دو مسیر اصلاحی برای تعادل‌بخشی عرضه و تقاضای مسکن

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

مهندس مجری ذیصلاح

 نقل از اخبار ساختمان:

روز پنج‌شنبه با حضور حسن روحانی، مراسم افتتاح و تحویل بخشی از واحدهای مسکن مهر به‌عنوان طرح خانه‌سازی دولتی دوره گذشته و کلنگ‌زنی بخشی از واحدهای مسکن ملی به‌عنوان طرح خانه‌سازی دولتی این دوره، به‌طور همزمان برگزار شد.

در جریان این مراسم، حسن روحانی از یکسو اقدام به افتتاح ۴۰ هزار واحد مسکن مهر و ۱۲ هزار واحد تحت عنوان مسکن ملی کرد و از سوی دیگر برای ساخت بخش جدید طرح مسکن ملی معادل ۱۳۵ هزار قطعه زمین را کلنگ‌زنی و واگذار کرد. به این ترتیب از مجموع ظرفیت‌ پیش‌بینی شده برای طرح مسکن ملی معادل ۴۰۰ هزار واحد، با احتساب ۱۲ هزار واحد افتتاح شده تحت عنوان این طرح، عملیات آغاز ساخت مسکن ملی برای حدود نیمی از این ظرفیت پیش رفته است.

رئیس‌جمهوری در جریان این مراسم عنوان کرد: «ما از آغاز دولت دو کار مهم را بر دوش داشتیم. یکی بحث ساماندهی بافت‌های فرسوده بود که بسیار اهمیت دارد که در شهرستان‌های مختلف بافت‌های فرسوده را احیا و بازسازی و نوسازی کنیم. مساله دوم ساختن شهرک‌های جدید بود که از ابتدای دولت یازدهم این کار دنبال شد.»

وی به پروسه تکمیل واحدهای مسکن مهر در دوره دولت یازدهم و دوازهم نیز اشاره کرد و گفت: «مسکن مهر کار دیگر بر دوش دولت بود. مسکن مهر طرح بزرگی بود که در دولت نهم و دهم آغاز شد و طراحی آنها برای حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ واحد مسکونی بود که از این ۲میلیون و ۲۰۰ واحد مسکونی تقریبا وقتی دولت یازدهم را شروع کردیم، ۶۹۰هزار به اتمام رسیده و بقیه باقی مانده و در مراحل مختلف ساختمانی بود و بار عظیمی علاوه بر وزارت مسکن، بر دوش وزارتخانه‌های نیرو و نفت و شهرداری‌ها و دستگاه‌های دیگر بود برای اینکه بتوانند به آنجا جاده و لوله‌کشی آب، برق و گاز را برسانند والا یک چیز نیمه‌تمام ساخته شده بود و کار بسیار عظیمی در این زمینه هم در دولت یازدهم هم در دولت دوازدهم انجام گرفت.»

او آمار واحدهای مسکن مهر تکمیل شده در دولت یازدهم و دوازدهم را نیز اعلام کرد و گفت: «تاکنون یک میلیون و ۳۵۵هزار واحد مسکن مهر به اتمام رسیده و تحویل داده شده یعنی کار عظیم این واحدهایی که به نام مسکن مهر است بر دوش دولت یازدهم و دوازدهم بوده است. امروز نیز بیش از ۴۰ هزار واحد از همین واحدها افتتاح شد، تقریبا این پرونده بسته شده و ۵۰ هزار واحد دیگر است که دوستان باید ان‌شاءالله تا پایان دولت تکمیل کنند و تحویل بدهند.»

به گفته وی مساله بعدی که عمدتا از پایان دولت یازدهم شروع شد ساخت مسکن ملی بود. او درباره ابعاد کاری این طرح عنوان کرد: «اساس مساله این است که خانه توسط خود مردم ساخته شود و نه اینکه دولت خانه را بسازد و تحویل دهد و خودشان با نقشه‌‌ای که مورد نظرشان است، بسازند البته دولت باید بر یک اصولی از لحاظ شهرسازی و زیبایی نظارت کند.»

او در ادامه به موضوع چشم‌نوازی ساختمان‌های شهر نیز اشاره کرد و افزود: «طرح اقدام ملی مسکن بر این مبناست که زمین را آماده کنیم و در اختیار گروه‌ها یا فرد بگذاریم منتها زمین آماده باشد یعنی به گونه‌ای که بلافاصله بتواند شروع کند چون مسکن دردسرهای زیادی و مقدماتی دارد که گاهی مقدمات وقت تلف می‌کند تا آماده شود. ما باید همه چیز را آماده کنیم کسی که مسکنی می‌خواهد، زمین مجانی، یا در بعضی از موارد با اجاره بلندمدت ۹۹ ساله یا با قیمت بسیار ارزان در اختیار او بگذاریم یا با آنهایی که سازندگان مسکن به‌صورت انبوه هستند، مشارکت کنیم که باید این کار را انجام دهیم.»

