بسته پر بایدن و دست خالی ترامپ برای بازار مسکن بررسی شد

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

مهندس مجری ذیصلاح

 نقل از اخبار ساختمان:

بررسی‌ها درباره نگاه ترامپ و بایدن به بازار مسکن و متعاقب آن قصد این دو برای نحوه سیاست‌گذاری در این بخش نشان می‌دهد، اولی با دست خالی می‌خواهد برای چهار سال دیگر بازار مسکن را تنظیم کند اما دومی یک بسته پر از سیاست‌های مختص «رونق ساخت مسکن و تعدیل هزینه‌های تامین مسکن» طراحی کرده که اعلام جزئیات آن طی هفته‌های اخیر تا حدود زیادی بر جلب نگاه خریداران و مستاجرهای کم‌درآمد و البته رنگین‌پوست اثر مثبت گذاشته است.

بازار مسکن آمریکا در آستانه انتخابات ۲۰۲۰ یک تفاوت معنادار با روزهای مشابه در ۲۰۱۶ دارد. چهار سال پیش همین موقع، نوعی تعجیل برای خرید مسکن ناشی از هراس سمت تقاضا به بی‌برنامگی دونالد ترامپ در این بخش وجود داشت و از آن بدتر، ترس تقاضای مصرفی ناشی از گرایش ترامپ به سرمایه‌گذاران ملکی باعث شد در ماه‌های پیش از برگزاری انتخابات ۲۰۱۶، افراد تلاش کنند زودتر از تغییر دولت، صاحب مسکن شوند اما در این مقطع آن عجله و هراس در سمت تقاضای مصرفی دیده نمی‌شود.

ترامپ در آن زمان هم برنامه‌ای برای تسهیل خانه‌دار شدن نداشت بلکه برعکس، در همان ایام تبلیغات انتخاباتی از تصمیم خود برای لغو قانون «مسکن عادلانه» سخن گفت. این اتفاق هم افتاد و آنطور که کارشناسان بازار مسکن این کشور تحلیل می‌کنند برنده حذف این قانون، سرمایه‌گذاران ساختمانی شدند.

جو بایدن اما اکنون وعده داده اگر رئیس‌جمهور شود، بحران مالی اجاره‌نشین‌های نیازمند حمایت را حل و فصل می‌کند و اعتبار موردنیاز برای ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی در قالب برنامه ۱۰ ساله را تامین خواهد کرد. او همچنین به دنبال آن است نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوارها را تا حداکثر ۳۰ درصد کاهش دهد. این نسبت برای خانوارهای متوسط و رو به پایین الان چیزی حدود ۵۰ تا ۵۵ درصد است.

تاثیر نتیجه انتخابات بر مسکن آمریکا

مسکن به یکی از داغ‌ترین سوژه‌ها در انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا به‌ویژه بعد از شیوع ویروس کرونا تبدیل شده‌ است. از یازدهم مارس که شیوع کرونا در آمریکا اعلام شد، نرخ بیکاری در بزرگ‌ترین اقتصاد جهان افزایش یافته‌ است. این نرخ از ۷/ ۳ درصد در سال ۲۰۱۹ به ۲/ ۱۰ درصد در جولای ۲۰۲۰ رسید و حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون نفر از مالکان و اجاره‌نشین‌ها در سرتاسر این کشور با مشکل بدهی بانکی و مالی و تخلیه مسکن مواجه شده‌اند اما ترامپ و بایدن هر کدام چه نقشه‌ای برای مسکن آمریکایی‌ها دارند؟ گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای‌اقتصاد» دیدگاه‌های این دو نامزد انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در حوزه مسکن را مورد بررسی قرار داده است.

رویکرد ترامپ در حوزه مسکن

اگر ترامپ در این نبرد انتخاباتی پیروز شود، چه برنامه‌ای برای مسکن آمریکایی‌ها خواهد داشت؟ ناتالی کمپیسی در «فوربز» نوشته ترامپ اساسا در کارزارهای انتخاباتی، برنامه‌ای برای مسکن ارائه نکرده است. اما اگر به دنبال تصویری کلی از وضعیت بازار مسکن آمریکا در صورت پیروزی ترامپ باشید، بد نیست نگاهی به سیاست‌های او در چهار سال گذشته بیندازید.

