بررسی وضعیت مسکن دولتی

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر، طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، به مرحله «فراخوان عمومی برای ثبت‌نام» رسیده، اما پنج ناگفته درباره «قیمت ساخت مسکن دولتی» و «سهم سه ضلع پرداخت‌کننده هزینه‌ها» وجود دارد. واقعیت بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد میانگین هزینه ساخت مسکن (بدون احتساب بهای زمین) از ۷ میلیون تومان در مترمربع عبور کرده؛ درحالی‌که در محاسبات مسوولان، این هزینه ۳میلیون تومان است. از طرفی، هیچ صحبتی از «سهم دولت» نمی‌شود. محاسبه رسمی، فقط هزینه تامین آب و برق را برای هر واحد بیش از ۲۰ میلیون تومان برآورد می‌کند.

ناگفته‌های کارشناسی از قیمت تمام شده خانه‌های دولتی‌ساز، نیمه پنهان طرح مسکن ملی وطرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را نشان می‌دهد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره قیمت تمام شده خانه‌های دولتی‌ساز در مقطع زمانی فعلی نشان می‌دهد واقعیت‌های هزینه‌ای و عملیاتی طرح‌های خانه‌سازی دولتی فراتر از آن چیزی است که تاکنون اطلاع‌رسانی شده است.

این ناگفته‌ها از آنجا که به‌طور مستقیم با هزینه تمام شده ساخت وساز‌های دولتی در ارتباط است از حساسیت بالایی برای متقاضیان برخوردار است که باید اطلاع‌رسانی دقیق‌تری درباره آن صورت بگیرد. اگر این واقعیت و جزئیات مربوط به آن به شکل صحیح اعلام نشود آفت ایجاد شده می‌تواند خود را در شکل طولانی شدن زمان اجرای پروژه‌ها، تاخیر در فرآیند ساخت و افزایش مکرر هزینه‌های ساخت ناشی از برخورد با تورم‌های دوره‌ای نشان دهد

همان تجربه‌ای که در پروژه مسکن مهر نیز متقاضیان با آن مواجه و بسیاری از آن‌ها از ناحیه افزایش مکرر هزینه‌های ساخت، قیمت تمام شده وهمچنین تاخیر در پروسه تکمیل و تحویل واحد‌ها متضرر شدند. ابتدای هفته جاری دولت اعلام کرد به زودی ثبت نام از متقاضیان برای طرح‌های جدید خانه‌سازی دولتی آغاز می‌شود و به خانه‌اولی‌ها برای ثبت نام در این طرح فراخوان داده شد. اما این اعلام به دلیل وجود برخی ناگفته‌ها از واقعیت‌های هزینه‌ای ساخت این واحد‌ها می‌تواند در همین فاز اول عضوگیری مشکلاتی را هم برای خانه‌اولی‌ها و هم برای دولت ایجاد کند. از آنجا که همزمان با طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، طرح مسکن ملی که از دولت قبلی آغاز شد نیز در دست اجرا قرار دارد، این نیمه پنهان و ناگفته‌های هزینه‌ای مربوط به هر دو طرح خانه‌سازی دولتی می‌شود.

براساس اعلام متولی مسکن در اواخر سال ۹۸ و اوایل ۹۹ میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی حول و حوش ۳ میلیون تومان برآورد شد. همچنین اعلام شد مساحت ناخالص واحد‌های مسکونی (شامل زیربنای واحد مسکونی به علاوه مشاعات و فضا‌های عمومی و...) به‌طور متوسط ۱۰۰ مترمربع در نظر گرفته شده است. با احتساب هزینه ساخت مترمربعی ۳ میلیون تومانی و مساحت ۱۰۰ مترمربعی، اعلام شد هزینه ساخت هر کدام از این واحد‌ها حول و حوش ۳۰۰ میلیون تومان خواهد بود که ۱۰۰ میلیون تومان از آن از طریق پرداخت وام بانکی و ۲۰۰ میلیون تومان دیگر از طریق آورده متقاضیان تامین خواهد شد. همچنین اعلام شد در گام اول متقاضیان باید اقدام به واریز آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی کنند.

اما یک تحقیق میدانی ساده از بازار ساخت مسکن آن‌هم در شهر‌های کوچک و متوسط نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ساخت مسکن دست‌کم به‌طور متوسط به مترمربعی ۷ میلیون تومان تا ۸ میلیون تومان رسیده است. گذشته از این، مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی آماری کشور، بهار امسال گزارش داد به‌طور متوسط قیمت مصالح ساختمانی با افزایش ۱۰۰ درصدی در مقایسه با یکسال قبل مواجه شده است؛ بنابراین اگر آمار رسمی را مبنای تحولات هزینه‌های ساختمانی در سال جاری قرار دهیم هزینه ساخت هر مترمربع مسکن دولتی‌ساز به دلیل تورم ساختمانی از مترمربعی ۳ میلیون تومان حداقل به مترمربعی ۶‌میلیون تومان افزایش یافته است.

این در حالی است که به تازگی سقف وام مسکن ملی نیز از ۱۰۰ میلیون تومان به ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است. هر چند بنا بر اعلام برخی از مقامات بانکی مصوبه افزایش سقف وام مسکن ملی دارای ابهام است و ممکن است این وام به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش یافته باشد که در روز‌های آینده تعیین تکلیف خواهد شد. برآورد‌ها نشان می‌دهد با لحاظ این دو فاکتور، هم‌اکنون هزینه ساخت هر واحد مسکونی دولتی‌ساز از حول وحوش ۳۰۰ میلیون تومان به ۶۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است که از این میزان فعلا ۱۵۰ میلیون تومان وام بانکی و مابقی معادل ۴۵۰ میلیون تومان سهم متقاضیان یا آورده متقاضیان است.

