پایین‌ترین سهم تقاضای مصرفی در معاملات ملک

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

قدرت تخریب جهش قیمت مسکن طی دو سال اخیر منجر به ثبت پایین‌ترین سهم تقاضای مصرفی و خانه اولی در معاملات خرید مسکن شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد تعداد خانه‌اولی‌های موجود در بازار معاملات مسکن در حالی پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته ۳۷ درصد کاهش یافته است که این میزان در مقایسه با نقطه زمانی اوج حضور خانه‌اولی‌ها در بازار ملک- تابستان ۹۷- معادل ۵۹ درصد کمتر شده است. تابستان ۹۷ دوره زمانی اوایل جهش قیمت مسکن و نقطه اوج حضور خانه‌اولی‌ها در بازار خرید آپارتمان در کشور بوده است.

از آن‌جا که میزان کل سپرده‌ خانه‌اولی‌ها در شبکه بانکی برای دریافت وام مسکن الگوی رفتاری حضور آنها در بازار برای خرید مسکن را تشکیل می‌دهد، مشاهده روند سپرده‌گذاری‌ و میزان کل این سپرده‌ها طی بهار ۹۶ تا مهر ۹۹ نشان‌دهنده دوره‌های فراز و نشیب حضور خانه‌اولی‌ها در بازار معاملات مسکن است. مانده‌سپرده یا میزان سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها در حالی در نقطه اوج حضور آنها در بازار ملک در تابستان ۹۷ به حدود ۷ هزار میلیارد تومان رسیده بود که این میزان در مهر امسال، به کمترین حد خود طی دست‌کم سه‌سال گذشته رسیده است. میزان سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها در شبکه بانکی برای خرید مسکن، مهر ۹۹ به حدود ۲ هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان کاهش یافته است. این آمارها مربوط به حجم سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌های کشور در شبکه بانکی برای دریافت وام خرید مسکن به‌عنوان تقاضای موثر است و نشان می‌دهد طی دو سال گذشته، قدرت تخریب جهش مسکن چگونه منجر به خروج خانه‌‌اولی‌ها و به حاشیه رانده شدن آنها می‌شود. هرچند تبدیل سپرده‌ها به وام بانکی و خرید مسکن به واسطه وام از سوی سپرده‌گذاران خانه‌اولی نیز یکی از عوامل کاهش مانده سپرده کل خانه‌اولی‌ها در شبکه بانکی است، اما در صورت عدم وقوع جهش قیمتی و عدم تخریب قدرت خرید خانه‌اولی‌ها به واسطه این جهش قیمتی، به‌طور قطع حجم سپرده‌های بانکی خانه‌اولی‌ها در شبکه بانکی برای دریافت وام خرید مسکن چند برابر رقم فعلی بود.

بررسی‌ها همچنین از افت محسوس سهم خانه‌اولی‌ها در بازار معاملات مسکن شهر تهران خبر می‌دهد،در حالی که سهم خانه‌اولی‌ها از معاملات مسکن شهر تهران در سال ۹۶ در دو منطقه پرتقاضای شهر تهران یعنی مناطق ۴ و ۵پایتخت ۱۵ درصد بوده است، این میزان هم‌اکنون به حدود ۲ تا ۷ درصد کاهش یافته است. در مناطق ۹ و ۱۰ نیز که مصرفی‌ترین مناطق نیمه جنوبی شهر تهران هستند سهم حضور خانه‌اولی‌ها از ۵۰ درصد در سال ۹۶ به ۲۰ تا ۲۵ درصد کاهش یافته است. خانه‌اولی‌ها همواره در بازار مسکن از مشتریان بالقوه و بالفعل بازار بودند، اما جهش قیمتی مسکن از نیمه سال ۹۷ تاکنون، این گروه از مشتریان را به عقب رانده است. بازار مسکن که به اعتقاد برخی کارشناسان در آستانه ورود به دوران پساجهش قراردارد، با بیم و امید خانه‌اولی‌ها مواجه شده است؛ «بیم» از جهت طولانی شدن دوره کم سابقه جهش قیمتی و «امید» به واسطه کاهش انتظارات تورمی، به‌طوری‌که قدرت تخریب دوران جهش همچنان تابلوی ورود ممنوع خانه‌اولی‌ها برای خرید ملک در بازار است که اثرات آن پس از طی دو سال، حتی بخش قابل توجهی از «مشتریان بالقوه خانه اولی» را از بازار خرید و فروش خارج کرده است. نتیجه تحقیقات میدانی کاهش چشمگیر مراجعه «مسکن اولی‌ها» به بازار که غالبا زوج‌های جوان هستند را روایت می‌کند. بررسی‌های میدانی از میزان مبایعه نامه‌ها و قراردادهای منعقد شده توسط واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد در مناطق مصرفی پایتخت (مناطق چهار و پنج) به‌عنوان پرمعامله‌ترین مناطق تهران، در نیم سال اول امسال فقط حدود ۲درصد از قراردادهای خرید ملک توسط خانه‌اولی‌ها بوده است. البته در محلاتی از مناطق مصرفی که در کف قیمتی منطقه قرار دارند این سهم به حدود ۷درصد رسیده است. در اواخر سال ۹۶ که از آن به‌عنوان «دوره پیش‌رونق» مسکن یاد می‌شود، مسکن‌اولی‌ها سهم بیشتری در بازار ملک برای خرید و فروش داشتند به‌طوری‌که در پرتقاضاترین مناطق مصرفی در دوره پیش‌رونق حدود ۱۵ درصد از مبایعه نامه‌ها و قراردادهای خرید ملک به این گروه از جامعه اختصاص داشت. اما آنچه که تحقیقات میدانی پس از طی حدود دو سال و نیم دوره جهش و قرار گرفتن در «برزخ» پساجهش روایت می‌‌کند، تخریب قابل‌توجه قدرت خرید خانه اولی‌ها در«مقطع فعلی» نسبت به دوره «پیش از جهش» است.مناطق مصرفی به‌عنوان پرمعامله‌ترین مناطق پایتخت به‌طور متوسط حدود ۲۵ درصد از کل معاملات خرید و فروش را در شهر تهران به خود اختصاص می‌دهند.

