خرده لرزی در بازار مسکن

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

 نقل از اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد؛ در حالی که طی دست‌کم دو ماه اخیر بازارهای ارز و سکه روند شتابان رشد قیمت را در پیش گرفته بودند و این فقط بازار سهام بود که مسیر نوسانی و در عین حال عمدتا کاهشی را طی می‌کرد، در یک هفته اخیر رخداد غیرمنتظره کاهش قابل‌توجه قیمت در بازارهای ارز و سکه همسو با تغییرات منفی شاخص بورس رقم خورد. تنها در روز سه‌شنبه هفته جاری، قیمت ارز با افت بی‌سابقه ۳۷۰۰ تومانی در یک روز روبه‌رو شد و سنگین‌ترین افت روزانه نرخ ارز در کشور ثبت شد.

تحلیل کارشناسان این است که خوش‌بینی به انتخاب جو بایدن در انتخابات ریاست‌جمهوری پیش روی آمریکا با توجه به بهبود قابل‌توجه جایگاه او نسبت به ترامپ، رقیب انتخاباتی‌اش در نظرسنجی‌های جدید زمینه‌ساز این تغییر جهت در بازارهای ارز، سکه و سهام شده است. این گروه از کارشناسان معتقدند در هفته‌های قبل‌تر برآیند نیروهای بازار به شکل قدرتمندی به نفع پیروزی ترامپ، نامزد جمهوری‌خواه و رئیس‌جمهور فعلی آمریکا عمل می‌کرد، به این ترتیب که نرخ ارز با انتظارات ناشی از ریاست‌جمهوری احتمالی ترامپ برای چهار سال دوم مسیر رشد پرشتاب را در پیش گرفت و به بیش از ۳۰ هزار تومان نیز رسید. اما نتایج تازه‌ترین نظرسنجی‌ها در چند روز اخیر نشان می‌دهد نامزد دموکرات‌ها از رقیب در مسند قدرت خود پیشی گرفته و بر میزان محبوبیت او به شکل موثری افزوده شده است. به این ترتیب جنس و جهت انتظارات تورمی در بازارهای کشورمان تغییر کرده و به شکل ریزش قیمت ارز و افت شدید بهای سکه در کنار استمرار افت شاخص بورس خود را نشان داده است. به‌دنبال تقویت امید به انتخاب بایدن و تغییر «انتظارات» به‌عنوان یکی از عوامل کلیدی موثر بر روند بازارها در اقتصاد، نرخ ارز و سکه هر یک در طول هفته‌ای که گذشت حدود ۱۴ درصد کاهش یافته و شاخص بورس نیز با افت ۳/ ۹ درصدی در این مدت روبه‌رو شده است.

افت ۱۴ درصدی قیمت در یک هفته نشان‌دهنده سرعت بیشتر ریزش قیمت نسبت به جهش آن در روزها و ماه‌های گذشته است. به‌عنوان مثال بازدهی ارز در طول یک ماهه شهریور ۲/ ۱۸ درصد بود، اما زمانی که طی یک هفته شاهد ریزش ۱۴ درصدی قیمت ارز هستیم، به این معناست که سرعت افت قیمت در این بازار حداقل دو برابر سرعت رشد قیمت است. این موضوع نشان‌دهنده میزان اثرگذاری تغییر انتظارات تورمی در فعالان بازارهای مختلف روی وضعیت نهایی یک بازار است.

البته روز گذشته (چهارشنبه) بازارهای سکه و ارز افت قیمت را تجربه نکردند و از ظهر به بعد با قدری افزایش قیمت روبه‌رو شدند. اما توالی کاهش قیمت در روزهای قبل‌تر هفته جاری محسوس بود. از طرفی گروهی از کارشناسان معتقدند افزایش قیمت ارز و سکه در روز گذشته نیز با توجه به افت پرشتاب قیمت آنها در چند روز پیش تا حدی قابل ‌تحلیل است؛ به این معنا که بازارهای مذکور در عمل به نوعی به تغییرات یکباره و سنگین قیمت به این شکل واکنش نشان داده‌اند.

