فروکش هیجان در بازار مسکن پس از انتخابات امریکا

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

نقل از فرارو:

به گزارش اعتماد، هر چند نرخ رشد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به آبان ۹۸ افزایش ۱۱۸ درصدی را به ثبت رساند. با وجود اینکه برخی معتقدند کاهش آهنگ رشد قیمت‌ها در آبان به دلیل تضعیف قدرت خرید است، اما از آنجایی که این گزارش، اولین گزارش از بازار مسکن پس از انتخابات امریکاست، به نظر می‌رسد در آن هیجانات اولیه ناشی از شکست ترامپ در انتخابات نمود پیدا کرده و بر واقعیت بازار مسکن سایه انداخته باشد.

اما با تخلیه هیجان از بازار‌ها و در ماه آذر تعدیل انتظارات افراد از بازار مسکن رخ خواهد داد. با توجه به افت و خیز‌های ناگهانی در بازار‌های موازی مانند سرمایه، ارز و خودرو به نظر می‌رسد بهترین گزینه برای ورود نقدینگی سرگردان بازار مسکن خواهد بود.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن، ۱۰ برابر دریافتی یک کارگر

براساس آنچه بانک مرکزی منتشر کرده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی پایتخت در آبان ماه به ۲۷ میلیون و ۱۹۳ هزار تومان رسید. این رقم نسبت به مهر سال جاری افزایش ۱.۸ درصدی و نسبت به مدت مشابه سال گذشته که ۱۲ میلیون و ۴۶۳ هزار تومان بود، افزایش ۱۱۸.۲ درصدی داشته است.

روند یک سال اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن نشان می‌دهد که با وجود هشدار‌های گوناگون مبنی بر پایین بودن قدرت خرید افراد، اما قیمت‌ها همچنان به روند افزایشی خود ادامه می‌دهند و تنها خوش‌بینی‌هایی از قبیل نتیجه انتخابات در امریکا می‌تواند روند شتابان در این بازار را برای مقطعی کُند کند. با وجود کاهش رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، تعداد معاملات در فاصله مهر تا آبان نصف شده و از ۸۶۵۶ فقره معامله مسکن در مهر به ۴۴۶۶ معامله در آبان رسید. با وجود اینکه تعداد معاملات بیش از ۴۸ درصد نسبت به مهر سال گذشته کاهش داشته، اما نسبت به مدت مشابه سال ۹۸ حدود ۱۰ درصد افزایش داشته است.

تغییرات قیمتی در ۲ سال، ۱۹۷ درصد

در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی، روند قیمت و تعداد معامله در بازار مسکن طی ۸ ماهه نخست سال‌های ۹۷ تا ۹۹ مورد بررسی قرار گرفت. در این مدت متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۱۹۷ درصد افزایش داشته و از متری ۷ میلیون و ۲۸۴ هزار تومان به متری ۲۱ میلیون و ۶۷۹ هزار تومان رسید. در این مدت تعداد معاملات نیز بیش از ۲۳ درصد کاهش را به ثبت رساند. هر چند بیشترین کاهش متوسط تعداد معاملات در ۸ ماهه ۹۸ نسبت به مدت مشابه سال ۹۷ بود که در این مدت ۵۶ درصد افت کرده و از ۹۱ هزار و ۱۰۶ معامله به ۳۹ هزار و ۸۷۱ فقره معامله در ۸ ماهه نخست سال جاری رسید.

اجاره‌بها همچنان بر مدار افزایشی

با استناد به گزارش بانک مرکزی، شاخص اجاره مسکن در شهر تهران و کل مناطق شهری در ماه گذشته رشد ۲۸.۷ و ۳۱.۹ درصدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته داشته است. هر چند در گزارش مرکز آمار که ابتدای ماه جاری منتشر شد، تورم اجاره‌بها در آبان سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۰.۵ درصد کمتر از بانک مرکزی بود، اما هر دو گزارش نشان می‌دهد که نرخ اجاره‌بها بیشتر از روند افزایش قیمت‌های هر مترمربع واحد مسکونی است.

کاهش ساخت و ساز در بهار

با وجود اینکه روند شتابان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان کاهش داشته، اما به دلیل ناتوانی سمت عرضه در پاسخ‌دهی به مازاد تقاضا، به نظر نمی‌رسد آهسته شدن روند قیمت‌های مسکن در ماه‌های آتی ادامه‌دار باشد.

براساس گزارش «گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در فصل بهار سال ١٣٩٩» که به‌تازگی توسط مرکز آمار منتشر شد، در فصل مورد مطالعه ۱۲۸۱۸ پروانه احداث واحد مسکونی از سوی شهرداری تهران پیش‌بینی شده بود که کاهش ۲۷ درصدی را نسبت به زمستان نشان می‌دهد. در این فصل ۱۶۸۰ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران صادر شد که نسبت به زمستان و بهار ۹۸ کاهش ۳۰ و ۲۳.۸ درصدی داشته است. با وجود اینکه ماه بهار و تابستان از مهم‌ترین فصل‌ها برای ساخت و ساز مسکن است، عدم تعادل بین پروانه‌های پیش‌بینی و صادر شده نشان می‌دهد که روند افزایش قیمت‌ها ممکن است ادامه‌دار شود.

قیمت مسکن همسو با بازار ارز

با مقایسه روند قیمت‌ها در بازار مسکن، می‌توان به این نکته دریافت که هر زمان تنش یا تغییری پیرامون بازار مسکن رخ دهد، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز بی‌توجه به قدرت خرید افراد و همسو با آن تغییرات به خصوص اگر در بازار ارز باشد، تغییر می‌کند. مدعای این گزاره آن چیزی است که از اردیبهشت تا مرداد در این بازار رخ داد. در این مدت نرخ ارز افزایش ۳۱ درصدی داشته و از ۱۷ هزار و ۱۵۰ تومان به ۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان رسید. در این مدت رشد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز با افزایش ۴۳ درصدی از ۱۶ میلیون و ۹۷۲ هزار تومان به ۲۴ میلیون و ۲۸۸ هزار تومان رسید.

نمونه دیگر جهش قیمت مسکن همراستا با ارز، در فاصله شهریور تا مهر سال جاری رقم خورد. در این مدت نرخ ارز از حدود ۲۴ هزار تومان به ۳۱ هزار تومان رسید که افزایش ۳۰ درصدی را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز با جهشی ۱۰ درصدی به ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان رسید.

در این مدت به دلیل دخالت‌ها و دستورالعمل‌های یک شبه برای بهبود وضعیت شاخص بورس، عمده سهامداران سرمایه‌های خود را از بورس بیرون کشیده و به سایر بازار‌های موازی وارد کردند. هر چند روند خروج از بازار سرمایه در آبان نیز ادامه داشت، اما امید به کاهش محدودیت‌ها پس از انتخابات امریکا همچنین افت نرخ دلار باعث کاهش تورم یک ماهه منتهی به آبان شد.