مخابره سه پیام بد از تبعیض شبکه بانکی در وام خرید مسکن

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

 نقل از اخبار ساختمان:

اعضای یک گروه از «جامعه خاص تحت حمایت با وام‌های ویژه مسکن» براساس مصوبه جدید اجازه پیدا کرده‌اند برای خرید خانه،‌ ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. این تسهیلات به لحاظ ارزش ریالی، نرخ سود و طول دوره بازپرداخت شرایط مناسبی نسبت به «وام‌های عادی خرید مسکن» دارد.

مجوز وام ۳۰۰ میلیونی نشان می‌دهد سیاست‌گذار بعد از ماه‌ها «خروج اجباری خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی از بازار خرید آپارتمان تحت‌تاثیر بی‌کفایتی وام‌ها»، سرانجام پذیرفت این تسهیلات به‌خاطر رشد‌های پی‌درپی قیمت مسکن،‌ نیازمند به‌روزرسانی از طریق افزایش سقف است. اما به جای «شارژ سراسری» قدرت خرید،‌ فقط وام افراد خاص تقویت شده است. تسهیلات ویژه همواره در بازار غیررسمی به‌صورت فروش امتیاز، معامله می‌شود تا به مصرف‌کننده واقعی برسد. وام مسکن تبعیضی سه پیام دارد.

تصمیم اخیر شبکه بانکی مبنی بر افزایش سقف وام خرید مربوط به یک گروه از متقاضیان خاص تسهیلات مسکن، از سوی کارشناسان بازار ملک به‌عنوان گواهی بی‌کفایتی وام خرید آپارتمان مطرح شد. بررسی‌ها با استناد به بازتاب‌های کارشناسی مربوط به افزایش ۵۰ درصدی سقف وام خرید مسکن یک گروه خاص به نام نخبگان در عین حال دست‌کم سه پیام بد از تبعیض شبکه بانکی در حوزه تامین مالی و کمک به پوشش هزینه‌ خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی را مخابره می‌کند.

در شرایطی‌که هم‌اکنون وام خرید مسکن در بی‌اثرترین و ناکارآمدترین شکل خود در پوشش هزینه‌های خرید واحدهای مسکونی به‌خصوص در کلانشهرها و شهرهای بزرگ به‌ویژه در پایتخت قرار گرفته است، تصمیم اخیر برای افزایش ۵۰‌ درصدی تسهیلات خرید مسکن یک گروه خاص از متقاضیان، مهر تایید بی‌کفایتی وام خرید مسکن موجود در شبکه بانکی است که هم‌اکنون به متقاضیان در صورت واجد شرایط بودن پرداخت می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در هفت ماه اول امسال در مقایسه با هفت ماه اول سال گذشته حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است اما کماکان تصمیمی برای افزایش سقف وام خرید مسکن از سوی سیاست‌گذار پولی برای عموم متقاضیان مصرفی گرفته نشده است. این در حالی است که متولی مسکن و سیاست‌گذار پولی، تلاش برای جلوگیری از جهش قیمت مسکن و ایجاد التهاب قیمتی در بازار ملک تحت‌تاثیر افزایش سقف تسهیلات خرید واحدهای مسکونی را مهم‌ترین دلیل عدم‌افزایش سقف تسهیلات متناسب با میزان رشد قیمت مسکن، عنوان می‌کنند.

با این حال و به‌رغم این ادعاها، به‌تازگی سقف تسهیلات خرید مسکن یک گروه خاص از ۲۰۰ میلیون تومان به‌۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. این میزان افزایش در یک‌سال به معنای رشد سقف تسهیلات مسکن متناسب با افزایش قیمت مسکن در یک بازه زمانی یک‌ساله است.

هر‌چند با توجه به میانگین قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای‌بزرگ، تسهیلات خرید مسکن‌۳۰۰‌ میلیون تومانی نیز تسهیلاتی کافی و چندان کارآمد نیست اما در شرایطی که متولی مسکن و سیاست‌گذار پولی در برابر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به دلیل جلوگیری از تورم شدید در بازار ملک مقاومت می‌کند، این اقدام علاوه بر آنکه مهر تایید و گواهی بی‌کفایتی وام مسکن متقاضیان عادی محسوب می‌شود، از سوی دیگر نشان‌دهنده نوعی برخورد تبعیض‌آمیز از سوی شبکه بانکی در میان متقاضیان وام است.

