فروش مسکن به قیمت یک چهارم قیمت بازار!

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

در ماه‌های اخیر پیامک‌های وسوسه‌انگیز با مضمون «فروش امتیاز آپارتمان به قیمت‌های حداقل یک چهارم سطح روز بازار» برای پایتخت‌نشین‌ها ارسال می‌شد؛ اما روند ارسال این پیامک‌ها شدت گرفته است. پشت صحنه بازار فروش «امتیاز» در منطقه ۲۲ نشان می‌دهد قیمت ادعایی با قیمت تمام‌شده اختلاف دارد.

انتشار پیامک‌های مرموز و وسوسه‌برانگیز برای گروهی از شهروندان درباره خرید خانه در برج به بهایی ارزان‌تر از ارزان‌قیمت‌ترین مناطق پایتخت سوال‌برانگیز شده است. این پیامک‌ها مربوط به فروش واحدهای مسکونی واقع در برج‌های منطقه ۲۲ است که حاوی پیشنهاد فروش مسکن به بهای مترمربعی زیر ۱۰ میلیون تومان است. اما پشت پرده این پیامک‌ها نکاتی وجود دارد که اغلب متقاضیان مسکن از آن بی اطلاع هستند.

شروع انتشار پیامک‌های بازاریابی برای واحدهای مسکونی منطقه ۲۲ از سال ۹۲ همزمان با دوره اسبق رونق در بازار معاملات مسکن بود. در آن مقطع زمانی سر و شکل منطقه ۲۲ مشابه امروز نبود به این معنا که نه تعداد برج‌های آماده فروش مانند امروز بود و نه تعداد آپارتمان‌های در حال ساخت در حدی که امروز در این منطقه وجود دارد، مشاهده می‌شد.

در آن مقطع زمانی، بیش از پنج سال از زمانی که منطقه ۲۲ حالت شهری پیدا کرده و حداقل جمعیت در ساختمان‌های بهره‌برداری شده آن ساکن شده بود، می‌گذشت، اما هنوز در بازار مسکن وزن، سهم و جایگاه حداقلی به لحاظ حجم معاملات و جلب توجه خریداران مسکن را پیدا نکرده بود.

از سال ۹۳ که بازار مسکن وارد یک دوره رکود تمام عیار شد، ثبات قیمت مسکن موجب شد خریداران مسکن فرصت کافی برای بررسی گزینه‌های موجود در این منطقه را نیز پیدا کنند.

با این حال همچنان تا سال ۹۶ دست بالا در معاملات مسکن منطقه ۲۲ در اختیار خریداران بود؛ به این معنا که برخی حتی به مدت دو سال در فاصله سال‌های ۹۴ تا ۹۶ در انتظار خریدار موثر برای واحد مسکونی خود در این منطقه بودند و با وجود انعطاف قیمتی که نشان می‌دادند، خبری از خریدار قطعی نبود.

اما با شروع دوره رونق معاملات مسکن در سال ۹۷ و از نیمه دوم آن سال، اوضاع بازار مسکن منطقه ۲۲ چرخش اساسی پیدا کرد و دست برتر در معاملات از خریداران به فروشندگان منتقل شد.

علت هم مشخص بود؛ جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ زمینه‌ساز این تغییر شکل اساسی در بازار مسکن شده بود.

به دنبال تغییرات شدید قیمتی و با مشهود شدن افت قدرت خرید متقاضیان مسکن در بازار، مناطق مصرفی همچون ۲ و ۵ در غرب تهران و حتی بخشی از منطقه مصرفی شرق پایتخت یعنی منطقه چهار از دسترس خریداران مصرفی مسکن خارج و توجه آنها از مناطق متوسط رو به بالای مذکور به یک منطقه متوسط دیگر واقع در منتهی الیه غربی تهران یعنی منطقه ۲۲ جلب شد.

در نتیجه از سال ۹۷ به بعد سرعت ورود متقاضیان مسکن به منطقه ۲۲ افزایش قابل توجهی پیدا کرد.

منطقه ۲۲ را می‌توان شهر برج‌های مسکونی در دل پایتخت توصیف کرد که اکنون بیش از ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در آن ساخته و مسکونی شده یا فعلا خالی است یا اینکه در حال ساخت است. این منطقه چهار ویژگی شاخص دارد که اولین ویژگی آن همین است که از مجموعه برج‌های بلندمرتبه مسکونی تشکیل شده است.

