سیاست‌گذار مسکن از مالیات کارآمد، غافل است

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر به نقل از اخبار ساختمانی:

طبق اخرین اتفاقات پیش امده و خبرها باید گفت تمامی مالکان املاک ساختمانی موظف هستند که تمامی اطلاعات خود را راجب به ملکهایشان  در سامانه املاک ثبت کنند فراخوان خوداظهاری 62 روزه به مالکان واحدهای مسکونی برای شناسایی خانه‌های خالی از سکنه به منظور قرار گرفتن این واحدها در تور مالیاتی دولت در حالی از پنج‌شنبه گذشته صادر شد که محتوای این فراخوان در حکم چتر مالیاتی برای ملاکان بزرگ مسکن است.

بررسی‌ها با استناد به جزئیات فراخوانی که اواخر هفته گذشته از سوی متولی مسکن برای ثبت اطلاعات مالکان واحدهای مسکونی به منظور شناسایی خانه‌های خالی از طریق خوداظهاری منتشر شد نشان می‌دهد اگرچه در متن قانون نهایی ابلاغ شده برای اجرای این قانون مالیاتی هیچ تبعیض و تفاوتی از بابت زمان اجرای طرح دریافت مالیات برای ملاکان حقیقی و حقوقی در نظر گرفته نشده اما در فراخوان اخیر تنها مالکان حقیقی خطاب قرار گرفته و تکلیفی بابت ثبت اطلاعات ملکی ملاکان بزرگ حقوقی که حجم قابل‌توجهی از املاک خالی و منجمد در اختیار آنها قرار دارد مشخص نشده است.

در واقع هم‌اکنون فراخوان مالیاتی جدید به جای آنکه به منزله تورمالیاتی برای ملاکان بزرگ منجر به شناسایی املاک منجمد شده از سوی آنها شود عملا در حکم چتر مالیاتی برای آنها تلقی می‌شود. محتوای این فراخوان به نوعی با معافیت دانه‌‌درشت‌های بازار مسکن از ثبت اطلاعات ملکی خود در مهلت 62 روزه، یک سیاست انحرافی در اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی و مالکان آنها محسوب می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد با شروع فرآیند خوداظهاری دو ماهه توسط همه مالکان واحدهای مسکونی عملا یک فرش قرمز بزرگ زیر پای ملاکان، سوداگران و محتکران بزرگ مسکن پهن شده است. این در حالی است که در متن قانون جدید که دوم دی ماه 99 با امضای محمدباقر قالیباف، ریاست مجلس به دبیرخانه مرکزی ریاست‌جمهوری ابلاغ شده است هیچ استثنایی بابت زمان شروع جمع‌آوری اطلاعات و همچنین دریافت مالیات از ملاکان حقیقی و حقوقی مشاهده نمی‌شود. حتی در قانون تصریح شده است ملاکان بزرگی که بیش از پنج واحد مسکونی خالی از سکنه دارند باید معادل دو برابر سایر ملاکان خانه‌های خالی مالیات پرداخت کنند.

بر اساس این قانون که سال گذشته مصوب و جایگزین قانون قبلی در این زمینه شد صرف‌نظر از اینکه هر کدام از مالکان واحدهای مسکونی مالک یک یا چند واحد مسکونی باشند، باید اطلاعات هویتی و مالکیتی خود و تمام این واحدها را در سامانه‌ای به نام سامانه ملی املاک و اسکان کشور، ثبت کنند. در فاز اول اجرای این قانون، خوداظهاری مالکان، مبنای شناسایی خانه‌های خالی و سایر واحدهای مسکونی به عنوان اقامتگاه‌های اصلی و فرعی خانوارها قرار می‌گیرد.

جزئیات ابلاغیه مربوط به اجرای قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی که با عنوان «قانون اصلاح مواردی از قانون مالیات‌های مستقیم مرتبط با ماده 54 مکرر این قانون مصوب سال 66» جایگزین قانون قبلی در این زمینه شده است، نشان‌دهنده وجود 6 تبعیض و تبصره است.

این تبصره‌ها و تبعیض‌ها عملا به جای آنکه از تولید و رونق مسکن مانع‌زدایی کند، ابرمانع موجود در این زمینه را تثبیت و به جای مقابله با جریان رکودساز، حباب‌ساز و محتکر عملا قانون را به دلیل وجود این اشکالات به زمینه‌ای برای پشتیبانی از این جریان، تبدیل می‌کنند.

هر چند استفاده از تدابیر مالیاتی برای ساماندهی و کنترل بازار مسکن یکی از روش‌های درست و موفقیت‌آمیز در دنیا محسوب می‌شود و به هیچ وجه بی‌عملی مالیاتی در بازار مسکن توصیه نشده و قابل توجیه نیست اما دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد مسیر اصلی ساماندهی بازار مسکن از طریق مالیات‌ستانی، وضع مالیات سالانه بر همه املاک مسکونی بدون هیچ‌گونه تبعیض و استثنا است.

