بررسی بازار مسکن در ماه های آینده

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

به گزارش مهندسان شهر، معاملات مسکن در تهران، رکورد بیشترین حجم خرید طی ۱۱ماه گذشته را به ثبت رساند. شهریور ماه مطابق آمار رسمی، بیش از ۷هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در پایتخت فروش رفت که این میزان معامله ملکی علاوه بر اینکه «بالاترین حجم از مهر ۹۹» بوده، تقریبا ۵۰درصد نیز بیشتر از کف رکودی است.

این آمار یک پرسش مهم در ذهن فعالان بازار ملک ایجاد می‌کند مبنی بر اینکه «آیا معاملات مسکن رونق گرفته است و خریداران اصلی (تقاضای مصرفی) وارد بازار شده‌اند؟» بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد دست متقاضیان مصرفی از خرید آپارتمان همچنان کوتاه است؛ اما ماه گذشته دو جریان ملکی به‌صورت نسبتا قوی، در دو طرف میز معاملات مسکن قرار گرفتند.

فروشنده‌هایی که به قصد تبدیل ملک تهران به ملکی در شهر دیگر، حجم عرضه را افزایش دادند، مقابل سرمایه‌گذارانی قرار گرفتند که در ماه «ابهام نسبت به آینده ریسک غیراقتصادی» از ترس ریزش احتمالی قیمت در بازارهای زوداثرپذیر، روانه بازار ملک شدند. برتری یکی از این دو جریان باعث «شیب منفی تورم مسکن در شهریور» شد.

​​​​​​​

با ثبت بالاترین حجم خرید آپارتمان در پایتخت پس از مهر ماه سال گذشته، ردپای دو جریان ملکی در شهریورماه تایید شد. گزارش «دنیای اقتصاد» با استناد به تازه‌ترین آمار رسمی منتشر شده درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه نشان می‌دهد حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در حالی در این ماه به حدود 7 هزار و 800 فقره رسید که از مهرماه سال گذشته که بیش از 8 هزار معامله خرید مسکن در تهران به ثبت رسید، این آمار بی‌سابقه بوده‌ است. در واقع در شهریور ماه امسال بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی 11 ماه گذشته به ثبت رسید. مهرماه سال گذشته بیش از 8 هزار فقره معامله خرید مسکن در تهران انجام شد اما پس از آن و تا پایان مرداد ماه حجم معاملات خرید مسکن در هیچ ماهی به مرز 8 هزار معامله نرسید. در شهریور ماه اما رکورد 11‌ماهه معاملات خرید مسکن شکسته شد و حدود 7 هزار و 800 مبایعه‌نامه‌ در سامانه رهگیری مسکن به ثبت رسید.

مهر ماه 99، ماهی بود که پس از آن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی تا حدی فروکش کرد و اشتهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بازار مسکن نیز نسبت به ماه‌های قبل از آن کمتر شد.آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه در مقایسه با مرداد امسال 42 درصد رشد کرد اما در مقایسه با شهریور سال گذشته 8‌درصد کاهشی بود.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن نیز در این ماه به 31 میلیون و700 هزار تومان رسید. تورم ماهانه مسکن شهریور ماه حدود 5/ 2 درصد و تورم نقطه به نقطه بازار ملک در این ماه حدود 31 درصد برآورد شده است.  حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در شهریور در حالی با رشد 42 درصدی در مقایسه با یک ماه قبل از آن- مرداد 1400- همراه شده است که یک سوال مهم درباره راز رکورد‌شکنی 11 ماهه معاملات مسکن مطرح است. این سوال مهم آن است که آیا بازار معاملات مسکن پس از یک دوره رکود عمیق معاملاتی رونق گرفته است؟

آیا خریداران مصرفی به بازار بازگشته‌اند که بازار از کف رکودی بلند شده و نزدیک به 8 هزار فقره معامله خرید مسکن در ماه پایانی تابستان در شهر تهران به ثبت رسیده است؟

چرا که همواره با عبور حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه از مرز 5 هزار فقره، این معنا به بازار مخابره می‌شود که بازار از کف رکود معاملاتی خارج شده است. در حالی‌که بازار معاملات مسکن در ماه‌های اخیر یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود معاملات مسکن را تجربه کرد باید دید که معمای رکوردشکنی 11 ماهه معاملات مسکن چیست؟

در پاسخ به این سوال که آیا بازار مسکن در نتیجه ورود تقاضای مصرفی برای خرید ملک در شهریور وارد فاز رونق شده و رکود در این بازار خاتمه یافته است باید گفت چنین رویدادی به وقوع نپیوسته است.در واقع جواب این سوال منفی است. پاسخ این معما را می‌توان در تحولات اخیر بازارهای اقتصادی و سرایت آن به بازار مسکن جست‌وجو کرد.

