زهر «کرونا» چگونه در بازار جهانی املاک اثر کرد؟

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

مهندس مجری ذیصلاح

دگرگونی‌های کرونایی در بازار مسکن که ابتدا در کشورهای اروپایی ظاهر شده بود به تدریج حوزه املاک غالب کشورها را فرا گرفت. آخرین یافته‌ها درباره ایناتفاق، از تغییرات کاملا محسوس و پررنگ در بازار مسکن آمریکا حکایت دارد. نتایج مطالعاتی که «اکونومیست» درباره نوع واکنش بازار مسکن جهان به فراگیری کرونا انجام داده، حاکی است: در آمریکا که یکی از کشورهای کانونی «درگیر کرونا» -به لحاظ میزان ابتلا و مرگ و میر- نبض متغیرهای بازار مسکن با ۴ تغییر بزرگ همراه شده است.

در بازار مسکن آمریکا همچون اتفاقی که پیش‌تر گزارش‌های رسمی خبر از وقوع آن در بازارهای مسکن اروپا داده بودند، موجی از «مهاجرت خانواده‌های طبقات مختلف اجتماعی به حومه شهرها» شکل گرفته‌ است. ثروتمندان و میان‌درآمدها و حتی کم‌درآمدها هر کدام با یک «اثرپذیری متفاوت از عصر کرونا»، برای آینده سکونتی‌شان یک تصمیم مشترک گرفته‌اند و آن تغییر محل زندگی از شهرهای اصلی (مادر) به شهرهای پیرامونی (حومه یا همان شهرهای وابسته) است. دهک‌های پردرآمد و مرفه در آمریکا با هدف «خلاصی از مسائل زندگی در شهرهای شلوغ و پرجمعیت»، فرصت ناشی از «دورکاری» را به عاملی برای «انتخاب مناطق بیرونی» برای زندگی تبدیل کرده‌اند. خانوارهای متوسط نیز تحت‌تاثیر «کاهش درآمد و افزایش هزینه‌های مرتبط با رکود اقتصادی و کم‌کاری عصر کرونا»، به‌دنبال کاهش هزینه مسکن با هدف «پس‌انداز» هستند و آنها هم به سمت شهرهای حومه برای خرید یا اجاره آپارتمان حرکت کرده‌اند. کم‌درآمدها نیز ناگزیر به این کار شده‌اند.

نتیجه این حرکت تقاضا از بازار مسکن شهرهای اصلی و بزرگ آمریکا به حومه باعث شده «تعداد خانه‌های خالی در شهرهای اصلی در سال‌جاری نسبت به میانگین ۵ سال گذشته، افزایش چشمگیر پیدا کند»، «اجاره‌بهای لوکس‌ها کاهش شدید و آپارتمان‌های معمولی یا ضعیف رشد چشمگیر یابد»، «خرید و اجاره در شهرهای حومه رونق بگیرد» و همچنین «تصویر روشن از آینده شهرهای کم‌کیفیت و نسبتا دورافتاده از خدمات در بازار ملک به‌وجود بیاید.»

تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شهرهای اصلی از زیر یک درصد در سال‌های اخیر به حدود ۳ درصد کل املاک افزایش پیدا کرده است. از آن طرف، اجاره‌بهای لوکس‌ها حدود ۲ درصد افت کرده و به همین میزان اجاره‌بهای واحدهای معمولی و کم‌قیمت افزایش یافته است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه در بازار مسکن آمریکا در دوره فراگیری رخ داده است، نشان می‌دهد: زهر کرونا در جهان درحال تبدیل شدن به پادزهر فقرسکونتی در شهرهای حومه‌ای است. در بازار مسکن ایران، شهرهای حومه‌ای به‌خاطر بی‌میلی جمعیت ساکن شهرهای اصلی به مهاجرت به آنجا طی سال‌های گذشته، همواره نقش خوابگاه برای طبقه ضعیف جامعه را بازی کرده است. هر چند در این دو سال اخیر، شهرهای جدید اطراف تهران به‌دلیل جهش قیمت مسکن در تهران، مورد توجه متقاضیان مسکن قرار گرفت اما این یک اجبار ناشی از تغییرات قیمت بود نه انتخاب. اما در این دوره همان‌طور که در کشورهای مختلف جهان، طبقات مختلف اجتماعی از شهرهای بزرگ و اصلی به سمت حومه درحرکت هستند، این اتفاق احتمال دارد در کشورمان نیز رخ دهد. اختلاط اجتماعی ناشی از این مهاجرت کرونایی باعث می‌شود سرمایه‌گذاران شهری میل پیدا کنند در حومه‌ شهرهای اصلی نیز سرمایه‌گذاری کنند و این باعث افزایش سطح خدمات، امکانات و دسترسی‌ها در شهرهای ضعیف می‌شود. این اتفاق، وابستگی این مناطق به شهر اصلی را کم خواهد کرد.