نرخ مالیات سالانه املاک مسکونی در دنیا بین 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش واقعی هر واحد مسکونی است. افزایش هزینه ملاکی با این سازوکار مالیاتی بدون ایجاد زمینه فرار مالیاتی برای ملاکان، بهترین روش مالیاتی برای عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار و خارج شدن ملک از کالای سرمایه‌ای و سفته‌بازی است.

این در حالی است که محتوا و سازوکار دریافت مالیات از خانه‌های خالی و همچنین تجارب دنیا در اجرای این شیوه مالیاتی نشان می‌دهد این سیاست در عمل به جای آنکه تور مالیاتی برای شکار جریان مخرب در بازار باشد چتر مالیاتی برای حفاظت و پشتیبانی از فعالیت رکودساز آنهاست.

در دنیا اثبات شده گرفتن مالیات از خانه‌های خالی دست‌کم به دلیل دو علت نمی‌تواند اهداف تعریف شده از سوی سیاست‌گذار مسکن برای ساماندهی بازار ملک از این طریق را محقق کند.

اولین دلیل اینکه دریافت این نوع مالیات نیازمند شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه و مالکان آنهاست. در واقع این موضوع مستلزم آن است که یک بانک اطلاعاتی قوی و کامل از املاک و مالکان آنها با قابلیت به‌روزرسانی در کوتاه‌ترین زمان ممکن در اختیار دولت قرار داشته باشد که چنین بانک اطلاعاتی در حال حاضر در کشور وجود ندارد. چرا‌که اگر این بانک اطلاعاتی در کشور وجود داشت سیاست‌گذار بخش مسکن هم‌اکنون برای اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی به سیستم خوداظهاری متوسل نمی‌شد. سیستمی که بعید است مالکان واحدهای خالی از سکنه حتی خوداظهاری درستی از وضعیت سکونتی واحد خود در سامانه ملی امکان و اسکان اعلام کنند.

دومین دلیل مربوط به برخی از بهانه‌های قابل قبول بعضی از مالکان خانه‌های خالی است که سیاست‌گذار بخش مسکن چاره‌ای جز قبول این بهانه‌ها و معاف کردن بخشی از خانه‌های خالی از سکنه از پرداخت مالیات ندارد. بهانه‌هایی همچون خالی بودن به دلیل سکونت یکی از فرزندان یا بستگان در آنها به‌زودی یا فروش نرفتن واحد مسکونی به دلیل مشتری نداشتن و رکود بازار یا ... از سوی مالکان مطرح می‌شود.

گذشته از این موضوع، نکته جالب توجهی که در ارتباط با نحوه اطلاع‌رسانی در خصوص جزئیات این قانون وجود دارد مربوط به بی‌اطلاعی و اعلام غلط نرخ محاسبه مالیات خانه‌های خالی از سوی مقامات و متولی مسکن است. ابتدای امسال دو مقام دولتی در تشریح جزئیات اجرای این قانون اقدام به اعلام اشتباه نرخ دریافت مالیات از خانه‌های خالی کردند. یکی از این مقامات نرخ مالیات بر خانه‌های خالی را معادل 6 برابر ارزش اجاره‌بهای واحد مسکونی اعلام کرد و مقام دیگری در دولت اعلام کرد نرخ این مالیات رقمی معادل نصف اجاره‌بهای یک‌سال واحد مسکونی است.

این اعلام‌ها نه تنها اشتباه است؛ بلکه عامل مهمی در گمراهی مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در محاسبه رقم مالیات متعلقه محسوب می‌شود. یک علت مهم در اعلام اشتباه نرخ مالیات از سوی متولی و مقامات مسکن مربوط به دشوارنویسی متن قانون است. این موضوع نیز یکی دیگر از علائم معیوب بودن این مالیات است که نشان می‌دهد همین معیوب بودن موجب شده حتی سیاست‌گذار مسکن نیز در درک و اعلام رقم این مالیات دچار اشتباه شود. محاسبات نشان می‌دهد نرخ این مالیات در بیان ساده معادل سه تا چهار درصد قیمت روز واحد مسکونی است.

اما این مالیات دربردارنده 6 تبعیض و تبصره است که لازم است به آن اشاره شود.

اولین مورد مربوط به «تبعیض شهری» این قانون است که می‌تواند اثر شدیدی در افزایش قیمت مسکن در شهرهای کوچک و نابسامان کردن شرایط در بازار مسکن آنها داشته باشد. چرا که قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی تنها در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر اجرا خواهد شد و شهرهای با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر از این موضوع معاف هستند.

این اقدام و استثنا اگر چه در ظاهر ممکن است به نفع مالکان مسکن در شهرهای کوچک باشد اما در حقیقت به زیان بازار مسکن این شهرهاست. چرا که می‌تواند منجر به تقویت انگیزه ملاکان در فروش واحدهای مسکونی خالی خود در شهرهای بزرگ و ورود به بازار مسکن شهرهای کوچک و ایجاد التهاب قیمتی و تقاضای سفته‌بازی در این شهرها شود.