طی دست‌کم دو سال گذشته به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن به‌خصوص در شهر تهران و سایر کلانشهرها، تسهیلات خرید مسکن به تسهیلاتی ناکارآمد و غیرموثر برای تامین بخشی از هزینه خرید واحدهای مسکونی تبدیل شد. در چنین شرایطی متولی مسکن و سیاست‌گذار پولی نیز با این توجیه که افزایش سقف وام می‌تواند منجر به افزایش شدید قیمت مسکن شود، از متناسب‌سازی سقف وام خرید با تحولات قیمت‌مسکن خودداری کرد.

در واقع بازار معاملات مسکن در چنین شرایطی با سرکوب تقاضای مصرفی مواجه شد و تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها که متقاضیان واقعی مسکن محسوب می‌شوند به‌اجبار به دلیل افت شدید قدرت خرید از یک‌سو و عدم‌دسترسی به وام موثر و کارآمد از سوی دیگر به حاشیه بازار رانده شدند.

در واقع در میان متقاضیان مصرفی بیشترین آسیب متوجه خانه‌اولی‌هایی شد که پیش از این به‌دنبال وعده دولت درخصوص سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز خانه‌اولی‌ها و خرید مسکن با استفاده از وام کارآمد، پس‌اندازهای خود را به امید دریافت تسهیلات موثر سپرده‌گذاری کردند اما هم‌زمان با جهش قیمت مسکن و افت قدرت خرید آنها، سقف تسهیلات افزایش نیافت.

در زمان راه‌اندازی این صندوق، سقف وام خرید مسکن متقاضیان در تهران ۸۰ میلیون تومان اعلام شد که قدرت این وام در آن زمان پوشش حدود ۲۰‌ مترمربعی هزینه خرید یک آپارتمان با سطح متوسط قیمت شهر تهران را تامین می‌کرد.

این در حالی است که قدرت خرید این وام در حال‌حاضر به سه مترمربع کاهش یافته است. در شرایط فعلی نیز که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به بیش از ۲۶‌ میلیون تومان افزایش یافته است مشاهدات و مستندات نشان‌دهنده آن است که عمده معاملاتی که طی دست‌‌کم یک‌سال گذشته به دلیل سرکوب تقاضای مصرفی در بازار ملک صورت گرفته است، از سوی متقاضیان غیرمصرفی بوده است.

مشاهدات و تحقیقات میدانی حاکی است بیش از ۷۰ درصد از معاملاتی که در یک‌سال اخیر در بازار معاملات مسکن انجام شده، مربوط به تقاضای غیرمصرفی بوده است. در واقع در چنین شرایطی مقاومت در برابر افزایش و متناسب‌سازی وام خرید مسکن با تحولات قیمتی واحدهای مسکونی، نه‌تنها منجر به کنترل قیمت مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت نشد بلکه این سیاست نادرست منجر به سرکوب تقاضای مصرفی از یک‌سو و پرتاب‌شدن آنها به‌خصوص خانه‌اولی‌ها از سوی دیگر به خارج از بازار شد.

در شرایط محرومیت سمت تقاضای مصرفی مسکن از خرید آپارتمان تحت‌تاثیر این رویداد، بر حجم تقاضای انباشته بازار مسکن افزوده شد و این متقاضیان یا اساسا امکان خانه‌دار شدن حتی در سال‌های بعد را نخواهند داشت و یا باید در سال‌های آینده اقدام به خرید مسکن با قیمت‌های بالاتر کنند.

اما تصمیمی که به‌تازگی برای پرداخت وام خرید مسکن «نسبتا مناسب» به یک گروه خاص از متقاضیان گرفته شده است مهرتاییدی بر بی‌کفایتی وام خرید مسکن و پذیرش این نکته از سوی سیاست‌گذار پولی است.