ساخت و سازهای بلندمرتبه و انبوه در این منطقه عمدتا در نیمه اول دهه ۹۰ کلید خورده و همچنان ادامه دارد. ویژگی دوم منطقه ۲۲ این است که زمین‌های واقع در آن عموما «قطعه درشت» بوده و تفکیک آنها به شکلی است که ساخت و ساز کمتر از یک برج ۱۰۰ واحدی در آنها تقریبا میسر نیست یا صرفه اقتصادی ندارد.

ویژگی سوم مربوط به جنس مالکیت زمین‌های مذکور است. عمده زمین‌های این منطقه در گذشته یا متعلق به دولت یا متعلق به شهرداری بوده که اکنون برای ساخت و ساز واگذار شده است.

البته بخشی از برج‌هایی که اکنون در این منطقه ساخته می‌شود، روی زمین‌هایی صورت می‌گیرد که مالکیت انتقال سند آنها به تعاونی‌های مسکن صورت نگرفته و این موضوعی است که بسیاری از خریداران مسکن ممکن است از آن بی اطلاع باشند. طبعا در مورد این قبیل ساخت و سازها ابهاماتی به لحاظ مالکیت ۱۰۰ درصدی آپارتمان‌های مذکور وجود دارد.

چهارمین ویژگی بازار مسکن منطقه ۲۲ این است که بسیاری از برج‌های موجود در این منطقه متعلق به تعاونی‌های دولتی یا شبه‌دولتی است. البته بخشی از تعاونی‌های بخش خصوصی نیز در این منطقه مشغول ساخت‌وساز شده‌اند اما بخش خصوصی فعال در این منطقه نیز از جنسی است که قدرتمند بوده و توان چانه‌زنی با دولت برای امتیاز گرفتن را داشته است. به هر حال مجموعه این ویژگی‌ها سبب جهش سرعت ورود تقاضا به شهر برج‌های مسکونی در دل پایتخت شده است.

در سال ۹۲ میانگین قیمت مسکن در معاملات منطقه ۲۲ حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که این رقم از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران (۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان) ۸ درصد ارزان‌تر و از میانگین قیمت معاملات در منطقه مصرفی همجوار خود یعنی منطقه پنج نیز ۱۹ درصد ارزان‌تر بود.

اما اکنون هر دو فاصله قیمتی مذکور به شکل معناداری تغییر کرده است طوری که اکنون فاصله میانگین قیمت مسکن در منطقه ۲۲ (۲۲ میلیون تومان) حدود ۴ درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت در کل شهر تهران (حدود ۲۳ میلیون تومان) بوده و فاصله با میانگین قیمت منطقه پنج نیز به ۱۵ درصد تنزل یافته است.

به این ترتیب افزایش تقاضا در این منطقه توانسته سرعت رشد قیمت در شهر برج‌های پایتخت را از سرعت رشد قیمت در کل شهر تهران و در منطقه مصرفی همجوار فراتر ببرد.

همزمان با ورود حجم تقاضای خرید مسکن به منطقه ۲۲، بازار فروش امتیاز آپارتمان در این منطقه نیز بسیار داغ شده و پیامک‌های بازاریابی برای این بازار نیز به شهروندان ارسال می‌شود. مقصود از فروش امتیاز این است که آپارتمان هنوز آماده نیست و برج در حال ساخت بوده و متعلق به یک تعاونی مسکن است. در واقع بازار امتیاز مسکن شکلی از پیش‌فروش آپارتمان مسکونی است.

اما پیامک‌هایی که برای بازاریابی امتیاز مسکن تعاونی در منطقه ۲۲ ارسال می‌شود، اغلب حاوی محتوای وسوسه‌برانگیز اما مرموزی است که کم و کیف آن برای دریافت‌کنندگان پیامک آشکار نبوده و بدون ریسک نیست. اولا در این پیامک‌ها اغلب اعلام نمی‌شود که برج در چه مرحله‌ای از ساخت است و حتی ممکن است پروژه فعلا روی خاک بوده و چهار، پنج سال با افتتاح فاصله داشته باشد.

متن و محتوای پیامک و فایل‌های مذکور طوری سازماندهی شده که انگار قرار است فرد به بهای مترمربعی ۵ تا ۸ میلیون تومان، مالک یک واحد مسکونی بیش از ۱۰۰ مترمربعی شود. اما این پیامک‌ها می‌تواند برای متقاضیان مسکن پرمخاطره باشد.

