سقوط آزاد شاخص دسترسی به مسکن در دولت تدبیر

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

به گزارش مهندسان شهر، بانک مرکزی در سلسله گزارش‌های ماهانه از وضعیت بازار مسکن در ۴ ماهه نخست امسال، دامنه قیمتی ۲۸ تا ۳۰ میلیون تومان را به عنوان متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت اعلام کرده است.

از سوی دیگر مرکز آمار ایران نیز اخیراً متوسط درآمد سال ۱۳۹۹ خانوارهای استان تهران را ۹۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان (ماهانه حدوداً ۸ میلیون تومان) عنوان کرده است؛ این در حالی است که تورم مسکن خانوارهای شهری سراسر کشور در ۱۲ ماهه منتهی به تیرماه امسال ۲۴ درصد و تهران بالای ۳۰ درصد بوده است.

بنابراین برای خرید یک واحد ۵۰ متری که به طور میانگین یک و نیم میلیارد تومان قیمت دارد، اگر یک خانوار تهرانی با احتساب ثبات قیمت مسکن، کل درآمد سالانه خود را جمع کند، ۱۵ ساله و اگر ۳۰ درصد (یک سوم) آن را برای مسکن پس انداز کند، ۴۷ ساله می‌تواند خانه دار شود. (شاخص دسترسی به مسکن)

این شاخص برای واحد ۶۰ متری که قیمت آن به یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان می‌رسد به ترتیب حدوداً ۱۹( در صورت پس انداز کردن کل درآمد) و ۵۶ سال (در صورت پس انداز کردن ۳۰ درآمد) و واحد ۷۰ متری به قیمت ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان حدوداً ۲۲ و ۶۶ سال خواهد بود.

در دولت تدبیر چه بر سر خانه دار شدن مردم آورد؟

مدت انتظار برای خرید مسکن در تهران در حالی به چند دهه یا حتی نیم قرن رسیده که در سال ۹۳، در شروع دولت یازدهم، متوسط قیمت مسکن (براساس آمار وزارت راه و شهرسازی) متری ۴ میلیون و ۱۷۶ هزار تومان بود.

درآمد خانوارهای شهری استان تهران در سال ۱۳۹۳ (کل یک سال) نیز بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، ۳۳ میلیون و ۱۶۵ هزار و ۸۰۰ تومان بود.

بنابراین در سال نخست دولت روحانی، برای خرید یک واحد مسکونی ۵۰ متری که ۲۰۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود، یک خانوار تهرانی در صورتی که کل درآمد خود را پس انداز می‌کرد می‌توانست با انتظاری ۶ ساله به آرزوی خود دست یابد؛ و اگر به جای کل درآمد، یک سوم آن را پس انداز می‌کرد، پس از ۱۹ سال می‌توانست یک واحد مسکونی ۵۰ متری خریداری کند. این شاخص (شاخص دسترسی به مسکن) برای واحدهای ۶۰ و ۷۰ متری (در صورت پس انداز کردن کل درآمد) نیز به ترتیب ۷.۵ و ۸.۸ سال بوده است.

براین اساس شاخص دسترسی خانوارهای تهرانی به مسکن (واحد ۵۰ متری- پس انداز کردن ۳۰ درصد درامد) در ۸ سال دولت روحانی ۲.۴ برابر شده است. یعنی مدت انتظار برای خرید یک اپارتمان ۵۰ متری در تهران ۲.۴ برابر شده است.

کارشناس اقتصاد مسکن: به جای افزایش سقف تسهیلات باید نرخ تورم مسکن کنترل شود

در همین رابطه فخرالدین زاوه رئیس پژوهشکده اقتصادی و مالی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اظهار کرد: اگر آمارهای مرکز آمار مبنی بر درآمد سالانه حدود ۹۶ میلیون تومان درآمد خانوارهای تهرانی و داده‌های بانک مرکزی مبنی بر متوسط قیمت مسکن تهران در تیرماه امسال که بالغ بر متری ۳۰ میلیون تومان بود را با هم مقایسه کنیم می‌بینیم که هر خانوار تهرانی برای خانه دار شدن باید ۲۵ تا ۲۶ سال منتظر بماند که خانه دار شود.