سال ۱۹۶۸ بود که لیندون جانسون، سی‌وششمین رئیس‌جمهوری آمریکا از حزب دموکرات، قانونی را برای مسکن عادلانه تصویب کرد. طبق این قانون، تمامی دستگاه‌های اجرایی ملزم بودند سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه شهری خود را به نوعی پیش ببرند که در راستای لایحه مسکن عادلانه باشد، این لایحه هم قرار بود با تبعیض در مساله مسکن در آمریکا مبارزه کند. یکی از اقدامات اخیر دولت ترامپ، حذف این قانون بود که می‌تواند تاثیری گسترده بر مساله مسکن عادلانه داشته باشد.

در گذشته، دولت اوباما در همین راستا قانونی را تصویب کرده بود که وقتی برای مثال وزارت مسکن و توسعه شهری این کشوری بودجه‌ای را به یکی از شهرداری‌ها اختصاص می‌داد، آن دستگاه اجرایی ملزم بود طبق قانون برنامه‌هایی برای مسکن عادلانه و مبارزه با تبعیض در مسکن در آمریکا ارائه کند.

اما بن کارسون، وزیر مسکن و توسعه شهری آمریکا ادعا کرد این قانون، بی‌اثر و حتی اتلاف وقت است و جواب نمی‌دهد. راست‌گرایان آمریکایی معتقدند هرچند این قانون به خانه‌دار شدن برخی از افراد نیازمند کمک کرده است اما عملا نوعی کاغذبازی در مسیر توسعه به شمار می‌آید.

البته دولت ترامپ جایگزینی برای این قانون حذفی ارائه کرد که می‌توان از آن با عنوان گزینه حفظ اجتماع و محله یاد کرد هرچند این قانون ماهیتا فقط مجریان قانونی را ملزم می‌کند مسکن «با قیمت مناسب، امن، استاندارد، به دور از تبعیض‌های غیر‌قانونی و در دسترس طبق قوانین حقوق مدنی» را «تایید» کنند.

ترامپ در همین راستا، به تازگی در توییتی نوشت: افرادی که در رویای سبک زندگی حومه شهری به سر می‌برند دیگر نگران ساخت خانه‌های افراد طبقه کم‌درآمد در همسایگی خود نباشند. منتقدان هم اقدامات اخیر ترامپ و هم این توییت را نژادپرستانه و تبعیض‌آمیز خوانده‌اند. برخی منتقدان می‌گویند هرچند قانون قبلی، الزامات طاقت‌فرسا را در دستور کار قرار می‌داد اما کاربردی بود و در نتیجه به جای حذف کامل آن باید فقط نحوه اجرای آن اصلاح می‌شد اما ترامپ کل قانون را بدون تامل به سطل زباله انداخته ‌است.

یکی دیگر از اقدامات ترامپ، تغییر قانونی بود که اوباما در سال ۲۰۱۳ برای مقابله با تبعیض در مسکن وضع کرده بود تا به کمک آن اقلیت‌ها بتوانند به‌صورت منصفانه به مسکن دسترسی پیدا کنند. منتقدان می‌گویند با دستکاری‌های دولت ترامپ در این قانون، دیگر نمی‌توان کسانی را ‌که در این زمینه تبعیض قائل می‌شوند، به‌صورت قانونی محاکمه کرد.

از طرف دیگر، در شرایطی که نرخ عرضه مسکن در آمریکا کاهش یافته، ترامپ با تعرفه‌های خود بر الوار کانادایی که در سال ۲۰۱۷ صورت گرفته، عملا روند ساخت‌وساز را مختل کرده ‌است. البته او اقداماتی هم برای سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن در مناطق کم‌درآمد داشته مثلا کاهش مالیات برای ساخت مسکن در این مناطق. اما نتایج نشان می‌دهد ایجاد چنین فرصت‌ها و مشوق‌هایی الزاما شرایط را بهتر نکرده ‌است.