آنها چون شناختی از قیمت در منطقه ۲۲ ندارند و در جریان قیمت‌های جهش‌یافته بیش از ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومانی آپارتمان در سایر مناطق شهر تهران هستند، مجذوب این آگهی‌ها می‌شوند. اما باید آگاه باشند که اولا این آگهی‌ها مربوط به فروش ملک نبوده و از جنس پیش‌فروش است و حتی ممکن است هنوز اسکلت ساختمان نیز در زمین شکل نگرفته باشد.

در مورد قیمت نیز در حال حاضر قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نوساز در این منطقه که در حال اخذ سند تفکیکی است، بر اساس فایل‌های موجود بین ۲۷ تا ۳۵ میلیون تومان است. برج‌های سنددار نیز به بهای مترمربعی ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان معامله می‌شوند، قیمتی که برای خانه‌های ویلایی نوساز و کلیدنخورده در این منطقه نیز تا حدودی صدق می‌کند.

در عین حال برج‌های برند چند سال ساخت که اوایل دهه ۹۰ بهره‌برداری شده‌اند نیز در منطقه ۲۲ به قیمت مترمربعی ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شوند.

بر این اساس به‌طور میانگین اکنون ارزش یک واحد مسکونی نوساز ۱۰۰ مترمربعی در منطقه ۲۲ بر اساس عمده فایل‌های موجود، حدود ۳‌میلیارد تومان بوده، اما قیمت پیش‌فروش یک پروژه سالم و همه‌چیز تمام در این منطقه اغلب مترمربعی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است.

مقصود از پروژه همه‌چیز تمام این است که سازنده یا تعاونی را بتوان به‌عنوان «برند» به رسمیت شناخت و سابقه خوش‌حسابی و تحویل به موقع واحدهای پروژه‌های قبلی آن وجود داشته باشد.

همچنین تعداد اعضای این تعاونی‌ها محدود و به‌طور کلی پروژه فاقد مشکل مالی است و زمین آنها حتما سند دارد. در عین حال اگر تعاونی‌هایی تا این حد شسته و رفته نباشد اما پروژه در مجموع مشکلی نداشته باشد، قیمت هر مترمربع امتیاز آپارتمان مسکونی در آنها ۱۰ میلیون تومان خواهد بود. در مورد پروژه‌هایی که تعاونی مالک زمین سند نیست نیز این قیمت به ۷ تا ۸ میلیون تومان در هر مترمربع تنزل می‌کند.

اما ماجرای آگهی‌های پیامکی که در آنها ذکر می‌شود مشتری می‌تواند با پرداخت مترمربعی ۳ تا ۵ میلیون تومان صاحب‌خانه شود این است که در اعداد و ارقام اعلامی این فایل‌ها همه واقعیت ذکر نمی‌شود. این عدد بخشی از قرارداد ساخت است که هر عضو تعاونی باید پرداخت آن را انجام دهد و در مراحل قبلی این پرداختی را انجام داده است.

اما در اغلب موارد تا یک برابر این رقم نیز باید اضافه پرداخت در ماه‌ها و سال‌های بعد صورت گیرد که ممکن است در جریان نقل و انتقال، پرداختی‌های آتی به روشنی برای خریدار تشریح نشود. از طرفی در برخی قراردادهای تعاونی قید شده که قیمت تمام شده قابل تعدیل متناسب با نرخ تورم است و اگر قرار باشد یک برج در مدت سه یا پنج سال به مرحله تحویل برسد، با احتساب تورم میانگین ۲۰ درصدی در هر سال ممکن است تا ۱۰۰ درصد هزینه ساخت اعلامی اولیه، به پرداختی اعضای تعاونی افزوده شود.

از طرفی فارغ از پرداختی‌های تعاونی، فروشنده نیز امتیاز خود را به بهای مشخصی به فرد واگذار می‌کند که این رقم از مترمربعی یک تا حدود هفت یا هشت میلیون تومان به ازای هر مترمربع است و هر قدر پروژه به زمان افتتاح نزدیک‌تر شود، این رقم بالاتر خواهد بود. در واقع قیمت‌های پایین‌تر این طیف مربوط به پروژه‌هایی است که اصطلاحا «روی خاک» است. اما باید توجه داشت ممکن است در آگهی‌ها هزینه واگذاری امتیاز به خریدار جدید قید نشود و جزئیات آن طی تماس با آگهی‌دهنده به اطلاع فرد برسد.