ساخت واحدهای مسکونی کوچک اندازه در دستور وزارت کشور

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

نقل از اخبار ساختمان، استناد به رشد 610 درصدی قیمت مسکن در تهران بین سال‌های 92 تاکنون، به عنوان شاخصی برای بازار مسکن به وضوح از عملکرد نامناسب دولت یازدهم و دوازدهم در این حوزه خبر می‌دهد.

اقداماتی نظیر متوقف کردن روند ساخت پروژه مسکن مهر، عملی نکردن سیاست‌های عرضه مسکن نظیر مسکن اجتماعی، تاخیر در راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان و جلوگیری از وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، تنها بخشی از رویکردهای دولت است که زمینه افزایش قیمت در این حوزه را توجیه می‌کند.

سیاست ساخت مسکن کوچک اندازه در دستور کار وزارت کشور

در شرایطی که بسیاری از مردم بخش عمدۀ‌ توان اقتصادی خود را به واسطه افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن از دست داده‌اند، اما به نظر می‌رسد، اقدامات نامناسب دولت در حوزه مسکن همچنان ادامه داشته و در قالب طرح‌ها و لوایح مطرح می‌شود.

در همین راستا، وزارت کشور در یکی از آخرین آئین‌نامه‌های مرتبط با حوزه مسکن خود، طرحی تحت عنوان "آیین نامه اجرایی تأمین نیاز اقشار آسیب پذیر و گروه‌های هدف سازمان های حمایتی به مسکن و رفع فقر سکونتی" را در تاریخ 14 مرداد سال جاری جهت بررسی و تصویب به کمیسیون امور زیربنایی، صنعت و محیط زیست دولت ارایه کرده است.

بررسی جزئیات این طرح مشخص می‌کند، تامین واحدهای مسکونی کوچک‌اندازۀ اجاره‌ای برای تامین مسکن دهک‌های کم‌درآمد در دستور کار است. ساخت مسکن و عرضه آن فی نفسه اقدامی موثر و مطلوب در بازار مسکن تلقی می‌شود، اما نکته قابل تامل این طرح مرتبط با رویکرد کوچک‌سازی به کار رفته در آن است. در ادامه این گزارش به بررسی نقاط ضعف رویکرد کوچک‌سازی در ساخت مسکن می‌پردازیم.

واحدهای مسکونی کوچک مقیاس در تضاد با اصل 31 قانونی اساسی

در ابتدای بررسی رویکرد کوچک سازی مسکن، باید به این سوال پاسخ داد که آیا ساخت واحدهای مسکونی کوچک اندازه، می‌تواند منجر به بهبود شرایط بازار مسکن شود یا خیر. به منظور پاسخ به این سوال نیازمند واکاوی در آمار مرتبط با این حوزه هستیم. پیش از بررسی آمار توجه به این نکته حائز اهمیت است که مطابق اصل 31 قانون اساسی، داشتن مسکن "متناسب با نیاز"، حق هر فرد و خانواده ایرانی است.

حال به بررسی آماری این حوزه می‌پردازیم. به استناد آمار موجود در سرشماری سال 95 و همچنین مستندات مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری، واحدهای مسکونی شهری، در سه گروه تقسیم می‌شود.
گروه اول واحدهای کوچک‌تر از 100 متر مربع را شامل می‌شود. گروه دوم شامل واحدهای بین 101 تا 150 متر مربع است و گروه سوم نیز شامل واحدهای بزرگتر از 150 متر مربع خواهد بود. در این شرایط اگر حداقل سرانه زیربنای واحد مسکونی برای هر نفر 30 متر مربع درنظر گرفته شود، واحدهای مسکونی گروه اول برای خانوارهای یک تا سه نفره، واحدهای گروه دوم برای خانواده‌های چهار و پنج نفره و در نهایت واحدهای گروه سوم برای خانواده‌های 6 نفره به بالا مناسب است.

پس از اقدام به دسته‌بندی واحدهای مسکونی بر اساس متراژ و همچنین خانوارها ساکن در هر واحد مسکونی، نسبت به مقایسه تعداد خانوار موجود با واحدهای مسکونی مذکور، اقدام خواهیم کرد.

بر همین اساس در گروه اول یعنی واحدهای مسکونی کمتر از 100 متر مربع متناسب با خانواده‌های یک تا سه نفره، 10 میلیون و 587 هزار خانوار حضور دارد. این در حالیست که تعداد واحدهای کمتر از 100متر مربع واقع در این گروه بیش از تعداد خانوارهای یک تا سه نفره بوده و تعداد 11 میلیون و 91 هزا واحد مسکونی برآورد می‌شود.

اولویت اصلی ساخت مسکن، واحدها بین 100 تا 150 متر است

در گروه دوم یعنی واحدهای مسکونی 101 تا 150 متر و خانوارهای چهار و پنج نفره، شرایط به کلی متفاوت است، در این گروه تعداد خانواده‎های چهار و پنج نفر در حالی 6 میلیون و 841 هزار خانوار است که تعداد واحدهای مسکونی 101 تا 150 متر تنها چهار میلیون و 241 هزار واحد شمارش می‌شود. در همین ارتباط توجه به این آمار مشخص می‌کند، در این گروه با کمبود 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی مواجه هستیم. کمبودی که ثابت می‌کند، نیاز به ساخت مسکن بین 101 تا 150متری به شدت مورد نیاز است، زیرا خانواده‌های شهری چهار و پنج نفره بیشترین فشار را در بین اقشار جامعه متحمل می‌شوند.

در گروه سوم که شامل واحدهای مسکونی بزرگتر از 150 متر مربع و خانوارهای بیش از 6 نفر است، شرایط، تفاوتی با گروه دوم ندارد و یک میلیون و 387 هزار و 786 واحدمسکونی بالای 150 متر مازاد نیز در این گروه شمارش می‌شوند.

استناد به آمار ارائه شده، بیانگر این امر است که ساخت خانه های کوچک متراژ علاوه بر نقض اصل 31 قانون اساسی، تاثیری چندانی در بازار مسکن ندارد، زیرا اولویت‌های ساخت و ساز در کشور باید متناسب با نیاز رده‌بندی شود.

در حقیقت با توجه به کمبود مسکن متناسب با نیاز خانوارهای چهار و پنج نفره، ساخت واحدهای مسکونی بین 100 تا 150 متر ‌باید در دستور کار دولت قرار گیرد تا ضمن تامین نیاز به واحد مسکونی، اصل 31 قانون اساسی مبنی بر تامین مسکن متناسب با نیاز هر خانوار نیز رعایت شود.