مصوبه‌ای که بازار اجاره و فروش مسکن را بهم ریخت

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

به گزارش مهندسان شهر، مجتمع‌های شورای حل اختلاف نسبتاً شلوغ است و گویا بیشترین سهم از پرونده‌های جاری با اختلاف به دعواهای اجاره مسکن اختصاص دارد؛ صاحب‌خانه‌هایی که به‌دنبال دریافت حکم تخلیه ملک خود هستند و مستأجرانی که آمده‌اند تا به پشتوانه مصوبه ستاد مقابله با کرونا، جواب محکمه‌پسندی به صاحب‌خانه بدهند و سر جای خود بنشینند.

پرش‌های قیمت مسکن در سال‌های اخیر، تأثیر مستقیمی بر رشد قیمت اجاره مسکونی داشته و در این میان، مصوبه تمدید اجباری قراردادهای اجاره به‌واسطه جلوگیری از تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره، به مذاق برخی از موجران خوش نیامده است. البته برخی از مستأجران ناخلف نیز با سوءاستفاده از حمایت قانون ستاد مقابله با کرونا بنای ناسازگاری با صاحب‌خانه‌ها را گذاشته‌اند. قانون برای رسیدگی به تخلفات و خواسته‌های این دو گروه، مراجعه به شورای حل اختلاف را تجویز کرده و آنگونه که ازجمعیت حاضر در مجتمع‌های شورای حل اختلاف برمی‌آید، سطح تنش در بازار اجاره به‌دنبال ادامه‌دار شدن قانون تمدید اجباری قراردادها به‌شدت افزایش پیدا کرده است.

۹استثنا برای حکم تخلیه چیست؟

بیش از یک سال است که ستاد مقابله با کرونا برای حفاظت از اقشار کم‌درآمد در بازار اجاره، مصوبه‌ تمدید اجباری قراردادهای اجاره‌بهای مسکونی با نرخ مشخص را ابلاغ کرده و امسال نیز با تمدید دوباره مصوبه قبلی، سیاست جلوگیری از وقوع بحران در بازار اجاره را پیگیری کرده است. به‌واسطه این مصوبه که تا ۳‌ماه پس از عادی شدن شرایط کرونا، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر را معلق می‌کند، همه قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا باید درصورت تمایل مستأجر برای یک سال دیگر تمدید شود. سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در این قراردادها برای تهران ۲۵درصد، شهرهای بزرگ ۲۰درصد و سایر نقاط شهری ۱۵درصد تعیین شده؛ اما توافق موجر و مستأجر در قیمت‌های بالاتر نیز بلامانع است. در این مصوبه، ۹استثنا نیز مدنظر قرار گرفته که صاحب‌خانه می‌تواند حکم تخلیه ملک خود را با اثبات آنها دریافت کند و همین مسئله پای تعداد بیشتری از موجران و مستأجران را به شورای حل اختلاف باز کرده است.

چنانچه مالک، به‌منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ کرده باشد.

چنانچه مستأجر تا یک‌ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، براساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد.

املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به‌طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر باید ظرف مدت ۲ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام کند.

چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت نکند، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، واحد قابل تخلیه است.

مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره براساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.

چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی‌کننده احراز شود.

چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف عمل کرده و باعث شکایت سایر ساکنان واحدهای مسکونی باشد.

چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری کند.

چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و …) اقدام نکرده و موجب ضرر و زیان قابل‌ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده) شده باشد.

