اهمیت بخش تقویت مسکن در اقتصاد و بازار سرمایه

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر، بخش مسکن تاثیر بسزایی بر اشتغال دارد بطوریکه سهم اشتغالزایی بخش مسکن، جزو بالاترین آمار اشتغالزایی در میان سایر بخش‌های اقتصاد کشور است. در نتیجه لزوم پرداختن به موضوع مسکن به عنوان یکی از نیاز‌های ضروری و حقوق اساسی شهروندان و همچنین راهکاری به منظور بهبود شاخص رشد اقتصادی، افزایش اشتغال و افزایش رفاه در کشور بیش از پیش نمایان می‌شود.

سیاست‌گذاری در بازار مسکن از دو جنبه کلی تحریک عرضه یا تحریک تقاضا قابل دسته‌بندی است. سیاست‌های حمایتی از تولیدکنندگان و سازندگان مسکن در قالب بخش عرضه و حمایت از مصرف‌کنندگان و افزایش قدرت خرید آن‌ها در قالب بخش تقاضا قرار می‌گیرند. در کشور سیاست‌های اعلامی و اجرا شده در سال‌های اخیر به تحریک سمت تقاضای مسکن و افزایش قدرت خرید خریداران مسکن معطوف بوده است.

لازم به ذکر است که هزینه مسکن از مهم‌ترین هزینه‌های سبد خانوار ایرانی است و سهم بالایی از هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد، اما روند رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته به‌گونه‌ای بوده است که سهم هزینه‌های مسکن در آن رشد کرده و افزایش یافته است. مطابق آمار و اطلاعات ارائه شده مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن از ۲۵.۶ درصد در سال ۱۳۸۸ به بیش از ۳۳ درصد در سال ۱۳۹۹ افزایش یافته است. این در حالی است که سهم هزینه مسکن همواره در خانوار‌های شهری بیش از خانوار روستایی و در دهک‌هایی پایینی به مراتب بیشتر از دهک‌های بالای درآمدی بوده است.

با توجه به سهم قابل توجه هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار اهمیت ایجاد و تقویت سازوکار‌های مناسب تأمین مالی برای افزایش توانمندی افراد در جهت تهیه مسکن مناسب و استاندارد در قالب سیاست‌های تحریک تقاضا باید مورد توجه مسئولین و سیاست‌گذاران اقتصادی کشور قرار گیرد.

در حال حاضر تأمین مالی بخش مسکن در ایران وابستگی زیادی به نظام بانکی دارد و بخش قابل توجهی از تأمین مالی در این بخش از طریق بانک‌ها صورت می‌گیرد و سایر ابزار‌های مالی در این بخش کمتر مورد توجه و استفاده قرار می‌گیرند و لذا مشکلاتی از جمله الف) محدودیت اعتبارات بانکی؛ ب) نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی؛ ج) انعطاف اندک نظام بانکی و د) سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد؛ گریبانگیر این نظام تأمین مالی است.

برای بهبود شرایط و رونق سمت تقاضای مسکن به عنوان یکی از نیاز‌های اساسی و یک اهرم پیشران اقتصاد کشور علاوه بر نقش بی بدیل دولت در حمایت از افزایش تولید و ساخت و ساز در بخش مسکن، باید نسبت به تقویت و توسعه سایر ابزار‌های تأمین مالی در کنار افزایش میزان تسهیلات مسکن نیز توجه ویژه‌ای صورت گیرد. بدین منظور ابزار‌هایی در بازار سرمایه برای تامین مالی بخش مسکن طراحی شده که شامل صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (به عنوان ابزاری برای تقویت سمت تقاضا) و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان (به عنوان ابزاری برای تقویت سمت عرضه و سرمایه گذاری در صنعت ساختمان و تولید مسکن) است.

بررسی عملکرد این صندوق‌ها و تعداد صندوق‌های موجود در بازار (به استناد اطلاعات موجود در سایت فرابورس هر کدام دو صندوق هستند) حاکی از آن است که این ابزار‌ها نتوانسته اند کمکی خاصی به توسعه بخش مسکن از طریق جذب سرمایه‌های خرد و کلان نمایند. از جمله دلایل این موضوع می‌توان به عدم انطباق بازده مورد انتظار سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در بخش مسکن با بازده صندوق‌های موجود در بازار اشاره نمود. در واقع این صندوق ها، همچون سایر صندوق‌های با درآمد ثابت عمل می‌نمایند و سرمایه گذاران امکان انتفاع از واحد‌های ساخته شده و یا بازده بخش مسکن ندارند. کما اینکه نرخ بازده این صندوق‌ها بعضا انطباقی با بازده سایر ابزار‌های موجود در بازار و سایر دارایی‌های سرمایه‌ای نداشته است.

در شرایطی که سایر ابزار‌های موجود برای تقویت بخش مسکن از جمله لیزینگ مسکن نتوانسته رقیب خوبی برای تسهیلات بانکی باشد، توجه به ذائقه سرمایه گذاران در بخش مسکن می‌تواند به طراحی ابزار‌های کاراتر کمک کند.

برای توسعه بخش مسکن حداقل سه ضلع ۱) دارندگان زمین؛ ۲) شرکت‌های پیمانکاری در بخش ساختمان و ۳) سرمایه گذاران؛ باید در پروژه‌ها مشارکت کنند. انگیزه اصلی سرمایه گذاری در بخش مسکن خانه دار شدن فرد و یا ارتقاء کمی و کیفی مسکن فرد است؛ لذا در صورتیکه علاوه بر طراحی ابزار‌های نوین در بازار سرمایه، دولت نیز سهم بزرگتر و فعال تری در این خصوص داشته باشد، می‌توان به استقبال سرمایه گذاران امیدوار بود.

با توجه به ظرفیت‌های بازار سرمایه و امکان استقرار ناظر مستقل در پروژه‌های ساختمانی توسط بورس، بدون شک ورود به طراحی ابزار‌های کاراتر، تاثیر مشخص و مثبتی بر اقتصاد مسکن خواهد داشت.

افزایش تولید و عرضه واحد مسکونی در سمت عرضه و افزایش توان و قدرت خرید افراد در راستای تقویت تقاضا می‌تواند منجر به ایجاد ثبات، تعادل قیمت مسکن می‌شود و در نتیجه افزایش معاملات و ایجاد رونق در این بازار علاوه بر رونق در حلقه‌های قبل و بعد می‌تواند به افزایش رشد اقتصادی در کشور نیز امیدوار بود