ایا بازار مسکن دجار حباب قیمت شده است؟

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

وقتی بازاری رشد ناگهانی قیمت پیدا می‌کند زیاد شنیده می‌شود که می‌گویند قیمت آن حباب دارد در کاهش‌های ناگهانی نیز از تخلیه حباب استفاده می‌شود. اکثرا اوقات دولتمردان و مدیران اجرایی کشور نیز آن قدر در توجیه افزایش قیمت‌ها از کلمه حباب استفاده می‌کنند که دستمایه شوخی برخی از طنز نویسان شده و اقتصاد کشور را اقتصاد کف صابونی توصیف می‌کنند. اما وقتی از حباب حرف زده می‌شود دقیقا درباره چه چیزی بحث می‌شود.

حباب قیمت چیست؟

حباب اقتصادی که با نام‌های «حباب قیمت» یا «حباب بازار» نیز شناخته می‌شود، پدیده‌ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می‌رسد. در واقع حباب، چرخه‌ی اقتصادی افزایش سریع قیمت یک دارایی بوده که در ادامه با انقباض و سقوط شدید همراه است.معمولاً حباب قیمت‌ها نه بر مبنای دلایل منطقی و ریشه‌ای، که بر اساس هیجانات ناشی از موج ناگهانی خرید غیرضروری به وجود می‌آید.

دلایل ایجاد حباب قیمت

اقتصاددانان درباره حباب قیمتی دو دیدگاه دارند، گروهی بر سیاست‌های مداخله دولت و چاپ پول به عنوان عامل اصلی ایجاد حباب در بازارهای دارایی مثل بورس، مسکن، ارز و.. تاکید دارند و گروه دیگر رفتار و احساس سرمایه‌گذاران را عامل ایجاد حباب می‌دانند. در مجموع رشد بالای نقدینگی در اقتصاد، پیش‌بینی اشتباه بر اساس یک سری زمانی تاریخی و رفتار توده‌ای می‌تواند زمینه ساز حباب شود.تحلیل گران در هر بازاری از روش­های مختلف برای تشخیص حباب استفاده می‌کنند. در بازار مسکن اما ماجرا کمی متفاوت است زیرا برخی از کارشناسان به حباب قیمتی اعتقاد ندارند به گفته آنها مسکن کالایی همگن نیست که بتوان حباب آن را به‌دست آورد در مقابل گروهی از اقتصاددان‌ها نیز با نسبت گیری ساده‌ای حباب قیمتی مسکن را استخراج می‌کنند.

سه روش تعیین قیمت مسکن

اقتصاددانان معمولا در تعیین قیمت مسکن از سه روش استفاده می‌کنند؛ شناسایی قیمت مسکن از برابری عرضه و تقاضا، برآورد قیمت مسکن بر اساس مدل ارزش حال و در نهایت قیمت مسکن بر اساس حباب انتظارات عقلایی.

شناسایی قیمت مسکن از کانال عرضه و تقاضا: عوامل تاثیرگذار بر قیمت در این روش در سه دسته عوامل اقتصادی( مانند درآمد، نرخ بهره، اندازه بازار)، عوامل جغرافیایی و جمعیتی( مانند رشد جمعیت، شهرنشینی، اندازه خانوار) و عوامل نهادی( نظام مالی و مالیاتی) قرار می‌گیرد.

قیمت مسکن بر اساس ارزش حال: این مدل مبتنی بر قیمت مسکن و اجاره بها است. تحت انتظارات عقلایی که آینده نگر است این مدل بیان می‌کند که قیمت یک دارایی برابر ارزش حال سود‌های مورد انتظار از این دارایی است و از نسبت قیمت به اجاره برای تشخیص حباب استفاده می‌کند. به زبان ساده این نسبت نشان می‌دهد پول پرداخت شده برای خرید یک واحد مسکونی پس از چند سال اجاره این واحد به‌دست سرمایه‌گذار باز می‌گردد.