تخلیه فقط با حکم شورا

نکته قابل‌توجه این است که حتی در ۹مورد استثنایی که ستاد مقابله با کرونا برای صدور حکم تخلیه درنظر گرفته، این حکم باید توسط شورای حل اختلاف و پس‌از احراز شرایط صادر شود. همین مسئله باعث شده صاحب‌خانه‌هایی که خواستار تخلیه ملک خود هستند به شورای حل اختلاف مراجعه کنند و مستأجران نیز برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه وارد عمل شوند. در مواردی نیز مستأجران دست پیش گرفته‌اند و به‌واسطه مخالفت صاحب‌خانه با تمدید قرارداد، آمادگی خود برای تمدیدی قرارداد با شرط افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها را به اطلاع شورا رسانده‌اند تا امکان تمدید قرارداد فراهم شود. در این وضعیت، مالک یا باید مدارکی برای اثبات یکی از ۹شرط استثنا را به شورا ارائه کند یا شورا حتی به‌صورت غیابی رأی به تمدید قرارداد خواهد داد. گزارش میدانی از مجتمع‌های شورای حل اختلاف شهر تهران حاکی از این است که مراجعه موجر و مستأجر به این شورا برای حل اختلاف در دوره کرونا افزایش پیدا کرده و این مراجعه در امسال به‌مراتب از سال قبل بیشتر است. مسئول دفتر یکی از مجتمع‌های شورای حل اختلاف می‌گوید: به‌دلیل افزایش شکایت‌ها، روال رسیدگی به این اختلافات که قبلاً تا ۲‌روز به‌طول می‌انجامید، حالا به چند هفته می‌رسد و معطلی مراجعه‌کنندگان افزایش پیدا می‌کند. به‌گفته او، در این مجتمع، حدود ۲۵درصد پرونده‌های مربوط به قرارداد اجاره به صدور حکم تخلیه منجر شده است.

شکایت از بدعهدی مستأجران

اظهارات مسئول دفتر یک مجتمع شورای حل اختلاف تهران حاکی از این است که بیش از نیمی از شکایت‌های ارائه شده در حوزه قرارداد اجاره‌ به این مجتمع مبتنی بر بدعهدی مستأجر در ایفای تعهدات خود یا نارضایتی ساکنان ساختمان از مستأجر بوده است که البته این موضوع در کمتر از یک‌سوم این شکایت‌ها برای قاضی شورای حل اختلاف احراز شده است و مابقی یا با توافق موجر و مستأجر مصالحه شده یا به صدور رأی تمدید انجامیده است. او که به‌دلایل شغلی حاضر به انتشار نام خود نیست، می‌گوید: موجران برای ثبت شکایت باید از طریق دفاتر قضایی اقدام کرده و با پیگیری ابلاغیه‌های سامانه ثنا، در زمان مقرر به مجتمع قضایی معرفی شده از سوی سامانه مراجعه کنند تا به شکایت آنها رسیدگی شود.

توفیق اجباری برای توافق

در هوای گرم تابستان و در شرایطی که پیک پنجم کرونا همچنان قربانی می‌گیرد، ازدحام جمعیت در مجتمع شورای حل اختلاف بیش از میزانی است که در پروتکل‌های احتیاطی وزارت بهداشت توصیه شده است. کارمند یکی از مجتمع‌های شورای حل اختلاف تهران در گفت‌وگوی تلفنی می‌گوید: بخشی از این شلوغی ناشی از مراجعه حضوری افراد برای کسب اطلاع از نحوه شکایت است و برخی نیز افراد دیگری را همراه خود می‌آورند درحالی‌که فقط خود موجر و مستأجر اجازه حضور در جلسه شورای حل اختلاف را دارند. به‌گفته او، به‌دلیل کثرت شکایت‌ها و شلوغی مجتمع‌ها، اغلب جلسات رسیدگی طبق زمان اعلام شده در ابلاغیه برگزار نمی‌شود و افراد گاهی چند ساعت باید منتظر بمانند و همین مسئله باعث شده ازدحام در مجتمع‌ها غیرعادی به‌نظر برسد. البته رعایت پروتکل‌های بهداشتی ازجمله زدن ماسک الزامی است و اغلب مراجعه‌کنندگان نیز رعایت می‌کنند؛ اما بازهم مراجعه به این مراکز بیش از شرایط عادی است.

