بازار مسکن آمریکا در آستانه یک ابربحران

بازار مسکن آمریکا به مرز یک ابربحران رسیده، اتفاق تقریبا بی‌سابقه از ۱۹۳۰ تاکنون در این کشور رخ می‌دهد. گزارش‌ رسانه‌های معتبر آمریکایی در این باره نشان می‌دهد: حداقل ۳۰ درصد از جمعیت مستاجران آمریکایی با اتمام تاریخ مصرف بسته مالی حمایتی دوران کرونا، توان پرداخت اجاره‌بهای ماهانه را کاملا از دست می‌دهند و این موضوع باعث شکل‌گیری فاجعه «تخلیه‌های اجباری» در بازار مسکن می‌شود. ۴۵ میلیون خانوار در آمریکا اجاره‌نشین هستند که ۳۵ درصد جمعیت این کشور را تشکیل می‌دهد. تامین هزینه اجاره‌نشینی برای همه این افراد «مشکل» است اما برای ۱۳ میلیون مستاجر کم‌درآمد یا فاقد درآمد در این دوره کرونایی، «غیرممکن» برآورد شده است.

اگر دولت ترامپ نتواند اعتبار مورد نیاز برای تمدید بسته حمایتی مخصوص اجاره‌نشین‌ها را در دوره کرونا تامین کند در این صورت شرکت‌های اجاره‌داری مجبور به اخراج مستاجرها و تسویه‌حساب با مالکان خرد خواهند شد. کارشناسان بهداشت در آمریکا تبعات سونامی تخلیه خانه‌های اجاره‌ای را تشدید موج ابتلا به کرونا در اثر تجمع بی‌خانمان‌ها در محیط‌های اسکان عمومی می‌دانند.

متوسط اجاره‌بهای ماهانه در آمریکا براساس آخرین اطلاعات در سامانه‌های ملکی این کشور ۱۵۸۰ دلار است که این رقم برای خانه‌های اجاره‌ای خانوارهای کم‌درآمد حدود ۱۲۰۰ دلار ارزیابی می‌شود. با توجه به متوسط حقوق ماهانه آمریکایی‌ها بیش از ۷ هزار دلار و همچنین درآمد دهک‌های پایین (۲هزار دلار در ماه)، هزینه اجاره مسکن نزدیک به ۶۰ درصد درآمد مستاجرهای ضعیف را می‌بلعد.

بسته حمایت از اجاره‌نشین‌ها در پایان ماه جاری میلادی سررسید می‌شود. کارشناسان اقتصادی پیشنهاد کرده‌اند «بودجه کمک مالی موقت به مستاجرها و مشوق همکاری به مالکان بزرگ خانه‌های اجاره‌ای» به‌عنوان دو بند اصلی این بسته توسط دولت ترامپ تمدید شود.

چالش مسکن آمریکا از زبان نویسنده نشریه تایمز
بسته کمک مالی هفته‌ای ۶۰۰ دلار دولت فدرال آمریکا به‌عنوان مزایای بیکاری دوره «کووید-۱۹» در تاریخ ۳۱ جولای (۱۰ مرداد) خاتمه یافت. گفت‌وگوها میان کاخ‌سفید و دموکرات‌ها پیرامون معرفی بسته‌ حمایتی جدید با وقفه مواجه شده و تصمیم دونالد ترامپ در ادامه بخشی از این کمک‌ها بدون تایید کنگره، برزخی قانونی ایجاد کرده است. به عقیده صاحب‌نظران حوزه مسکن، بدون کمک‌های دولت فدرال، مردم آمریکا با خطر بیرون‌رانده شدن از خانه‌های خود مواجه هستند و مسکن آمریکا در معرض بحرانی تقریبا بی‌سابقه از زمان «رکود عظیم ۱۹۳۰» قرار دارد. به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، کونور دوغِرتی، روزنامه‌نگار حوزه مسکن و کسب‌وکار «تایمز»، در یادداشتی که در روزنامه «نیویورک‌تایمز» بازنشر شده، در این باره قلم‌زنی کرده است. در این یادداشت می‌خوانید:

پیش از طاعون «کووید-۱۹»، من مطالب بسیاری پیرامون ناامنی مسکن نوشتم. مسکن در آمریکا برای دهه‌ها یک مشکل جدی بوده است. از هر چهار مستاجر در آمریکا، یک نفر بیش از ۵۰ درصد از درآمد خود را صرف هزینه اجاره‌بها می‌کند. نیروی‌کار جوان هیچ‌گاه فرصت خرید خانه و خانه‌دار شدن را نداشته است. ما در آمریکا سالانه یک میلیون تخلیه اجباری داریم و حدود نیم‌ میلیون نفر بی‌خانمان در کشور وجود دارد.

