رابطه قیمت مسکن با متغیرهای داخلی و خارجی بازار

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

 نقل از ساخت یاب:

بررسی وضعیت دو نیروی درونی و بیرونی موثر بر قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته از سال‌جاری نشان می‌دهد؛ این دو نیرو پس از گذشت ۷ماه، با یکدیگر هم‌جهت شده‌اند.

نیروی اول که از عوامل درونی موثر بر روند قیمتی مسکن است، «نسبت قیمت به اجاره» -P به R- است. نسبت قیمت به اجاره مطابق رابطه سنتی بین این دو بازار، بین عدد ۱۵ و ۲۵ مشخص شده است. در واقع کف نسبت قیمت به اجاره مسکن در شهرهای کشور معادل ۱۵ و سقف آن معادل ۲۵ است.عدد حاصل از این نسبت، متناسب با روند قیمتی مسکن و اجاره‌بها، در دوره‌های رونق و رکودی بازار مسکن در نوسان است‌ به‌طوری‌که در دوره‌های زمانی که بازار مسکن در رکود معاملاتی قرار دارد و قیمت‌ها رشد چندانی را تجربه نمی‌کند، عدد حاصل از این نسبت حول و حوش عدد ۱۵ قرار دارد و در دوره‌های رونق معاملاتی و بروز جهش و ناپایداری قیمتی در بازار مسکن، عدد حاصل از این نسبت به سقف یعنی ۲۵ نزدیک و در برخی دوره‌ها از این سقف عبور می‌کند.

این نسبت همزمان با نوسان قیمت در بازار مسکن طی یک‌سال ۹۸، به‌طور متوسط حدود ۲۶ ثبت شد (البته نسبت قیمت به اجاره در برخی از فصول سال گذشته تا سطح ۲۸ نیز افزایش پیدا کرد). به این ترتیب نسبت قیمت به اجاره‌ملک از سقف متعارف (عدد‌۲۵) رد شد و عبور از این سقف به معنی آن است که در این دوره زمانی، از زاویه قیمت به اجاره، سطح قیمت بالاتر از وضع متعارف است و به تعبیری بازار مسکن در وضعیت حباب قیمتی قرار گرفته است.

جالب آنکه این وضعیت در سال‌جاری نیز ادامه پیدا کرده است. مطابق با اطلاعات رسمی مرکز آمار ایران، نسبت قیمت به اجاره در پایان تابستان ۹۹ به سطح بیش از ۳۲ رسیده است. چنین وضعیتی یک پیام روشن برای بازار مسکن دارد؛ به این معنی که سرعت رشد قیمت در بازار مسکن در ماه‌های آتی کاهش پیدا خواهد کرد و دست‌کم در سطح ماه‌های گذشته باقی خواهد ماند‌ چراکه با زیاد‌شدن این نسبت بیش از دو وضعیت برای بازار مسکن متصور نیست:یا سرعت رشد اجاره‌بها افزایش می‌یابد یا سرعت رشد قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند. از آنجا که در مقطع فعلی افزایش نرخ اجاره در استطاعت خانوارها بیش از سقف‌های تعزیراتی مشخص شده وجود ندارد، به‌نظر می‌رسد شکل‌گیری وضعیت دوم یعنی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن قابل پیش‌بینی‌تر خواهد بود، به‌ویژه آنکه در بازار اجاره، دامنه نوسانات به گستردگی بازار مسکن نیست بنابراین باید منتظر بود که صورت این نسبت یعنی p کم یا ثابت شود.

اما علاوه بر این متغیر درونی، یک متغیر مهم بیرونی نیز بر روند بازار مسکن موثر است. «بازدهی در سایر بازارهای دارایی» از مهم‌ترین فاکتورهای موثر بر روند قیمتی بخش مسکن است که در نیمه نخست امسال در جهت مخالف با نیروی اول یعنی نسبت قیمت به اجاره، حرکت می‌کرد. به این معنی که اگرچه در نیمه نخست امسال با افزایش نسبت P به R، این انتظار وجود داشت که از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته شود اما بازدهی بالای سایر بازارها نسبت به مسکن سبب شده بود که این تصور به‌وجود آید که بازدهی این بازار نیز باید به سطح سایر بازارها نزدیک شود تا از طریق رابطه نسبی قیمت‌ها که بین بازارها برهم خورده بود، احیا شود.

بررسی روند بازدهی بازارهای مختلف شامل بورس، ارز، سکه و مسکن در نیمه نخست سال نتایج قابل‌توجهی را به دست می‌دهد.