وی به چگونگی پیشرفت مراحل ساخت واحدهای مسکن ملی تا پایان دولت دوازدهم نیز اشاره کرد و گفت: «قرار ما با آقای مهندس اسلامی این بود که ۴۰۰ هزار واحد مسکونی علاوه بر طرح‌های دیگری که انجام می‌گیرد، در دولت دوازدهم اضافه کند و آنچه هست و ما الان می‌بینیم و طرح‌هایی که امروز مورد افتتاح قرار گرفت، مورد واگذاری زمین به افراد یا گروه‌ها قرار گرفت.

این کار از سال ۹۷ به خوبی شروع شده است یعنی از اولین رونمایی که خودِ‌ من در آذر ۹۷ حضور داشتم و این کار را آغاز کردیم، به‌طور منظم این کار دنبال می‌شود و با بخش‌های مختلف تفاهم‌نامه‌هایی با دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها امضا شد و اقداماتی که انجام می‌گیرد را باید به سرعت انجام دهیم که ان‌شاءالله تا پایان این دولت شاهد باشیم که حداقل سفت‌کاری‌های همه این ۴۰۰ هزار واحد انجام شده باشد و اگر نازک‌کاری‌های بعضی‌ بخش‌های آن ماند، سفت‌کاری‌ها تکمیل شود و انجام بگیرد و هر کاری که دولت باید در این زمینه انجام بدهد، به‌عنوان وظیفه خود می‌دانیم.»

او ادامه داد: «حتما به آقای اسلامی بگوییم، در پاسخ می‌گوید که باید سازمان برنامه و بودجه و بانک‌ها به ما کمک کنند و همین‌طور هم هست و باید بانک‌ها و سازمان برنامه‌وبودجه در این پروژه مهم یاری کنند تا ما بتوانیم این کار عظیم و بزرگ را ان‌شاءالله به مقصد برسانیم که برای مردم بسیار مهم است.»

وی در پایان تاکید کرد: «در مجموع آنچه دولت یازدهم و دوازدهم در زمینه مسکن انجام داده قابل قبول و قابل ذکر است گرچه به نظر من می‌توانستیم قدم‌های بلندتری را در زمینه مسکن برداریم. به هر حال نیازمندی به مسکن در کشور ما روشن است که چه مقدار است، چه آنهایی که یک مسکن دارند و چه آنهایی که مسکن دومی هم دارند و از قدیم در روستاها معمول بود، آنهایی که خانه داشتند، بعضی‌ها در ییلاق یک خانه کوچک دیگری برای تابستان داشتند و چه آنهایی که یک خانه و چه آنهایی که دو خانه دارند به هر حال مجموع نیازمندی‌های کشور را باید محاسبه کنیم.»

2 درس بزرگ که از مراسم روز پنج شنبه برداشت می شود

هرچند اقدام دولت در جهت تقویت عرضه مسکن و تعادل‌بخشی میان عرضه و تقاضای موجود در بازار، در قالب طرح مسکن ملی گامی مهم ارزیابی می‌شود اما به نظر می‌رسد مراسم روز پنج‌شنبه از دو زاویه یک درس بزرگ برای دولت و همچنین سیاست‌گذار بخش مسکن باشد.

زاویه اول، برگزاری مراسم برای تحویل واحدهای یک طرح خانه‌سازی دولت که طی سال‌های گذشته به‌طور مستمر از سوی روحانی و دیگر مسوولان ارشد دولتی مورد انتقاد جدی و کارشناسی قرار گرفته بود. طی تمامی سال‌های گذشته، حسن روحانی با استفاده از تعابیری همچون «ساخت خانه در بیابان»، «ساخت خانه با منابع بانک مرکزی و تولید تورم» و... انتقادهای جدی به طرح مسکن مهر به‌عنوان طرح خانه‌سازی دولت گذشته وارد کرد. با وجود چنین انتقاداتی، روز پنج‌شنبه نه تنها انتقادی از سوی عالی‌ترین مقام دولت به این طرح وارد نشد؛ بلکه روحانی در عمل برای تحویل ۴۰ هزار واحد مسکونی این طرح مراسم نیز گرفت.

