سه خطا و چهار خطر در طرح جهش تولید و تامین مسکن

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

به گزارش مهندسان شهر به نقل از اخبار ساختمان:

اشکالات شناسایی‌شده شامل سه خطای تشخیص و چهار خطر سیاستی می‌شود. در این طرح به‌جای آنکه «تکلیف روی زمین مانده دولت» در بازار مسکن- که همان به‌کارگیری قوی‌ترین اهرم مالیاتی مقابل احتکار ملک است- گنجانده شود، از سیاست‌گذار خواسته شده زمین واگذار کند تا «بازار ساخت و ساز به عرضه یک میلیون واحد در سال مکلف شود».

این مهم‌ترین ایراد طرح است که غفلت از «ریشه دو بحران موجود در بازار مسکن» را نشان می‌دهد. رکود شدید در فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی با «برنامه تکلیفی» درمان نمی‌شود، بلکه علت آن به «نبود قدرت خرید در گروه اصلی تقاضا» مربوط است. شرط رونق عرضه،‌ بازگشت خانه‌اولی‌ها به بازار است. بنابراین یک مسیر درست می‌تواند بحران رکود در دو بازار را حل کند.

بازوی پژوهشی مجلس در واکنش به سیاست انحرافی رونق ملکی، برای دومین بار به طراحان این طرح هشدار داد و سه خطا و چهار خطر مستتر در طرح جهش تولید و تامین مسکن را شرح داد.

نمایندگان مجلس اوایل امسال با هدف رونق‌بخشی به بازار مسکن و رفع مشکل مسکن در جامعه، طرحی تدوین کردند که این طرح به تازگی و پس از هشدار اول مرکز پژوهش‌های مجلس درباره نواقص موجود در آن به‌صورت مجدد از سوی نماینده‌ها مورد بازنگری و چکش‌کاری قرار گرفت.

هم‌اکنون و پس از انتشار نسخه نهایی این طرح، مرکز پژوهش‌های مجلس به‌عنوان بازوی پژوهشی قوه مقننه کشور، برای بار دوم نسبت به تبعات اعمال سیاست انحرافی در بازار مسکن پس از اجرای این طرح هشدار داده است.

محتوای این گزارش که به تازگی از سوی مرکز پژوهش‌ها منتشر شده است در عین حال که به برخی از زوایای مثبت این طرح اشاره دارد اما دربردارنده شرح سه خطا و چهار خطر در این طرح برای بازار مسکن است.

در صورتی که این طرح مورد تصویب قرار بگیرد دومین مصوبه قانونی بزرگ مجلس پس از قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن در سال ۸۷ محسوب می‌شود. هرچند بعد از این مصوبه قوانین مهمی مانند قانون پیش‌فروش ساختمان، قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی و قانون احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده نیز مصوب شد اما هر کدام از این قوانین بنا به دلایلی یا به کلی یا به‌صورت کامل مورد اجرا قرار نگرفت.

با این حال، طرح جهش تولید و تامین مسکن که از سوی نمایندگان مجلس نوشته شده و برای بار دوم منتشر شده، قرار است این هفته در شرایطی در صحن مجلس مورد بررسی و احتمالا تصویب قرار بگیرد که بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی پس از پشت سر گذاشتن یک بحران عظیم جهش قیمتی به دنبال فعالیت‌های گسترده سفته‌بازی در این بازار در مسیر تخلیه ابرحباب قیمتی قرار گرفته است.

این در حالی است که همچنان بازار مسکن با بحران نبود قدرت خرید در سمت تقاضای خرید مسکن نیز مواجه است که منجر به تشدید رکود در بازار معاملات مسکن از یکسو و ناتوانی سازنده‌ها در فروش واحدهای مسکونی آماده به منظور تامین مالی پروژه‌های جدید ساختمانی شده است.

در حال حاضر بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که عملا قدرت خرید خانه‌اولی‌ها برای ورود به بازار و خرید مسکن تخریب شده است.

 
در چنین شرایطی و در حالی که تبعات و آسیب‌های جدی مربوط به ابرجهش قیمتی مسکن گریبانگیر بازار شده است امواج و تبعات این وضعیت هم‌اکنون خود را در شکل سرخوردگی شدید سرمایه‌گذاران ساختمانی و آسیب شدید به آنها از ناحیه جهش قیمت زمین از یکسو و نبود خریدار برای واحدهای آماده آنها نشان می‌دهد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد نمایندگان مجلس با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن درحالی اقدام به تهیه طرحی برای ایجاد رونق در بازار مسکن کرده‌اند که اگرچه این طرح دربردارنده برخی نقاط قوت است اما وزن نقاط قوت موجود در طرح به اندازه‌ای نیست که بتواند بحران فعلی خریداران و سازنده‌های مسکن را برطرف کند. در واقع این طرح را می‌‌توان به تهیه سالاد برای سفره‌ای خالی تشبیه کرد که هیچ غذایی در آن وجود ندارد.

