مالکان خانه‌های خالی چقدر باید مالیات بدهند؟

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

با نهایی شدن طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، خانه‌هایی که خالی محسوب شوند، ماهانه باید مالیاتی معادل دو برابر ارزش اجاره هرماه پرداخت کنند و این ضریب در سال‌های بعد 50 درصد نسبت به سال قبل افزایش خواهد یافت. طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم موسوم به قانون مالیات بر خانه‌های خالی، بعد از اصلاح در مجلس، نظر مساعد شورای نگهبان را جلب کرد و در جلسه دیروز این شورا توانست تاییدیه عدم‌مغایرت با شرع و قانون اساسی را دریافت کند. پیش‌ از این نمایندگان مجلس در جلسه علنی 5 آذر 99، آخرین ایرادهای شورای نگهبان به این طرح را اصلاح کرده بودند.

خانه‌های مشمول مالیات در آخرین ویرایش قانون

نمایندگان در اصلاحیه اخیر ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر کرده‌اند، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان خانه خالی شناسایی می‌شوند، درصورت گذشت بیش از 12‌ ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از 6‌ماه از آخرین نقل‌وانتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیرنوساز) مشمول مالیات خانه‌های خالی شوند. براساس قانون، این واحدها در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هرماه دوبرابر ارزش اجاره ماهانه ملک می‌شوند و این مالیات در سال‌های بعد، ۵۰درصد بیش از سال قبل خواهد بود. نکته دیگر اینکه این قانون در سال نخست در تهران و کلانشهرها اجرا می‌شود، اما از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد.

ملاک تعیین مالیات

بر اساس قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی، سازمان امور مالیاتی مکلف است حداکثر تا 3‌ ماه پس از تصویب قانون نهایی، نسبت به تعیین ارزش اجاری ماهانه املاک در شهرها و مناطق مختلف اقدام کرده و هرسال آن را به‌روزرسانی کند؛ چراکه مالیات خانه‌های مشمول براساس اجاره ماهانه آنها دریافت خواهد شد و باید معیاری برای راستی‌آزمایی آن وجود داشته باشد. نکته قابل‌توجه اینکه در تعیین مالیات بر خانه‌های خالی، هزینه‌ها و استهلاکات ماده ۵۳ و همچنین معافیت‌های موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ لحاظ نخواهد شد و مالک خانه خالی باید فارغ از متراژ واحد مسکونی خالی و هزینه‌های نگهداری و استهلاک آن، نسبت به پرداخت مالیات اقدام کند.

فرصت یک‌ماهه برای پیوند کدهای ملی و پستی

در تبصره ۲ ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است حداکثر تا یک‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان برقراری پیوند میان کد ملی اشخاص (یا کد شناسایی اتباع غیرایرانی) و کد پستی واحدهای مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان را به‌صورت خوداظهاری برای تمامی املاک (اعم از دارای سند رسمی، عادی و وکالتی) فراهم کند و همزمان تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مکلف هستند ظرف 2ماه، اطلاعات کد ملی خود و کد پستی واحد مسکونی را همراه بارگذاری اسناد مثبته ملکی یا اجاری یا… در این سامانه وارد کنند تا مشمول مالیات بر خانه خالی نشود.

حذف یارانه اقامتگاه‌های دوم و غیراصلی

پس از خوداظهاری مالکان و احراز وضعیت سکونت واحدهای مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان، آن واحد مسکونی که سرپرست خانوار، کد ملی خود و افراد تحت تکفل را برای آن درج می‌کند به‌عنوان سکونتگاه اصلی خانوار شناخته می‌شود و دیگر املاک احتمالی به‌عنوان سکونتگاه فرعی یا خانه استیجاری معرفی خواهد شد. البته نمایندگان مجلس در تبصره ۳ این ماده، یک‌راه فرار قانون نیز برای خانوارهای دارای چند واحد مسکونی فراهم کرده‌اند که براساس آن، سرپرست خانوار می‌تواند به ازای همسر و هر فرد تحت تکفل بالای ۱۸ سال خود یک کدپستی دیگر را به‌عنوان سکونتگاه فرعی معرفی کند.

این خانه‌ها به‌شرط ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان از مالیات موضوع این ماده معاف هستند. نکته قابل‌توجه اینکه براساس تبصره ۹ ماده 54، وزارتخانه‌های نیرو و نفت مکلف شده‌اند تا ۳‌ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، یارانه مصرف برق و گاز را حسب اعلام سامانه فقط به سکونتگاه اصلی ثبت شده تخصیص دهند و درخصوص سایر اشخاص یا سکونتگاه غیراصلی، بالاترین پلکان قیمت را مبنا قرار دهند و با تغییر محل اقامت فرد مشمول، یارانه‌های متعلق به اقامتگاه اصلی به محل اقامت جدید افراد منتقل شود.

تعیین‌تکلیف موارد استثنا و تخلفات

بر اساس تبصره ۴ اصلاحیه ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم، آن دسته از واحدهای مسکونی که به‌حکم مراجع قانونی ذی‌ربط امکان فروش، اجاره یا سکونت ندارند، تا زمان حل‌وفصل دعاوی یا قابل سکونت شدن، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند. در این میان، نمایندگان در تبصره۵ این ماده مقرر کرده‌اند درخصوص املاک مسکونی مشاع، مالکان حسب مورد میزان سهم‌الشرکه مشمول مالیات شوند. نکته دیگر اینکه براساس تبصره ۶ این ماده، اشخاص مشمول این قانون مکلفند تغییر محل سکونت یا تغییر مالکیت واحد مسکونی خود را حداکثر تا ۱۵ روز در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند؛ در غیر این صورت، با احراز تخلف در ثبت اطلاعات املاک در سامانه یا عدم‌ مراعات مفاد این تبصره، اشخاص متخلف مشمول جریمه‌ای معادل دوبرابر مالیات بر خانه خالی در سال اول خواهند بود.

نمایندگان در تبصره ۷ این ماده تصویب کردند: داده‌های اظهارشده در سامانه ملی املاک و اسکان به‌معنای مالکیت افراد نخواهد بود و مبنای مالکیت جهت استفاده در دستگاه‌های اجرایی یا محاکم قضایی نیست، اما دستگاه‌های خدمت‌رسان مکلفند ظرف ۳‌ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، برای ارائه خدمات زیر به متقاضیان، محل سکونت ثبت شده آنها را صرفا از سامانه املاک و اسکان و البته به‌صورت رایگان استعلام کرده و آن را ملاک ارائه خدمات قرار دهند.

فرصت 3‌ ماهه برای تسویه مالیات

در طرح مجلس، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده اطلاعات موردنیاز برای وصول مالیات از واحدهای مشمول ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم را به‌صورت برخط در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد و این سازمان نیز موظف است مالیات متعلقه را به مالک واحد مذکور ابلاغ کند. در ادامه مالک واحد خالی مکلف است تا 3‌ ماه پس از ابلاغ، مالیات متعلقه را به‌نحوی‌که سازمان امور مالیاتی تعیین می‌کند، پرداخت کند؛ در غیراین صورت تأخیر در پرداخت مالیات، ماهانه مشمول جریمه ۴ درصدی خواهد بود.