لیزینگ مسکن می‌تواند ابر رکود بازار ملک را بشکند؟

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر :

اخرین باری که متقاضیان مسکن توانستند از تسهیلات کارامد و مفید لیزینگ استفاده کنند نزدیک به 10 سال گذشته است.در حال حالضر وضعیت نابسامان مسکن باعث شده دو ضلع اصلی بازار برای حل چالش نرخ‌ها به توافق برسند. لیزینگ مسکن در شرایطی که وام‌ها از کار افتاده است، با اثر دومینویی خود به خروج از رکود کمک می‌کند تا بازار مسکن از این شرایط خارج شود

به‌دنبال انجام یک توافق بین گروهی از لیزینگی‌ها و برخی سازندگان مسکن، قفل بزرگ در مجوز خرید اعتباری مسکن با ابتکار بازار گشوده شد. یافته‌ها نشان می‌دهد به‌تازگی و به‌دنبال این توافق بنا شده است تا خرید اعتباری مسکن از مسیر بازار لیزینگ احیا شود.

تسهیلات لیزینگ مسکن تسهیلاتی غیر از وام‌های پرداختی به متقاضیان واحدهای مسکونی از مسیر شبکه بانکی است و در واقع وام بانکی محسوب نمی‌شود اما به واسطه آن فعالان بازار لیزینگ اقدام به تامین مالی سمت تقاضای مسکن با استفاده از این تسهیلات کرده و از این طریق بخشی از هزینه خرید واحدهای مسکونی تامین مالی می‌شود.

لیزینگ مسکن در واقع شرایط لازم برای خرید اعتباری خانه را فراهم می‌کند. به خصوص در شرایط فعلی که تسهیلات بانکی خرید مسکن به وامی ناکارآمد و فاقد اثربخشی و پوشش‌دهی بخش موثری از هزینه خرید واحدهای مسکونی تبدیل شده است لیزینگ مسکن می‌تواند تسهیلاتی کارآمد برای سمت تقاضای واحدهای مسکونی فراهم کند و از این طریق بخش قابل توجهی از خلأ موجود تسهیلات بانکی کارآمد برای خرید خانه از سوی متقاضیان مصرفی را جبران کند.

با ابتکار فعالان بازار مسکن درحالی لیزینگ مسکن بار دیگر برای خرید اعتباری واحدهای مسکونی احیا شده است که فرآیند احیای این روش تامین مالی ده سال پس از آخرین فعالیت لیزینگ‌ها در حوزه تامین مالی مسکن صورت گرفته است.

 

آخرین بار در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۸۹ لیزینگ‌ها به‌صورت فعال در تامین مالی مسکن نقش داشته و حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد ارزش واحدهای مسکونی را در قالب خرید اعتباری مسکن تامین مالی می‌کردند. هم‌اکنون ۱۰ سال پس از آخرین فعالیت لیزینگ‌ها در حوزه تامین مالی مسکن گروهی از لیزینگی‌ها و سازنده‌های مسکن توافق کرده‌اند با سازوکاری مشخص و به منظور رفع مانع از مسیر فعالیت لیزینگ‌ها در این زمینه وارد عمل شده و اقدام به احیای روش خرید اعتباری مسکن برای متقاضیان مسکن کنند.

این درحالی است که چهار سال قبل یعنی در سال ۹۵ نیز «دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ» از سوی بانک مرکزی تصویب و ابلاغ شد و ضوابط مربوط به فعالیت لیزینگ‌ها در حوزه مسکن به‌روزرسانی شد.

با این حال، در مسیر فعالیت لیزینگ‌ها موانع عمده‌ای وجود داشت که موجب شد عملا این روش تامین مالی در بازار مسکن عملیاتی نشود. با این حال و با تدبیر بازار، قفل راه‌اندازی لیزینگ مسکن هم‌اکنون بازگشایی شده است و قرار است به زودی خرید اعتباری خانه با استفاده از این روش آغاز شود.