روش سوم محاسبه قیمت مسکن: یکی از گروه هایی که به حباب قیمت مسکن اعتقاد ندارد اقتصاددانان طرفدار فرضیه بازار‌های کارآمد و ایده عقلانیت است. اما در بین این گروه چهره هایی هستند که به حباب‌های عقلایی در بازار‌های دارایی از جمله مسکن باور دارند. بر اساس نظریه استاندارد بازارهای کارآ، نرخ بازدهی انتظاری حاصل از یک دارایی مجموع نسبت قیمتی سود دارایی (نسبت بازدهی مستقیم به قیمت دارایی) و سود سرمایه (بازدهی ناشی از تغییرات قیمت) است. در این نظریه توضیح داده می‌شود که به وجود آمدن حباب‌های دارایی به این معنا نیست که فعالان بازار غیرعقلایی رفتار می‌کنند و دچار توهم شده‌اند و قیمت‌های حبابی دارایی را به اشتباه به عنوان ارزش بنیادی دارایی ارزیابی کرده و دارایی را به خاطر ارزش بنیادی آن تقاضا نموده و می‌خرند، بلکه آنها در انتظار افزایش بیشتر و بیشتر قیمت دارایی و بنابراین کسب سود سرمایه‌ای حاصل از دارایی در کوتاه‌مدت می‌باشند. آنها ریسک بیشتری را می‌پذیرند، تا سود بیشتری را در کوتاه‌مدت کسب کنند.

حباب سنج بازار مسکن در ایران

در ایران پژوهشگران از دو مدل استفاده می‌کنند نسبت قیمت به درآمد سرانه و نسبت قیمت به اجاره مسکن. هر کدام از این روش‌ها طرفدارانی دارد اما به دلیل محاسبه ساده تر نسبت قیمت به اجاره این روش ظاهرا پرکاربرد تر شده است.

نسبت قیمت به اجاره: از دیدگاه برخی اقتصاددانان نسبت قیمت مسکن به اجاره دارای یک رابطه ثابت و منطقی است و هر گونه انحرافی از میانگین این نسبت نشان دهنده حباب در قیمت است. در این نسبت در صورت کسر p نماد قیمت مسکن است و R که در مخرج می‌آید بیانگر درآمد مسکن از محل اجاره است. این نسبت شبیه نسبت P/E در بورس است.

در ایران این نسبت معمولا عددی بین ۱۵ تا ۲۵ ثبت شده است زمانی که بازار مسکن در شرایط ثبات نسبی قیمت قرار می‌گیرد، نسبت قیمت به اجاره مسکن معمولا در پایین‌ترین سطح متعارف یعنی حول و حوش عدد ۱۵ قرار می‌گیرد. اما زمانی که بازار دچار جهش قیمتی می‌شود و میزان قیمت ملک با نرخ مثبتی افزایش پیدا می‌کند، این نسبت به سقف، نزدیک شده و معمولا به عدد ۲۴ تا ۲۵ می‌رسد. در واقع این شاخص نوسان گیر بین اعداد ۱۵ و ۲۵ در حال نوسان است.

بازار مسکن حباب دارد؟

به تازگی تلویزیون اینترنتی اکو ایران در برنامه متراژ خود با دو کارشناس اقتصاد مسکن که دیدگاه‌های متفاوتی نسبت به حباب در بازار مسکن دارند گفت‌وگو کرده است. محمود اولاد اعتقادی به وجود حباب در بازار مسکن ندارد در مقابل علی صادقی همدانی از مدافعان وجود حباب در این بازار است.

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص اینکه چرا با وجود حباب در قیمت و اجاره مسکن، مخالف است، به سه عاملهمگن نبود قیمت مسکن، نارسایی‌های قیمت‌های متوسط به دلیل تفاوت شدید قیمت در مناطق مختلف و محدود نبودن عایدی مسکن به نرخ اجاره اشاره دارد.

در مقابل این رویکرد علی صادقی همدانی با اشاره به استفاده از برخی نسبت‌ها در بسیاری از کشورها برای سنجش حباب و تفاوت قیمت با ارزش‌های بنیادین و اثبات چنین پدیده‌ای در پژوهش‌های مختلف وجود حباب در بازار مسکن را محتمل می‌داند.

 رد حباب در بازار مسکن

اولاد با اشاره به اینکه مسکن همانند ارز و سکه یک کالای همگن نیست تاکید دارد وقتی از دلار صحبت می‌شود این دلار در تمام نقاط جغرافیایی کشور یک جنس دارد اما از لحاظ متراژ واحد مسکونی، موقعیت مکانی مسکن و بسیاری موارد دیگر کاملا متفاوت است.‌

اولاد نقد دیگر خود را به نحوه محاسبه می‌داند و می‌گوید: در محاسبات داده‌ها از متوسط قیمت معامله شده استفاده می‌شود. متوسط قیمت معامله شده تحت تأثیر معاملاتی است که در محدوده‌های مختلف انجام می‌شود.

