سبقت بازدهی ماهانه «ملک» یا کند شدن بازارهای موازی؟

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

 نقل از اخبار ساختمان:

با تغییر بازیگردان اصلی بازار ملک در اوایل مهر، جهت نوسان قیمت مسکن بار دیگر در مسیر رشد تند قرار گرفت. متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت به ۷/ ۲۶ میلیون تومان رسیده است. همچنین فاصله مسکن با سایر بازارها در نرخ بازدهی، در حال کم‌شدن است.

بازار معاملات مسکن شهر تهران که شهریور ماه امسال با کاهش ۵۰ درصدی تورم ماهانه در مسیر ثبات قیمتی قرار گرفته بود، در مهرماه از این مسیر بازگشت. این بازگشت تورمی در اولین ماه از نیمه دوم سال جاری، همزمان با کند شدن سرعت رشد قیمت در سایر بازارهای اقتصادی، منجر به قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر بازتنظیم رابطه نسبی بین سطح قیمت‌ها در بازار ملک و سایر بازارها (ارز، طلا، سهام و...) شده است.

بررسی‌ها با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن در مهرماه که روز گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد، نشان می‌دهد این رفت و برگشت تورمی در اولین ماه از نیمه دوم سال جاری در شرایطی به وقوع پیوسته است که از سوی دیگر روند رشد قیمت‌ها یا سطح بازدهی ماهانه در سایر بازارهای اقتصادی، کند شده است. بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در مهرماه تورم ماهانه ۳/ ۱۰ درصدی را تجربه کرد که نرخ بازدهی ماهانه در سایر بازارها از این میزان کمتر بود. تورم ماهانه در بازار سکه در مهرماه ۶/ ۷ درصد، ارز ۲/ ۴ درصد و نرخ بازدهی ماهانه بازار معاملات سهام در این ماه منفی ۵/ ۱۱درصد بود.

این موضوع نشان می‌دهد به دلیل کاهش سرعت رشد قیمت‌ها در بازارهای موازی، بازدهی ماهانه مسکن در مهرماه از بازدهی سایر بازارها سبقت گرفته که همین موضوع بازار معاملات املاک را در مسیر بازتنظیم رابطه نسبی سطح قیمت‌ها در این بازار در مقایسه با سایر بازارها قرار داده است.

با این حال، سبقت بازدهی بازار مسکن از سایر بازارها یک پیام مهم دارد و آن این است که نرخ بازدهی ماهانه مسکن در مهرماه در مقایسه با سایر بازارها، صرف‌نظر از شهریور ماه که تورم ماهانه مسکن شهر تهران به کمتر از پنج درصد رسید، بیشتر از تورم ماهانه مسکن در ماه‌های اول سال نیست، اما کاهش روند رشد قیمت‌ها در سایر بازارها منجر به کسب رتبه اول بازدهی ماهانه بازار مسکن نسبت به سایر بازارها در مهرماه شده است.

در واقع کند شدن سرعت رشد قیمت در سایر بازارها یا پایین آمدن نرخ بازدهی ماهانه سایر بازارها منجر به سبقت بازار مسکن به لحاظ بازدهی ماهانه در مقایسه با سایر بازارها شده است.

با این حال بازار معاملات مسکن در مهرماه شاهد دو رویداد متضاد بود که اولی در ۲۰ روز ابتدایی این ماه و رویداد دوم در هفته آخر کاری مهر در این بازار رصد شد.

بنا بر اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در مهرماه در شهر تهران با عبور از ۲۶ میلیون تومان به ۲۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل-شهریور ماه- ۳/ ۱۰ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل –مهرماه ۹۸- رشد ۱۰۸ درصدی داشته است.