یک مانع عمده در سال ۹۵ و بعد از تصویب دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ باعث شد عملا این شرکت‌ها فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن را به صرفه ندانسته و به این حوزه ورود نکنند. براساس دستورالعمل بانک مرکزی، شرکت‌های لیزینگ تنها مجاز هستند تا تسهیلات خود را با نرخ سود سه واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات شبکه بانکی کشور مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان پرداخت کنند که با توجه به نرخ سود ۱۸ درصدی تسهیلات بانکی، نرخ سود مجاز تسهیلات لیزینگی ۲۱ درصد می‌شود.

در همان زمان شرکت‌های لیزینگ اعلام کردند هزینه تامین اعتبار برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان از طریق لیزینگ‌ها رقمی حدود ۲۲ درصد است و عملا شرکت‌ها در صورت پرداخت تسهیلات مسکن با مشکل مواجه شده و دچار زیان مالی می‌شوند.

علاوه بر این مانع همچنین دو علت مهم باعث شد در آن مقطع زمانی تامین مالی از طریق لیزینگ‌های مسکن و رفع مانع در مسیر ورود لیزینگ‌ها به این حوزه پیگیری نشود. علت اول آن بود که زمان تصویب این دستورالعمل با دوره پایان رکود معاملاتی مسکن همزمان شد و عملا بازار معاملات مسکن از ابتدای سال ۹۶ وارد فاز پیش‌رونق و سپس رونق معاملاتی شد.

در آن زمان بازار مسکن در دوره ثبات قیمت، کاهش قیمت واقعی و ورود متقاضیان به بازار قرار گرفت و از سوی دیگر زمان تصویب این مصوبه با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بعد از یک دوره طولانی چند ساله مصادف شد. در آن زمان سقف تسهیلات خرید مسکن به‌طور متوسط از پوشش پنج مترمربعی هزینه خرید واحدهای مسکونی به پوشش هزینه ۵/ ۱۴ مترمربعی یک واحد مسکونی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران افزایش یافت و همین دو عامل باعث شد عملا نیاز مبرم به ورود لیزینگ‌ها به عرصه تامین مالی مسکن کمتر احساس شود و شرکت‌های لیزینگ نیز به دلیل وجود مانع نرخ سود جذاب برای تسهیلات‌دهی، پیگیری‌های لازم در این زمینه را انجام ندهند.

با این حال در سال ۹۶ دفتر اقتصاد مسکن درخصوص چرایی ضرورت راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن گزارشی منتشر کرده بود که در این گزارش تاکید شده بود از آنجاکه بیشتر متقاضیان و مراجعه‌کنندگان به صنعت لیزینگ از قشر متوسط به بالای جامعه هستند و برای این قشر بهره وام، حساسیت کمتری نسبت به اقشار آسیب‌پذیر جامعه دارد، طرح لیزینگ مسکن می‌تواند به کمک دولت در خروج از شرایط رکودی حاضر آمده، بدون اینکه در سایر سیاست‌های دولت نسبت به اقشار آسیب‌پذیر خللی ایجاد کند.

ضمن اینکه تنظیم بازار مسکن گروه‌های متوسط و بالای درآمدی به تنظیم بازار مسکن گروه‌های کم‌درآمد نیز کمک می‌کند. همچنین با توجه به اینکه شرکت‌های لیزینگی تسهیلات مورد نیاز خرید مسکن اقشار متوسط و بالای درآمدی را عرضه خواهند کرد، تسهیلات بانکی را می‌توان با تمرکز بیشتری به گروه‌های کم‌درآمد اختصاص داد.

اما در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن به فاز ابررکود معاملاتی سقوط کرده و تسهیلات بانکی خرید واحدهای مسکونی در ناکارآمدترین حالت خود قرار دارد و از سوی دیگر سازنده‌ها نیز با مشکل تامین مالی برای تکمیل پروژه‌ها و شروع پروژه‌های جدید به‌دلیل نبود متقاضی برای خرید واحدهای آماده مواجه شده‌اند، با ابتکار گروهی از لیزینگی‌ها و برخی از سازنده‌های مسکن، مانع قبلی در مسیر فعالیت شرکت‌های لیزینگ در بخش مسکن برطرف شده و لیزینگ‌های مسکن بعد از ۱۰ سال توقف فعالیت در این حوزه فعال خواهند شد.

