سه اتفاق معنادار در پیک سنتی معاملات اجاره مسکن

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

به گزارش مهندسان شهر، سه اتفاق معنادار در بازار اجاره‌بها در مقطعی که پیک سنتی معاملات مسکن به شمار می‌آید رخ داده است که بخشی از آن نشان‌دهنده اثر بهار بازار معاملات فروش ملک بر بازار اجاره‌نشینی است.

در میانه تابستان امسال اثر خروج بهاری سفته‌باز‌های ملکی و تغییر جنس بهاری خریداران مسکن در بازار اجاره تابستان مشهود شده است. بهار ۱۴۰۰ مقطعی بود که نه تنها بازار مسکن بلکه همه بازار‌های موازی سرمایه‌گذاری در کشور منفی شدند و این موضوع به تغییراتی در وضعیت قیمت و معاملات منجر شد که اثر آن روی بازار اجاره در نیمه تابستان مشهود شده است.

در بهار امسال حجم معاملات مسکن نسبت به معاملات فصل بهار ۹۹ تقریبا نصف شد و رکود معاملاتی در سه ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه پارسال سنگین‌تر بود. از ابتدای سال گذشته تا پایان تیرماه سرعت رشد قیمت مسکن هم‌پای رشد شتابان بورس بالا بود و به همین خاطر پای سفته‌باز‌های ملکی به بازار مسکن در این مقطع باز شد. در واقع بهار و شروع تابستان پارسال ایام اوج سفته‌بازی در بازار مسکن بود. سفته‌باز‌ها نوعی از تقاضای سرمایه‌ای هستند که در کوتاه‌مدت نسبت به خرید و فروش مکرر ملک اقدام می‌کنند و در نتیجه در مقاطعی وارد بازار می‌شوند که سرعت رشد قیمت بالاست و در زمان کوتاه می‌توانند از نوسان قیمت عایدی کسب کنند.

اما بهار امسال فصل ریزش قیمت در بازار مسکن و بازار‌های سرمایه، سکه و ارز بود؛ طوری که میانگین قیمت در این بازار‌ها در پایان فصل بهار نسبت به ابتدای ۱۴۰۰ به مراتب پایین‌تر بود. فضای روانی حاکم بر بازار مسکن و سایر بازار‌ها نیز تحت تاثیر نشست‌های احیای برجام، سبب شد انتظارات کاهش قیمت در بازار‌ها شکل بگیرد و این تجزیه و تحلیل‌ها اثر خود را به شکل تغییر رفتار خریداران ملک و نیز تغییر جنس خرید‌های غیرمصرفی نشان داد. به این ترتیب در حالی که در بازار مسکن بهار امسال همچنان تعداد خرید‌های مصرفی بسیار کم بود، جنس خرید‌های سرمایه‌ای با بهار پارسال تفاوت پیدا کرد و حجم آن نیز به نصف معاملات فصل مشابه پارسال کاهش یافت. تفاوت عمده از این جهت بود که سرمایه‌گذاران ملکی در بهار امسال، سفته‌باز نبودند و دید بلندمدت برای کسب سود داشتند.

در حال حاضر نیز تحولات بازار اجاره تابستان در مرداد به عنوان ماهی که پیک سنتی اجاره مسکن است، منعکس‌کننده وقوع سه اتفاق معنادار است و نشان می‌دهد اجاره‌نشین‌ها چگونه از خروج سفته‌باز‌های ملکی در بهار، اثر مثبت دریافت کرده‌اند. اتفاق اول این است که سرمایه‌گذارانی که بهار امسال نسبت به خرید مسکن اقدام کردند، انتظار افزایش اجاره در کوتاه‌مدت را نداشتند و در نتیجه پس از انجام معامله، وارد بازار اجاره شدند تا ملک را برای یک سال پیش رو به اجاره بسپارند.

به این ترتیب اثر بهار بر بازار اجاره‌بها به شکل افزایش عرضه خود را نشان داد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد در بهار امسال تنوع فایل به طور نسبی بیشتر از پارسال است و مستاجران در هر محله گزینه‌های متعددی برای انتخاب دارند؛ وضعیتی که کاملا متفاوت با شرایط بازار اجاره در سال گذشته است. این افزایش عرضه سبب شده اکنون سرعت رشد اجاره‌بها نسبت به پارسال همین موقع دست‌کم در مناطقی که تحقیق میدانی صورت گرفته، نسبتا کمتر شود. اتفاق دوم کاهش تقاضای اجاره‌نشینی نسبت به فصل بهار است که سبب شده با وجود افزایش فایل، تعداد قرارداد‌های اجاره جدید طی مرداد امسال افزایشی متناسب با انتظار واسطه‌ها نداشته باشد. سه علت درباره کاهش تقاضای اجاره در میانه تابستان مطرح است که نخستین علت به جابه‌جایی زودرس برای در امان ماندن از رشد اجاره‌بها در تابستان باز‌می‌گردد. در واقع گروهی از مستاجران با علم به اینکه معمولا تابستان فصل گرم اجاره‌بها بوده و قیمت‌ها قدری تندتر از دیگر فصل‌هاست، در بهار نسبت به جابه‌جایی اقدام کرده‌اند. علت دوم، افزایش نسبی توافق برای تمدید اجاره‌نامه‌های سال ۹۹ است.

