مالکان زمین در پناهگاه؛ سازنده‌ها منتظر تغییر اوضاع

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

پایش رفتار و حس تیم عرضه مسکن در شهرهای کشور طی ماه پایانی فصل بهار نشان می‌دهد نبض فعالیت‌های ساختمانی از نگاه ۱۰۰ شرکت عرضه مسکن در وضعیت بدخیم قرار گرفته و انتظارات نسبت به بهبود شرایط در ابتدای فصل تابستان نیز منفی است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در تازه‌ترین گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان که به‌صورت ماهانه و بر پایه اطلاعات اظهارشده از سوی فعالان ساختمانی درخصوص وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز در ماه قبل در ابتدای هر ماه منتشر می‌شود، مدیران عامل یا نمایندگان ۱۰۰ شرکت ساختمانی با تشریح وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن در خرداد‌ماه انتظارات خود را از شرایط پیش‌روی بازار مسکن در ابتدای فصل تابستان اعلام کردند. نتایج این نظرسنجی که به‌صورت ماهانه توسط اتاق تعاون ایران انجام می‌شود، حاکی از آن است که وضعیت کلی ساخت‌و‌ساز با استناد به ارزیابی ۱۰ شاخص مورد سوال از فعالان ساختمانی نسبت به میانه فصل بهار بدخیم شده و حال بازار ساخت‌وساز مساعد نیست.

این در حالی است که در میانه فصل بهار -اردیبهشت ماه- دو تیم عرضه مسکن در شهرهای کشور نسبت به وضعیت آتی بازار ساخت‌و‌ساز نگاه مثبتی داشته و انتظار داشتند که روند رو به بهبود حرکت کند.

در این نظرسنجی، ۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها» و «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام» «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است. شاخص «شامخ»- شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود. به‌طوری‌که عدد ۵۰ در طرح شامخ، نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای ۵۰ نشان‌دهنده بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر ۵۰ به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

هرچند در این نظرسنجی جدید، عدد شامخ کل روی ۳۶/ ۶۳ قرار گرفته که نسبت به ماه قبل از آن یعنی اردیبهشت ماه معادل ۲/ ۶ درصد افزایش پیدا کرده که نشان‌دهنده بهبود اندک وضعیت بخش ساختمان در خردادماه است اما بررسی جزئیات پارامترهای ده‌گانه مورد پرسش در این نظرسنجی، تغییر وضعیت به سمت «بدخیم شدن» را به تصویر می‌کشد.

اثرگذاری متغیرهای بیرونی بر این بازار همچون تغییر وضعیت بازار ارز، طلا و بورس از یکسو و جهش قیمت مسکن طی خرداد و به دنبال آن رکود معاملات خرید و فروش از سوی دیگر باعث شده تا وضعیت پارامترهای بازار مسکن از بهبود اندک میانه بهار فاصله گرفته و نامساعد شود.

از میان متغیرهای موردبررسی که ناظر بر پارامترهای مرتبط با اجرای پروژه‌های ساختمانی است، نخستین شاخص مورد بررسی، «میزان فعالیت‌های انجام شده» یا همان «تیراژ ساخت‌وساز» است. نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد این شاخص از عدد ۵/ ۶۰ در اردیبهشت به عدد ۳۶/ ۶۴ در خرداد رسیده است. به این معنی که حجم فعالیت‌های ساختمانی با نزدیک شدن به فصل تابستان اندکی افزایش داشته است. هر چند بالارفتن میزان فعالیت‌های ساختمانی می‌تواند نشانه رونق‌گیری ساخت‌وساز باشد اما مقایسه آن با سایر پارامتر‌های مورد بررسی، این نتیجه را به دست نمی‌دهد.

به‌طوری‌که در دومین شاخص مورد بررسی عقب‌نشینی مالکان املاک کلنگی به‌عنوان یکی از اعضای تیم عرضه مسکن از استارت پروژه‌های ساختمانی جدید این موضوع را به خوبی نشان می‌دهد. در شاخص «میزان سفارشات جدید مشتریان» که میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی مورد بررسی قرار می‌گیرد، نمایندگان شرکت‌های فعال ساختمانی اظهار کرده‌اند که حجم سفارش‌ها در خرداد نسبت به میانه فصل بهار کاهش پیدا کرده و عدد شاخص از ۲۲/ ۵۷ به ۷۹/ ۵۴ رسیده است.