منتقدان می‌گویند برنامه‌ها اجرایی نیست و قوانین دقیقی برای اثربخشی این اقدام وضع نشده ‌است. در واقع این جریان به ابزاری برای ثروتمندان تبدیل شده تا با سرمایه‌گذاری و بدون پرداخت مالیات زیاد، در پوشش اقدام خیرخواهانه، ثروت‌اندوزی کنند. به هر حال اگر ترامپ دوباره رای بیاورد، این برنامه‌ها ادامه خواهد داشت اما اگر بایدن در این کارزار انتخاباتی پیروز شود، چه خواهد کرد؟

رویکرد بایدن در حوزه مسکن

جو بایدن، نامزد دموکرات‌ها با دستانی پر در زمینه طرح‌های حوزه مسکن در راه است؛ طرح‌هایی گسترده و البته پرهزینه. برخی می‌گویند برنامه‌های او جامع و دقیق است و برخی دیگر معتقدند قرار است هزینه‌ای کلان صرف مشکلاتی حقیقی کند بدون آنکه راهکاری عملی ارائه کرده باشد. به هر حال طرح‌های مسکن بایدن، مثل فهرستی از آرزوهاست.

برنامه‌های بایدن برای ساخت مسکن برای آمریکایی‌های طبقه متوسط و فقیر دست‌کم ۶۴۰ میلیارد دلار هزینه خواهد داشت و بیش از ۱۰ سال زمان نیاز دارد. در ضمن او اعلام نکرده محل تامین این بودجه کلان از چه جاهایی خواهد بود. طبق این برنامه ۱۰۰ میلیارد دلار بودجه برای ایجاد مشوق‌هایی ارائه خواهد شد که به توسعه مسکن کم‌درآمدها در مناطقی که کمبود وجود دارد، کمک می‌کند.

در آمریکا یک بند قانونی وجود دارد که از اجاره‌نشین‌های کم‌درآمد حمایت می‌شود. از این بند با عنوان بند هشت هم یاد می‌کنند. طبق بررسی‌هایی که در طرح بایدن صورت گرفته در حال حاضر فقط یک نفر از هر پنج نفری که به این حمایت نیاز دارند، از آن برخوردار می‌شوند. اکثر آنها هم باید در صف دو ساله منتظر بمانند. حدود ۲ میلیون نفر هم این بسته‌های حمایتی را دریافت می‌کنند که متناسب با نیازشان نیست و کمتر است. بایدن به دنبال توسعه این حمایت‌هاست. او حتی تبعیض در ارائه این بسته‌های حمایتی را هم شناسایی کرده و به دنبال مقابله با این تبعیض‌هاست.

یکی از مهم‌ترین اقدامات جو بایدن این است که همان قانونی را که دولت ترامپ به تازگی حذف کرده دوباره احیا کند. همان‌طور که گفته شد منتقدان معتقدند این لایحه قانونی بسیار دست‌وپاگیر است در نتیجه نیاز به اصلاح دارد اما طبق برنامه بایدن برای مقابله با تبعیض در مسکن و برخورداری طبقه متوسط سیاه‌پوست آمریکایی از حق مالکیت مسکن، این لایحه قانونی باید احیا شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد عرضه مسکن در آمریکا ۱۹درصد کمتر از نیاز این کشور بوده و حالا برخی کارشناسان در جبهه دموکرات برای مواجهه با مساله کمبود مسکن، ممنوعیت منطقه‌بندی مسکن ویلایی تک‌خانوار را مطرح کرده‌اند. به باور این کارشناسان، منطقه‌بندی مسکن ویلایی تک‌خانوار (محله‌هایی با خانه‌های دربست و ویلایی) منجر به افزایش قیمت‌ها و محدودیت ساخت‌وساز و در نتیجه کمبود مسکن می‌شود. بایدن به دنبال مقابله با این جریان و حذف این مناطق است.

از دیگر برنامه‌های بایدن این است که اطمینان حاصل کند آمریکایی‌ها بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را صرف مسکن نمی‌کنند. کسانی که بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را صرف مسکن کنند، اعتبار مالیاتی دریافت خواهند کرد. طرح بایدن جلوی دارایی‌های غیرمنصفانه را هم خواهد گرفت.

در مجموع می‌توان گفت بایدن با برنامه مسکن خود به دنبال کاهش و حذف تبعیض در این حوزه است. اما در حالی که برنامه‌های او هم ستایش‌برانگیز و هم موردنیاز است، منتقدان معتقدند رویکرد او می‌تواند مساوی با هدر دادن پول برای مشکلات بزرگ و حل نکردن این مشکلات باشد. مایکل تانر یکی از مقامات ارشد در موسسه کیتو که یک اندیشکده آمریکایی آزادی‌خواه است، می‌گوید: «بایدن برای همه مشکلات فقط یک راهکار دارد: قرار است بیشتر پول خرج کند. این یک برنامه حساب‌شده نیست، یک چک سفید امضاست.»