او با ارائه مثالی ادامه می‌دهد: معامله‌های انجام شده در دو ماه مشخص اگر به یک تعداد باشد اما در مناطق مختلف انجام شود کاملا خروجی متفاوتی دارد زیرا داد و ستد ۷واحد در مناطق پردرآمد شهرها قابل مقایسه با داد و ستد همین میزان معامله در مناطق کم درآمد نیست. در چنین مختصاتی ممکن است در بازه‌ای که حجم معاملات در مناطق پردرآمد بالاتر است میانگین قیمت به یکباره افزایش بیشتری در مقایسه با ماهی که اکثریت معاملات در مناطق کم درآمد بوده نشان می‌دهد.

به گفته اولاد این نوسان در نمودار در حالی رخ داده که در واقعیت اصلاً اتفاقی نیفتاده و تنها نوع معاملات تغییر کرده بنابراین یکی از مسائلی که نمی‌شود در مورد قیمت مسکن از نظر حباب و داده‌ سری‌های زمانی، صحبت کرد، نوع متغیری است که جمع‌آوری و متوسط­ گیری‌ می‌شود.

اولاد همین انتقاد را درباره بازار اجاره مطرح و اظهار می‌کند: در بازار اجاره نیز اگر چهار واحد در منطقه شمال تهران بیشتر اجاره رود، نرخ اجاره را بالاتر می‌برد و چهار واحد در جنوب تهران اجاره برود، نرخ اجاره کاهش را می‌دهد، بنابراین داده‌های زمانی آن قابل استناد نیست.

از نگاه این کارشناس اقتصاد مسکن وقتی قیمت مسکن به شدت افزایش پیدا می‌کند، اجاره نمی‌تواند به همان نسبت بالا برود زیرا درآمدهای مستأجران افزایشی پیدا نمی‌کند به همین دلیل ترجیح می‌دهند منطقه سکونت خود را تغییر دهند یعنی سهم اجاره کردن از مناطق ثروتمند کاهش پیدا می‌کند و به مناطق متوسط و متوسط به پایین منتقل می‌شود که به ظاهر متوسط اجاره را پایین می‌آورد درحالی‌که اتفاق خاصی نیفتاده است و تنها مکان‌ها تغییر کرده است.

مستندات حباب در بازار مسکن

در مقابل این دیدگاه دکتر علی صادقی همدانی صاحبنظر حوزه اقتصاد مسکن دیدگاه کاملا متفاوتی به موضوع حباب مسکن دارد.

به گفته او گرچه مسکن یک کالای همگن نیست، اما وقتی از سری زمانی در یک دوره بلندمدت استفاده شود دغدغه‌های مطرح شده درباره تفاوت و این ناهمگن بودن تا حدودی تعدیل می‌شود.

صادقی همدانی با اشاره به اینکه گاهی‌اوقات ممکن است که قیمت در یک بازار از جمله بازار مسکن تحت شرایطی از ارزش بنیادین دارایی فاصله بگیرد تاکید دارد: درحال‌حاضر نسبت قیمت به اجاره شاخصی است که برای محاسبه حباب استفاده می‌شود و از این شاخص در بیشتر کشورهای دنیا نیز می‌شود.

او نسبت مورد اشاره را در ایالات متحده برابر با ۳۴ می‌داند و می‌گوید: در بسیاری از کشورهای اروپایی این نسبت ۲۲ است که نشان می‌دهد سرمایه هزینه شده برای خرید یک واحد مسکونی چند سال طول می‌کشد عایدی اجاره‌ جمع‌آوری شود.

به گفته این کارشناس بر اساس محاسباتی که انجام داده این نسبت در برخی از نقاط کشور از ۵۰ نیز فراتر رفته است و پس از رشد خیره‌کننده‌ای که، در انتهای تابستان ۹۹ در حوزه مسکن رخ داده، این شاخص حتی از ۶۰ هم فراتر رفته است.