من از جنبه‌های مختلف مسکن آمریکا را مورد بررسی قرار داده‌ام: چرا برنامه‌های دولت فدرال آنچنان که باید عمده مردم را پوشش نمی‌دهد؟ چرا ساخت مسکن برای قشر کم‌درآمد در آمریکا بسیار سخت است؟

برای بسیاری از صاحب‌نظران، بیماری کرونا پیش‌بینی‌ها را از رده خارج کرد. برای من اما عکس آن اتفاق افتاد. آنچه من برای سال‌ها پیرامون وخامت حال مسکن پیش‌بینی می‌کردم، امروز وخیم‌تر شده است. داستان مسکن آمریکا دیگر مربوط به این نیست که چرا خانه‌های خوب ساخته نمی‌شود، بلکه موضوع این است: چطور می‌توان از بیرون رانده شدن و تخلیه اجباری مردم از خانه‌هایشان جلوگیری کرد.

کارشناسان مسکن فکر می‌کردند در ابتدای بیماری، بحرانی ترسناک از تخلیه‌های اجباری رخ می‌دهد، اما این اتفاق به لطف بسته‌های حمایتی دولت برای کارگران به وقوع نپیوست. هر چند بسته‌های حمایتی دولت ایراداتی داشت، اما پرداخت جبرانی هفته‌ای ۶۰۰ دلار و کمک مالی یک‌باره ۱۲۰۰ دلار در کنار تصویب مهلت‌های قانونی برای تخلیه، مانع از وقوع آن بحران شد. اکنون اما تور پاره شده است و مردم درحال سقوط از آن هستند. پرسش اینجاست: آیا می‌توان این تور حمایتی را با سرعت کافی تعمیر کرد و مانع از سقوط مردم شد؟

ما در آستانه کابوسی ترسناک قرار داریم که تاکنون شبیه به آن تجربه نشده است. مزایای کمکی هفته‌ای ۶۰۰ دلار یک موهبت، و احتمالا مهم‌ترین عاملی بود که مانع از وقوع موج گسترده تخلیه‌های اجباری شد. در واقع این مبلغ تعیین می‌کرد که آیا مستاجران اجاره‌بهای خود را می‌پردازند یا خیر. بدون این پول، اتفاقی ناگوار پیش خواهد آمد. برخی کارشناسان می‌گویند ۳۰ تا ۴۰ میلیون نفر آمریکایی در خطر تخلیه اجباری قرار دارند. البته من فکر می‌کنم ممکن است بحران جابه‌جایی وخیم‌تر از بحران تخلیه اجباری باشد. بنابراین تنها نگاه به آمارهای تخلیه اجباری نمی‌تواند تصویری واقعی از بحران مسکن آمریکا ارائه کند. ناامنی مسکن یکی از بی‌صداترین هزینه‌های کشور ما، آمریکا، است. ما همه پول خود را صرف بهداشت بهتر و آموزش مردم می‌کنیم. اما کسی بحث نمی‌کند که اگر مردم برای داشتن خانه نگرانی نداشته باشند، بهداشت و سلامت و اوضاع آموزشی‌شان به مراتب وضعیت بهتری خواهد داشت.

مسکن آمریکا چهل‌تکه‌ای از سیاست‌های فدرال، ایالتی و محلی و ترکیبی از بانکداری و توسعه‌دهندگان است. بنابراین زمانی که بحران مسکن رخ می‌دهد، سخت است بفهمید چه واکنش سیاستی مناسب است، چراکه در واقع هیچ‌کس در رأس مسوولیت قرار ندارد. اگر شما به یک طرف بالن فشار بیاورید، چیزهای دیگر در آن طرف تغییر می‌کند.

