ترمز ارزانی وام مسکن کشیده می شود؟

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

نقل از اقتصادنیوز:

هزینه خرید اوراق تسه در ادامه روند نزولی خود در 19 آبان باز هم اندکی کاهش یافت.میزان کاهش هزینه در 19 آبان  74 هزار و 500 تومان بود که در مقایسه با مقدار 75 هزار تومان در روز 18 آبان عدد ناچیزی است.  روند کاهش هزینه در روزهای اخیر نشان می دهد چر چقدر زمان جلوتر آمده شدت کاهش هزینه کندتر شده است.این کاهش شتاب در آینده چه تاثیراتی را بر وام مسکن خواهد گذاشت؟

اوراق تسه چیست؟

اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آن‌ها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از 500 هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین 240 میلیون تومان است. مجردها نیز 140 میلیون تومان در این قالب وام بگیرند.

هزینه خریداوراق مسکن

هر ورق از اوراق تسه در روز 19 آبان قیمتی معادل با 74 هزار و 500  تومان داشت. این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن 500 هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان 500 هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.

از آنجا که مبلغ وام برای مجردین 140 میلیون تومان و برای متاهلین 240 میلیون تومان است، مجردها نیازمند خرید 280 ورق و متاهلین 480 ورق خواهند بود. 

بنابراین در نوزدهم آبان ماه مجردها برای اخذ وام مسکن  باید 20 میلیون و 856 هزار تومان و متاهلین 35 میلیون و 753 هزار تومان اوراق

می کردند.

نرخ سود موثر وام مسکن

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند

اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد.

با کسر هزینه تهیه اوراق برای مجردین و متاهلین از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجردها در روز دوشنبه 19 آبان ماه از 17.5 درصد به 21.84 درصد و برای متاهلین به 21.75 درصد کاهش یافت.

نرخ سودی که هر روزه از این طریق کشف می شود در اواخر مهر بالاتر از 23 درصد محاسبه شده بود. اکنون کاهش قیمت اوراق با کاهش بیش از یک واحد درصد به سطحی پایین تر از 22 درصد رسیده است.

هزینه کل وام مسکن در طول 12 سال

 نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول 12 سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که 19 آبان ماه برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و بایستی آن را در طول 12 سال به بانک باز پرداخت کنند برابر با 180 میلیون و 965 هزار تومان خواهد بود. این رقم برای متاهلین 335 میلیون و 678 هزار تومان برآورد شد.

پس از تداوم کاهش در نرخ سود بازار اوراق در روز 19 آبان ماه  نسبت به روز گذشته خود شاهد 140 هزار تومان دیگر افت در هزینه وام مجردین بودیم. این اختلاف برای متاهلین نیز نسبت به روز گذشته 238 هزار تومان محاسبه شد.

روند نزولی شتاب کاهش قیمت وام

مقایسه قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن ( به اختصار تسه) نشان می دهد که میزان کاهش قیمت اوراق از ابتدای هفته پیش روند نزولی در پیش گرفته است.

منظور از  میزان کاهش قیمت اوراق، اختلاف قیمت اوراق در هر روز با روز گذشته است.با وجود آنکه قیمت اوراق  روز گذشته هم کاهشی بود اما این کاهش در مقایسه با روزهای قبل خیلی کمتر بود. به طوریکه اختلاف قیمت اوراق نوزدهم آبان ماه با روز قبل خود تنها 500  تومان بوده است. 

این در حالیست که در روز 18 آبان ماه تفاضل قیمتی هر ورق از اوراق تسه 2 هزار تومان ثبت شده بود.این کاهش بر کل هزینه وام نیز تاثیر خود را انتقال می دهد. اکنون چنانچه روند کاهشی شتاب کاهش قیمت در روزهای دیگر نیز ادامه یابد بایستی منتظر توقف کاهش قیمت در حوزه وام مسکن بود.