همان‌گونه که «دنیای اقتصاد» در گزارشی با استناد به داده‌های غیررسمی و در دسترس درباره تحولات ملکی پایتخت در شهریور ماه، اوایل هفته جاری با عنوان «بالابرهای تورم پنهان مسکن» منتشر کرد ردپای دو جریان ملکی در ماه پایانی فصل تابستان، در این رکوردشکنی مشاهده می‌شود. در واقع آمارهای رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که روز گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد، علاوه بر تایید داده‌های اعلام شده در این گزارش که سوم مهرماه منتشر شد، اثرگذاری دو جریان ملکی بر بازار مسکن پایتخت در شهریور را نیز تایید می‌کند.

تحقیقات «دنیای اقتصاد» که در گزارش سوم مهرماه نیز به آن اشاره شد نشان داد در شهریور ماه دو جریان «خریدهای سرمایه‌ای مسکن در نتیجه ایجاد دو برداشت از سوی سرمایه‌گذارها» و همچنین «خرید و فروش‌های تبدیلی مسکن»، حجم معاملات مسکن در این ماه را تحت تاثیر قرار داد. به گونه‌ای که آمار معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن - مرداد 1400- بیش از 40 درصد رشد کرد.  بازار معاملات مسکن در شهریور ماه در حالی به لحاظ میزان بازدهی در میان بازارهای دیگر همچون بازار معاملات سهام، بازار ارز و سکه، رتبه اول را به دست آورد که این رتبه اولی با برداشت یا تصور و نحوه عمل سرمایه‌گذارها در ارتباط با بازارها و پیش‌بینی آنها از شرایط پیش‌رو به لحاظ نرخ‌های بازدهی در بازارهای مختلف، ارتباط مستقیم دارد.

   اثر تقاضای سرمایه‌ای

در شهریور ماه بازار مسکن بار دیگر به عنوان پناهگاه امن سرمایه‌گذاری مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفت. علت مهم آن ایجاد یک برزخ در ارتباط با آینده ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از امید به احیای مذاکرات برجامی و حصول نتیجه در ماه‌های آینده است. در واقع یکی از دلایلی که منجر به افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش بیش از 40 درصدی حجم خرید آپارتمان تنها به فاصله یک ماه در تهران شد افزایش نسبی «فشار ورود خریدار به بازار معاملات ملکی» بود. در نیمه اول شهریور ماه اگرچه انتظارات تورمی به بازار مسکن بازگشت اما در عین حال مردم نسبت به از سرگیری مذاکرات برجامی به‌طور کامل ناامید نشدند و با توجه به علائم اولیه‌ای که دولت برای آمادگی مذاکره از خود صادر کرده بود، موج ناپایداری از انتظارات تورمی ایجاد شد. این موضوع موجب شد جنس انتظارات تورمی در شهریور با ماه‌های قبل از آن تا حدی متفاوت شود. امید به احیای برجام در ماه‌های پیش‌رو از یکسو ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای زود‌بازده را که به سرعت نسبت به تحولات غیراقتصادی واکنش نشان داده و دچار نوسان و ریزش بازدهی می‌شوند افزایش داد. همین موضوع منجر به افزایش فشار برای ورود خریدار به بازار مسکن و در نتیجه رکوردشکنی 11 ماهه شد. در واقع در نیمه اول شهریور ماه این موضوع سبب شد سرمایه‌گذارانی که ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای زود نقدشونده مانند ارز و سکه را بالا برآورد کرده و احتمال می‌دادند با شروع دوباره مذاکرات، این بازارها دچار افت شود،  سراغ امن‌ترین پناهگاه برای تبدیل دارایی یعنی بازار ملک بروند. اما از سوی دیگر و از دیدگاه تقاضای سرمایه‌ای، این احتمال ممکن است به قطعیت نرسد. بنابراین در شهریور ماه سرمایه‌گذاران در نوعی برزخ یا فضای نامعلوم تحت تاثیر این موضوع قرار گرفتند. از یک سو امید به حصول نتیجه و ادامه مذاکرات برجامی در میان آنها وجود داشت و از سوی دیگر این امیدواری چندان قطعی و محکم نبود.  برداشت دوم خریداران سرمایه‌ای به احتمال نزدیک به صفر کاهش قیمت مسکن در صورت ریزش احتمالی بازدهی و کاهش نرخ در بازارهای زودنقد‌شونده در آینده، برمی‌گردد. خریداران سرمایه‌ای در شهریور ماه با این تصور که احتمال ریزش قیمت در بازار مسکن از سایر بازارها کمتر است به این بازار ورود کرده و اقدام به خرید آپارتمان و اثرگذاری بر حجم معاملات مسکن در این ماه کردند.