در مورد بازیگران خرد بخش مسکن، داستان مالکان و مستاجران یکی و شبیه به هم است. دادوستد اقتصادی خرد میان مالکان و مستاجران تا حدی مدیون برنامه مسکن ارزان با نام «مسکن ارزان به‌طور طبیعی محقق‌شونده» است. اگر شما درآمد متوسطی دارید و واجد شرایط برنامه‌های ویژه نیستید، تنها چیزی که نصیبتان می‌شود خانه «مسکن ارزان به‌طور طبیعی محقق‌شونده» است. اگر شما مهاجر هستید هم احتمالا باید به سکونت در این خانه‌ها اکتفا کنید.

زمانی که مستاجران اجاره‌بها را نمی‌پردازند، درآمد مالکان کوچک با مشکل مواجه می‌شود و مالکان شرکتی بزرگ احتمالا درصدد تخلیه ملک بر می‌آیند. در یک دهه اخیر ما میلیون‌ها آپارتمان اینچنینی را از دست داده‌ایم: درحالی‌که تعداد معدودی از آنها نیاز به تعمیر پیدا کردند یا تخریب شدند، اما بقیه یا به سکونت مالکان درآمده‌اند یا دیگر خارج از توان سکونت مستاجران شده‌اند. در این رابطه در کوتاه‌مدت، ما باید خانه‌های ارزانی که در اختیار داریم را حفظ کنیم. در بلندمدت اما نیاز به ساخت‌ واحدهای ارزان و باکیفیت معقول بیشتر است.

زمانی که مشکلات اینچنینی پیش می‌آید، به‌نظر می‌رسد راه‌حل، فراتر از سیاسی‌کاری‌های حزبی است. واقعیت تلخ‌تر این است که در این شرایط تزویر و شخصیت واقعی ما هویدا می‌شود. مسکن باید یک سرمایه‌گذاری برای مردم باشد، و نه سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی برای کسب سود. زمانی که ما به مسکن به‌عنوان یکی از ضروریات زندگی فکر می‌کنیم، در واقع ما به یک سرپناه فکر می‌‌کنیم از جنس نگاهی که به خوردن غذا داریم. اما زمانی که به مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری نگاه می‌کنیم، بینش و طعم واقعی امنیت و لذت زندگی را از دست می‌دهیم. آنچه ما باید مدام از خودمان بپرسیم این است که «ضرورت داشتن مسکن چیست؟» بله. زندگی در آن.

در این رابطه پایگاه اطلاع‌رسانی کاخ‌سفید راهکارهایی را اعلام کرده است که دولت ترامپ برای اجتناب از یک بحران مسکن جدید در دستور کار قرار داده است.

۱- با توجه به بحران جدی در زمینه تخلیه منازلی که به‌دلیل استفاده از وام مسکن در رهن قرار دارند و تاثیر پاندمی کرونا بر درآمد خانوار‌های آسیب‌پذیر، این بحران می‌تواند حتی منجر به وخیم شدن شیوع کرونا شود چراکه در مراکز نگهداری افراد بی‌خانمان، حفظ فاصله اجتماعی بسیار دشوار خواهد شد. پیش از تصویب قانون کمک‌رسانی و امنیت اقتصادی ویروس کرونا، وزارت مسکن و توسعه شهری دولت آمریکا یک برنامه را پیرامون فروش منازل در رهن بانک و مهلت تخلیه در مورد تمامی منازل مسکونی که در رهن بانک هستند و توسط سازمان مسکن فدرال بیمه شده‌اند، اجرا کرد. به‌علاوه پیش از تصویب این قانون، آژانس فدرال سرمایه‌گذاری مسکن اعلام کرد که سازمان فدرال وام مسکن را موظف کرده است تا تامین اقساط عقب افتاده خود از طریق فروش منازل مسکونی افراد را حداقل به مدت ۶۰ روز به تاخیر بیندازد. این آژانس پس از آن نیز اعلام کرد که این مهلت حداقل تا ۳۱ آگوست به تاخیر خواهد افتاد.

۲- قانون کمک‌رسانی و امنیت اقتصادی یک مهلت قانونی موقت را در مورد تخلیه منازل مستاجرانی که در شرایط خاص قرار دارند، اجرا کرده است. این مهلت اکنون به پایان رسیده است و یک ریسک جدی وجود دارد که این شرایط موجب رشد غیرمعمول تخلیه منازل مسکونی شود. با توجه به ناتوانی کنگره در انجام اقدام لازم، دولت آمریکا باید هرچه در توان دارد انجام دهد تا اقشار آسیب‌پذیر منازل خود را در میان پاندمی کرونا از دست ندهند. افرادی که آواره شده‌اند توانایی محدودی در حفظ فاصله اجتماعی نیز خواهند داشت.

