دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن با وجود نگاه متفاوت

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

وضعیت کنونی بازار معاملات مسکن یک تفاوت عمده با نیمه نخست سال‌جاری به شکل «حذف یک گروه از فروشندگان» دارد. فروشندگانی که به‌دلیل هیجان سایر بازارها، به قصد تبدیل دارایی، ملک خود برای فروش عرضه می‌کردند اکنون بازار مسکن را پناهگاه امنی برای دارایی خود را می‌دانند و در این بازار ماندگار شده‌اند.  با آغاز شمارش معکوس انتخابات آمریکا که به‌عنوان یک پارامتر مهم بین‌المللی در روند بازارهای دنیا نقش‌آفرینی می‌کند و فضای بین‌المللی را متوجه خود کرده، فعالیت‌های اقتصادی ایران هم (حداقل به لحاظ روانی) تحت تاثیر آن قرار گرفته است. بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست به‌طوری‌که مشتریان و معامله‌گران این بازار شامل خانه اولی‌ها، سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان، انتخابات را به‌عنوان یک پارامتر مهم اثرگذار بر روند آتی بازار مدنظر قرار دادند.

مشاهده‌های میدانی نشان می‌دهد: در هفته‌های اخیر «تغییر رفتار خریداران و فروشندگان مسکن» در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا و تاثیر این عامل بین‌المللی در تصمیم‌گیری هر یک از این دو بازیگر بازار، بیشتر نمود پیدا می‌کند و هر چه به این رویداد نزدیک‌تر می‌شویم افراد بیشتری از این موضوع تاثیر می‌پذیرند و تصمیم برای ورود به بازار را به انتخابات پیش روی آمریکا گره می‌زنند‌. پارامتری که در نهایت می‌توان اثرات آن بر بازار مسکن را در اولین گزارش رسمی وضعیت معاملات، در هفته‌های پس از انتخابات قضاوت کرد. به‌ویژه پس از مناظره دوم و پایانی دو نامزد ریاست‌جمهوری آمریکا که نظرسنجی‌های رسمی حاکی از پیشی گرفتن بایدن از ترامپ است، تامل خریدار و فروشنده برای معامله بیشتر شده چرا که این نظرسنجی‌ها تورم انتظاری را کاهش داده است. فارغ از قضاوت و تاثیر سیاست‌های هر یک از دو نامزد در مسائل داخلی ایران، براساس آنچه که این روزها معمولا در رفتار خریداران و فروشندگان مشاهده می‌شود، جمعیت زیادی از هر دو گروه تصمیم خود را به بعد از انتخابات موکول کردند.

خریدار و فروشنده؛ قبل و بعد از انتخابات
هر چند اکثریت هر دو گروه بایدن را از پیش‌به‌عنوان برنده انتخابات تلقی می‌کنند، غالب تقاضای بازار مسکن با این توجیه که احتمالا بایدن برنده انتخابات پیش رو است، «کاهش قیمت مسکن» را محتمل می‌دانند. از دیدگاه آنها انتخاب مجدد ترامپ در این انتخابات می‌تواند فرضیه استمرار افزایش قیمت‌ در بازار مسکن را تقویت کند.

با وجود چنین دیدگاهی در میان سمت تقاضا، تجربه دوره‌های گذشته نشان می‌دهد: در دوره‌های زمانی پساجهش قیمت، اگرچه قیمت اسمی چندان کاهش پیدا نمی‌کند اما حداقل تورم قیمتی ملک به سمت صفر نزدیک می‌شود. در این بین البته هستند «خریداران کم ریسک» که برای حفظ ارزش سرمایه خود دست به خرید می‌زنند و تامل نمی‌کنند. این گروه بیشتر افرادی هستند که با یک بی‌اعتمادی به بازار مسکن مواجهند و خرید ملک در هر زمان را بهتر از به تاخیر انداختن آن حتی به‌رغم پیش‌بینی‌های عموم از کاهش قیمت می‌دانند.

طرف دیگر بازار، یعنی فروشندگان هم غالبا بیشتر به دو دلیل ملک خود را پیش از انتخابات عرضه نمی‌کنند؛ گروه نخست به‌دلیل افت تقاضا در بازار مسکن و کاهش خریدار «پیش از انتخابات» را دوره مناسبی برای فروش ملک خود نمی‌دانند و آنها هم ترجیح می‌دهند ملک خود را یا «بلافاصله بعد از انتخابات» یا «پس از کاهش تاثیر روانی انتخابات بر بازارها» عرضه کنند.

فروشندگانی که زمان «بلافاصله پس از انتخابات» را برای فروش ملک خود انتخاب کردند، غالبا بر این باورند حتی به‌رغم پیروزی بایدن موجی از تقاضا برای خرید وارد بازار می‌شود و از این فرصت تقاضای پرحجم سریع برای عرضه ملک خود استفاده می‌کنند تا در این برهه از زمان به‌دلیل موج تقاضا بتوانند ملک خود را با قیمت نزدیک‌تر به قیمت پیشنهادی اولیه به فروش برسانند.