به این ترتیب دولت و متولیان بخش مسکن که خود در آغاز منتقد اجرای طرح‌های مشابه مسکن مهر بودند، اکنون پس از چند سال در همان مسیر حرکت می‌کنند. روندی که نشان می‌دهد نگاه این دولت همچون دولت‌های قبلی به «نقش دولت‌ها در تامین مسکن» یکسان است. به‌طوری که در این دولت همچون دولت قبلی تصور می‌شود اگر دولت اراضی خارج از شهرهای مادر را واگذار و از شبکه بانکی بخواهد تسهیلات ساخت به این طرح‌ها پرداخت کند، بین عرضه و تقاضای موجود در بازار مسکن تلاقی رخ می‌دهد و مشکل کمبود عرضه در این بخش حل خواهد شد.

این در حالی است که تجربه دوره‌های گذشته و وضعیت کنونی به خوبی بیانگر اشکال این دیدگاه است؛ چراکه در محدوده‌هایی که دولت دارای زمین است و امکان خانه‌سازی دارد، تقاضا موجود نیست. به‌عنوان مثال در شهرهای بزرگی همچون تهران که بخش قابل‌توجهی از تقاضای مسکن در آن وجود دارد، اولویت‌‌خانه‌اولی‌ها برای ورود به بازار مسکن، بیرون از شهر تهران نیست (هرچند که طی چند سال اخیر به‌دلیل جهش قیمت‌ها، بخش زیادی از تقاضا ناگزیر به مهاجرت به محدوده خارج از شهر شده‌اند) در نتیجه حتی در صورت ساخت مسکن در اراضی دولتی خارج از شهرها، تلاقی مثبت و موثر میان تقاضا و عرضه اتفاق نخواهد افتاد.

ضمن آنکه به‌دلیل روند نامناسب آغاز و پیشرفت فیزیکی واحدهای طرح مسکن ملی و چهار سال تلاش نافرجام برای نوسازی بافت فرسوده، دولت با وجود انتقادات گسترده به طرح مسکن مهر، روز پنج‌شنبه از آماده‌شدن این واحدها برای برگزاری مراسم خود استفاده کرد.

زاویه قابل‌توجه دیگر درخصوص این مراسم، به حاصل تلاش چهارساله دولت برای نوسازی بافت فرسوده و تقویت عرضه مسکن درون‌شهرها بازمی‌گردد. آن‌طور که این مراسم نشان می‌دهد نتیجه تلاش دولت برای حل مساله نوسازی بافت فرسوده و تقویت عرضه مسکن با استفاده از تسهیلات و حمایت دولت، در بهترین حالت تحویل ۱۲ هزار واحد در قالب طرح مسکن ملی آن هم در بیرون از محدوده اصلی شهرها شده است.

سه اشکال کلیدی که عملیات ساخت مسکن ملی را کند می کند

از سوی دیگر واگذاری زمین برای ساخت مسکن ملی نیز تاکنون در بهترین حالت برای نیمی از ظرفیت پیش‌بینی شده در این طرح انجام شده است. به نظر می‌رسد سه اشکال کلیدی عامل اصلی کندشدن عملیات ساخت مسکن ملی و تحویل آنها شده است. اشکالاتی که پیش از این در طرح مسکن مهر نیز قابل ردیابی بودند. طوری که تا پیش از این، اگر روحانی از تحویل واحدهای مسکن ملی تا پایان این دولت صحبت می‌کرد روز پنج‌شنبه اعلام کرد تلاش داریم که این واحدها تا پایان دولت دوازدهم به مرحله سفت‌کاری برسد.

اولین اشکال به «تعیین قیمت ثابت برای ساخت‌وساز» بازمی‌گردد. در ۶ ماه گذشته مطابق اعلام مسوولان دولتی، قیمت ساخت واحدهای مسکن ملی بین ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تا سه میلیون تومان برای هر مترمربع تعیین شد. حتی اگر فرض شود شش ماه پیش، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نیز همین رقم بوده، در مقطع کنونی قطعا با تورم مصالح ساختمانی و افزایش قابل‌توجه دستمزد نیروی انسانی، این هزینه افزایش پیدا کرده است.

بنابراین تعیین قیمت ثابت برای هزینه‌های ساخت‌وساز بدون درنظر گرفتن پارامتر تورم، منجر به بروز مشکل و کندشدن روند ساخت‌وساز خواهد شد. مگر آنکه در حالتی اقدام به ساخت‌وساز در قالب این طرح شود که ضامن تمام شدن پروژه با قیمت ثابت باشند. به‌عنوان مثال با استفاده از تدابیری حجم زیادی مصالح و امکانات ساخت‌وساز خریداری و انبار شود تا به این ترتیب مشمول تورم جدید نشود. البته که اجرای چنین تدبیری نیاز به پیش‌بینی فضای فیزیکی قابل‌توجه دارد و از سوی دیگر افزایش نرخ دستمزد نیروی انسانی قابل اجتناب نیست.