تورم ماهانه ۳/ ۱۰ درصدی در حالی در مهرماه تجربه شد که در ماه آخر نیمه اول سال جاری یعنی شهریور ماه، تورم ماهانه مسکن به ۸/ ۴ درصد (حدود یک دوم تورم ماهانه مرداد و مهرماه) کاهش یافت. این در حالی است که در ماه‌های ابتدایی امسال، تورم ماهانه مسکن به مراتب بیش از این میزان بود. در خردادماه تورم ماهانه ۷/ ۱۱ درصدی، در تیرماه تورم ماهانه ۱۰ درصدی و در مردادماه تورم ماهانه ۵/ ۱۰ درصدی در بازار مسکن تجربه شد.

اما در شهریور ماه این میزان به کمتر از نصف کاهش یافت. با این حال تحت تاثیر اثرگذاری وقوع تشنج قیمتی در دو بازار موازی مهم یعنی بازار سکه و ارز، بازار معاملات مسکن نیز از مسیر ثبات قیمتی بازگشت و همچون سایر ماه‌های سپری شده از خرداد تا مردادماه، تورم ماهانه دو رقمی در این بازار به ثبت رسید.

بازار معاملات مسکن در ماه‌های اخیر بیش از آنکه تحت تاثیر تحولات درونی این بازار باشد از متغیرهای بیرونی به خصوص تحولات بازار معاملات سهام، سکه و ارز تاثیر گرفت. در ماه‌های ابتدایی سال جاری تحت تاثیر جو هیجانی بازار معاملات سهام و ثبت بازدهی بالا در این بازار، انتظارات تورمی به بازار مسکن نیز سرایت کرده و منجر به ادامه رشد محسوس قیمت‌ها در بازار ملک تحت تاثیر افزایش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن شد.

با این حال، هر چند طی سه ماه گذشته، بازدهی بازار معاملات سهام منفی بوده است اما بازار معاملات مسکن تحت تاثیر تشنج قیمتی در دو بازار موازی دیگر یعنی بازار ارز و سکه قرار گرفته و در نتیجه با ادامه حضور تقاضای سرمایه‌ای در این بازار و سرایت انتظارات تورمی از این دو بازار به بازار مسکن بار دیگر روند رشد قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن نیز ادامه یافت. با این حال بازار معاملات مسکن در مهرماه شاهد دو رویداد متضاد بود.

در ۲۰ روز اول مهرماه سال جاری تحت تاثیر شدت گرفتن نوسانات قیمتی در بازار سکه و ارز، انتظارات تورمی نیز در بازار مسکن افزایش یافت و حضور تقاضای سرمایه‌ای در این بازار پررنگ‌تر شد. از ابتدا تا ۱۶ مهرماه قیمت هر دلار آمریکا از ۲۷ هزار و ۵۰۰ تومان به مرز ۳۰ هزار تومان و قیمت هر قطعه سکه بهار آزادی از ۱۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به ۱۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان افزایش یافت.

تحقیقات میدانی در ۲۰ روز اول کاری بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان داد به دنبال این اتفاقات، بازار معاملات مسکن نیز از حرکت در مسیر ثبات قیمت که در شهریور ماه شروع شده بود بازماند و از مسیر کاهشی برگشت.

اطلاعات اولیه مربوط به جزئیات معاملات مسکن مهرماه که در سامانه رهگیری مسکن درج می‌شود نشان داد رشد قیمت مسکن در ۲۰ روز ابتدایی مهرماه به مراتب بیش از آن چیزی است که در شهریور ماه در مقایسه با مردادماه رقم خورد. اما در هفت روز کاری آخر ماه روندی متفاوت با ۲۰ روز اول این ماه رصد شد. تحت تاثیر اعلام نتایج برخی نظرسنجی‌ها مبنی بر محبوبیت بیشتر جو بایدن نامزد انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در مقایسه با دونالد ترامپ، انتظارات تورمی در بازارها از جمله بازار مسکن تا حدی فروکش کرد و همین موضوع منجر به کاهش نرخ‌ها در بازار سکه و ارز از یکسو و همچنین کاهش انتظارات تورمی و تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شد.