او اضافه می‌کند: این نشان می‌دهد که نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن ایران دو برابر بیشتر از نسبت‌های جهانی است و این تفاوت و چند برابر بودن قطعاً نمی‌تواند تصادفی باشد.

به گفته این صاحب نظر حوزه اقتصاد مسکن نمی‌توان به این راحتی از کناراین تفاوت نسبت عبور کرد و چنین شکافی را در متفاوت بودن الگوی ساخت در ایران با سایر کشور‌ها یا سایر تفاوت‌ها خلاصه کرد زیرا صرف‌نظر از مسائل فنی و به‌کار‌گیری فضا در طراحی مسکن، به لحاظ مالی یکسری قواعد کلی در بازار مسکن تمامی اقتصادهای دنیا حکمفرما است و برای محاسبه حباب و ارزش محاسبه بنیادی، مبانی وجود دارد.

او با اشاره به اینکه ارزش فعلی هم از حاصل جمع ارزش فعلی بازدهی‌های مورد انتظار دارایی استخراج می‌شود این پرسش را مطرح کرد: برای یک منزل مسکونی یا آپارتمان چه بازدهی غیر از اجاره می‌توان برایش متصور بود؟

اولاد در مقابل این پرسش دیدگاه دیگری دارد و معتقد است: عایدی مسکن تنها از محل اجاره نیست بلکه مسکن کالایی است که به خریدار اعتبار مالی می‌دهد که بر اساس آن می‌تواند وام بگیرید. او با تاکید بر اینکه به دلیل کمیابی زمین مسکن به خریدار رانت‌های متعددی می‌رساند بر این عقیده است که به واسطه این رانت‌ها سهم اجاره در عایدی به شدت کاهش پیدا کرده و با توجه به تنوع عایداتی که بخش مسکن دارد و تغییر ترکیبی آنها در طول زمان نمی‌توان بر اساس نرخ اجاره نسبت به قیمت از وجود حباب سخن گفت.

صادقی همدانی در واکنش به این نقد اولاد پاسخ می‌دهد: کمیابی نه تنها در بازار مسکن بلکه در همه بازارها بر قیمت تأثیرگذار است و اگر این متغیر لحاظ شود کمیابی در شهری مانند تورنتو کمتر از تهران نیست و قیمت‌ها آنجا هم بسیار صعودی است.

او می‌گوید: اگر قیمت هرمترمربع آپارتمان در کانادا و ایالات متحده با تهران مقایسه شود، متوسط قیمت آپارتمان در کانادا حول و حوش ۱۱هزار دلار است در ایالات متحده امریکا رقمی معادل ۱۷هزار دلار است. اما در تهران همین عدد را بر اساس آخرین گزارش تحولات بازار مسکن و نرخ دلار ۲۵ هزار تومان زیر هزار دلار است بنابراین قیمت در مقایسه با آن کشورها بسیار هم پایین‌تر است و این خود نشان می‌دهد اتفاقاً کمیابی در سایر کشورها بیشتر است.

همدانی تاکید می‌کند: شاید نتوان قیمت‌ها را مقایسه کرد اما نسبت قیمت و اجاره را می‌توان محاسبه کرد و وقتی نسبت قیمت به اجاره در یک نقطه‌ای از دنیا نسبت به نقطه دیگر بسیار فاصله دارد، باید سؤال شود که چه عوامل معناداری این تفاوت نسبت را توضیح می‌دهد؟

او ادامه می‌دهد باید کسانی که به حباب اعتقاد ندارند، پاسخ دهند که تفاوت قیمت به ارزش بنیادین را چگونه توضیح می‌دهند. اگر این تفاوت وجود دارد دلیل آن را کمیابی می‌دانند؟

وی با اشاره به وضعیت بازار مسکن یادآور می‌شود: وقتی در بورس نسبت P به E که مشابه قیمت به اجاره در بازار مسکن است، از ۳۰ گذشت، فارغ از قضاوت درباره درستی آن ۲۵ نفر از پژوهشگران به آن واکنش نشان دادند که این بازار دچار حباب شده است و انتظارات تورمی به وجود می‌آورد. او می‌گوید: باید همان حساسیت که نسبت به حباب بورس وجود دارد، لازم است که در خصوص حباب مسکن نیز به وجود بیاید چون مسکن یک کالای اساسی برای مردم است و در فرهنگ خانه‌دار شدن مردم تأثیر می‌گذارد.