تبعات سیگنال غلط «طرح مسكن ملی» به سیاستگذار

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر، دوپینگ‌ دولتی عرضه مسکن در سال 99، منجر به ایجاد سراب «رشد خانه‌سازی» و ارسال سیگنال غلط به بازار املاک کشور شد. آمارهای رسمی درباره تحولات تیراژ ساخت مسکن در کشور در سال 99 اگرچه نشان‌دهنده رشد تعداد واحدهای ساختمانی ساخته شده در سال گذشته است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم بخش قابل توجهی از این رشد مربوط به آمار خانه‌سازی‌های دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن بوده است.

به این معنا که رشد مثبت آمار ساخت‌وساز در کشور، در سال گذشته ناشی از افزایش فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازنده‌های فعال در بخش خصوصی به دلیل بهبود شرایط در بازار مسکن و ساخت‌وساز نبوده است. بلکه دوپینگ عرضه با استفاده از مسکن‌سازی دولتی منجر به رشد مثبت تعداد ساخت‌وساز و بالا رفتن آمار صدور پروانه ساختمانی در سال 99 شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، هم‌اکنون دو تصویر شامل یک تصویر واقعی و یک تصویر غیرواقعی از سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور وجود دارد که بدون توجه به این دو تصویر نمی‌توان تفسیر درستی از آمارهای ارائه شده درباره تیراژ ساختمانی در سال 99 و همچنین تحولات این بازار ارائه کرد. مطابق با آمارهای رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران در سال گذشته 490 هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شد. منظور از ساخت این تعداد واحد مسکونی در واقع صدور پروانه ساختمانی در سال 99 به تعداد همین واحد مسکونی است. آمارها نشان می‌دهد حجم ساخت‌وسازهای شروع شده در سال 99 در مقایسه با سال قبل از آن، با رشد 28 درصدی همراه بوده است.

ظاهر این آمار نشان‌دهنده رشد مثبت ساخت‌وسازها، افزایش تیراژ ساختمانی و در نتیجه بهبود شرایط عرضه مسکن در سال گذشته نسبت به یک‌سال قبل از آن است. اما تحلیل عمیق‌تر و کارشناسی از این موضوع نشان می‌دهد افزایش عرضه مسکن نه تنها ناشی از فعالیت معمول و طبیعی سازنده‌ها در بازار برای ساخت واحدهای مسکونی است بلکه حداقل بخش عمده آن ناشی از دوپینگ عرضه در نتیجه اجرای طرح خانه‌سازی دولتی – طرح اقدام ملی مسکن- است.

بازار ساخت وساز کشور در سال جاری دست‌کم هفتمین سال رکود پیاپی خود را سپری می‌کند. در حالی که تعداد خریداران مسکن در سمت تقاضای موثر و مصرفی به میزان قابل توجهی کاهش یافته است و بازار مسکن به لحاظ جذابیت سرمایه‌گذاری در سطح حداقلی قرار گرفته است، سازنده‌ها نیز به دلیل چشم‌انداز نامشخص هزینه‌های ساخت، وضعیت فروش واحدها در آینده و رکود، تمایل چندانی به ساخت وساز ندارند.

این در حالی است که آمارهای رسمی از رشد 28 درصدی حجم ساخت‌وسازها در سال 99 در مقایسه با سال 98 خبر می‌دهد. موضوعی که با توجه به واقعیت‌های بازار مسکن و بازار ساخت‌وساز منجر به ایجاد ابهام وسوال می‌شود.

