دولت سیزدهم با طرح ناتمام «خانه‌سازی دولتی»سورپرایز می‌شود؟

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

به گزارش مهندسان شهر، ۸ سال پیش، پروژه‌های باقی‌مانده «مسکن‌مهر» -۴۰درصد کل طرح- به دولت بعد منتقل شد و الان هم بیش از ۷۰درصد کار در «مسکن ملی» به بعدی‌ها منتقل می‌شود. این تکلیف تحمیلی که سیاست اشتباهی برای تنظیم بازار مسکن است با وضع موجود بعید است به سرانجام برسد. متولی جدید بخش مسکن برای گریز از عوارض تورمی این مدل عرضه مسکن برای خانه‌اولی‌ها، باید ابتدا نقش دولت را در «مسکن ملی» تغییر دهد و سپس دو گام تکمیلی بردارد.

اولین ماموریت تحمیلی به دولت سیزدهم، میراثی به مراتب سنگین‌تر از مسکن مهر برای وزیر مسکن بعدی به جا خواهد گذاشت.  این میراث تحمیلی از دولت دوازدهم به دولت سیزدهم همان طرح مسکن ملی است که اگرچه وزن ظاهری آن حدود یک‌پنجم تیراژ کل مسکن مهر است اما به دلیل پیچیدگی‌هایی که در این طرح وجود دارد عملا می‌توان از آن به عنوان یک آوار برای دولت جدید یاد کرد.

اولین پیچیدگی این طرح مربوط به تیراژ دقیق آن است؛ در حالی‌که از ابتدا اعلام شد تیراژ ساخت مسکن ملی 400 هزار واحد مسکونی است اما از یک طرف و در کنار این آمار اعداد دیگری مانند تیراژ 600 هزار واحدی (براساس مصوبه اخیر هیات وزیران) و همچنین یک میلیون واحد مسکونی، نیز مطرح شده است. این در حالی است که از همان ابتدای انتقال طرح مسکن مهر از دولت دهم به دولت یازدهم تیراژ واحدهای این طرح معادل دو میلیون و300 هزار واحد مسکونی مشخص بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد وزیر بعدی مسکن در دولت سیزدهم که باید برنامه‌های بازار مسکن را متناسب با شرایط فعلی بازار و امکانات دولتی طراحی و عملیاتی کند از هم‌اکنون پابند طرح مسکن ملی خواهد بود ضمن آنکه علاوه بر این طرح واحدهای مشکل‌دار مسکن مهر شامل حدود 100 هزار واحد نیز به دولت سیزدهم منتقل می‌شود.

با این حال پیچیدگی‌های طرح مسکن ملی باعث می‌شود تحمیل طرح مسکن دولت قبل به دولت بعد که در دولت یازدهم نیز تجربه شد برای دولت سیزدهم تکرار ‌شود. این موضوع را در واقع می‌توان به عنوان سورپرایز دولت دوازدهم برای دولت بعد تعبیر کرد.

بررسی ابعاد این طرح که از هم‌اکنون نشان‌دهنده ایجاد یک چالش برای دولت بعد در حوزه مسکن است نشان می‌دهد دو پرتگاه یا نقیصه بزرگ در این طرح وجود دارد که آن را از وضعیت بار تحمیلی به آوار برای دولت بعدی تبدیل می‌کند. هر چند این شرایط بدون راه‌حل نیست و دولت بعد در صورت عمل به راهکارها می‌تواند از این شرایط عبور کند.

مسکن ملی را در واقع می‌توان در دو برش زمانی مورد بررسی قرار داد. با بررسی این دو برش زمانی ابعاد این مخمصه و ریسک کار برای دولت بعدی مشخص می‌شود. سال گذشته که بعد از چند سال وعده و وعید طرح اقدام ملی مسکن به مرحله اجرا رسید در مجموع یک میلیون و600 هزار نفر متقاضی این طرح اقدام به ثبت نام اولیه کردند اما در نهایت نیم میلیون متقاضی به عنوان متقاضیان واجد شرایط شناخته شدند. از این تعداد نیز تاکنون کمتر از 200 هزار نفر از متقاضیان از سوی شبکه بانکی به عنوان پیش‌خریدار قطعی یا متقاضی پای کار شناخته می‌شوند که اقدام به واریز آورده اولیه خود به عنوان شرط نهایی قرار گرفتن متقاضی در فهرست پیش‌خریداران کرده‌اند.