نیمه اول امسال مرکز پژوهش‌های مجلس نسبت به نواقص این طرح به طراحان هشدار داد اما هم‌اکنون که طرح برای دومین بار آماده ارائه به صحن شده نیز در گزارشی جداگانه و برای بار دوم، نسبت به وجود برخی نواقص در این طرح تاکید کرده است.

خلاصه محتوای این طرح آن است که به موجب آن دولت مکلف شده است شرایطی را فراهم کند و اقداماتی را انجام دهد که طی چهار سال مجموعا به‌طور متوسط در هر سال معادل یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. برای ایجاد این مسیر نیز دولت باید دو فعالیت اصلی شامل تامین زمین و اجاره ۹۹ ساله را در دستور کار قرار دهد.

محتوای این طرح نشان می‌دهد اگر چه در برخی موارد از اولویت حمایت از&در هسته درونی شهرها و بافت‌های فرسوده یاد شده است اما تمرکز بر افزایش محدوده شهرها از طریق الحاق زمین به محدوده شهر درنظر گرفته شده است. برای تامین نیز به روشی خاموش افزایش وام ساخت مسکن ملی از ۱۰۰ به ۱۶۰ میلیون تومان عنوان شده است.

در این طرح به بانک‌ها تکلیف شده است سالانه دست‌کم ۱۶۰ هزار میلیارد تومان برای پرداخت تسهیلات مسکن اختصاص دهند. به این ترتیب برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی به هر واحد تسهیلاتی ۱۶۰ میلیون تومانی تعلق خواهد گرفت.

با این حال یک سوال مهم در این زمینه مطرح می‌شود و آن این است که در صورتی که این طرح در مجلس مصوب شود بازار مسکن بعد از اجرای این طرح با چه مسائلی مواجه خواهد شد؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد در صورت تصویب و اجرای این طرح درست است که شاید به واسطه برخی الزامات در نظر گرفته شده در آن سالانه&یک میلیون واحد مسکونی نیز تولید و ساخته شود اما بسیار بعید به نظر می‌رسد که با این اقدام مشکل و معضل اصلی بازار مسکن برطرف شود. همان‌گونه که ساخت بیش از ۲ میلیون واحد مسکن مهر در نهایت کمک چندانی به حل مشکل مسکن و ساماندهی بازار ملک نکرد.

یکی از مشکلات و نواقص مهمی که در این طرح وجود دارد آن است که به فرض ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی عملا قدرت خرید خانه‌اولی‌ها که می‌خواهند با حفظ حق انتخاب، مسکن آنها تامین شود ترمیم نخواهد شد و به یک نیاز اصلی آنها که قدرت انتخاب واحد مسکونی دلخواه در مکان دلخواه است پاسخ داده نمی‌شود.

از سوی دیگر، به واسطه اجرای این طرح و به دلیل در نظر نگرفتن راهکاری عملیاتی و کلیدی برای کنترل سفته‌بازی در بازار مسکن حاشیه امن یا حیاط خلوت سفته‌بازان و محتکران مسکن کماکان به قوت خود باقی خواهد ماند و اگرچه هم‌اکنون به واسطه شرایط اقتصادی و سیاسی بازار مسکن برای سفته‌بازها به بازاری ناامن تبدیل شده است اما به واسطه مهیا شدن دوباره شرایط برای آنها به منظور ورود به بازار و احتکار مسکن، بار دیگر شاهد حضور و فعالیت‌های مخرب گسترده آنها در بازار ملک خواهیم بود.

از سوی دیگر برای پاسخ به نیاز فعالیت بسازو بفروش‌‌ها وسرمایه‌گذاران ساختمانی که به دلیل ماهیت کارشان می‌خواهند در یک بازار طبیعی و نه بازاری گلخانه‌ای و دستوری فعالیت‌ کنند راهکاری در این طرح ارائه نشده است.

به همین دلیل بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد این طرح دست‌کم دربردارنده سه خطای استراتژیک است.

اولین خطای موجود در آن به خطای تشخیص در سیاست‌گذاری مسکن مربوط می‌شود. در واقع نمایندگان در این طرح در جایی که لازم است تکالیفی برای دولت تعیین کنند مانند تکالیف مالیاتی در بخش مسکن سکوت کرده‌اند و در جایی که تعیین تکلیف برای دولت ضرورتی ندارد و به مکانیزم‌های طبیعی بازار مسکن باید اتکا کرد (ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال) برای دولت تعیین تکلیف شده است.

دومین خطای موجود در این طرح خطای سیاست‌گذاری برای تقاضای مصرفی است. درحالی‌که خواسته تقاضای مصرفی به رسمیت شناخته شدن حق انتخاب در تامین مسکن و تقویت قدرت خرید آنها به منظور خرید واحد مسکونی در محل مورد نظر آنهاست این خواسته در این طرح درنظر گرفته نشده است.

در وهله سوم نیز خطای تشخیص در چگونگی مهار سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران قابل مشاهده است. بازوی پژوهشی مجلس در این باره تاکید کرده است: غلبه تقاضای سوداگری و سفته‌بازی و سرمایه‌ای بر تقاضای مصرفی در سال‌های اخیر منجر به تشدید جهش قیمت ودامن زدن به نابسامانی در بازار ملک شده است اما در طرح مجلس اشاره و راهکارهایی برای مهار این گروه از فعالان بازار مسکن ارائه نشده است.

