پایان خوش‌بینی به آینده مسکن

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

به گزارش مهندسان شهر، با شناسایی سه تفاوت عمده بازار تابستانی املاک در مقایسه با بهار امسال، سیگنال‌های دریافت شده از سوی سازنده‌ها، از بازگشت بدبینی به فضای بازار مسکن خبر می‌دهد. فعالان ساختمانی در تازه‌ترین نظرسنجی انجام شده از سوی اتاق تعاون ایران که نتایج آن در قالب گزارشی با عنوان شامخ ساختمان منتشر می‌شود ضمن تشریح شرایط بازار ساخت و‌ساز در چند پارامتر مهم، وضعیت بازار ساخت وساز در تیرماه و همچنین انتظارات خود از آینده کوتاه‌مدت این بازار را در هفته‌های پیش‌رو اعلام کردند. تغییرات اعلام شده در پارامترهای مورد ارزیابی در این گزارش که هر ماه منتشر می‌شود سمت وسوی کوتاه‌مدت بازار مسکن را ترسیم می‌کند.
در این گزارش شرایط کوتاه‌مدت بازار مسکن به لحاظ فروش واحدهای مسکونی، تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی، قیمت تمام‌شده و عرضه زمین از سوی سازنده‌ها شرح داده می‌شود و تغییرات ایجاد شده در هر کدام از این پارامترها در نهایت منجر به اعلام نظر سازنده‌ها از بابت انتظارات آنها درباره آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن و ساخت وساز می‌شود.

در تازه‌ترین گزارشی که در این زمینه منتشر شده است مطابق با روال ماه‌های قبل، وضعیت بازار ساخت وساز و معاملات مسکن در ماه اول تابستان از دیدگاه فعالان ساختمانی تشریح شده و نگاه سازنده‌ها به شرایط این بازار در هفته‌های پیش‌رو اعلام شده است.

فعالان ساختمانی با اعلام سه تفاوت بازار تابستانی املاک مسکونی با این بازار در بهار سال جاری، شرایط بازار ملک را در میانه تابستان در مرز بدبینی و خوش‌بینی پیش‌بینی می‌کنند.

در گزارش مربوط به شاخص مدیران خرید ساختمان که با عنوان گزارش شامخ ساختمان به صورت ماهانه منتشر می‌شود انتظارات فعالان ساختمانی در ارتباط با آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن و ساخت‌وساز روند نزولی داشته است و عدد مربوط به این شاخص در این گزارش نسبت به خرداد ماه – یک ماه قبل- کاهش یافته است.

براساس این گزارش، عدد شامخ کل ساختمان در تیرماه ۱۴۰۰ به ۸۷/ ۵۴ رسیده است که نسبت به ماه قبل (۵۵/ ۶۰) کاهش قابل توجهی یافته است. این عدد نشان‌دهنده کاهش میزان فعالیت‌های مربوط به کسب‌وکار در بازارمسکن در این ماه نسبت به ماه قبل است.

نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد در حالی که عدد کل شاخص مربوط به کسب و کار و فعالیت‌های ساختمانی در تیرماه روند نزولی به خود گرفته است، شرایط بازار مسکن در تیرماه از دیدگاه فعالان ساختمانی با سه تفاوت عمده نسبت به بهار ۱۴۰۰ مواجه شده است.

برآیند این سه تفاوت نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار مسکن در ماه ابتدای تابستان در فاز بدبینی نسبت به ماه‌های سپری شده از سال جاری است.

نخستین تفاوت بازار تابستانی املاک مسکونی در مقایسه با شرایط این بازار در بهار ۱۴۰۰ به کاهش سفارش برای ساخت مسکن از سوی مالکان زمین مربوط می‌شود. عدد شاخص مربوط به پارامتر میزان سفارش‌های جدید مشتریان که به معنای میزان درخواست مالکان زمین برای تخریب و نوسازی مسکن یا میزان عرضه زمین برای ساخت مسکن است در نخستین ماه از تابستان امسال به ۴۶ کاهش یافته است.

این عدد نشان‌دهنده بدتر شدن شرایط عرضه زمین برای ساخت مسکن از سوی سازنده‌ها است. در ارزیابی‌هایی که منجر به انتشار گزارش شامخ ساختمان می‌شود در صورتی که عدد شاخص کمتر از ۵۰ باشد نشان‌دهنده بدتر شدن شرایط است. در صورتی که این عدد بیش از ۵۰ باشد نشان‌دهنده بهبود در آن بخش است و عدد ۵۰ نشان‌دهنده عدم تغییر در شاخص مورد بررسی است. عدد شاخص مربوط به درخواست ساخت وساز در حالی در تیرماه کمتر از ۵۰ و معادل ۴۶ گزارش شده است که این میزان کمترین عدد از آبان ماه سال گذشته تاکنون است. در حالی که اوج این عدد در اسفند ماه سال گذشته بود که عدد ۵۸ گزارش شد.

