بررسی معادله مسکن در نیمسال دوم

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر، بازار مسکن نیمسال دوم ۱۴۰۰ را می‌توان در معادله‌ای با سه مجهول بررسی کرد. این معادله که چهار فرضیه دارد و مهم‌ترین آن، «اضافه‌پرش» قیمت مسکن است، سه سناریو را برای آینده قیمت آپارتمان و چگونگی رفتار بازیگران معاملات ملک مطرح می‌کند. 

روند رشد قیمت و حرکات خریداران سرمایه‌ای طی سه سال گذشته نشان داد «ریسک غیراقتصادی» بیش از دو پارامتر دیگر بر روند بازار مسکن اثر گذاشت؛ به‌طوری‌که کاهش آن در پاییز پارسال و ابتدای بهار امسال باعث «ریزش انتظارات تورمی» و افت قیمت مسکن شد. 

بر این اساس، یک سناریو «اختلال در مسیر بازگشت قیمت از اضافه‌پرش» است. سناریوی بعدی «بهبود اوضاع بازار» خواهد بود که با شروع مذاکرات برجامی می‌توان شکل‌گیری آن را احساس کرد. 

سناریوی سوم اما بدترین حالت ممکن است. در این بررسی، سطح نامتعارف قیمت مسکن سنجش شد.

جهت قیمت مسکن و سرعت تغییرات آن در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ را مجموعه‌ای از «فرضیات» (شرایط موجود بازار) و «مجهولات» (متغیرهای بازی‌ساز) تعیین می‌کند که باتوجه به برآوردهایی که از این دو دسته عوامل وجود دارد، می‌توان معادله بازار مسکن پیش‌رو را در سه سناریو ترسیم و بررسی کرد.

یک واقعیت در بازار مسکن وجود دارد و آن، «تعقیب اوضاع اقتصادی و سیاسی» از سوی تقریبا همه فعالان بازار مسکن - طیف خریداران مصرفی و سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین ضلع سوم معاملات یعنی واسطه‌های ملکی- است؛ 

به نظر می‌رسد اکثریت افرادی که فعال یا نیمه‌فعال در این بازار محسوب می‌شوند، منتظر یک اتفاق برای تغییر شرایط هستند. این انتظار، به دلیل همان فرضیه‌های فعلی بازار و برداشت افراد از شرایط آتی است.

شرایط موجود بازار مسکن (فرضیه‌ها) را می‌توان در چهار تصویر کلی مورد رصد قرار داد. این موارد شامل «اضافه‌پرش رخ داده در قیمت مسکن»، «اثر تورم عمومی بر تورم ملکی»، «تورم هزینه ساخت» و همچنین «انتظارات تورمی یا انتظارت کاهشی» است.

با این شرایط، معادله بازار مسکن نیمسال دوم ۱۴۰۰، سه مجهول دارد که می‌توان آنها را در قالب «ریسک غیراقتصادی ناشی از تحلیل فعالان بازار درباره نشست برجام»، «مالیات ضدسفته‌بازی برای انبوه آپارتمان‌های بلااستفاده» و «آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت تورم عمومی» در نظر گرفت.

به این ترتیب، جواب معادله «مسکن در نیمسال دوم» یکی از سه گزینه «اختلال در مسیر بهبود در جریان عبور از فاز سه سال گذشته»، «بهبود کاملا محسوس اوضاع» یا «تعمیق رکود تورمی» می‌تواند باشد.