   چرا شیب تورم منفی شد؟

اما سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که چرا با وجود افزایش بیش از 40 درصدی حجم معاملات مسکن، شیب تورم ماهانه مسکن منفی شد؟ تورم ماهانه مسکن که در مردادماه 3 درصد گزارش شد در شهریور ماه 5/ 2 درصد به ثبت رسید. در حالی‌که به صورت متعارف افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید مسکن تورم ماهانه را تحت تاثیر قرار داده و منجر به افزایش شیب تورمی می‌شود. اما عملا این اتفاق در شهریور ماه به وقوع نپیوست.  علت این موضوع به عدم ورود هیجانی تقاضا به بازار مسکن مربوط می‌شود. در شهریور ماه نه تنها تقاضا در بازار افزایش یافت بلکه حجم عرضه ملک به بازار نیز زیاد شد. در واقع، چون برداشت سرمایه‌گذارها و بازخورد آنها نسبت به احتمال احیای برجام و کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی، برداشتی بلندمدت است، جریان ورود سرمایه به بازار مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای عملا هیجانی نبوده است تا منجر به کمبود فایل برای خرید و در نتیجه جهش قیمت مسکن یا شیب صعودی تورم ماهانه شود.

در واقع از آنجا که در شهریور ماه همچنان جریان فروش از جریان خرید مسکن بیشتر بود (تعداد فایل‌های عرضه شده به بازار از تعداد متقاضیان بیشتر بود)، شیب تورم ماهانه نه تنها مثبت نشد بلکه حتی ثابت نیز باقی نماند و به 5/ 2 درصد کاهش یافت.  با این حال بازار معاملات مسکن در شهریور ماه با تورم ماهانه 5/ 2 درصدی رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد. بازدهی بازار معاملات سهام در این ماه منفی 8 درصد، بازار ارز 5/ 0 درصد و بازار سکه منفی 5/ 0 درصد برآورد شد.  هر چند بازار معاملات مسکن در رتبه‌بندی بازدهی بازارها در شش ماه اول سال جاری رتبه آخر را در میان این بازارها دارد. در شش ماه اول سال جاری بازدهی بازار معاملات سهام 6 درصد، بازار دلار 11 درصد و بازار سکه 9 درصد بود در حالی‌که این میزان در بازار مسکن معادل 5 درصد به ثبت رسید.

   ادامه ریزش قیمت واقعی مسکن

بازار معاملات مسکن شهریور ماه شهر تهران در حالی تورم ماهانه 5/ 2 درصدی و تورم نقطه‌ای 31 درصدی را تجربه کرد که قیمت واقعی مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، برای سومین ماه پیاپی کاهش پیدا کرد. به این معنا که میزان رشد قیمت مسکن در مقایسه با تورم کمتر بوده است.

این موضوع یک پیام مهم را به بازار مخابره می‌کند. کاهش قیمت واقعی مسکن نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار ملک در فاز «پساجهش» است. در چنین شرایطی به شرط نبود برخی موانع و عوامل ایجاد‌کننده اختلال، بازار از ظرفیت یا استعداد کافی برای اصلاح قیمت‌ها به سطح متعارف برخوردار است.

اما آنچه در شهریور ماه و در ماه‌های قبل مانع از این موضوع شده است به اثر رفتار خریدارهای سرمایه‌ای بر افزایش تقاضا در بازار ملک و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها برمی‌گردد. حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار و فعالیت سرمایه‌گذاران، عملا مانع از اصلاح قیمت‌ها به سطح متعارف به رغم وجود این ظرفیت در بازار ملک شده است.

یک دلیل مهم این موضوع نبود هزینه یا ریسک سرمایه‌گذاری برای سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر برای محدود کردن فعالیت این گروه از متقاضیان مسکن به نفع تقاضای مصرفی است.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن از یکسو نسبت به تحولات اقتصادی و غیر اقتصادی دیرتر از سایر بازارها واکنش نشان داده و تحولات با تاخیر زمانی بیشتر و اثر کمتر به بازار ملک سرایت می‌کند، نبود ریسک در این بازار منجر به تبدیل آن به حیاط خلوت سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران شده است. این موضوع آثار تورمی در بازار ملک را تشدید کرده است. در برهه‌های زمانی مختلف همزمان با افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارها، سرمایه‌گذارها و سفته‌بازها به دلیل فاقد ریسک بودن بازارمسکن، به این بازار ورود کرده و تقاضای خرید ملک را افزایش می‌دهند.

