اولین بیلان از معاملات مسکن ماه آذر، تصویری خیره‌کننده از اوضاع بازار املاک پایتخت به نمایش گذاشت. نتایج استخراج داده‌های ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات ملک حاکی است در ماه گذشته به‌عنوان دومین ماه ریزشی بازارها، دو اتفاق حیرت آور در بازار مسکن تهران رخ داد که اولی تا حدودی قابل انتظار بود اما رخداد دوم چنانچه رمزگشایی نشود، اصلا باور کردنی نیست.

بازار مسکن در ماه گذشته به لحاظ «حجم فروش» زمین‌گیر شد و در عین حال به رغم «شدیدترین سقوط معاملاتی»، سطح «قیمت میانگین» دوباره افزایش یافت. این دو اتفاق، «آذر» را برای بازار ملک، استثنایی کرد.

نمای کلی از معاملات مسکن آخرین ماه پاییز اینطور القا می‌کند که بازار ملک خلاف مسیر سایر بازارها در این ماه عمل کرده و عملیات تخلیه حباب قیمت در این بازار، شروع نشده خاتمه یافته است! اما موشکافی در فعل و انفعالات بازار مسکن آذر و عمیق شدن در «جنس معاملات» و «جغرافیای معاملات»، علت صعود میانگین قیمت مسکن شهر را توضیح می‌دهد.

خلاصه (واقعیت) آنچه اتفاق افتاده است، اینکه «بازار مسکن در ماه آذر، ادامه مسیر ماه آبان را طی کرد و دو طرف معاملات، همسو با اغلب معامله‌گران در بازارهای دیگر، در واکنش به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، نگاه بدبینانه به آینده (انتظارات تورمی) را کنار گذاشتند و متناسب با اوضاع جدید عمل کردند.

اما به چهار دلیل، رفتار جدید خریداران (نخریدن یا دست از خرید کشیدن) و فروشنده‌ها (عجله یا تمایل به فروش) در قیمت میانگین شهر منعکس نشد و المان اصلی عصر پساجهش که همان کاهش قیمت میانگین یا دست کم افت تورم ماهانه مسکن است در تصویر کلی معاملات مسکن پایتخت در ماه آذر وجود ندارد. در حالی که در تصاویر جزئی این بازار، قابل مشاهده است.»

هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر نشده اما بررسی محتوای مبایعه‌نامه‌هایی که جزئیات آنها در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران به ثبت رسیده است، نشان می‌دهد: معاملات خرید ملک مسکونی در پایتخت طی آذر امسال به کمترین حجم از اردیبهشت امسال رسید به‌طوری‌که اگر وضعیت خاص فروردین ۹۹ در این مقایسه لحاظ نشود، رکود مسکن آذر ۹۹ سنگین ترین رکود معاملاتی از زمان ثبت وقایع ماهانه بازار معاملات مسکن تا کنون به حساب می‌آید.

داده‌های اولیه از معاملات آذر مشخص می‌کند: ماه گذشته حدود ۲ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد. این حجم پایین فروش ماهانه آپارتمان دست‌کم از سال ۹۳ تا کنون -بدون لحاظ معاملات فروردین ۹۹- در شهر تهران سابقه نداشته است به‌طوری‌که کمترین فروش ماهانه واحد مسکونی در پایتخت رقم ۲۹۰۰ فقره مبایعه نامه بوده که مهر ماه پارسال رقم خورد.

مهر پارسال بعد از سکته قیمت‌ها (کاهش قیمت) در معاملات مرداد و شهریور، بخشی از تقاضای خرید از بازار خارج شد اما بعد از آن با ادامه التهاب بازارهای موازی و تولید انتظارات تورمی، مجددا خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان بیشتر شد و رشد بیشتر قیمت را منجر شد.

البته فروردین امسال به‌خاطر تعطیلی رسمی دو هفته اول و تعطیلی کامل بنگاه‌ها در چارچوب محدودیت‌های کرونایی در دو هفته دوم فروردین، عملا معامله آنچنانی در این ماه برای خرید آپارتمان صورت نگرفت و در نتیجه تعداد مبایعه نامه‌های امضا شده به شدت افت کرد و حدود هزار واحد مسکونی در تهران معامله شد.

اما وضعیت فروردین را به همین علت تعطیلی کرونایی،‌ نمی‌توان حالتی از خواص رکود معاملات مسکن به حساب آورد. همچنین در همه ماه‌های گذشته که رکود معاملاتی در بازار ملک برقرار بوده، کف معاملات مسکن چیزی حدود ۴ هزار واحد مسکونی در ماه بود.

به این ترتیب، حجم خرید آپارتمان در حد ۲ هزار واحد در آذر امسال به معنای «سقوط آزاد نبض معاملات مسکن شهر تهران» است که پرده جدیدی از ابررکود در بازار ملک را به نمایش می‌گذارد. این وضعیت، «خروج خریداران سرمایه‌ای» را بیان می‌کند و نشان می‌دهد: بازار تقریبا حالت شبه تعطیل پیدا کرده است.

تفاوت تصویر کلی با تصاویر جزئی بازار مسکن

اگر در گزارش رسمی تحولات بازار مسکن که چند روز دیگر توسط بانک مرکزی منتشر می‌شود، همین آمار البته احتمالا با کمی تغییر محدود منعکس شود در این صورت می‌توان گفت: حجم فروش آپارتمان و ملک مسکونی در تهران طی آخرین ماه از فصل پاییز در مقایسه با حجم پایین معاملات در ماه میانه پاییز، حدود ۵۴ درصد کاهش پیدا کرده است که به معنای «نصف شدن خریداران پای کار در فاصله آبان تا آذر» است.

حجم معاملات مسکن ماه آذر حدود ۷۷ درصد نیز نسبت به آذر پارسال کاهش یافته است. بنابراین، بازار معاملات مسکن در مقطع فعلی، نسبت به رکود ۹۸، تقریباً دو سوم دیگر کوچک‌تر شده است.