در این میان تحقیق میدانی از بازار مسکن طی دو روز گذشته نیز حاوی یافته‌هایی است که نشان می‌دهد بازار مسکن نیز از زلزله کاهش بازدهی بازارهای ارز، سکه و بورس بی‌تاثیر نبوده و فعالان این بازار نیز خردلرزه‌هایی را در همین مدت کوتاه حس کرده‌اند. البته شوک ناشی از احساس این خردلرزه در بازار مسکن فعلا خفیف بوده اما همین شوک نیز به نوبه خود قابل‌تامل است.

اولین اثر زلزله بازارها در بازار مسکن روی قیمت‌های پیشنهادی قابل مشاهده است. البته این اثر هنوز برای بسیاری از فعالان بازار نامحسوس است، اما در بخش‌هایی از بازار مسکن طی دو سه روز اخیر فایل‌هایی که از ابتدای مهر با قیمت‌های مشخصی عرضه شده‌اند، تغییر قیمت را تجربه کرده‌اند، به این ترتیب که فروشندگان قیمت‌های اعلامی جدید خود را که اندکی مناسب‌تر از قیمت‌های اولیه بوده اعلام کرده‌اند.

البته در طول سه هفته نخست مهر روند تغییرات قیمت در بازار مسکن به شکل متفاوتی طی می‌شد. در آن مقطع زمانی با توجه به رشد پیوسته و مدام نرخ ارز و سکه، به انتظارات تورمی در بازار مسکن نیز دامن زده شد و اعلام قیمت‌های پیشنهادی با رشد ۳ تا ۵ درصدی نسبت به شهریور در بیشتر نواحی بازار رایج شده بود. از طرفی وضعیت قرمز بورس نیز بر این رشد قیمت در بازار مسکن بی‌تاثیر نبود؛ به این ترتیب گروهی از فعالان بازار سهام، سرمایه خود را از بورس قرمزپوش خارج کرده و روانه بازار مسکن می‌شدند تا دارایی نقدی خود را به‌دارایی ملکی تبدیل کنند. این وضعیت بر میزان تقاضای سرمایه‌ای مسکن افزود و به شکل تغییرات افزایشی قیمت مسکن در برخی محله‌ها خود را نشان داد.

اما آنچه در هفته پایانی مهر در بازار مسکن رخ داد، متاثر از تغییر جهت بنیادی انتظارات تورمی به‌دلیل تغییر مسیر تحولات قیمتی در بازار ارز و سکه، کاملا متفاوت با روند سپری شده در سه هفته نخست ماه آغازین پاییز است؛ به شکلی که قیمت‌های پیشنهادی فروش در مورد فروشنده‌های جدی بازار مسکن با اندکی کاهش روبه‌رو شده است. واسطه‌های ملکی در برخی محله‌ها گزارش کرده‌اند که قیمت پیشنهادی فروش برخی فایل‌ها در طول دو روز اخیر از سوی فروشنده حدود ۳ درصد کاهش یافته است.

 اثر دیگری که به‌دنبال تغییر جهت بازارها در بازار مسکن حس شده، به شکل «انصراف از خرید» منعکس شده است. در واقع وجه دیگر خردلرزه‌ای که در بازار مسکن حس شده، همین واقعیت است که در دو سه روز اخیر برخی از متقاضیان خرید مسکن به‌ویژه آنها که از جنس متقاضی سرمایه‌ای مسکن هستند، موقتا از خرید ملک منصرف شده و تصمیم گرفته‌اند تا تعیین تکلیف انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا در اواسط آبان، نقدینگی خود را به شکل سپرده نزد بانک‌ها حفظ کنند. این موضوعی است که واسطه‌ها اعلام کرده‌اند. آنها معتقدند در سمت عرضه نیز انصراف از فروش همچنان وجود دارد، اما این مساله تازه‌ای نیست و از ماه‌های گذشته در بازار مسکن وجود داشته است. آنچه از آن به‌عنوان خردلرزه تعبیر می‌شود، انصراف از خرید است که در بازار مسکن تازگی دارد. این انصراف از خرید نشان می‌دهد فعالان بازار مسکن به این جمع‌بندی رسیده‌اند که با احتمال انتخاب بایدن، تغییرات قیمتی در بازار مسکن روندی متفاوت به خود می‌گیرد و دست‌کم به شکل ثبات قیمت منعکس خواهد شد.