۳- سیاست‌گذاری: این سیاست رسمی ایالات‌متحده است تا ریسک‌ها و میزان تخلیه منازل مسکونی را درحالی‌که شرایط اضطراری ناشی از کرونا وجود دارد، به بیشترین میزان کاهش دهد.

۴- وزارت بهداشت آمریکا و مرکز پیشگیری و مقابله با بیماری باید هر اقدامی را که می‌توانند انجام دهند تا به‌طور موقت از تخلیه‌ مکان‌های مسکونی هر مستاجری به‌دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره‌بها جلوگیری کنند تا بتوان مانع وخیم شدن شیوع کرونا شد.

۵- وزرای خزانه‌داری و مسکن و توسعه شهری باید نسبت به شناسایی و تعیین بودجه فدرال لازم در راستای فراهم کردن کمک‌های مالی موقتی به مستاجران و مالکان اقدام کنند تا بتوان مانع بی‌خانمان شدن افرادی که در نتیجه شیوع کرونا برای پرداخت قسط وام مسکن یا اجاره بهای خود در تقلا هستند، شد.

۶- وزیر مسکن باید در راستای قوانین مربوطه اقدامات لازم را برای ارتقای توانایی مستاجران و مالکان انجام دهد تا مانع صدور حکم تخلیه و فروش ملک آنها در نتیجه سختی‌های ناشی از کرونا شوند. این اقدامات می‌توانند شامل کمک و همکاری با مراجع تامین مسکن و مالکان بزرگ شوند.

۷- رئیس آژانس فدرال سرمایه‌گذاری مسکن پس از انجام هماهنگی‌های لازم با وزیر خزانه داری، باید تمامی اختیارات و منابع خود که می‌توانند مانع از صدور احکام تخلیه اجباری شوند را به‌کار بگیرد.

تمامی این اقدامات باید در راستای قوانین مربوطه انجام شوند و هیچ‌گونه حق یا منفعتی را برای هرطرفی علیه ایالات‌متحده، وزارتخانه‌های دولت، آژانس‌های فدرال، موسسات، ادارات و کارکنان یا عوامل دیگر ایجاد نخواهد کرد.

همه این‌ها در شرایطی است که برای ۱۰۸ میلیون نفر آمریکایی که در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند، اول آگوست روزی غمناک بود. برای اولین بار از زمان شیوع بیماری کرونا و با پایان یافتن مهلت پرداخت اجاره‌بها، آنها مجددا مجبور شدند اجاره‌بهای خود را سر موعد مقرر پرداخت کنند. پیامدهای منقضی شدن مزایای بیکاری و مهلت‌های قانونی فدرال، ایالتی و محلی برای عدم تخلیه مستاجران، قانون‌گذاران آمریکایی را بر آن داشت که فکری برای تمدید حمایت‌های خود از مستاجران بکنند. وقوع بحران تخلیه اجباری مستاجران به حدی ترسناک است که صاحب‌نظران حوزه مسکن از اصطلاحات مربوط به بلایای طبیعی برای توصیف آن وام می‌گیرند. به گزارش «نیویورک‌تایمز»، بر خلاف شکل کلی اقتصاد آمریکا که طولانی‌ترین دوره رونق خود را سپری کرده، بسیاری از زیربخش‌های این اقتصاد- شامل مسکن‌ اجاره‌ای- حتی پیش از شیوع بیماری وضعیت نامطلوب داشتند. با این حال کارشناسان معتقدند تاکنون راهکارهای دولت برای جلوگیری از وقوع بحران تخلیه‌های اجباری جواب داده است. حدود دوسوم از نیروی‌کار آمریکا برای تداوم دریافت حمایت‌های بیکاری واجد شرایط اعلام شده‌اند. این حمایت‌ها ممکن است حتی شرایط بهتری را نسبت به زمانی که مشغول به‌کار بودند برایشان رقم بزند، حمایت‌هایی که برای ده‌ها میلیون مستاجر آمریکایی این امکان را فراهم می‌سازد تا سرپناه خود را حفظ کنند.