در فروردین که ماه نیمه تعطیل بازار مسکن محسوب می‌شود عدد این شاخص ۳۶ بود اما عدد شاخص به‌طور مجدد در اردیبهشت ماه اوج گرفته و معادل ۵۱ گزارش شد. در خرداد ماه به ۵۴ رسید و در تیرماه با بدتر شدن شرایط برای سازنده‌ها، به عدد ۴۶ سقوط کرد.

با چشم‌پوشی از ماه نیمه تعطیل و استثنای فروردین‌، عدد شاخص مربوط به درخواست ساخت‌و‌ساز از سوی مالکان، در تیرماه ۱۴۰۰ کمترین میزان از آبان سال گذشته بوده است. در آبان ۹۹ این عدد ۳۷ بود اما در ماه‌های بعد این عدد مسیر افزایشی طی کرد و در تمام ماه‌ها (به جز فروردین ۱۴۰۰) تا خرداد امسال بالای ۵۰ بود. آبان ۹۹، ماه تعیین تکلیف ریسک‌های غیراقتصادی بود که این ریسک‌ها در ماه‌های قبل از آن منجر به تشدید انتظارات تورمی شده بود. اما با تعیین تکلیف ریسک‌های غیراقتصادی و کاهش آنها، شرایط در بازارها و از جمله در بازار مسکن به‌طور نسبی آرام‌تر شد. در این زمان با از بین رفتن انتظارات تورمی تمایل به عرضه زمین از سوی مالکان نیز افزایش یافت. در واقع در آن زمان مالکان به دلیل از بین رفتن انتظارات تورمی فروشنده شدند. اما هم‌اکنون به‌طور مجدد عرضه زمین برای ساخت مسکن در قالب پارامتر سفارش ساخت مسکن از سوی مشتریان در شرایط بد قرار گرفته است.

تفاوت دوم بازار تابستانی مسکن در مقایسه با این بازار در بهار ۱۴۰۰ از دیدگاه فعالان ساختمانی و سازنده‌ها، مربوط به موضوع قیمت و هزینه خرید مصالح ساختمانی و شاخص مربوط به آن است. شاخص مربوط به قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز که در واقع همان شاخص هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی است در تابستان امسال به ۶۳/ ۸۹ رسید که این میزان در خرداد ماه برابر با ۴۴/ ۷۹ بود.

این موضوع نشان می‌دهد هزینه خرید مصالح ساختمانی بنا بر اعلام سازنده‌ها و فعالان ساختمانی در تابستان در مقایسه با بهار به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. این عدد همچنین بالاترین عدد این شاخص از ابتدای امسال تاکنون است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در بهار امسال تورم مصالح ساختمانی از تورم مسکن پیشی گرفت. در این فصل تورم بالای ۱۰۰ درصدی در بازار مصالح ساختمانی (نسبت به فصل مشابه سال قبل) رقم خورد در حالی که تورم نقطه‌ای مسکن در همین زمان مطابق با آمارهای رسمی (اعلام مرکز آمار ایران) حدود ۷۰ درصد بود.

این در حالی است که در سال‌های قبل همواره تورم مسکن از تورم مصالح ساختمانی بیشتر بود. بررسی‌ها اما نشان می‌دهد از ابتدای سال ۹۸ عملیات بازتنظیم قیمت بین قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی و قیمت فروش مسکن آغاز شده است. هر چند هنوز هم میزان رشد قیمت مصالح با تورم مسکن در سال‌های اخیر برابر نشده است. با این حال اطلاعات گزارش شامخ ساختمان در تیرماه نشان می‌دهد، چالشی که به لحاظ تورم مصالح ساختمانی برای سازنده‌ها و فعالان بازار ساخت وساز در تیرماه ایجاد شده است بزرگ‌ترین چالش آنها از ابتدای امسال تاکنون است. هر چند این چالش در بهار امسال نیز برای سازنده‌ها وجود داشت اما در تابستان این چالش بیشتر شده است.

بدتر شدن شرایط تورمی در بازار مصالح ساختمانی از دیدگاه سازنده‌ها و فعالان این بازار این سیگنال را به بازار مخابره می‌کند که به احتمال زیاد تورم تابستانه مصالح ساختمانی بیشتر از تورم بهاره این بازار یا دست کم به همان اندازه است. در واقع شوک قیمت و تورم مصالح به بازار ساخت وساز و بازار مسکن در تابستان امسال دومین تفاوت بازار املاک تابستان نسبت به بازار املاک بهار است. سومین تفاوت به شاخص مربوط به میزان فروش واحدهای مسکونی از دیدگاه سازنده‌ها و فعالان بازار ساخت‌وساز بازمی‌گردد. تغییرات شاخص مربوط به این پارامتر نشان می‌دهد وضعیت فروش واحدهای ساخته شده از سوی سازنده‌ها در تیرماه امسال (ماه ابتدایی تابستان) از بهار امسال بدتر شده است. در واقع در این ماه میزان فروش مسکن نسبت به ماه قبل کاهش یافته است.