از آنجا که سود این گروه در گرو افزایش مداوم سطح قیمت‌هاست و فعالیت‌های آنها خود موجب ایجاد تنش و التهاب قیمتی در بازار ملک می‌شود، عملا افزایش تقاضای سرمایه‌ای و تعداد سرمایه‌گذاران و سفته‌بازهای ملکی، شرایط قیمتی بازار مسکن را به ضرر متقاضیان مصرفی ملتهب خواهد کرد.  هم‌اکنون نیز اگر چه بازار معاملات مسکن در یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکودی خود به سر می‌برد و قدرت خرید مردم در ضعیف‌ترین سطح قرار گرفته است اما آنچه منجر به ایجاد اختلال در مسیر اصلاح قیمت‌ها و متعارف‌سازی آن می‌شود، حضور و فعالیت تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر و ایجاد‌کننده هزینه و ریسک ملاکی است. در غیاب این اهرم موثر (دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی برای ایجاد ریسک و هزینه ملاکی)، حجم زیادی از واحدهای مسکونی خریداری‌شده از سوی سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران هم‌اکنون به املاک منجمد تبدیل شده است.  عرضه این واحدها به بازار می‌تواند فضای قیمتی بازار را به نفع تقاضای مصرفی در نتیجه افزایش عرضه مسکن، تا حدی تعدیل کند. با این حال این اهرم مالیاتی هنوز از سوی سیاستگذار و متولی بخش مسکن مورد توجه قرار نگرفته است. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در شهریور ماه 1400 در حالی بعد از 11 ماه در محدوده 8 هزار واحد مسکونی قرار گرفت که برخی انتظارات از ادامه این روند در ماه‌های آتی حکایت دارد.

آیا افزایش قیمت مسکن واقعی است ؟

پیام بازار به سازنده‌های مسکن

جهش سنگین در بازار مسکن

   پیش‌بینی ادامه روند شهریور

پیش‌بینی می‌شود دست‌کم بنا به دو علت مهم این سطح از معاملات مسکن در ماه‌های بعد نیز ادامه داشته باشد. البته در صورتی که شرایط و مولفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر حجم و قیمت مسکن در ماه‌های بعد نیز بدون تغییر باشد.

اولین علت به احتمال ادامه حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن به دنبال ادامه بیم و امید سرمایه‌گذاران در نتیجه مذاکرات برجامی برمی‌گردد. از آنجا که این موضوع، روندی کوتاه‌مدت نیست انتظار می‌رود برداشت متقاضیان سرمایه‌ای درباره آینده ملک در ارتباط با پیش‌بینی‌های مربوط به نرخ بازدهی در سایر بازارها در ماه‌های پیش‌رو نیز ادامه داشته باشد. همان برداشتی که در شهریور ماه گروهی از آنها را به دلیل نگرانی از ریزش بازدهی در سایر بازارها به سمت بازار ملک هدایت کرد.

از سوی دیگر، با ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام خرید مسکن در روزهای پایانی شهریور و اجرایی شدن آن، احتمال می‌رود تقاضای خرید مسکن (عمدتا سرمایه‌ای یا تبدیلی) در مناطق جنوبی نیز که وام درصد بیشتری از هزینه خرید آپارتمان را در مقایسه با نیمه شمالی پایتخت پوشش می‌دهد افزایش یابد.  هر چند با توجه به فاصله بسیار زیادی که هنوز بین قدرت خرید متقاضیان و رقم وام وجود دارد و همچنین در استطاعت نبودن رقم اقساط ماهانه آن برای بسیاری از خانوارها، این موضوع عملا نمی‌تواند منجر به ایجاد تقاضای گسترده برای خرید آپارتمان حتی در نواحی جنوبی پایتخت شود. بنابراین همچنان سناریوی خروج از رکود معاملاتی مسکن در نتیجه ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن در ماه‌های پیش‌رو کمرنگ است.  وام خرید مسکن در روزهای اخیر و به دنبال مصوبه شورای پول و اعتبار در همه شهرهای کشور به دو برابر افزایش یافت. این تسهیلات در شهر تهران برای متقاضیان انفرادی از 100 میلیون تومان به 200 میلیون تومان و برای زوجین متقاضی از 200 میلیون تومان به 400 میلیون تومان رسید. در سایر شهرهای کشور نیز سقف تسهیلات قبلی به دنبال مصوبه جدید به دو برابر افزایش یافت. ضمن آنکه متقاضیان خرید مسکن از محل تسهیلات خرید ملک با استفاده از اوراق می‌توانند در زمان دریافت این تسهیلات وام 80 میلیون تومانی جعاله (تعمیرات) را نیز دریافت کنند. این وام پیش از این و تا قبل از ابلاغ مصوبه جدید 40 میلیون تومان بود.

منبع: اقتصادنیوز