معافیت خانه‌های خالی در شهرستان‌ها از سوی کسی که در شهر دیگری یک خانه دارد نیز از جمله موارد تبعیض و اشکال در این قانون است. به موجب این قانون اگر خانه خالی اشخاص در شهری غیر از محل سکونت آنها باشد از پرداخت مالیات معاف است و مشخص نیست با چه استدلالی این معافیت درنظر گرفته شده است.

معافیت خانه‌خالی تحت مالکیت یک عضو دیگر خانواده از دیگر موارد استثنا و تبعیض در این قانون است. این تبصره راه فرار مالیاتی را پیش‌روی ملاکان قرار می‌دهد تا با انتقال مالکیت ملک خالی از سکنه تحت مالکیت خود به نام یکی از دیگر از اعضای خانواده از پرداخت مالیات معاف شوند.

باز گذاشتن راه فرار از پرداخت مالیات از طریق تظاهر به تمایل به فروش واحد خالی از سکنه اشکال دیگر این قانون مالیاتی است. در این قانون اعلام شده است در صورتی که فرد اقدام به عرضه واحد مسکونی خالی از سکنه خود برای فروش و اجاره در سامانه‌ای کند که متولی مسکن باید برای این منظور راه‌اندازی کند از مالیات معاف است.

علاوه بر این نفس راه‌اندازی این سامانه به عنوان بازار موازی معاملات مسکن می‌تواند بازار رسمی موجود معاملات مسکن یعنی بازار محل فعالیت واسطه‌ها و استارت‌آپ‌های ملکی را تعطیل کند.

معافیت خانه‌های بدون سند و ملک‌های مسکونی قولنامه‌ای از پرداخت مالیات و هرگونه خوداظهاری و عدم‌امکان شناسایی و رهگیری آنها به علت نداشتن سند رسمی از دیگر مواردی است که می‌توان به آن اشاره کرد. از آنجا که هر گونه خوداظهاری و پیگیری‌های بعدی مبتنی بر اسناد رسمی ملکی صورت می‌گیرد این موضوع بستری برای رواج معاملات پرخطر را ایجاد می‌کند و از آنجا که معاملات املاک فاقد سند و قولنامه‌ای از سلامت حقوقی کافی برخوردار نیست این موضوع منجر به افزایش تنش‌های حقوقی در بازارملک و مشکلات بعدی برای خریداران و فروشندگان می‌شود. ششمین تبصره و استثنا مربوط به معاف شدن ملاکان حقوقی در مهلت خوداظهاری 62 روزه است. درحالی‌که بخش عمده‌ای از املاک منجمد، احتکار شده و خالی از سکنه در تملک ملاکان بزرگ قرار دارد.

این در حالی است که در قانون ابلاغ شده یک شرط عجیب برای توقف اجرای این قانون مالیاتی اعلام شده است. در این قانون اعلام شده است در صورتی که نسبت خانه‌های مسکونی به تعداد خانوارها به عدد 25/ 1 برسد این قانون متوقف خواهد شد. این در حالی است که هم‌اکنون این نسبت 14/ 1 است. اما این موضوع و این نسبت عملا کمکی به بازار مسکن از ناحیه ایجاد تعادل واقعی بین عرضه و تقاضای مسکن نمی‌کند.

از 27 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی که در سرشماری 95 شناسایی شدند چهار میلیون و 600 هزار واحد مسکونی یا خالی از سکنه بودند یا خانه دوم افراد بودند. بنابراین این نسبت می‌تواند از 25/ 1 هم فراتر برود؛ ولی حجم انجماد و احتکار بیشتر شود.

کارشناسان معتقدند آنچه می‌تواند رسیدن نسبت خانه‌های مسکونی به تعداد خانوارها به 25/ 1 را اثربخش کند وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی است که می‌تواند از طریق افزایش هزینه‌های ملاکی با مسدود کردن مسیرهای فرار مالیاتی منجر به عرضه املاک منجمد به بازار شود.

این در حالی است که بسیاری از کارشناسان معتقدند بعید است شناسایی خانه‌های خالی از طریق سیستم خوداظهاری نیز به نتیجه برسد و سامانه‌ای که برای دریافت این مالیات ایجاد خواهد شد سامانه‌ای کارآمد باشد.

مشابه تجربه راه‌اندازی این سامانه در راه‌اندازی سامانه رهگیری مسکن حدود 15 سال قبل تجربه شد. سامانه‌ای که بنا بر اعلام متولی مسکن حتی پس از گذشت 15 سال از زمان راه‌اندازی هنوز نمی‌توان اطلاعات درج‌شده در آن را انعکاسی دقیق و کامل از نبض معاملات مسکن دانست.

معرفی بازیگردانان مسکن 1400

بازار معاملات مسکن در حالی وارد سال 1400 شده است که به اعتقاد کارشناسان شناخت بازیگردانان اصلی این بازار در سال جدید برای اخذ استراتژی درست از سوی طیف فعال و متقاضی این بازار از اهمیت اساسی برخوردار است.