به‌تازگی و در قالب یک مصوبه سقف وام خرید مسکن برای یک گروه خاص از ۲۰۰ میلیون تومان سال گذشته به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در حالی که در خبرها اعلام شده است این تصمیم در شورای پول و اعتبار گرفته و مصوب شده است و به‌رغم آنکه این موضوع در شبکه بانکی نیز تایید شده است اما تا لحظه تنظیم این گزارش-ظهر دیروز- به دلایل نامشخص، متن این مصوبه هنوز در سایت بانک مرکزی در قسمتی که مصوبات و تصمیمات شورای پول و اعتبار در آن منعکس می‌شود، درج نشده است.

وام ۳۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن در حالی برای یک گروه خاص تصویب شده است که هم‌اکنون سقف رایج‌ترین وام خرید مسکن برای متقاضیان در شهر تهران ۱۰۰ میلیون تومان است. این در حالی است که هم‌اکنون متقاضیان دریافت وام خرید مسکن باید مبلغی را برای خرید اوراق گواهی حق تقدم دریافت تسهیلات خرید مسکن نیز تقبل کنند که این میزان در شهر تهران هم‌اکنون حدود ۱۵ میلیون تومان است. در حالی‌که این گروه خاص از خرید اوراق و پرداخت هزینه آن نیز معاف شده‌اند.

محاسبات نشان می‌دهد با توجه به آنکه هم‌اکنون در شهر تهران و در شهرهای کشور واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع تقریبا جزو واحدهای مسکونی نایاب یا حداقل کمیاب هستند برای خرید یک مسکن حداقلی ۶۰ مترمربعی، با میانگین قیمت هر مترمربع ۲۶ میلیون تومان در شهر تهران باید رقمی حدود یک میلیارد و ۵۶۰ میلیون تومان پرداخت شود.

در حالی‌که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کشور نیز هم‌اکنون حول و حوش هشت میلیون تومان برآورد می‌شود برای خرید یک آپارتمان ۶۰ مترمربعی در کشور نیز بودجه ۴۸۰ میلیون تومانی مورد نیاز است.

در چنین شرایطی و در بهترین حالت پوشش‌دهی وام خرید مسکن برای متقاضیان معمولی، برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ مترمربعی، وام ۱۰۰ میلیون تومانی اوراق بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران تنها هزینه خرید چهار مترمربع مسکن را فراهم می‌کند. این میزان در کشور- با احتساب سقف وام ۸۰ میلیون تومانی- معادل ۱۰ مترمربع است. این در حالی است که متقاضی باید حول و حوش ۱۵ میلیون تومان به‌عنوان هزینه خرید اوراق نیز پرداخت کند.

از سوی دیگر وام تازه تصویب شده برای یک گروه خاص در همین شرایط در شهر تهران هزینه خرید ۱۲ مترمربع و در کشور هزینه خرید ۵/ ۳۷ مترمربع از یک واحد مسکونی را تامین می‌کند.

در واقع وام مسکن متقاضیان عادی در حالی هم‌اکنون در شهر تهران رقمی معادل ۶ درصد و در کشور رقمی معادل ۲۱ درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی با متراژ ۶۰ مترمربع را تامین می‌کند که وام گروه‌های خاص در شرایط مشابه هزینه خرید ۲۰ درصد از واحد ۶۰ مترمربعی در تهران و هزینه خرید ۵/ ۶۲ درصد از این واحد را در کشور پوشش می‌دهد.

هر چند تاکنون و در سطح جامعه و همچنین در میان کارشناسان بخش مسکن مشخص بود که میزان کارآیی وام‌های بخش مسکن برای متقاضیان عادی به صفر رسیده است اما با افزایش سقف وام متقاضیان خاص به ۳۰۰ میلیون تومان عملا بی‌کفایتی وام خرید مسکن تایید شد. تا الان شبکه بانکی و سیاست‌گذار پولی این موضوع را به‌طور رسمی تایید نمی‌کرد و حاضر به پذیرش این موضوع نبود که وام‌های شبکه بانکی برای خرید مسکن کارآیی خود را از دست داده است و این موضوع منجر به سرکوب قدرت خرید تقاضای مصرفی در شرایط جهش قیمت شده است.