عدد شاخص میزان فروش کالاها و خدمات که در گزارش شامخ ساختمان ناظر بر میزان فروش واحدهای مسکونی است در حالی در تیرماه امسال ۵۶/ ۴۷ گزارش شده است که این میزان در خرداد ماه برابر با ۵۵/ ۵۵ بود. مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد نه تنها وضعیت فروش واحدهای مسکونی در ابتدای تابستان به دلیل قرار گرفتن عدد شاخص مربوط به آن زیر ۵۰ بدتر شده است بلکه در مقایسه با ماه‌های قبل نیز وضعیت این شاخص به میزان قابل توجهی افت کرده است.

کاهش میزان فروش واحدهای مسکونی که در گزارش شامخ ساختمان نیز منعکس شده است از یک سو ناشی از کاهش خریدار در بازار مسکن به دلیل تضعیف قدرت خرید و از سوی دیگر ناشی از کاهش قابل توجه تمایل مالکان به عرضه زمین برای ساخت وساز است. در شرایطی که بازار با افت میزان عرضه یا کاهش تمایل برای فروش مسکن مواجه می‌شود این سیگنال از بازار دریافت می‌شود که سمت عرضه زمین دچار انتظارات تورمی شده است. هم‌اکنون نیز رگه‌هایی از بروز انتظارات تورمی در میان مالکان زمین مشاهده می‌شود که منجر به کاهش تمایل آنها برای عرضه زمین به بازار شده است.

مقایسه شرایط گذشته و حال حاضر این سه شاخص در حالی نشان‌دهنده بازگشت دوباره بدبینی به بازار مسکن است که این سه تفاوت همچنین اثر خود را بر انتظارات سازنده‌ها از آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن و ساخت‌وساز منعکس می‌کند.

عدد محاسبه شده از انتظارات سازنده‌ها درباره آینده کوتاه‌مدت بازار (وضعیت بازار مسکن و ساخت وساز در مرداد ۱۴۰۰)، پایین‌ترین عدد از ابتدای امسال تاکنون است.

عدد شاخص انتظارات سازنده‌ها در ارتباط با وضعیت فعالیت‌های خود در مرداد ماه، در حالی ۶۵/ ۵۳ اعلام شده است که این عدد در خرداد ماه ۱۱/ ۶۰ بود.

اگر چه هم‌اکنون این عدد در مرز بدبینی و خوش‌بینی قرار گرفته است اما از آنجا که نسبت به ماه قبل با کاهش قابل توجهی مواجه شده است، تغییرات آن را می‌توان معنادار عنوان کرد. این تغییرات به ویژه با در نظر گرفتن افت محسوس عدد کل شامخ ساختمان، نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار مسکن در آستانه فاز بدبینی است یا حتی می‌توان ادعا کرد بازار مسکن مجددا به فاز بدبینی برگشته است.

برآوردهای «دنیای اقتصاد» از تغییرات مربوط به آیتم‌های ارائه شده در گزارش شامخ ساختمان نشان‌دهنده انعکاس فضای خاکستری بازار ملک بر انتظارات سمت عرضه مسکن است. سال گذشته به دلیل تشدید انتظارات تورمی، بازار مسکن نیز در وضعیت سیاه قرار گرفت.

اما بهار امسال تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی به دنبال برگزاری نشست‌های برجامی، بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته و شدت نااطمینانی در این بازارها فروکش کرد. این موضوع خود را در شکل افزایش تمایل برای عرضه زمین و مسکن نشان داد. همچنین بهار، بازار مسکن با کاهش تورم ماهانه املاک مسکونی آغاز شد و در دو ماه فروردین و اردیبهشت تورم ماهانه منفی به ثبت رسید. در واقع شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار ۱۴۰۰ را می‌توان وضعیت سفید توصیف کرد. با این حال، تورم ماهانه مسکن در تیر ماه به یک درصد رسید که به دلیل ثبت تورم عمومی ۲ درصدی می‌توان از آن با عنوان کاهش قیمت واقعی مسکن در ماه ابتدای تابستان یاد کرد. «دنیای اقتصاد» در گزارشی در تشریح تحولات بازار معاملات مسکن در تیرماه فضای تابستانی بازار ملک را فضایی خاکستری توصیف کرد. فضایی که در آن نه خبری از بدبینی‌های سال گذشته است و نه خوش‌بینی‌های بهار را می‌توان در آن مشاهده کرد. در واقع فضای بازار مسکن در تابستان امسال را می‌توان نوعی فضای بینابینی یا فضای خاکستری توصیف کرد. هم‌اکنون نیز ردپای این فضای خاکستری را که پیش‌تر در تحلیل آمارهای مربوط به تحولات بازارمعاملات مسکن شهر تهران در تیرماه به آن اشاره شد می‌توان در سمت عرضه مسکن مشاهده کرد. به این معنا که اگر چه هنوز عدد شاخص مربوط به انتظارات سازنده‌ها از آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن بالای ۵۰ قرار دارد اما این میزان پایین‌ترین عدد از ابتدای سال تاکنون است. در فروردین عدد مربوط به این شاخص ۵/ ۶۱، در اردیبهشت ۵۸ و در خرداد ۶۰ بود اما هم‌اکنون به ۶۵/ ۵۳ رسیده است.