براساس توافق صورت گرفته بناست سازنده‌های مسکن که واحدهای مسکونی آماده در اختیار دارند این پروژه‌ها را به‌صورت یکجا و با تخفیف ۴ تا ۱۰ درصدی به شرکت‌های لیزینگ واگذار کنند تا شرکت‌های لیزینگ بتوانند مشکل زیان مالی خود را به‌واسطه الزام به افزایش تنها سه واحد درصدی نرخ سود این تسهیلات نسبت به نرخ سود تسهیلات شبکه بانکی، برای متقاضیان جبران کنند. در چنین حالتی، پایین‌بودن نرخ سود تسهیلات پرداختی برای شرکت‌های لیزینگ به واسطه بالا بودن نرخ تمام‌شده پول برای این شرکت‌ها جبران می‌شود.

این تسهیلات اما یک تفاوت عمده با شکل ایده‌آل سقف وام‌های بانکی دارد. براساس دستورالعمل بانک مرکزی مصوب سال ۹۵ درخصوص ضوابط راه‌اندازی و فعالیت لیزینگ‌ها در حوزه مسکن، شرکت‌های لیزینگ می‌توانند حداکثر تا ۷۰ درصد قیمت مسکن را به متقاضیان تسهیلات پرداخت کنند اما در حالت ایده‌آل تسهیلات بانکی باید بتواند تا ۸۰ درصد هزینه خرید واحدهای مسکونی را پوشش دهد.

در این سازوکار و ابتکار عمل رقم اولیه‌ای که برای پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان مورد تمرکز قرار گرفته است مبلغی حول و حوش ۴۰۰ میلیون تومان است که البته در صورت افزایش سرمایه لیزینگ‌ها با همین شرایط قیمتی فعلی می‌تواند دست‌کم تا ۵۰ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را در شهر تهران پوشش دهد.

در واقع سازنده‌ها از طریق یکجافروشی واحدهای مسکونی آماده و واگذاری آنها به شرکت‌های لیزینگ، پروژه‌های خود را در بازار به فروش می‌رسانند. به این ترتیب، با بازگشایی قفل بزرگ در مجوز «خرید اعتباری خانه» با ابتکار بازار، امکان فروش یکجای آپارتمان‌های کلیدنخورده به لیزینگی‌ها برای عرضه به خریداران فراهم می‌شود و از این طریق نه‌تنها متقاضیان مسکن به سقف نسبتا موثر و کارآمد تسهیلات بانکی خرید مسکن دسترسی پیدا می‌کنند، بلکه فروشنده‌ها نیز که هم‌اکنون با بحران نبود خریدار برای واحدهای آماده مواجه هستند موفق به فروش واحدهای آماده عرضه می‌شوند.

رقم تسهیلات لیزینگ در مقطع زمانی فعلی درحالی در این توافق حول و حوش ۴۰۰ میلیون تومان متمرکز شده است که هفته گذشته در گزارشی اعلام کردیم برای خروج از ابررکود معاملاتی مسکن دستیابی به سقف نسبتا کارآمد تسهیلات خرید مسکن یکی از مهم‌ترین ضرورت‌هاست.

در این گزارش اعلام شد هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید واحدهای مسکونی به‌طور متوسط به حدود پنج مترمربع کاهش یافته است که این میزان برای متقاضیان مسکن بیشتر در حد یک طنز تلخ است و متقاضیان مصرفی با این سطح پوشش‌دهی قادر به ورود به بازار مسکن و خرید مسکن با اتکا به وام بانکی نیستند.