همه این ارقام با لحاظ تورم صفر هزینه ساخت مسکن در ماه‌های آینده در نظر گرفته شده است. از سوی دیگر ۲۵۰ هزار نفر متقاضی واجد شرایط مسکن ملی که تاکنون اقدام به واریز آورده نقدی کرده‌اند هر کدام حول و حوش ۴۰ میلیون تومان به شبکه بانکی واریز کرده‌اند. محاسبات نشان می‌دهد در صورتی که هزینه ۶۰۰ میلیون تومانی ساخت هر واحد مسکن ملی را مبنای هزینه تمام شده این واحد‌ها برای متقاضیان بدانیم هم‌اکنون کمتر از ۱۰ درصد از سهم متقاضیان در تامین مالی مسکن ملی محقق شده است. این موضوع نشان می‌دهد واقعیت تغییر هزینه ساخت مسکن ملی به درستی به متقاضیان اطلاع‌رسانی نشده است.

از سوی دیگر بررسی واقعیت‌های خانه‌سازی دولتی نشان می‌دهد هم‌اکنون این پروژه‌ها تنها دو شریک تامین مالی یعنی بانک‌ها و متقاضیان ندارند. بلکه شریک سوم تامین مالی این طرح‌ها، دولت است. از آنجا که هزینه‌های مربوط به آماده‌سازی زمین و تامین خدمات زیربنایی این واحد‌ها با دولت است بنابراین دولت نیز در تامین مالی این پروژه‌ها شریک است.

سال گذشته در یک پژوهش رسمی انجام شده از سوی بازوی فکری مجلس اعلام شد اگر تنها هزینه تامین آب وبرق (خدمات دهی به زمین‌های دولتی خارج از شهرها) پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی در نظر گرفته شود دولت باید به ازای هر واحد مسکونی مبلغ ۲۵ میلیون تومان اختصاص دهد. این در حالی است که برآورد‌های کارشناسی نشان می‌دهد هم‌اکنون دولت به ازای هر واحد مسکونی باید ۲۰۰ میلیون تومان هزینه صرف تامین همه خدمات زیربنایی و روبنایی این واحد‌ها کند.

یعنی ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای دولت هزینه‌ای معادل ۲۰۰ هزار میلیارد تومان تنها برای تامین خدمات زیربنایی و روبنایی به همراه دارد. این میزان معادل یک چهارم رقم بودجه امسال، تقریبا معادل رقم حداقل کسری بودجه و ۷ برابر رقمی است که امسال دولت از طریق فروش اوراق بدهی اقدام به تامین هزینه‌های خود کرده است.

از آنجا که مهم‌ترین شرط تکمیل و تحویل به موقع واحد‌های دولتی‌ساز تامین به موقع سهم متقاضیان است، اطلاع‌رسانی درباره واقعیت هزینه‌ای و قیمت تمام شده این واحد‌ها باعث می‌شود تنها متقاضیانی به این طرح ورود کنند که به موقع قادر به تامین آورده خود هستند. در غیر این صورت پروژه‌ها مشمول تاخیر و برخورد با تورم‌های مکرر و در نتیجه افزایش قیمت تمام شده خواهند شد که هم متقاضیان وهم متولی مسکن را به دردسر می‌اندازد. مشابه تجربه‌ای که در مسکن مهر دیده شد.

طرح خانه‌سازی دولتی اعم از مسکن ملی و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دست‌کم ۵ ناگفته مهم دارد. اول آنکه هزینه ساخت مسکن‌های دولتی‌ساز دو برابر شده است. در وهله دوم، آورده نقدی ۴۰ میلیون تومانی کفایت نمی‌کند و در گام اول باید به ۸۰ میلیون تومان افزایش یابد. سوم آنکه این طرح به دلیل مشارکت پایین متقاضیان در طرح اقدام ملی نیازمند یک آسیب‌شناسی دقیق برای علت‌یابی است. از مجموع ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی برنامه‌ریزی شده تنها ۲۴۰ هزار متقاضی اقدام به واریز آورده اولیه کرده‌اند. از سوی دیگر، (ناگفته چهارم) هزینه‌های شریک سوم یعنی دولت اطلاع‌رسانی نشده است. این در حالی است که این طرح با وجود آنکه بیش از یک سال از آغاز آن می‌گذرد پیشرفت فیزیکی کمی دارد که می‌توان از آن به عنوان پنجمین ناگفته مسکن‌سازی دولتی یاد کرد. به عنوان مثال پیشرفت فیزیکی پروژه‌های مسکن ملی در شهر‌های کوچک هم‌اکنون به ۱۰‌درصد هم نمی‌رسد.

این درحالی است که همواره پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی در شهر‌های کوچک بنا بر چند دلیل عمده از جمله مدیریت نهاد باتجربه بنیاد مسکن، مشارکت مردم و سرعت بیشتر پیشرفت فعالیت‌های عمرانی به دلیل کمتر بودن حجم کار، از پروژه‌های سایر شهر‌ها سریع‌تر انجام شده است. این موضوع یک علامت مهم را مخابره می‌کند مبنی بر اینکه دولتی‌سازی مسکن از چابکی لازم برخوردار نیست. ارقام ارائه شده در این گزارش براساس واقعیت‌های هزینه‌ای ساخت وساز اعلام شده است و چنانچه متولی مسکن ارقام و اطلاعات دیگری در این زمینه دارد باید هرچه سریع‌تر نسبت به اطلاع‌رسانی دقیق و شفاف در این زمینه اقدام کند. پیش از این در گزارش‌های متعدد اعلام شده بود سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین مسیر برای تامین دست‌کم بخشی از نیاز بازار مسکن، تحریک عرضه واحد‌های مسکونی منجمد شده از طریق اهرم‌های مالیاتی موثر یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است.