اولین ابهام بزرگی که در این زمینه پیش‌روی دولت بعدی قرار دارد آن است که چرا به رغم ثبت نام یک میلیون و600 هزار متقاضی اولیه در نهایت کمتر از 200 هزار نفر از این طرح استقبال کرده‌اند؟ آیا این طرح فاقد مطلوبیت از نگاه متقاضیان مسکن است یا طرح، مطلوبیت دارد اما خانه‌ها و هزینه تامین آن برای متقاضیان در استطاعت نیست؟

سال گذشته متولی مسکن ملی اعلام کرد هزینه تمام شده ساخت این واحدها بدون احتساب قیمت زمین مجموعا حدود 300 میلیون تومان خواهد شد که 200 میلیون از این مبلغ از سوی متقاضیان و 100 میلیون باقی‌مانده از سوی شبکه بانکی و در قالب تسهیلات تامین خواهد شد.

 سال گذشته نیز کمتر از 10 هزار متقاضی اقدام به واریز آورده کردند که حتی آورده واریزی از سوی بسیاری از آنها کمتر از رقم اعلام شده برای پرداخت در مرحله اول واریزی یعنی 40 میلیون تومان بود.

هم‌اکنون نیز کمتر از 150 هزار متقاضی اقدام به واریز آورده 40 میلیونی کرده‌اند. این موضوع یک چراغ خطر برای دولت بعدی محسوب می‌شود. اینکه صرف نظر از سایر مشکلاتی که در این زمینه از بابت هزینه‌های ساخت‌وساز وجود دارد تنها تعداد کمی از متقاضیان اقدام به واریز اولین مرحله پرداختی کرده‌اند.

چرا که بی‌تعادلی و عدم هماهنگی بین پرداخت آورده و پیشرفت پروژه‌ها می‌تواند مدت زمان اجرای پروژه را طولانی کرده و در نتیجه تورم ساختمانی منجر به افزایش هزینه ساخت و بروز معضلات جدید برای دولت، سازنده‌ها و متقاضیان شود.

برآوردها نشان می‌دهد در صورتی که مبنا و خط‌کش ساخت واحدها را تعداد تسهیلات پرداخت شده به متقاضیان بدانیم هم‌اکنون کمتر از 100 هزار واحد مسکونی ملی از مجموع 400هزار واحد در پروسه ساخت وساز قرار گرفته‌اند.

هزینه ساخت هر مترمربع از این طرح سال گذشته براساس اعلام دولت مترمربعی حدود 3 میلیون تومان اعلام شد که البته حداقل رقم مناقصه‌ها در یک مورد سه میلیون و300 هزار تومان  به ازای ساخت هر متر مربع اعلام شد. این موضوع نشان می‌دهد هزینه ساخت مسکن ملی در سال گذشته کم‌نمایی شده بود و هزینه به مراتب بیش از آن چیزی که متولی این پروژه‌ها اعلام کرده بود رقم خورد. این میزان امروز براساس اعلام سازنده‌ها و همچنین دستگاه‌های دولتی که اقدام به تخمین و اعلام هزینه‌های ساخت می‌کنند حداقل مترمربعی 4 میلیون و800 هزار تومان است. عمده سازنده‌ها اعلام می‌کنند در صورتی که کسی قصد ساخت مسکن در کشور داشته باشد بدون احتساب هزینه تامین زمین و تنها هزینه تامین مصالح و سایر آیتم‌های ساختمانی، هر مترمربع دست‌کم 5 میلیون تومان هزینه دربردارد.

از سوی دیگر و با در نظر گرفتن این نکته که بخش زیادی از واحدهای مسکونی ملی تکمیل نشده یا اصلا پروسه ساخت آنها آغاز نشده است حتی در صورت تورم صفر درصدی قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت در همین شرایط فعلی هزینه ساخت هر واحد مسکن ملی به جای آنکه 300 میلیون تومان تمام شود به 500 میلیون تومان خواهد رسید. یعنی دست‌کم 200 میلیون تومان از آنچه در ابتدا و در سال گذشته به عنوان هزینه ساخت مسکن ملی اعلام شد فاصله خواهد گرفت.

این در حالی است که هم‌اکنون درخصوص وام مسکن ملی نیز سه تعبیر وجود دارد. درحالی که دولت براساس تبصره 18 قانون بودجه 1400 توقع و طلب تزریق وام 250 میلیون تومانی به پروژه‌های مسکن ملی دارد، در شبکه بانکی مصوب شد که وام مسکن ملی به 150 میلیون تومان افزایش یابد اما بانک‌ها همچنان وام 100 میلیون تومانی پرداخت می‌کنند و مسکن ملی از این زاویه نیز با ابهام مواجه است.