دولت از سال گذشته برای افزایش اجاره‌بها سقف تعیین کرد که بر اساس این سقف موجران تهرانی حداکثر می‌توانند بهای اجاره را ۲۵ درصد افزایش دهند. سال گذشته موجران بیشتری به دنبال فرار از اجرای این مصوبه بودند و یک پله فرار برای عبور از سقف اعلامی تعریف کردند؛ این پله فرار، عدم تمدید اجاره‌نامه با مستاجر قبلی بود. اما امسال به نظر می‌رسد به دلایل مختلف موجران تمایل بیشتری به توافق با مستاجران نشان می‌دهند؛ هرچند توافق‌ها الزاما با رعایت سقف دستوری صورت نمی‌گیرد. سومین علت برای کاهش تقاضای اجاره در مرداد امسال نیز کاهش «مستاجر اولی‌ها» به خاطر تاخیر در برگزاری مراسم عروسی تحت تاثیر محدودیت‌های کرونایی و ایام محرم است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در بازار اجاره مردادماه اتفاق دیگری نیز رخ داده که در مجموع به نفع مستاجران است.

این اتفاق به شکل «کاهش سرعت رشد اجاره‌بها» در بازار قابل ردیابی است. اطلاعات بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته، نشان می‌دهد تورم اجاره‌بهای پیشنهادی در فایل‌های ثبت شده در این سامانه طی یک ماه مرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۱ درصد بوده است؛ بر این اساس میانگین اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی در ۲۲ منطقه تهران در حال حاضر حدود ۱۲۶ هزار تومان بوده و این در حالی است که رقم مذکور در مرداد سال گذشته ۸۰ هزار تومان بود.

اما از گزارش مربوط به قیمت‌های پیشنهادی فایل‌ها که عبور کنیم، تحقیقات میدانی واقعیت دقیق‌تری از میزان تورم اجاره‌بها را منعکس می‌کند. بر اساس تحقیقات میدانی در اغلب مناطق مصرفی شهر تهران اجاره‌بها در تابستان امسال بین ۳۰ تا ۴۰ درصد نسبت به سال گذشته رشد کرده است و این یعنی بین قیمت‌های پیشنهادی و قطعی اجاره، اختلاف تورم معناداری وجود دارد و پای قرارداد، قیمت‌های اعلامی از سوی موجران تعدیل می‌شود؛ چراکه عرضه نسبت به پارسال افزایش و تقاضا کاهش یافته است.

سال گذشته میانگین تورم اجاره‌بها ۴۰ درصد بود که این میزان در فصل تابستان به مرز ۵۰ درصد رسید؛ بنابراین تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره‌بها امسال کاهش یافته است. مقایسه میانگین اجاره پیشنهادی مسکن در فایل‌های مرداد امسال نسبت به پارسال نیز با میانگین اجاره‌بهای قطعی در تهران نشان می‌دهد اجاره‌های پیشنهادی ۲۰ تا ۲۵ درصد بیشتر از اجاره‌های قطعی است. معاملات اجاره مسکن سال ۹۹ نیز با میانگین اجاره‌بهای ۷۰ هزار تومانی به ازای هر مترمربع در شهر تهران بسته شده بود. گزارش دیگری که برای توصیف وضعیت بازار اجاره‌بها قابل بررسی است، گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تیرماه است.

بر اساس این گزارش تورم اجاره در تهران طی نخستین ماه تابستان ۳۵ درصد بوده است. پیش از این «دنیای اقتصاد» با انتشار گزارشی با عنوان «سال متفاوت بازار اجاره» در دوم تیرماه، دو علامت برگشت اجاره‌بها از قله تورم را رصد و تشریح کرده بود. این دو علامت شامل «کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در ماه‌های ابتدایی امسال» و «تغییر رویکرد موجران نسبت به مستاجران» بود که بر اساس آن، پیش‌بینی می‌شد وضعیت بازار اجاره در مجموع امسال قدری نسبت به پارسال بهبود پیدا کند.