این بررسی نشان می‌دهد: در نیمه نخست امسال، بازار مسکن به لحاظ بازدهی از بازار سهام، ارز و سکه عقب افتاده بود، بنابراین این انتظار وجود داشت که سرعت رشد قیمت مسکن افزایش پیدا کند تا از این طریق بتواند عقب‌افتادگی خود را جبران کند. اما تحولات بازارهای مختلف طی یک ماه اخیر سبب شد تا هر دو نیروی موثر بر روند قیمت بازار مسکن، هر دو هم‌جهت شوند و انتظارها بر کاهش سرعت رشد قیمت مسکن قرار گیرد چراکه از یک‌سو بازدهی ماهانه بازار سهام منفی شد و از سوی دیگر، در بازار سکه و ارز، سرعت رشد بازدهی کاهش پیدا کرد. تحولات در این بازارها طی یک ماه اخیر به گونه‌ای پیش‌رفت که سبب شد فاصله بازدهی بازار مسکن و سایر بازارها تا حدودی کم شود. به این ترتیب نیروی بیرونی موثر بر قیمت مسکن بر‌خلاف نیمه نخست سال‌جاری، دیگر در جهت قبل حرکت نمی‌کند و با تغییر وضعیت بازدهی بازارها، از رشد کمتر قیمت مسکن پشتیبانی می‌کند.

این روند به‌خوبی از مقایسه بازدهی بازارها در دو بازه زمانی «از ابتدای سال تا پایان تیرماه» و « از ابتدای سال‌جاری تا پنجم مهرماه» قابل ردیابی است.

آمارها نشان می‌دهد از ابتدای سال ۹۹ تا پایان تیرماه که هیجان در بازارهای مختلف به‌ویژه بازار سهام زیاد بود و بازدهی ماهانه این بازار منفی نشده بود، فاصله بازار مسکن با سایر بازارها به‌ویژه بورس به لحاظ بازدهی بسیار زیاد بود. در این بازه زمانی، بازدهی بازار سرمایه معادل ۲۷۵ درصد، بازدهی بازار ارز معادل ۳۶ درصد، بازار سکه معادل ۶۷ درصد و بازدهی بازار مسکن معادل ۳۴درصد ثبت شد که نشان‌دهنده عقب‌افتادگی شدید بازدهی بازار مسکن نسبت به سایر بازارها بود. اما در دوره زمانی دوم یعنی از ابتدای سال‌جاری تا پنجم مهرماه، وضعیت متفاوت شد، به‌طوری که بازدهی بازار سرمایه به ۱۶۱ درصد، بازار ارز به ۸۱ درصد و بازار سکه به ۱۴۱ درصد رسید. بازدهی بازار مسکن نیز تا پایان شهریورماه –که تاکنون آمار رسمی مربوط به تحولات قیمتی آن منتشر شده است- معادل ۵۵ درصد بوده و برآوردهای اولیه نشان می‌دهد بازدهی این بازار تا پایان مهرماه احتمالا به ۶۰ درصد خواهد رسید. بنابراین در دوره زمانی دوم مورد بررسی، پس از افت هیجان در بازار سرمایه، بازدهی در بازار سکه در حال نزدیک شدن به بورس است و بازدهی بازار مسکن نیز به بازار ارز و سپس سکه نزدیک شده است. در عین حال فاصله زیاد میان دو بازار مسکن و بورس نیز اندکی کاهش پیدا کرده است. کاهش فاصله بازدهی بازارها با بازار مسکن در یک ماه اخیر می‌تواند به معنای پشتیبانی این نیرو همچون نیروی اول (‌نسبت قیمت به اجاره) از ثبات یا کاهش رشد قیمت در بازار مسکن باشد. در نتیجه هم‌جهت شدن این دو متغیر اصلی، به‌نظر می‌رسد دو سناریوی احتمالی پیش‌روی روند قیمتی بازار مسکن در ماه‌های باقی‌مانده از سال‌جاری باشد.

سناریوی اول آنکه اگر شرایط سیاسی و اقتصادی با لحاظ فاکتور انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا، به سمتی حرکت کند که انتظارات تورمی کاهش پیدا کند و هیجان سفته‌بازی در بازارها کمتر شود، این احتمال و انتظار وجود دارد که روند بازدهی بازارها همچون دو ماه اخیر ادامه پیدا کند و به این ترتیب فاصله بازدهی بازارها با بازار مسکن احیا شود. چنین وضعیتی به معنای آن است که نیاز به جبران فاصله بازدهی بازارها با این بازار از طریق رشد قیمت وجود ندارد و شرایط برای به ثبات رسیدن قیمت در بازار مسکن فراهم است. هرچند که برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند شکل‌گیری چنین وضعیتی در بازارها به یک پیش‌شرط اساسی در حوزه سیاست‌گذاری پولی نیاز دارد. از دیدگاه آنها، در صورتی‌که رشد نقدینگی با استفاده از سیاست‌های پولی مناسب سرعت کمتری پیدا کند می‌توان انتظار داشت وضعیت بازدهی در سایر بازارها بر همین مدار حرکت کند.

اما سناریوی دوم احتمالی، بازگشت التهاب به بازارهای مختلف است. در این‌صورت اگر انتظارات تورمی در جامعه همچنان بالا باشد و فاصله بازدهی سایر بازارها با مسکن بیشتر شود، به احتمال زیاد شرایط نابسامانی برای رشد قیمت‌ها در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.

با توجه به هر دو سناریو، کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند احتمال به‌وقوع پیوستن سناریوی اول بالاتر است که در صورت کاهش انتظارات تورمی، سرعت رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده کمتر از ماه‌های قبل خواهد شد.