برآوردهای صورت‌گرفته با استناد به تعداد واحدهای تحویل شده، در حال ساخت و همچنین شروع شده مسکن ملی نشان می‌دهد مسکن ملی در حال حاضر چیزی حدود 15 درصد پیشرفت فیزیکی دارد. همه این ابهامات و مسائل نشان‌دهنده دو گردنه بزرگ مسکن ملی برای دولت بعدی است. اولین گردنه مربوط به پیش‌خریداران و نحوه تامین آورده برای تزریق به پروژه‌هاست. ناتوانی پیش‌خریداران در تامین آورده اولیه با توجه به تغییر صعودی هزینه ساخت موضوعی جدی است که به طور قطع برای دولت بعدی چالش‌زا خواهد بود. گردنه دوم مربوط به پیشرفت فیزیکی بسیار کم طرح مسکن ملی است. اگر چه تیراژ مسکن مهر بیش از مسکن ملی بود اما در زمان اتمام دولت دهم این پروژه 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشت اما هم‌اکنون پیشرفت فیزیکی مسکن ملی در بهترین حالت 15 درصد است. از سوی دیگر عوامل بسیار زیادی مانند بحران اقتصادی کنونی، استطاعت بسیار ضعیف پیش‌خریداران، تشدید تنگنای اعتباری بانک‌ها، التهاب در بازار مصالح ساختمانی، رکود بازار مسکن و... وزن واقعی سورپرایز ملکی دولت دوازدهم برای دولت بعدی را به مراتب بیش از وزن مسکن مهر برای دولت یازدهم می‌کند.

اما دولت سیزدهم در این زمینه چند اقدام مهم را باید انجام دهد. اولین اقدام آن است که باید این بار کج یا آوار را تعیین تکلیف کند. سیاستگذار مسکن باید نقش خود را از کارفرمای بزرگ به سیاستگذار تغییر دهد و پروژه‌ها را با قراردادهای سالم و شفاف بین سازنده‌ها و پیش‌خریداران تعیین مسیر کند. در واقع باید مسیری را ایجاد کند که سازنده‌ها از حالت پیمانکار خارج شده و در نقش سازنده برای تحویل به موقع و باکیفیت واحدها به پیش‌خریداران متعهد شوند. از این طریق ریسک‌ ناشی از کم‌کاری یا کندکاری پیمانکاران کاهش می‌یابد و سازنده براساس قرارداد متعهد می‌شود با قیمت مقطوع اقدام به تحویل واحدها به متقاضیان کند. اما این قراردادها باید جنبه حمایتی خود را نیز حفظ کنند یعنی با قیمت مقطوع، همراه با وام مناسب و با حذف قیمت زمین به پیش‌خریداران واگذار شود. دولت سیزدهم از سوی دیگر باید سیاستی را در بخش عرضه مسکن به کار بگیرد که قفل سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت‌های فرسوده باز شود. در واقع باید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را به هسته درونی و میانی شهرها و بافت‌های فرسوده هدایت کند. از این رو دولت می‌تواند با تسهیلات و مشوق‌های مربوط به مجوزهای ساختمانی و استفاده از ابزار پروانه ساختمانی در نقش رگولاتور بازار وارد عمل شود.

 سیاستگذار مسکن می‌تواند در مناطقی از شهر که هدف تقاضای مصرفی و غالب(جامعه هدف) برای خرید مسکن نیست و قیمت‌ها در واقع از استطاعت این گروه خارج است با واقعی‌سازی هزینه‌های صدور پروانه و همین‌طور انشعابات و خدمات زیربنایی، اقدام به ارائه تخفیف و کاهش هزینه‌ها در همین آیتم‌ها در بافت‌های فرسوده کند. از این طریق سرمایه‌گذاران ترغیب به ساخت‌وساز و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده خواهند شد.

از سوی دیگر یک ماموریت مهم برای دولت سیزدهم انجمادزدایی از زمین و آپارتمان‌های مسکونی از طریق مقابله با احتکار، سفته‌بازی و ملاکی به واسطه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است. کارشناسان به دولت سیزدهم هشدار می‌دهند در صورتی که این دولت نیز بخواهد مسیر دولت‌های قبلی را در بخش مسکن در پیش بگیرد این اقدامات نتیجه‌ای جز افزایش عمق رکود معاملاتی و ساخت‌وساز نخواهد داشت و از سوی دیگر درگیر شدن با طرح‌های خانه‌سازی دولتی و ادامه مسیر فعالیت‌های دولت در نقش پیمانکار بزرگ یک بهانه محکم برای مسوولانی خواهد شد که اراده‌ای برای اجرای سیاست‌های درست در بخش مسکن ندارند.

منبع: دنیای اقتصاد