رشد قیمت مسکن ارزان، ارزانی خانه‌های لوکس
یک ویروس کوچک، انقلابی بزرگ در بازار مسکن آمریکا به‌وجود آورده است. خانه‌های گران و لوکس، ارزان شده‌اند و خانه‌های حومه شهر، برای افرادی که این روزها به‌دلیل شیوع کرونا از خانه کار می‌کنند به گزینه‌ای مناسب و کم‌خرج برای زندگی تبدیل شده‌ است. تقاضا برای خانه‌های ارزان بالا رفته و قیمت آنها را بالا برده است. این تحولات، در آمریکا که به یکی از کانون‌های اصلی کرونا تبدیل شده، بیشتر مشهود است. به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای‌اقتصاد» به نقل از اکونومیست، مالکان خانه هنوز نگران هستند که رکود ناشی از شیوع کرونا منجر به کاهش قیمت مسکن شود. نرخ بهره پایین منجر به شکل‌گیری حباب در بازار مسکن ثروتمندان جهان شده‌ است. طبق شاخص کیس-شیلر (شاخصی برای بررسی قیمت مسکن) موسسه اعتبارسنجی استاندارد‌اند پورز، قیمت‌ها در بزرگ‌ترین شهرهای آمریکا در ماه آگوست نسبت به سال گذشته افزایش ۲/ ۵ درصدی داشته‌ است. اما همه‌گیری برای آمریکایی‌هایی که مالک خانه نیستند و آن را رهن و اجاره می‌کنند، آنچنان بی‌ضرر نبوده‌ است. طبق گزارش‌های اداره آمار ایالات متحده آمریکا، ۴۹ درصد از اجاره‌نشین‌ها در مقایسه با ۳۶ درصد از مالکان خانه، درآمد خود را در فاصله ماه‌های مارس تا سپتامبر از دست داده‌اند و رقابت برای دستیابی به خانه‌های مقرون‌به‌صرفه درحال افزایش است. گزارشی جدید از پژوهشی در دانشگاه هاروارد نشان می‌دهد فقط اجاره‌نشین‌های پولدار از تاثیر کرونا بر بازار اجاره‌خانه سود می‌برند.

پژوهشگران داده‌های مربوط به قیمت و تصرف در آمریکا ۶/ ۱۲ میلیون آپارتمان اجاره‌ای را در یک موسسه پژوهش املاک به نام کو استار بررسی کرده‌اند. طی یک دهه گذشته، هزینه کرایه آپارتمان سالانه به‌طور متوسط حدود ۲ درصد افزایش پیدا کرده است. همه‌گیری، این رشد را نامتوازن‌تر کرده است. در تابستان، متوسط کرایه‌ها در مقایسه با سال گذشته، برای نخستین بار در بیش از یک دهه به تازگی، کمتر شد. دلیلش هم ارزان‌تر شدن خانه‌های لوکس بود. کرایه خانه‌هایی که به‌دلیل داشتن امکانات و طراحی داخلی بالاترین رتبه را در کو استار دارند، نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش پیدا کرده است. اما در آن‌سوی بازار، کرایه خانه‌هایی که کمتر لوکس هستند، در مدت زمان مشابه حدود ۲ درصد افزایش پیدا کرده که دلیل آن افزایش تقاضا برای خانه‌های ارزان‌قیمت است.

کاهش اجاره خانه‌های هوشمند نشان‌دهنده کمتر شدن تقاضا در این زمینه است. تابستان امسال، خانه‌های خالی در مناطق پرتراکم شهری مثل منهتن، به‌طور متوسط سه درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد. این جریان می‌تواند نشان‌دهنده شکل جدیدی از زندگی باشد. در شرایطی که اداره‌ها و رستوران‌ها و اماکن تفریحی تعطیل شده‌اند، زندگی شهری و هزینه‌های جانبی آن هم درخشش خود را از دست داده است. دورکاری در خانه باعث شده مردم آمریکا درباره محل زندگی خود تجدیدنظر کنند. اجاره‌کنندگان جوان هم به خانه پدر و مادرهایشان بازمی‌گردند و تعداد خانه‌های خالی در شهرها را بالا می‌برند. در تابستانی که گذشت، تعداد افراد ۱۸ تا ۲۹ ساله‌ای که با والدین خود زندگی می‌کنند به بالاترین سطح خود از زمان رکود بزرگ دهه ۳۰ تاکنون رسید.

کسانی‌که به‌دنبال پس‌انداز پول خود هستند، نقاطی ارزان‌تر را برای زندگی و کرایه خانه انتخاب می‌کنند. تعداد خانه‌های آمریکایی زیر ۶۰۰ دلار در ماه برای اجاره، در فاصله سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۱۹، دست‌کم ۵/ ۲ میلیون مورد کمتر شده‌ است در حالی‌که خانه‌هایی با حدود هزار دلار در ماه برای اجاره افزایش ۴/ ۱۰ میلیونی داشته‌ است. همه‌گیری فقط جست‌وجو برای خانه‌های مقرون‌به‌صرفه را سخت‌تر کرده است.