مهم‌ترین سوالی که با مقایسه شرایط حال حاضر بازار مسکن و بازار ساخت‌وساز با آمارهای رسمی اعلام شده از تحولات تیراژ ساختمانی در کشور ایجاد می‌شود این است که آیا این رشد مثبت ساخت و ساز، واقعی است؟ به این معنا که چگونه آمار ساخت‌وساز مسکن در سال گذشته که قدرت خرید متقاضیان مسکن در ضعیف‌ترین حالت قرار گرفت، متقاضیان مصرفی به حاشیه رانده شدند و حتی در ماه‌های پایانی سال تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین ریزش سایر بازارها، جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاران نیز افت کرد، آمار خانه‌سازی در کشور رشد مثبت 28 درصدی داشته است؟

بررسی‌ها برای پاسخ به این سوال نشان می‌دهد بخشی از آمار ساخت مسکن که منجر به رشد مثبت حجم فعالیت‌های ساختمانی در کشور در سال 99 شده است به طرح «خانه‌سازی دولتی» (مسکن ملی) مربوط است. در واقع اجرای طرح اقدام ملی مسکن و شروع پروژه‌های خانه‌سازی دولتی در قالب این طرح منجر به افزایش تیراژ ساختمانی در سال گذشته شده است.

بخش عمده این طرح عملا از سال گذشته در کشور شروع شد و مطابق با اعلام متولی مسکن تاکنون بیش از 530 هزار واحد مسکونی در کشور در فرآیند ساخت وساز قرار گرفته‌اند.

یافته‌ها نشان می‌دهد اجرای این طرح، ساخت‌و‌ساز و حجم عرضه جدید به بازار مسکن را به شکل «دوپینگ دولتی» تقویت کرده است و نه به صورت واقعی. به این معنا که افزایش عرضه مسکن در سال 99 و رشد مثبت 28 درصدی بیش از آنکه ناشی از افزایش فعالیت سازنده‌های مسکن در بازار در نتیجه بهبود شرایط بازار مسکن و ساخت وساز باشد، ناشی از اجرای طرح خانه‌سازی دولتی است.

براساس دیدگاه‌های کارشناسی و واقعیت‌های بازار، رشد واقعی تیراژ ساخت مسکن از طریق «سرمایه‌گذاری سازنده‌ها در بازار واقعی» و افزایش فعالیت ساخت مسکن از سوی سازنده‌ها در نقش فعالان بخش خصوصی، اتفاق می‌افتد‌، نه با مدل «تبدیل سازنده‌ها به پیمانکار دولت برای خانه‌سازی با تسهیلات دولتی و بدون توجه به جغرافیای نیاز موثر». به این معنا که زمانی می‌توان از رشد واقعی و طبیعی ساخت وساز ناشی از بهبود شرایط در بازار مسکن صحبت کرد که سازنده‌ها به دلیل وجود خریداران موثر، پیش‌بینی‌پذیر بودن شرایط بازار و امکان تخمین هزینه‌های ساخت، با میل خود وارد بازار شده و در نقش سازنده اقدام به ساخت واحدهای مسکونی کنند.

تجربه‌های موجود بر پایه واقعیت‌های بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز نشان می‌دهد از آنجا که وضعیت بازار تقاضای مسکن به عنوان حلقه آخر و مکمل عرضه، یکی از مهم‌ترین موارد و عوامل تعیین‌کننده حجم فعالیت‌های ساختمانی است، رشد واقعی ساخت‌و‌ساز مسکن زمانی شکل می‌گیرد که بازار معاملات خرید خانه از رکود خارج شده باشد.

یکی از مهم‌ترین دلایل از بین رفتن انگیزه سازنده‌ها در سال‌های اخیر برای انجام فعالیت‌های ساختمانی و شروع پروژه‌های جدید، به کوچک‌شدن بازار تقاضای مسکن به دلیل جهش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید تقاضای موثر (مصرفی و خانه‌اولی) مربوط می‌شود. در نبود تقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی عملا زنجیره عرضه مسکن کامل نخواهد شد و زمانی که سازنده‌ها به دلیل ضعف قدرت خرید متقاضیان قادر به فروش واحدهای ساخته شده نباشند عملا نه توان مالی و نه انگیزه‌ای برای شروع به ساخت واحدهای جدید نخواهند داشت