در عین حال «فروشندگان کم‌ریسک» هم بار روانی کاهش قیمت ملک بعد از پیروزی احتمالی بایدن را مقطعی می‌دانند و با همین توجیه برای عرضه ملک خود عجله ندارند، حتی حاضر هستند فروش ملک را چند ماه هم به تاخیر بیندازند تا از سود خود نزنند و به اصطلاح از تورم مسکن عقب نمانند.

بی‌اعتنایی مسکن به دلار و سکه
اما مشاهده‌های میدانی از وضعیت بازار، در دو منطقه مصرفی پایتخت یعنی مناطق چهار و پنج نشان می‌دهد، کاهش چند روزه حباب بازارهای موازی مانند دلار و سکه در هفته گذشته و روند هر چند کند اما صعودی آنها در پایان هفته، تاثیری بر بازار مسکن نداشته است و این موضوع هم در کنار «انتخابات پیش‌رو» در کاهش تمایل به عرضه ملک از سوی فروشنده در مناطق مصرفی موثر بوده است. در عین حال برخی فروشندگانی که بازارهای موازی و حتی انتخابات را زیاد در تصمیم خود دخیل نمی‌دانند، همچنان با اصرار بر همان قیمت‌های پیشنهادی خود حتی به‌رغم نبود مشتری، در بازار حضور دارند.

برآیند کلی بازار مسکن در مناطق مصرفی نشان می‌دهد، «نتیجه انتخابات آمریکا» و «بازارهای موازی» به ترتیب مهم‌ترین عوامل در کاهش تقاضا برای خرید هستند.

اما در «مناطق جنوبی» نیز به‌رغم کاهش معاملات متاثر از عوامل مطرح شده، یک تفاوت در رفتار خریدار و فروشنده نسبت به «مناطق مصرفی نیمه‌شمالی» دیده می‌شود.

با توجه به اینکه در مناطق مصرفی تقاضا از دو جنس «خانه اولی» و «سرمایه‌گذاری» دیده می‌شود، اما تقاضای نوع نخست به‌دلیل رشد قیمت در این مناطق در ماه‌های گذشته کمتر شده و تقاضای مصرفی در این مناطق، بیشتر به جنس سرمایه‌گذاری متمایل شده، درحالی‌که تمایل «خانه اولی‌ها» در مناطق جنوبی در محدوده قیمتی ۵۰۰ میلیون تومان تا یک میلیارد تومان بیشتر شده است.

فروشندگان در مناطق جنوبی مشروط بر توانایی برای «تبدیل به احسن» حاضر به فروش ملک خود هستند که این موضوع در مناطق مصرفی پایتخت کمتر دیده می‌شود چراکه تب‌وتاب انتخابات و وضعیت بازارهای موازی در این مناطق بیشتر است.به‌نظر می‌رسد طی یک هفته باقی‌مانده تا مشخص شدن نتایج انتخابات آمریکا، تعلیق تصمیم‌گیری برای هر دو طرف بازار بیش از سایر رفتارها نمود پیدا کرده است. بنابراین می‌توان گفت در کفه ترازوی تصمیم‌گیری خریدار و فروشنده بازار مسکن، وزنه «انتخابات» نسبت به «بازارهای موازی» سنگینی می‌کند، مگر در شرایطی که بازارهای موازی با شوک قیمتی مواجه شوند. در این صورت است که نقش انتخابات در تصمیم‌گیری آنها برای خرید یا فروش ملک می‌تواند کمرنگ شود.

اما براساس شرایط فعلی، انتظار می‌رود اگر بازارهای موازی با شوک مواجه نشوند، وزنه انتخابات بتواند همچنان پرقدرت اثر غالب بر تصمیم خریدار و فروشنده در بازار مسکن باشد. همان‌طور که اثر کاهش قیمتی و البته مقطعی دلار و سکه به‌عنوان بازارهای موازی نتوانست بازار ملک را تحت‌تاثیر قرار دهد و این بازار، کاهش قیمت دلار و سکه را زیاد احساس نکرد، به‌نظر می‌رسد همچنان این انتخابات باشد که رفتار خریداران و فروشندگان بازار مسکن را فعلا هدایت می‌کند. با توجه به کاهش تقاضا برای خرید و متقابلا تامل غالب فروشندگان برای عرضه ملک، به‌نظر می‌رسد متغیرهای واقعی بازار مسکن مانند قیمت و حجم معاملات در روزهای منتهی به روز انتخابات دستخوش تغییر شوند و شاهد یک رکود سنگین در معاملات باشیم.