در هفته آخر مهرماه قیمت سکه و ارز حدود ۱۰ درصد کاهش یافت. این در حالی است که تحقیقات میدانی نشان داد در هفته پایانی مهرماه همچنین، کاهش انتظارات تورمی و فروکش کردن نرخ‌ها در بازارهای موازی به بازار مسکن هم سرایت کرده و منجر به افت محسوس تعداد خریداران از یک سو و کاهش برخی از قیمت‌های پیشنهادی از سوی دیگر شده است.با این حال از آنجا که وزن تحولات منجر به افزایش قیمت مسکن در ۲۰ روز اول مهرماه در مقایسه با تحولات هفته پایانی این ماه بیشتر بوده است، تورم ماهانه ۳/ ۱۰ در این ماه به ثبت رسید و بازار مسکن از مسیر کاهش تورم ماهانه و حرکت به سمت ثبات قیمت عقبگرد کرد.

پیام مهمی که هم‌اکنون از تحولات اخیر بازار معاملات مسکن وسایر بازارهای موازی برداشت می‌شود آن است که سمت وسوی شرایط در بازار معاملات مسکن و سایر بازارها به گونه‌ای است که این بازارها در حال حرکت به سمت بازتنظیم نسبی رابطه سطح قیمت‌ها هستند که در ماه‌های گذشته تحت تاثیر نوسانات بازارهای اقتصادی همچون بازار معاملات سهام، ارز و سکه از دست رفته بود و در شکل یک فاصله بسیار زیاد خود را نشان می‌داد.

این موضوع نشان می‌دهد کاهش سرعت رشد قیمت در سایر بازارها که اخیرا اتفاق افتاده است شرایطی را ایجاد خواهد کرد که برای بازتنظیم نسبی رابطه قیمتی از دست رفته بین بازارها نیازی به افزایش شدید قیمت مسکن نخواهد بود و اگر روال تحولات قیمتی و بازدهی در بازارها به همین صورت ادامه پیدا کند با نرخ‌ رشدهای فعلی وحتی کمتر از آن می‌توان به بازتنظیم رابطه قیمتی از دست رفته بین بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی امیدوار بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون فاصله بازدهی هفت‌ماهه بازارها نیز کاهش یافته است. نرخ بازدهی بازار معاملات سهام در هفت ماه اول امسال ۱۶۱ درصد، مسکن ۷۱ درصد، ارز ۸۱ درصد و سکه ۱۳۴ درصد است. این فاصله در ماه‌های گذشته زیادتر بود و مانند یک گسل یا شکاف نشان‌دهنده از بین رفتن رابطه نسبی و معمول سطح قیمت‌ها در بازارهای اقتصادی در یک شرایط عادی بود.

در واقع در نیمه اول سال جاری، این فاصله بین بازار مسکن با سایر بازارها به خصوص بازار معاملات سهام بسیار عمیق و زیاد بود اما به واسطه این سبقت، رابطه نسبی قیمت بین بازار مسکن و سایر بازارها در مسیر بازتنظیم قرار گرفته است.

به رغم آنکه تحولات هفت روز کاری پایانی مهرماه منجر به کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن وکاهش تقاضای سرمایه‌ای در این بازار شد اما از آنجا که آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن در مهرماه انعکاس تحولات ۲۰ روز اول این ماه به دلیل وزن بیشتر این تحولات در مقایسه با هفت روز پایانی است، تورم ماهانه دو رقمی در این ماه به ثبت رسید. در صورتی که در تمام مهرماه بازار معاملات مسکن با کاهش انتظارات تورمی و کاهش تقاضای سرمایه‌ای روبه‌رو شده بود، ثبت تورم ماهانه کمتر بعید نبود.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه امسال در مقایسه با مهر پارسال نیز در حالی تورم ۱۰۸ درصدی را تجربه کرد که این میزان تورم نقطه‌ای بالاترین تورم نقطه‌ای مسکن از اردیبهشت ماه ۹۸ تاکنون است. تورم نقطه‌ای اردیبهشت ماه ۹۸ برابر با ۱۱۲ درصد بود. اما در اردیبهشت امسال کمترین میزان تورم نقطه‌ای طی سال ۹۹ تجربه شد.