کفش آهنی بپوشید یا وکیل بگیرید

روی در و دیوار محدوده مجتمع شورای حل اختلاف، نوشته‌های زیادی در مورد وکالت و ارائه مشاوره دیده می‌شود و جالب اینکه تعداد اعلامیه‌های «وکالت برای حکم تخلیه» نیز کم نیستند. یکی از مالکانی که برای دریافت حکم تخلیه ملک خود به شورا مراجعه کرده، می‌گوید: رسیدگی شورای حل اختلاف نسبت به روند دادگاه‌ها خیلی سریع‌تر است اما به‌هرحال این هم کار اداری محسوب می‌شود و آدم باید اعصاب آهنی داشته باشد که پیگیری کند. او که گویا نتوانسته قاضی شورا را برای صدور حکم تخلیه قانع کند، می‌افزاید: مستأجر من به خانه‌ آسیب‌زده و اجازه تعمیر هم نمی‌دهد تا جایی که صدای ساکنان آپارتمان طبقه پایین هم درآمده؛ اما قاضی می‌گوید برای اثبات این ادعا یا باید استشهاد ارائه شود یا ۲ نفر از ساکنان آن ساختمان با سند سکونت یا مالکیت نسبت به این ماجرا شهادت بدهند و برای این کار ۲ هفته فرصت داده است. این فرد می‌گوید: وقتی تورم صددرصد بالا رفته، دولت حق ندارد از جیب کسی که با اجاره خانه امرارمعاش می‌کند به مستأجر صدقه بدهد و او را رودرروی صاحب‌خانه قرار دهد. فرد دیگری نیز می‌گوید که آپارتمان خود را اجاره داده و در آپارتمان بزرگ‌تری اجاره‌نشین شده و حالا مجبور است به خانه خود برگردد اما مستأجر می‌گوید طبق قانون باید این قرارداد یک سال دیگر تمدید شود. او می‌افزاید: قرارداد ما آخر شهریور تمام است و مستأجر برای اینکه دست پیش را بگیرد به شورای حل اختلاف آمده و خواستار تمدید قرارداد شده است. این فرد اظهار می‌کند فقط به‌دلیل اینکه حوصله دادگاه و شورای حل اختلاف را نداشته با صاحب‌خانه خود درگیر نشده و الآن باید برای تخلیه خانه خود کفش آهنی بپوشد و از پله‌های شورای حل اختلاف بالا و پایین برود.

تخلیه ملک با فروش صوری

یکی از مواردی که صدور حکم تخلیه به نفع مالک را مستثنا می‌کند، فروش ملک در زمان اجاره است؛ اما آنگونه که برخی از مراجعه‌کنندها به شورای حل اختلاف می‌گویند و البته مشاوران املاک نیز تأیید می‌کنند، این مسئله باعث شده برخی از مالکان با قبول هزینه‌های نقل‌وانتقال ملک، مقدمات دریافت حکم تخلیه را فراهم آورند. یکی از مستأجرانی که به مجتمع شورای حل اختلاف نظام‌آباد مراجعه کرده، می‌گوید: پس‌ازاینکه پیشنهاد افزایش ۷۰درصدی اجاره را رد کرده، به شورای حل اختلاف فراخوانده شده و اینجا گفته‌اند که به‌دلیل فروش ملک و انتقال سند قطعی، باید خانه را تخلیه کند. او این اقدام مالک را یک نوع خصومت عنوان می‌کند؛ چراکه هزینه انتقال سند عملاً افزایش ۷۰درصدی اجاره‌بها را نیز خنثی می‌کند و موجر فقط برای بلند کردن مستأجر این کار را انجام داده است. مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز رواج فروش صوری املاک برای دریافت حکم تخلیه را تأیید می‌کند و می‌گوید: مصوبه ستاد مقابله با کرونا در بازار اجاره دردسرساز شده و کارکرد بازار را به هم ریخته است؛ برای همین برخی مالکان که به هر دلیلی خواستار تخلیه ملک خود هستند و طبق مصوبه ستاد مقابله با کرونا قادر به انجام این کار نیستند، با فروش صوری ملک به آشنایان و افراد امین، حکم تخلیه را می‌گیرند.