در دوران پیش از جهش قیمتی مسکن حدود ۵۰ درصد از مراجعه‌کنندگان خرید ملک در مناطق مصرفی واقع در مرز دو نیمه شمال و جنوب پایتخت، مسکن اولی و زوج ‌های جوان بودند، در حالی که این سهم در دوره فعلی به حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است.

در مناطق ۱۲ و ۱۳ نیز که بخشی از مناطق مصرفی نیمه‌جنوبی پایتخت محسوب می‌شوند، در حال حاضر سهم خانه اولی‌ها از معاملات مسکن به حدود ۸ درصد رسیده اما این سهم در دوران پیش از جهش قیمتی در بازار خرید و فروش ملک حدود ۱۵ درصد بود. با این حال «قدرت تخریب قابل توجه» جهش قیمت مسکن پایتخت، از آغاز دوران ورود به جهش قیمت ملک تاکنون، «نقطه اشتراک مناطق بیست و‌ دوگانه» برای خانه اولی‌ها است. اما آنچه که تحت عنوان «نقطه تمایز» مناطق مختلف تهران برای خانه اولی‌ها می‌توان از آن یاد کرد، «میزان متغیر قدرت تخریب» در مناطق مختلف است.

نتایج بررسی‌ رفتار خانه اولی‌ها در مناطق مختلف پایتخت ناشی از اظهارات واسطه‌های ملکی حاکی از آن است که در حال حاضر تقاضای مصرفی و غیرمصرفی به مناطق نیمه جنوبی رسیده، اما با این وجود همچنان حضور خانه‌اولی‌ها نسبت به دوران وفور مشتری خانه اولی در این مناطق پیش از جهش قیمتی ملک، بسیار کم است. اکنون برآیند کلی درخصوص وضعیت مشتریان بالقوه بازار مسکن در طول سال‌های گذشته (خانه اولی‌ها) نشان دهنده شرایط بیم و امید درمیان این گروه از خریداران است. «بیم» از طی دوره طولانی جهش قیمتی مسکن که تا امروز حدود دو سال و نیم از آن می‌گذرد و تداوم احتمالی شرایط و «امید» به لحاظ کاهش انتظارات تورمی غالب در جامعه؛ یکی از عوامل امید به پایان عصر جهشی قیمت مسکن، کاهش انتظارات تورمی به واسطه کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و روند کاهشی قیمت در بازارهای اقتصادی است که در میان مدت می‌تواند بازار ملک را متاثر کند.

یکی از عواملی که کاهش انتظارات تورمی را در پی داشته نیز اظهارات سیاست‌گذاران مبنی بر ایجاد ثبات در بازارهای اقتصادی و نمایان شدن آثار کاهشی قیمت‌ها در بازارهای اقتصادی است.

با این حال برونداد کاهش نرخ‌ها و سطح بازدهی در سایر بازارهای اقتصادی طی حدود دو هفته گذشته به دلیل تحولات غیراقتصادی را می‌توان در رفتار برخی فروشندگان مسکن مشاهده کرد، به‌طوری‌که طی هفته‌های اخیر گروهی از مالکان و فروشنده‌های مسکن در نرخ‌های پیشنهادی خود تخفیف قائل شدند و با عقب نشینی از قیمت‌های خود عرضه نسبی ملک در بازار اندکی تقویت شد. البته این موضوع برآیند شواهد بازار و تحقیقات میدانی در مناطق مصرفی است و نمی‌توان به‌صورت متقن از افزایش عرضه ملک در بازار معاملات املاک همه مناطق و محلات شهر تهران گفت چراکه اثبات این موضوع نیازمند اعلام آمارهای رسمی است. با این حال انتظار می‌رود در ماه‌های پیش‌رو، نتیجه این تحولات در آمارهای رسمی منعکس شود.