تورم نقطه‌ای مسکن در اردیبهشت ماه ۹۹، ۷/ ۳۳ درصد بود. علت این موضوع به بازدهی بسیار زیاد بازار سرمایه در نیمه دوم سال گذشته و ماه‌های ابتدایی امسال برمی‌گردد که منجر به هدایت بخش زیادی از تقاضای سرمایه‌ای به این بازار شد.

آمارها همچنین نشان می‌دهد تعداد معاملات خرید مسکن در مهرماه تفاوت چندانی با حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه نداشته است.در مهرماه ۹۹ مجموعا ۸۷۰۰ معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل-شهریورماه- با رشد ۸/ ۲ درصدی و در مقایسه با مهرماه سال گذشته با افزایش ۱۹۷ درصدی روبه‌رو شده است.

با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن شهر تهران همچنان در شرایط رکودی به سر می‌برد. هر چند تعداد معاملات خرید مسکن در مهرماه از شرایط کف رکودی بالاتر است اما عمده این خریدها مربوط به تقاضای سرمایه‌ای است و بازار در نبود تقاضای مصرفی در شرایط رکودی به سر می‌برد.

هر چند هم‌اکنون سطح معاملات مسکن از تعداد معاملات در برخی از ماه‌های نیمه اول سال ۹۸ که در هر ماه به‌طور متوسط کمتر از چهار هزار فقره معامله خرید مسکن انجام می‌شد و تعداد معاملات پایین‌تر از کف رکود بود بالاتر است.

علت این موضوع نیز به حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار برمی‌گردد که در سال جاری تحت تاثیر بروز تشنج در سایر بازارها به دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول، به بازار مسکن ورود کرده و اقدام به خرید ملک کردند.

در واقع در سال‌ جاری برخی از سرمایه‌داران از میان بازارهای مختلف بازار مسکن را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کردند.

با این حال هم‌اکنون یک سوال عمده وجود دارد مبنی بر آنکه شرایط در ماه‌های پیش‌رو به چه صورتی خواهد بود؟ اجماع کارشناسان مسکن در پاسخ به این سوال آن است که شرایط بازار مسکن درماه‌های پیش‌رو تا حد بسیار زیادی به انتخابات ریاست جمهوری آمریکا ارتباط دارد.

در این تحلیل در صورت پیروزی جو بایدن در انتخابات آمریکا به دلیل کاهش انتظارات تورمی و تقاضای سرمایه‌ای در کوتاه‌مدت بازار مسکن به لحاظ تحولات قیمتی در مسیر ثبات قرار خواهد گرفت و معاملات مسکن یک دوره رکود تقریبا یک‌ساله را تجربه خواهد کرد، اما در صورت پیروزی ترامپ انتظار ثبات کمرنگ می‌شود البته این موضوع به معنای افزایش التهاب قیمتی در بازار مسکن نخواهد بود.

بازار ارز و سکه در حالی مهرماه به‌عنوان مهم‌ترین بازی‌گردانان بازار مسکن شناسایی شدند که بازار معاملات سهام مهم‌ترین بازی‌گردان بازار ملک در ماه‌های ابتدایی امسال محسوب می‌شد.منفی شدن نرخ رشد شاخص کل بورس در مهرماه برای ماه سوم، اثرگذاری این بازار بر روند افزایش قیمت در بازار مسکن را کاهش داد.

کارشناسان مسکن معتقدند در صورتی که روند رشد شاخص کل بورس ادامه می‌یافت یا در سطح تیرماه باقی می‌ماند چه بسا تورم ماهانه مسکن در مهرماه از رشد فعلی قیمت نیز بیشتر می‌شد.