ممکن است این پرسش برای برخی پیش بیاید که چرا زلزله کاهشی بازارهای سه‌گانه ارز، سکه و سهام فقط به قاعده «خردلرزه» در بازار مسکن، آن هم صرفا در برخی از نواحی بازار حس شد. این موضوع نشات گرفته از نوع رابطه بازار مسکن با سایر بازارها است. تجربه و الگوی نسبت تغییرات بین بازارهای موازی سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد سرعت واکنش یا به تعبیر دقیق‌تر، حساسیت فعالان بازار مسکن در اعلام قیمت به تحولات ارز در زمانی که قیمت آن افزایشی باشد به مراتب بیشتر است و در مقابل زمانی که نرخ ارز مسیر کاهشی در پیش می‌گیرد، سرعت واکنش به این رخداد در بازار مسکن کاهش می‌یابد. در واقع وقتی قیمت ارز کاهشی باشد، در صورت ادامه یافتن برای چند هفته، می‌توان اثر آن را به‌صورت کاهش قیمت پیشنهادی مسکن مشاهده کرد اما این تاثیر کندتر از زمانی است که قیمت مسکن از ارز درحال رشد قیمت، تاثیر می‌پذیرد.

اکنون نیز تجربه واسطه‌های ملکی به‌عنوان ضلع سوم بازار مسکن در کنار خریداران و فروشندگان نشان می‌دهد خردلرزه کاهشی هنوز توسط همه اضلاع بازار مسکن حس نشده است. در این بین واسطه‌های ملکی همان گروهی هستند که زودتر از سایر اضلاع معاملات پیام کاهش ارز در بازار مسکن را دریافت کرده‌اند. آنها معتقدند در صورتی که نوسان کاهشی قیمت ارز و سکه در هفته‌های آتی نیز ادامه یابد، می‌توان انتظار داشت این خردلرزه‌ها بیشتر محسوس شود.

واسطه‌های ملکی همچنین بر این باورند که اگر بایدن پیروز انتخابات پیش روی آمریکا باشد و به‌دنبال آن رخدادهایی نظیر امکان ورود ارز حاصل از صادرات به کشور که به کنترل نرخ ارز می‌انجامد، رقم بخورد، مسکن ظرف یکی، دو سال آینده رکود را تجربه خواهد کرد. مقصود آنها از رکود این است که شرایط قیمتی در این بازار متناسب با شرایط «پساجهش» شکل خواهد گرفت، به این ترتیب که ظرف حداقل یکی، دو سال یا قیمت اسمی مسکن کاهش می‌یابد یا قیمت اسمی تقریبا ثابت می‌ماند و قیمت واقعی مسکن در نسبت با نرخ تورم افت می‌کند که در عمل به افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن در میان‌مدت و بلندمدت منجر خواهد شد. در این صورت تقاضای خرید قدری صبر می‌کند تا پس از ترمیم قدرت خرید وارد بازار شود.

از طرفی در بازار مصالح ساختمانی نیز موضوع تورم و کمبود همچنان حاکم است و سمت عرضه را دچار چالش کرده است. کارشناسان معتقدند مصالح ساختمانی چه از نوع وارداتی و چه از نوع تولید داخل به‌طور مستقیم و غیرمستقیم از نرخ ارز اثر می‌پذیرند. بنابراین در صورتی که جهش ارز متوقف شود و بهای آن کاهش پیدا کند، از یکسو امکان واردات مصالح خارجی با قیمت‌های معقول‌تر ممکن می‌شود و از سوی دیگر به لحاظ شرایط تورمی و هزینه‌های تولید، بازار مصالح داخلی نیز آرام می‌گیرد و همه چیز به سمت تامین مصالح ساختمانی با قیمت مطلوب سازنده‌ها حرکت می‌کند. در دوره‌ای که جهش ارزی در کشور وجود داشت، کمیابی و نایابی مصالح ساختمانی از نوع تولید داخلی نیز رایج شده بود. علت این بود که فروشنده‌ها این طور ارزیابی کرده بودند که هر قدر کالایی را نزد خود نگه دارند، می‌توانند در روزهای بعد گران‌تر بفروشند. اما اکنون با ریزش قیمت در سه بازار، این پیام در بازارهای مختلف از جمله بازار مصالح دریافت می‌شود که هر نوع انصراف از فروش و انبار کردن کالا ممکن است به زیان عرضه‌کننده تمام شود؛ چراکه جو روانی حاکم بر اقتصاد و مردم دیگر با انتظارات تورمی همخوانی کامل ندارد.