اشکال دوم، تعهد محکم به پیش‌خریداران بابت قیمت تمام شده است. به نظر می‌رسد دولت در مدل پیش‌بینی شده برای ساخت خانه‌های دولتی در قالب طرح ملی، با توجه به تورم هزینه‌های ساخت، چاره‌ای جز افزایش قیمت ساخت نخواهد داشت. در این صورت امکان مشارکت مالی افراد برای پرداخت هزینه با قیمت جدید پایین می‌آید.

در نهایت اشکال سوم این طرح «عرضه بدون پشتیبانی تقاضا» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بعضا پروژه‌هایی از مسکن ملی بدون اتصال مستقیم خریدار و سازنده آغاز شده است. این در حالی است که مطابق با اعلام مسوولان دولتی بنا بود با توجه به تجربه مسکن مهر، ابتدا پیش‌خریداران تعیین و آورده اولیه آنها واریز شود و سپس کار ساخت پروژه آغاز شود.

اما در حال حاضر مطابق با آمار رسمی، از مجموع ۵۰۰ هزار نفر ثبت‌نام‌کننده در طرح مسکن ملی، بیش از ۲۰۰ هزار نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند. از این تعداد نیز حدود ۱۴۰ هزار نفر در مسکن ملی افتتاح حساب کرده‌اند و فقط حدود ۷۰ هزار نفر آورده نقدی اولیه خود را واریز کرده‌اند. با وجود این میزان از آورده نقدی متقاضیان، شاهد هستیم روز پنج‌شنبه معادل ۱۳۵ هزار قطعه زمین برای ساخت مسکن ملی واگذار شده است.

از آنجاکه طبق گفته مسوولان دولتی شروع ساخت‌وساز در این طرح حتما با پرداختی‌های اولیه متقاضیان هماهنگ است درحال‌حاضر فقط باید عملیات ساخت در حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی آغاز شود. به نظر می‌رسد عرضه بدون پشتیبانی تقاضا می‌تواند مشکلات مربوط به طرح مسکن مهر را مجددا در این طرح تکرار کند.

دو مسیر اصلاحی برای تعادل بخشی عرضه و تقاضای مسکن

کارشناسان باتوجه به اشکالات سه‌گانه، دو مسیر اصلاحی برای تعادل‌بخشی عرضه و تقاضای مسکن را پیشنهاد می‌دهند.

مسیر اصلاحی نخست اینکه اگر قرار است خانه‌سازی دولتی ادامه پیدا کند، محل عرضه واحدهای مسکونی در قالب این طرح در بخش‌هایی از شهر تعیین شود که اتفاقا دارای تقاضای موثر است؛ یعنی مکان‌یابی جدید برای اجرای طرح صورت گیرد تا از این طریق به تقاضای موثر موجود در بازار پاسخ داده شود.

مسیر اصلاحی دوم منابع پیش‌بینی شده برای پرداخت تسهیلات ساخت در این طرح، به‌عنوان وام ساخت قابل انتقال به خریدار پیش‌بینی و به سازندگانی پرداخت شود که ساخت‌وساز درون شهرها را با اولویت نوسازی بافت فرسوده هدف قرار داده‌اند.

دو روز پیش از برگزاری این مراسم، شورای پول و اعتبار در قالب مصوبه‌ای مقرر کرد شبکه بانکی معادل ۲۰ هزار میلیارد تومان منابع برای ساخت مسکن ملی تخصیص دهند. این میزان منابع ظاهرا قرار است در قالب ۲۰۰ هزار فقره وام ۱۰۰ میلیون تومانی تخصیص داده شود. نکته جالب درخصوص این تصمیم‌گیری آن است که در شرایطی که شبکه بانکی برای ساخت هر واحد مسکونی بیش از ۲۰۰ میلیون تومان وام می‌دهد، این مصوبه هر فقره وام را حدود ۱۰۰ میلیون تومان پیش‌بینی کرده است.

در نتیجه چنین رقمی در مقایسه با هزینه‌های ساخت‌وساز یا کم پیش‌بینی شده است که در این صورت کفاف هزینه‌های ساخت‌وساز را نمی‌دهد یا آنکه هزینه ساخت در قالب پروژه مسکن ملی بسیار کم پیش‌بینی شده است. در هر دو صورت باید موضوع تسهیلات و منابع پیش‌بینی شده باید تعیین تکلیف شود.

در قالب مسیر دوم اصلاحی کارشناسان پیشنهاد می‌دهند منابع پیش‌بینی شده بانکی اگر به درون محدوده شهرها هدایت شود می‌تواند به محرک اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی تبدیل شود. در غیراین‌صورت باید منتظر بود روند اجرای طرح مسکن ملی همچون تجربه گذشته، کند و بدون پاسخگویی مناسب به تقاضای موجود در بازار مسکن اجرایی و نهایی شود.