 

اما با این مصوبه و این تصمیم، این موضوع نیز عملا مهر تایید گرفت. هر چند وام ۳۰۰ میلیونی خرید مسکن با توجه به جهش ادامه‌دار قیمت ملک در سه سال اخیر و سطح فعلی قیمت‌ها در کل وام ایده‌آلی نیست، اما نسبت به وامی که هم‌اکنون به سایر متقاضیان پرداخت می‌شود سه برابر است.

این در حالی است که این گروه خاص از پرداخت بهای اوراق نیز معاف هستند اما متقاضیان عادی باید معادل بخش قابل توجهی از مبلغ وام خود را نیز برای خرید اوراق هزینه کنند.

سه پیام برای بازار مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد این اقدام جدید در راستای افزایش ۵۰ درصدی سقف تسهیلات خرید مسکن برای یک گروه خاص در شرایط مقاومت شبکه بانکی و متولی مسکن برای افزایش سقف تسهیلات مسکن افراد عادی با این استدلال که افزایش سقف تسهیلات منجر به جهش قیمت‌ها و ایجاد التهاب در بازار مسکن می‌شود حداقل سه پیام بد به بازار مخابره می‌کند.

اولین و مهم‌ترین پیام منفی این اقدام آن است که همان گونه که گفته شد این اقدام بی‌کفایتی و ناکارآمدی وام خرید مسکن فعلی موجود در شبکه بانکی برای متقاضیان عادی را تایید می‌کند.

در واقع در شرایطی که افزایش وام خرید مسکن متقاضیان عادی با این استدلال که افزایش سقف وام می‌تواند منجر به التهاب قیمتی شود با مقاومت شبکه بانکی و متولی مسکن مواجه است، افزایش ۵۰ درصدی سقف وام خرید مسکن یک گروه خاص و سه برابر شدن مبلغ آن در مقایسه با وام خرید مسکن اشخاص عادی، گواهی بی‌کفایتی وام خرید مسکن فعلی در دسترس برای متقاضیان معمولی است.

دومین پیام این اقدام درخصوص طول دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن در هر دو حالت یعنی تسهیلات خرید مسکن پرداختی به اشخاص عادی و یک گروه خاص است.

در حالی که هم‌اکنون دوره بازپرداخت وام خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم وام مسکن به متقاضیان عادی ۱۲ سال است، دوره بازپرداخت وام ۳۰۰ میلیون تومانی اشخاص خاص ۲۰ ساله تعیین شده است که به لحاظ طول دوره بازپرداخت به‌طور نسبی شبیه الگوی بازپرداخت وام در برخی کشورهای توسعه‌یافته است. افزایش طول دوره بازپرداخت هم یکی از پیش‌شرط‌های مهم در تبدیل وام‌های مسکن به تسهیلاتی در استطاعت است که از سال‌های گذشته تاکنون به‌عنوان یکی از راهکارهای موثر در تقویت قدرت خرید خانوارها و کمک به آنها برای خرید مسکن با استفاده از وام مسکن مورد تاکید قرار گرفته است.

این در حالی است که به رغم تاکیدهای زیادی که از گذشته تاکنون در این باره وجود داشته و دارد همچنان دوره بازپرداخت رایج‌ترین وام خرید مسکن از سوی متقاضیان معمولی ۱۲ سال است درحالی‌که برای یک گروه خاص این دوره به ۲۰ سال افزایش یافته است. افزایش دوره بازپرداخت وام مسکن منجر به کاهش رقم اقساط ماهانه و در استطاعت شدن رقم قسط برای متقاضیان می‌شود و از این طریق امکان افزایش سقف وام مسکن بدون تحمیل فشار مضاعف برای پرداخت اقساط ماهانه بیشتر به وام‌گیرنده‌ها فراهم می‌شود.