در این گزارش با اشاره به سه مقطع طلایی، سبز و سیاه وام مسکن در پوشش‌دهی هزینه خرید واحدهای مسکونی همچنین اعلام شد سال ۷۳ که رقم تسهیلات مسکن به‌طور متوسط پوشش ۴۲ مترمربعی از هزینه خرید واحدهای مسکونی را تامین می‌کرد سال طلایی وام برای خریداران مصرفی محسوب می‌شد.

این درحالی است که با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در سال ۹۴ و افزایش پوشش‌دهی میزان وام از هزینه خرید مسکن از حول و حوش پنج متر در سال‌های ابتدای دهه ۹۰ به حدود ۵/ ۱۴ متر در این سال، سال سبز تسهیلات بانکی برای خریداران رقم خورد. هم‌اکنون نیز که در سال ۹۹ قدرت خرید وام در بازار مسکن به حول و حوش پنج مترمربع کاهش یافته است سال سیاه بازار وام برای بازار مسکن و متقاضیان مصرفی محسوب می‌شود.

در چنین شرایطی که بازار وارد ابررکود معاملاتی شده و حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه به حد بی‌سابقه‌ای کاهش یافته و به زیر کف رکود سقوط کرده است لازم است با تدابیر تسهیلاتی زمینه خروج از ابررکود معاملاتی در بازار مسکن فراهم شود. آذرماه امسال تنها حدود ۲ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان به لحاظ کم بودن حجم معاملات خرید مسکن در یک‌ماه تقریبا بی‌سابقه است. با بازگشایی قفل راه‌اندازی لیزینگ مسکن می‌توان ابررکود بازار مسکن را کاهش داد.

رقم تمرکز شده برای پرداخت تسهیلات لیزینگ در توافق صورت گرفته درحالی ۴۰۰ میلیون تومان است که در گزارش هفته گذشته تاکید شد در صورتی که سیاست‌گذار مسکن قصد داشته باشد شرایط بازار را از وضعیت سیاه به وضعیت سبز تغییر حالت دهد لازم است میزان پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید واحدهای مسکونی دست‌کم به سطح سال‌های ۹۴ و ۹۵ برسد؛ یعنی مقطع زمانی که وام خرید مسکن پوشش ۵/ ۱۴ مترمربعی از هزینه خرید واحدهای مسکونی را با احتساب میانگین قیمت مسکن شهر تهران تامین می‌کرد.

محاسبات نشان داد هم‌اکنون سطح سبز پرداخت تسهیلات برای خروج از ابررکود بازار معاملات مسکن رقمی در حدود ۴۰۰ میلیون تومان است. یعنی در صورتی که سیاست‌گذار مسکن قصد دارد قدرت خرید متقاضیان مصرفی را با استفاده از وام نسبتا کارآمد در سطح سال ۹۴ و ۹۵ تقویت کند باید حداقل سقف تسهیلات مسکن را به رقمی حول و حوش ۴۰۰ میلیون تومان برساند. این میزان در حقیقت معادل همان رقمی است که در توافق بین لیزینگی‌ها و برخی سازنده‌ها برای خرید و فروش اعتباری واحدهای مسکونی مورد تمرکز قرار گرفته است.

مطابق با سازوکار در نظر گرفته شده این تسهیلات در نهایت با سود ۲۱ درصد و دوره بازپرداخت پنج ساله به متقاضیان پرداخت می‌شود که رقم اقساط ماهانه آن حول و حوش ۱۰ میلیون و۸۰۰ هزار تومان می‌شود. رقم قسط ماهانه حدود ۱۰ میلیون و۸۰۰ هزار تومانی تسهیلات لیزینگ مسکن نشان می‌دهد این تسهیلات عملا برای متقاضیان با سطح اقتصادی و درآمدی متوسط رو به بالا قابل استفاده است، هرچند ممکن است رقم ۴۰۰ میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن برای این گروه از متقاضیان مسکن نیز چندان کارآمد نباشد.