تحول کرونایی مسکن
کرونا بازار مسکن دنیا را متحول کرده است. به گزارش سایت خبری منا اف‌ان، حومه شهرها به لحاظ تاریخی همیشه مکان‌هایی با تنوع کمتر نسبت به شهرها بوده‌اند که دلیل آن ترکیب طبقات اجتماعی و نژادی است. این مساله، حاصل بسیاری از محرک‌های اجتماعی و اقتصادی است که روی توسعه مناطق شهری اثر می‌گذارند. اما مناطق حومه شهری و نقاطی که مردم از آنها به سمت مرکز شهر و محل کار خود می‌آیند درحال تحول است. افزایش تعداد خانه‌های مرکزی شهری که مقرون‌به‌صرفه نیستند، این افراد را به سمت حومه شهرها هدایت کرده است. این جریان می‌تواند تنوع نژادی و طبقاتی حومه شهر را نسبت به گذشته، بیشتر کند. این روزها، تغییر الگوی توسعه شهری و اثرات کرونا هم‌سو با هم منجر به تحول بیشتر حومه شهرها شده‌ است.

فاکتورهای تاریخی بسیاری وجود دارد که محدودیت تنوع در حومه شهرها را رقم زده‌ است. مثلا قیمت بالای خانه‌ها در حومه شهرهای آمریکا، نقش فیلتری را داشت که طبقه‌بندی نژادی را تسهیل می‌کرد. بسیاری از آفریقایی-آمریکایی‌ها نمی‌توانستند قدم به آن مناطق بگذارند. به این ترتیب طبقه متوسط سفیدپوست در حومه شهر متمرکز شد. اما اکنون مردمی که نمی‌توانند به‌دلیل افزایش قیمت، در مرکز شهر خانه بگیرند، مهاجران جدید به حومه شهر می‌شوند. البته مساله تحول هویت سنتی حومه شهر در زمان ریاست‌جمهوری دونالد ترامپ مطرح شد. او می‌گفت ساخت خانه‌های مقرون‌به‌صرفه در حومه شهر، تهدیدی در مقابل «رویای سبک زندگی حومه شهری» است. به این ترتیب او معتقد بود حومه شهر جای خانواده‌های کم‌درآمد و طبقات کارگر نیست. اما راستش را بخواهید همین طبقه حومه شهر نقشی تعیین‌کننده در انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا داشت. برخی تحلیلگران ادعا می‌کنند آرای حومه شهر به نفع دموکرات‌ها بود و نقشی کلیدی ایفا کرد. تغییرات در حومه شهرها ناشی از تحولات مراکز شهر است. طی ۲۰ سال گذشته، الگوهای اجتماعی-اقتصادی و شهرسازی، شهرها را در سرتاسر جهان متحول کرده است. اکنون خانه‌های مقرون‌به‌صرفه کمتری در مراکز شهرهای بزرگ جهان وجود دارد. این پدیده محدود به یک یا چند شهر و کشور نیست. گزارش‌های سازمان ملل هم نشان می‌دهد مقرون‌به‌صرفه نبودن خانه در شهرها یک معضل جهانی است. داده‌های به دست آمده از کمیسیون اروپایی هم نشان می‌دهد بیش از سه‌چهارم ساکنان خانه‌های شهرهای بزرگ اروپایی نظیر لندن، پاریس، استکهلم و دوبلین معتقدند یافتن خانه‌ای مناسب با قیمت معقول در شهر بسیار دشوار است. همین مساله، افراد کم‌درآمد را وادار کرده است از شهر به حومه شهر بروند. این انتقالات منجر به بروز مشکلاتی شده‌ است؛ مثلا در آمریکای شمالی که تغییرات جمعیتی با تغییرات نژادی و همچنین تحولات اجتماعی-اقتصادی همراه است، مشکلاتی به‌وجود آمده‌ است. البته جابه‌جایی به مناطق حومه شهری الزاما برای گروه‌های کم‌درآمد بهتر نیست. در بسیاری از موارد دسترسی به امکاناتی مانند پارک یا خدمات بهتر مثل مدرسه و سیستم حمل‌ونقل عمومی محدود می‌شود. به هر حال، پیش از شیوع همه‌گیری این تحول در جابه‌جایی‌ها و حرکت به سمت حومه شهر آغاز شده بود. اکنون که دورکاری‌ها، الگوی کار را عوض کرده است بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند در خانه‌هایی در حومه شهر بمانند و کار کنند. به همین دلیل است که این بحث مطرح شده که همه‌گیری کرونا، مردم در طبقه متوسط را وادار می‌کند مراکز شهرها را ترک کنند.