مالکان ساختمان‌های قابل تخریب و نوسازی که در شهری همچون تهران بیش از ۹۵ درصد ساخت‌وسازهای مسکونی روی زمین‌های حاصل از تخریب ساختمان‌های کلنگی انجام می‌شود و از این رو نقش مهمی در جهت‌دهی به روند ساخت‌وسازها دارند؛ با رصد شرایط سایر بازارها و همچنین وضعیت درونی بازار مسکن، از بازار خارج شده و تا برقراری مجدد ثبات در پناهگاه قرار گرفته‌اند. از سوی دیگر سازنده‌ها نیز به‌عنوان دیگر عضو تیم عرضه مسکن به دلیل بالارفتن هزینه‌های ساخت‌وساز و خروج بخش عمده متقاضیان مصرفی، اگرچه سرعت اجرای پروژه‌های در حال ساخت را برای جلوگیری از افزایش هزینه‌ها بالا برده‌اند اما انگیزه زیادی برای آغاز پروژه‌های جدید ندارند.

به‌طوری‌که شاخص «سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرآیند کار» در خرداد با ۱۴/ ۶ درصد افزایش نسبت به اردیبهشت روی عدد ۲۵/ ۵۴ قرار گرفته است.

در مقابل نگرانی از وضعیت آتی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز سبب شده تا شاخص «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده» که نشان‌دهنده میزان موجودی انبار مصالح ساختمانی است در خرداد نسبت به میانه فصل بهار افزایش پیدا کند.

نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد: شاخص موجودی مواد اولیه از ۱۱/ ۴۶ در میانه فصل گذشته به ۴/ ۴۸ در پایان فصل رسیده است.

اما از میان پارامترهای ده‌گانه موردپرسش، بیشترین تغییرات به سمت وخیم شدن مربوط به شاخص «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم موردنیاز» که نشان‌دهنده تغییرات قیمت مصالح ساختمانی می‌شود، است. فعالان ساختمانی شرکت‌کننده در نظرسنجی مذکور به سوال درباره تغییرات قیمت مصالح به نحوی پاسخ داده‌اند که نشان از وخامت اوضاع درخصوص روند افزایش قیمت مصالح ساختمانی در ماه پایانی فصل بهار امسال دارد.

مطابق با این نظرسنجی، شاخص قیمت مصالح ساختمانی از ۸۹/ ۸۳ در اردیبهشت به بیش از ۹۳ در خرداد رسیده است. به‌طور طبیعی افزایش تند قیمت‌ها در این بخش و وخیم شدن بازار مسکن از این زاویه، یک نتیجه مستقیم بر شاخص «قیمت محصولات تولید شده» یا همان قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دارد که سبب شده امیدواری نسبت به بهبود اوضاع در ماه آتی نیز کاهش پیدا کند.

نتایج این نظرسنجی حاکی از آن است که شاخص قیمت تمام‌شده ساخت مسکن با ۴۷/ ۱۸ درصد رشد نسبت به اردیبهشت ماه، به عدد ۶۶/ ۷۷ رسیده است.

«موجودی واحدهای آماده یا در نوبت فروش» نیز در این نظرسنجی از مدیران فروش شرکت‌های ساختمانی مورد پرسش قرار گرفته است. نکته جالب توجه در مورد این شاخص، قرارگرفتن در بازه بالاتر از عدد ۵۰ پس از چند ماه رکود است. این شاخص که در اردیبهشت ماه روی عدد ۳۳/ ۳۸ قرار داشت با ۵۹/ ۳۴ درصد رشد توانسته خود را به حدود عدد ۵/ ۵۱ برساند. گرچه افزایش تعداد واحدهای آماده در نوبت فروش در نگاه نخست می‌تواند نشان‌دهنده بهبود اوضاع و شرایط عرضه واحدهای مسکونی نوساز و جدید در بازار باشد اما بررسی دقیق شاخص «میزان فروش واحدهای مسکونی» که نسبت به ماه گذشته کاهش داشته، حاکی از آن است که بخش عمده تیم عرضه مسکن با وجود اتمام عملیات ساخت، تمایل به فروش و عرضه واحدهای مسکونی خود ندارند.