وی افزود: این مدت انتظار با فرض این است که خانوار همه درآمد خود را پس انداز کند و قیمت مسکن و درآمد هم ثابت باشد. اما اگر هزینه‌های مسکن در سبد خانوار شهری ۳۰ درصد در نظر بگیریم رقم سال‌های مورد انتظار تا سه برابر افزایش می‌یابد.

زاوه گفت: متقاضی مصرفی مسکن اگر با توجه به سقف‌های کنونی تسهیلات مسکن، بخواهد وارد بازار خرد ملک شود، باید عملاً تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را پس انداز داشته باشد این در حالی است که در کشورهای دیگر تا ۸۰ درصد بهای ملک را می‌توانند تسهیلات بلند مدت دریافت کنند؛ اما بازار مالی ما این امکان را ندارد؛ حتی با فرض اینکه شرایط به گونه‌ای شود که تسهیلات افزایش یابد و سیستم بانکی هم بتواند یک میلیارد تومان تسهیلات دهد، اقساط آن به قدری سنگین است که باز هم خانوارها از دریافت آن عاجز بوده و امکان بازپرداخت آن را ندارند.

راهکارهای پیش روی دولت سیزدهم

وی افزود: دولت چند راهکار پیش رو دارد که ما در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به آن پرداخته ایم؛ یکی اینکه تورم کنترل شود تا سیستم بانکی به پرداخت تسهیلات طولانی مدت ترغیب شود اما در حال حاضر نرخ تورم و درنتیجه اعطای تسهیلات طولانی مدت برای سیستم بانکی بالاست. اما اگر نرخ تورم کنترل شود، هم بانک‌ها ترغیب به اعطای تسهیلات مسکن می‌شوند و هم خانوارها از پس بازپرداخت اقساط آن برمی آیند.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با اشاره به امکان استفاده از دیگر روش‌های بازارهای مالی و سرمایه در بخش تسهیلات مسکن گفت: این ابزارها و نهادها هم نیاز به بستر تورم کنترل شده و پایین دارند. مجموعه اقدامات بانک مرکزی و دستگاه سیاست گذاری پولی ما باید به سمت کنترل نرخ تورم پیش برود تا بازار مسکن از محل تسهیلات بانکی بهبود یابد.

وی درباره راهکارهای دیگر افزود: برخی کنترل بهای مسکن را مطرح می‌کنند؛ به خصوص که در حال حاضر بازار مسکن حباب دارد اما راهکار بهتر برای بهبود وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن، افزایش درآمد خانوارهاست تا بتوانند وارد بازار مسکن و افزایش درآمد و قدرت خرید آنها هم منوط به برخی اصلاحات اساسی و ریشه‌ای در اقتصاد است به خصوص که از درآمدهای نفتی فاصله گرفته ایم و پایدارسازی بهبود درامد خانوارها در شرایطی که درآمدهای نفتی کشور کاهش یافته، نیاز به نوسازی اساسی دارد.

عضو هیئت علمی مرکز تحقیقاًت راه، مسکن و شهرسازی، افزایش درآمد خانوارها را مشروط به اصلاح ساختار بانکی و پولی، بودجه‌ای، مالیاتی، فضای کسب و کار، رقابتی تر شدن اقتصاد و کاهش انحصار، کاهش مداخلات دولت در اقتصاد و… دانست و بیان کرد: در کنار این اقدامات، ضروری است اقداماتی برای اقشار کم درآمد و اعطای نقدی یارانه به آنها انجام شود؛ اگر به جای آنکه اقشار کم درآمد مسکن رایگان به تعداد محدودی خانواده دهیم، می‌تواند اجاره داری حرفه‌ای همراه با پرداخت کمک اجاره نقدی به صورت یارانه به این اقشار را ترویج و تشویق کند.