در واقع بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلیل دوره بازپرداخت کوتاه‌مدت این تسهیلات و همچنین در استطاعت نبودن رقم اقساط ماهانه آن برای گروه‌های کم‌درآمد تا متوسط، عملا این تسهیلات اثر مستقیم در خانه‌دار شدن عمده خانه‌اولی‌ها و متقاضیان با سطح درآمدی کم و متوسط ندارد. هر چند پرداخت این تسهیلات و استفاده گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالا از آن برای خرید واحدهای مسکونی بزرگ‌تر می‌تواند به‌دلیل اثر دومینویی در بازار، شرایط خرید مسکن را برای سایر گروه‌های درآمدی نیز تسهیل کند.

استفاده گروه‌های متوسط رو به بالا از تسهیلات لیزینگی برای خرید واحدهای مسکونی بزرگ‌تر منجر به خالی شدن و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌تر به بازار مسکن می‌شود و همین موضوع باعث می‌شود نه‌تنها واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ در شرایط رکود فعلی در بازار به فروش برسد و با تقاضای موثر همراه شود، بلکه در نتیجه خالی شدن و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌تر، عملا سایر متقاضیان نیز بتوانند به بازار ورود کرده و اقدام به خرید مسکن کنند.

در واقع این اقدام نه‌تنها فروش واحدهای بزرگ‌متراژ را افزایش می‌دهد، بلکه عرضه فایل‌های کوچک‌متراژ را نیز زیاد کرده از این‌رو به نفع تقاضای خانه‌اولی و مصرفی با سطح درآمد محدودتر نیز هست. این اثر دومینویی می‌تواند انجماد عرضه فایل در بازار مسکن را کاهش دهد.

با این حال دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد لازم است به فوریت سازوکاری اتخاذ شود تا به‌واسطه انجام اصلاحاتی در دستورالعمل راه‌اندازی و فعالیت شرکت‌های لیزینگ در حوزه مسکن، امکان استفاده از این تسهیلات برای طیف گسترده‌تری از متقاضیان مسکن به‌خصوص متقاضیان با سطح درآمدی کمتر و خانه‌اولی‌ها فراهم شود.

در وهله اول نیز پیشنهاد می‌شود تا طول دوره بازپرداخت این تسهیلات از پنج سال به ۱۰ سال افزایش یابد که در این صورت رقم قسط ماهانه حول و حوش هفت میلیون و۹۰۰ هزار تومان خواهد شد و در صورت ۲۰ ساله شدن آن رقم قسط حدود هفت میلیون تومان می‌شود. هر چند ممکن است به‌دلیل ماهیت اقتصادی فعالیت شرکت‌های لیزینگ افزایش دوره بازپرداخت این تسهیلات با اما و اگر همراه باشد اما در صورتی که سازوکاری اندیشیده شود تا با حضور همه شرکت‌های لیزینگ دامنه پرداخت این تسهیلات افزایش یابد می‌توان انتظار داشت تا در بهترین حالت زمینه افزایش دوره بازپرداخت این تسهیلات نیز فراهم شود.

از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون و با سازوکار توافق شده فعلی تسهیلات لیزینگ تنها برای خرید واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده در قالب فروش یکجای این واحدها از سوی سازنده‌ها به شرکت‌های لیزینگ و عرضه آنها به متقاضیان خرید این واحدها پرداخت می‌شود درحالی‌که لازم است این تسهیلات برای اجاره و اجاره به شرط تملیک نیز پرداخت شود و سازوکار مربوط به پرداخت این تسهیلات برای هر کدام از این بخش‌ها نیز تدوین و اجرایی شود.

همچنین لازم است سازوکاری طراحی شود که رقم یا سقف این تسهیلات افزایش یابد. به‌خصوص با درنظر گرفتن سطح فعلی قیمت‌ها در بازار مسکن و نیاز مبرم به پرداخت وام کارآمد برای خروج از ابررکود معاملاتی در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی این موضوع از اهمیت زیادی برخوردار است.