سقوط شاخص «میزان فروش کالاها و خدمات» یا همان «میزان فروش واحدهای مسکونی» به بازه کمتر از ۵۰ بیانگر وضعیت نامساعد در بخش فروش املاک مسکونی است. به تعبیر دیگر، قرارگرفتن این شاخص در بازه کمتر از عدد ۵۰ به‌طور کلی نشان‌دهنده حاکمیت رکود بر این بازار است.

نتایج این نظرسنجی براساس اظهارات فعالان ساختمانی حاکی از آن است که این شاخص از عدد ۷۸/ ۵۲ در اردیبهشت ماه به عدد ۹۴/ ۴۸ در خردادماه کاهش پیدا کرده است.

اما شاخصی که در قالب این نظرسنجی بیشترین افت را از نگاه فعالان و سرمایه‌گذاران ساختمانی داشته «انتظارات کوتاه‌مدت آنها از وضعیت ساخت‌وساز» است. نتایج این نظرسنجی حاکی از آن است که انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به هفته‌های ابتدایی فصل تابستان ۹۹ کاملا منفی بوده و این گروه از فعالان تابستان ۹۹ را کاملا ناامید آغاز کرده‌اند.

ارزیابی و مقایسه این شاخص در تمامی نظرسنجی‌های انجام شده از سوی اتاق تعاون (این نظرسنجی از مهرماه سال گذشته آغاز و به‌طور متوالی تاکنون انجام شده است) بیان می‌کند: در تمامی ماه‌های گذشته بیشترین میزان بدبینی فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار ساخت‌وساز در ابتدای سال‌جاری و پس از آن در پایان فصل بهار رقم خورده است. این در حالی است که در میانه فصل بهار اندکی انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به آینده فعالیت‌های شرکت بهبود یافته بود. به نظر می‌رسد خروج بخش عمده متقاضیان مصرفی از بازار ناشی از افزایش شدید قیمت‌ در خردادماه و همچنین تورم مصالح ساختمانی که منجر به افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت‌وساز برای فعالان ساختمانی شده نقش پررنگی در ناامیدی نسبت به فعالیت‌های آتی شرکت داشته باشد.

مطابق با نتایج منتشر شده از سوی اتاق تعاون ایران، شاخص «انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده» از ۸۹/ ۵۳ در اردیبهشت ماه به ۸۱/ ۴۸ در پایان ماه گذشته تنزل پیدا کرده است که بیانگر ۱۴/ ۱۳ درصد افت طی یک ماه است.

از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمانی، ادامه جهش قیمت مسکن، در شرایطی که قدرت خرید سمت تقاضا احیا نشده است؛ منجر به ایجاد رکود در بخش فروش آپارتمان‌های تکمیل‌شده و در ادامه ایجاد رخوت در آغاز پروژه‌های ساخت‌وساز جدید می‌شود.

رصد گذشته و آینده بازار مسکن
مرکز آموزش «دنیای اقتصاد» با برگزاری یک کارگاه آموزشی-کاربردی تحت عنوان راهنمای ورود به بازار ملک، اتفاقات اخیر در بازار معاملات مسکن، ساخت و ساز، زمین، اجاره بها و سایر حوزه‌های مرتبط با املاک در شهر تهران و وضعیت کشور را برای طیف فعالان در این بازار تشریح خواهد کرد. این کارگاه پنج‌شنبه هفته آینده ۲۶ تیر برگزار می‌شود.

محور اصلی کارگاه بررسی و موشکافی درباره وضعیت جدید متغیرهای بازار مسکن و همچنین بازی‌گردانان کلیدی این بازار در مقطع فعلی است. کدام بازار در حال حاضر سایه بر بازار مسکن انداخته است؟ این پرسش به همراه پرسش‌های مهم سرمایه گذاران ساختمانی، خریداران مسکن و سایر فعالان این بازار در کارگاه راهنمای ورود به بازار املاک پاسخ داده می‌شود.

در این کارگاه همچنین تلاش خواهد شد مسیر تابستانی فعالیت در بازار ملک تحلیل و برآورد شود. همچنین نقشه کم‌ریسک برای خرید آپارتمان حتی در بیرون از پایتخت نیز تشریح خواهد شد.

سرفصل­‌های مختلفی در این کارگاه پیش‌بینی شده است. از جمله مباحث کلیدی موضوع «رابطه بین بازار ارز و مسکن» و همچنین «وضعیت روند بازدهی بورس و رشد قیمت مسکن» است.