در این طرح به‌صورت مبهم اشاره شده است که صندوقی با عنوان صندوق ملی مسکن راه‌اندازی شود که از محل‌هایی مانند درآمدهای مالیاتی و بازگشت اقساط تسهیلات پرداختی از جمله خط اعتباری مسکن مهر، تامین مالی شود. اما هیچ اشاره‌ای به تکلیف دولت از بابت وضع، تصویب واجرای ابزارها واهرم‌های مالیاتی برای مهار تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن نشده است.

به واسطه نواقص موجود در این طرح که مرکز پژوهش‌های مجلس به آن‌ اشاره کرده است چهار خطر در مسیر بازار مسکن به دلیل سیاست‌گذاری ناقص در این زمینه قرار دارد.

اولین خطر که شاید مهم‌ترین خطر نیز باشد به حاشیه رفتن بحث عرضه مسکن در هسته میانی و درونی شهرها یا همان بافت‌های فرسوده است. در این طرح اگر چه در دو بخش به اولویت ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده اشاره شده است اما به دولت مجوز الحاق به محدوده شهر و عرضه مسکن در قالب افزایش محدوده شهری نیز داده شده است و از آنجا که همواره دولت‌ها به دنبال اجرای سیاست‌های سهل‌تر و با سطح دشواری کمتر هستند، به نظر می‌رسد با اجرای این طرح، عملا ساخت وساز در بافت‌های فرسوده به حاشیه رانده شود.

دومین خطر، خطر انحراف عرضه است. مرکز پژوهش‌های مجلس در دومین گزارش خود درباره این طرح تاکید کرده است که طرح باید به گونه‌ای تدوین شود که تقاضا هوشمند‌سازی شود و ترکیب انواع برش‌های حمایتی با توجه به دهک‌های درآمدی، حمایت از فرزندآوری، حمایت از اقشار اجتماعی آسیب‌پذیر، مبادی مهاجر فرست و مناطق کم‌برخوردار و... مورد توجه قرار گیرد. در غیر این صورت ممکن است بخشی از تولید مسکن به جای حل مشکل افراد فاقد مسکن منجر به تقاضای سرمایه‌گذاری توسط افراد با تمکن مالی شود.

سومین خطر به واگذاری گسترده زمین و در نتیجه فراهم شدن زمینه تبدیل ثروت عمومی به ثروت خصوصی برمی‌گردد. بازوی پژوهشی مجلس در این باره تاکید کرده است: تعیین سقف عرضه زمین متناسب با نیاز و عملکرد یکی از نکات مغفول در این طرح است که این موضوع مهم هم از نظر توجه به منویات مقام معظم رهبری در خصوص حساسیت نسبت به ثروت عمومی و عدم تبدیل آن به ثروت خصوصی قابل نقد است و هم از بعد ملاحظات توسعه شهری و پرهیز از پراکنده رویی و رعایت ملاحظات زیست ‌محیطی توسعه واجد اهمیت است.

براساس درس‌آموخته‌های طرح‌های قبلی، توسعه مسکن، واگذاری گسترده اراضی بدون رعایت اولویت توسعه درونزا، باعث می‌شود تا در عمل، بهسازی بافت فرسوده درون شهری و نیز ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی به حاشیه رانده شود و همچنین تبعات واگذاری رانتی اراضی مرغوب، امضاهای طلایی و واگذارهای فاقد ضرورت یا اولویت، دامن‌گیر وزارت راه و شهرسازی شود.

خطر چهارم به موضوع تسهیلات بانکی و تکالیف تعیین شده در این زمینه برای بانک‌ها مربوط است. در وضعیت موجود بانک‌ها در بهترین حالت سالانه ۸۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن می‌دهند که از این میزان تنها ۴۰ هزار میلیارد تومان مربوط به تسهیلات زنده و مابقی مربوط به تمدید تسهیلات قبلی است.

این درحالی است که در این طرح بانک‌ها مکلف به پرداخت سالانه ۱۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن شده‌اند. معنای این موضوع آن است که در صورت اجرای این موضوع به دلیل فشار مضاعف وارد شده بر بانک‌ها یا بانک‌ها مجبور به انتشار پول یا خط اعتباری شده و تسهیلات تورم‌زا پرداخت می‌کنند و یا اساسا تسهیلات پرداخت نخواهد شد. اما آنچه در نهایت می‌تواند مشکلات را در این زمینه برطرف کرده یا دست‌کم کاهش دهد استفاده از اهرم‌های قوی مالیاتی در بخش مسکن از یکسو و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی به ویژه خانه‌اولی‌هاست.

با این حال این طرح دارای سه نقطه قوت است. راه‌اندازی صندوق ملی مسکن به منظور تجمیع و تجهیز منابع، انتشار اوراق رهنی به منظور افزایش توان پرداخت تسهیلات و راه‌اندازی صندوق‌های زمین وساختمان و صندوق‌های اجاره‌داری مهم‌ترین نکات مثبت تعبیه شده در این طرح هستند.