پرش قیمت ملک از سکوی بهره، به زیان خانه‌اولی‌ها تمام شد

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

نقل از اخبار ساختمان:

بازار مسکن در جهان به «سیاست‌ پولی انبساطی برای مدیریت پیامدهای اقتصادی کرونا» واکنش نشان داد. کاهش نرخ بهره در کشورهایی که عمده خریدهای ملکی به پشتوانه وام صورت می‌گیرد، تقاضای سرمایه‌ای خرید خانه را تحریک کرده است. این رشد تقاضا در شرایطی که رکود اقتصادی کرونا،‌ فعالیت‌های ساختمانی (عرضه) را کاهش داده باعث افزایش قیمت مسکن شده است. شاخص قیمت مسکن «نایت‌فرانک» که بازار املاک ۵۰ کشور را پایش می‌کند، در فصل دوم ۲۰۲۰ حدود ۹ درصد رشد کرد. این پرش قیمت از سکوی بهره، به زیان خانه‌اولی‌ها است.

بررسی‌های «اکونومیست» در این باره نشان می‌دهد: سیاست‌های پولی و مالی نامناسب در عصر کرونا سبب تحریک یکباره و گسترده تقاضای خرید ملک در بازارهای مسکن کشورهای مختلف جهان شده است و چون کسب‌وکارها و فعالیت‌های مولد اقتصادی از جمله سرمایه‌گذاری ساختمانی- ساخت‌وساز- در رکود است، این وضعیت دوگانه عرضه و تقاضا باعث رشد قیمت مسکن شده است.

آنچه از آن تحت عنوان سیاست پولی نادرست اسم برده شده، به کاهش نرخ سود بانکی مربوط است. همچنین بسته‌های مالی دولت‌ها که قرار بود به حمایت از خانوارها برای تامین مخارج زندگی‌شان در دوره کرونا کمک کند اسباب سرمایه‌گذاری ملکی را برای بخشی از افراد به‌وجود آورده است.

گزارشی از اطلاعات مربوط به شاخص قیمت مسکن «نایت فرانک» که متوسط قیمت خانه درحداقل ۵۰ کشور اصلی جهان را رصد و تحلیل می‌کند نیز حاکی است: قیمت‌ها در فصل دوم ۲۰۲۰ حدود ۹ درصد افزایش پیدا کرده است. در آمریکا، رشد شاخص قیمت مسکن فاصله زیادی از تورم پیدا کرده است. در آلمان به شکل کم‌سابقه، تورم مسکن دورقمی شده است. در این بازارها عنوان می‌شود،‌ خریدار هست اما فروشنده نیست و ساخت‌وساز نیز کمتر از آن چیزی است که باید باشد.

 

در رکود یک دهه قبل اقتصادها، قیمت مسکن در کشورها حدود ۱۰ درصد کاهش پیدا کرده بود اما در رکود کرونایی فعلی، مسیر نامتعارفی برای قیمت مسکن در جهان رقم خورده است که کارشناسان علت آن را تصمیم نامناسب در سیاست پولی و بروز اثر منفی آن در بازار ملک می‌‌دانند.

در بازار مسکن شهر تهران و دیگر شهرهای بزرگ کشورمان طی نیمه‌اول امسال تحت‌تاثیر تمایل خانوارها به سرمایه‌گذاری ناشی از ترس تورمی و حفظ ارزش واقعی دارایی‌شان از یکسو و نبود نرخ سود مناسب در بانک‌ها از سوی دیگر، بخشی از سرمایه‌ها وارد بازار مسکن شد. اگر نرخ سود بانکی در وضعیت فعلی، دست‌کم به اندازه تورم باشد (واقعی شود)، جذابیت بازار پول می‌تواند جاذب نقدینگی شود و در نتیجه بازار خرید مسکن را از تقاضای غیرمصرفی نجات دهد.

درحالی‌که فروپاشی بازارها از جمله بازار مسکن یکی از پیامدهای اجتناب‌ناپذیر در هر دوره رکود اقتصادی است، اما رکود این دوره که برخاسته از پاندمی کرونا است نه تنها بهای مسکن را کاهش نداده بلکه رشد آن را درپی داشته است؛ رشدی که باید دلیل اصلی آن را در سیاست‌گذاری‌های مالی و پولی دولت‌ها به‌ویژه در کشورهای غنی جست‌وجو کرد.