ایجاد بازارهای رانتی خرید و فروش وام‌های مربوط به گروه‌های خاص همچون نخبه‌ها، پزشکان و... سومین پیام بد این گونه اقدامات محسوب می‌شود. در واقع صدور مجوزهای خاص تسهیلاتی تنها برای گروه‌های خاص در بسیاری از موارد، مسیرهای دلالی را هموار می‌کند و در نهایت منجر به انحراف مسیر وام‌های تعریف شده برای گروه‌های خاص به سمت متقاضیان مصرفی یا متقاضیان واقعی با بهای بالا می‌شود.

از گذشته تاکنون بازار سیاه و دلالی وام مسکن وجود داشته است که فعالیت دلالان وام در بازار آزاد یا بازار سیاه وام متناسب با سیاست‌ها و شرایط بازار وام و بازار ملک افت و خیز داشته است. در دوره‌هایی که فاصله بین سقف وام در دسترس برای گروه‌های خاص با وام در دسترس برای عموم مردم افزایش می‌یابد بازار سیاه دلالان وام نیز رونق می‌گیرد و امتیاز این وام‌ها با ارقام گزاف و قابل توجه خرید و فروش می‌شود.

کارشناسان نیز همواره نسبت به پیامدهای این گونه تبعیض‌ها به سیاست‌گذار پولی هشدار می‌دهند و در شرایط فعلی توصیه آنها به سیاست‌گذار پولی آن است که بهتر است با سیاست‌های کارآمد نظیر افزایش سقف تسهیلات متناسب با تحولات قیمتی مسکن، افزایش طول دوره بازپرداخت و کاهش نرخ سود، مسیر دسترسی متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی‌ها را که گروه‌های اصلی متقاضی مسکن و دریافت وام هستند هموار کنند.

بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از بازار سیاه یا بازار آزاد خرید و فروش امتیاز وام مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون امتیاز انواع وام‌های مربوط به خرید مسکن گروه‌های خاص با بهایی معادل ۱۵ تا ۳۰ درصد مبلغ کل وام بین دارندگان امتیاز وام و متقاضیان خرید مسکن با استفاده از این وام‌ها خرید و فروش می‌شود.

این در حالی است که اگر وام مسکن در دسترس عموم مردم متناسب با تحولات قیمتی وامی کارآمد و موثر بود و بخش موثری از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌داد خرید و فروش وام در بازار سیاه نیز ایجاد نمی‌شد و این بازار اساسا امکان فعالیت نداشت و از سوی دیگر یکی از مهم‌ترین راه‌های مسدودسازی مسیر فعالیت دلالان وام مسکن، رفع هر گونه تبعیض درخصوص پرداخت وام به گروه‌های خاص آن‌هم با اختلاف قابل توجه بین رقم مصوب پرداخت وام به این گروه‌ها و وام پرداختی به متقاضیان معمولی است.

هم‌اکنون برخی از متقاضیان مصرفی که به دلیل ناکارآمدی وام مسکن در دسترس برای افراد عادی به بازار سیاه وام‌های مسکن ارائه‌کننده امتیاز وام مسکن افراد خاص مراجعه می‌کنند در قبال پرداخت ارقام بالا، امتیاز خرید وام آنها را خریداری می‌کنند.

در چنین شرایطی سند ملک در مالکیت فردی که وام به نام وی است باقی می‌ماند و بنا بر ادعای دلالان، با صدور وکالت بلاعزل پس از اتمام دوره بازپرداخت یا در زمان تسویه مبلغ وام، سند ملک به نام مالک واقعی منتقل می‌شود.

با این حال کارشناسان حقوقی نیز نسبت به خطرات و تهدیدهایی که در این زمینه پیش‌روی متقاضیان خرید امتیاز این گونه وام‌ها از دلالان بازار سیاه هستند به این افراد هشدار می‌دهند. چرا که حجم قابل توجهی از پرونده‌هایی که هم‌اکنون در محاکم قضایی در حوزه املاک در دست بررسی است مربوط به کلاهبرداری‌هایی است که در این زمینه صورت گرفته است.