی و ابلاغ به دولت، بازدارندگی لازم را داراست، یادآور شد: قانون مالیات بر خانه‌های خالی قرار نیست به عنوان منبع درآمد دولت اجرا شود؛ بلکه ابزاری برای کنترل تلاطم بازار خرید و فروش و اجاره مسکن است.

طرح مالیات برخانه‌های خالی کفایت یا حداقل؟

با وجود همه‌ی نکات مطرح شده و نظرات کارشناسان پیرامون این طرح، اما به پشتوانه تحقیقات کارشناسان برای ساماندهی بازار مسکن به طرح‌های مالیاتی دقیق تری مانند طرح مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، طرح مالیات بر قیمت زمین (LVT) و. احتیاج داریم. CGT اخیرا با عنوان «طرح قانون مالیات برعایدی سرمایه» در دستور کار مجلس قرار گرفته است.

وحید عزیزی کارشناس اقتصادی می‌گوید: از نظر من حتی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی سخت‌تر از اجرای مالیات بر عایدی سرمایه است، اما به علت حضور ذینفعانِ بسیار که در صورت مالیات‌ستانی از معاملات مسکن، سکه و ارز متضرر می‌شوند در صورت مطرح‌شدن چنین مالیاتی هر بار با بهانه‌های مختلف این طرح‌ها نادیده گرفته می‌شود.

معمولا اهداف مختلفی برای اخذ مالیات وجود دارد ازجمله عدالت اجتماعی، افزایش منابع بودجه کشور، کاهش سوداگری، تنظیم کننده بخش‌های اقتصادی و ... بیان می‌شود.

طرح قانون مالیات بر عایدی سرمایه با هدف حمایت از تولید و سرمایه گذاری مولد، کاهش نوسانات بازار‌های دارایی از جمله خودرو، مسکن، طلا و ارز و همچنین جلوگیری از افزایش قیمت ناگهانی این بازارها، است. اعمال مالیات برعایدی سرمایه موجب خواهد شد انگیزه سوداگری در بازار‌های دارایی کاهش یافته و در نتیجه منجر به جلوگیری از افزایش قیمت نامتعارف در این بازار‌ها خواهد شد.

با خروج سوداگران از این بازارها، متقاضیان واقعی این دارایی ها، از جمله اقشار با درآمد‌های متوسط و پایین، راحت‌تر خواهند توانست خودرو و مسکن که از جمله دارایی‌های ضروری خانوار محسوب می‌شود را خریداری کنند. همچنین افرادی که در اثر سوداگری در این بازارها، از افزایش قیمت این دارایی‌ها منتفع شده اند، مکلف خواهند شد بخشی از سود خود را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند تا به نفع عموم مردم هزینه شود.

باید دید آیا این‌بار طرح تصویب و برای اجرا ابلاغ می‌شود یا با اصلاحات فراوان عملا از تاثیرگذاری آن و تهدید منافع ذینفعان جلوگیری می‌شود؟! با در دستور کار قرار گرفتن قانون مالیات برعایدی سرمایه در مجلس شورای اسلامی نکات بیشتری در این زمینه به زودی مطرح خواهد شد.