نشریه اکونومیست در گزارشی به بررسی چرایی رشد قیمت‌های جهانی مسکن به‌رغم وجود پاندمی کرونا پرداخت و نوشت: در طول رکود جهانی که یک دهه پیش رخ داد، بهای مسکن به‌طور میانگین با کاهش ۱۰ درصدی مواجه شد تا تریلیون‌ها دلار از ارزش بزرگ‌ترین دارایی‌های جهان محو شود. اگرچه این بار بخش مسکن، مورد هدف فلاکت‌های رکود اقتصادی نبوده است، سرمایه‌گذاران و مالکان همچنان خود را برای سناریوهای بدتر آماده می‌کنند؛ درحالی‌که احتمال می‌رود پاندمی کرونا جهان را وارد تاریک‌ترین رکود خود پس از دهه ۱۹۳۰ کند.

اما گویی این بدبینی‌ها تاثیری بر بهای مسکن نداشته و قیمت آن در اغلب کشورهای با درآمد متوسط و بالا افزایش یافته است. در جهان غنی این قیمت‌ها به‌طور سالانه با رشد پنج درصدی مواجه شده‌اند. در ماه آگوست بهای مسکن در آلمان نسبت به همین ماه در سال گذشته رشد ۱۱ درصدی را تجربه کرده بود. رشد سریع در کره‌جنوبی و بخش‌هایی از چین نیز مقامات را وادار کرده است تا مقررات سفت و سخت‌تری را بر خریداران مسکن اعمال کنند.

در آمریکا نیز نرخ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن رشد سریع‌تری در فصل دوم سال ۲۰۲۰ نسبت به همین دوره در سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ بحران مالی داشته است. سه مولفه این رشد قیمت را توضیح می‌دهند: سیاست‌های پولی، سیاست‌های مالی و تغییر تمایلات خریداران. در ابتدا بهتر است سیاست‌های پولی بررسی شوند.

بانک‌های مرکزی در سراسر جهان نرخ بهره را به‌طور متوسط تا ۲ درصد در سال‌جاری کاهش داده‌اند تا این‌گونه هزینه وام‌های مسکن را کاهش دهند. آمریکایی‌ها می‌توانند وام خرید مسکن ۳۰ ساله را با نرخ سود ثابت دریافت کنند که نرخ سود سالانه آن ۹/ ۲ درصد است و نسبت به نرخ ۷/ ۳ درصدی وام‌هایی که در اوایل سال‌جاری اعطا می‌شد، کاهش هزینه تامین مالی مسکن را نشان می‌دهد. برخی از خریداران می‌توانند وام‌های بزرگ‌تری را دریافت کنند. مالکان نیز تمایل پیدا می‌کنند تا برای املاک پول بیشتری بپردازند.

اما سیاست مالی که به‌عنوان دومین عامل تاثیرگذار رشد بهای مسکن مطرح می‌شود، حتی اهمیت بیشتری در توضیح بهای شناور و رو به بالای مسکن دارد. در یک رکود متعارف، درحالی‌که مردم مشاغل را از دست می‌دهند و درآمدها کاهش می‌یابد، تعطیلی کسب‌و‌کارها بهای مسکن را کاهش می‌دهد که این امر نه‌تنها از طریق افزایش عرضه مسکن در زنجیره تامین محقق می‌شود، بلکه به‌دلیل کاهش اعتبار مالکان پیشین مسکن، کار آنها نیز برای دریافت وام دوباره دشوارتر خواهد شد.

 

اما این بار دولت‌ها در کشورهای غنی و توسعه‌یافته، درآمدهای خانوارها را محفوظ نگه داشتند و یارانه‌ها و کمک‌های مالی دولت به این افراد حدود پنج درصد از تولید ناخالص داخلی در این کشورها را به خود اختصاص داد. در فصل دوم سال ۲۰۲۰ و اوج شیوع کرونا، درآمد خالص خانوارها در کشورهای گروه هفت (گروهی از بزرگ‌ترین اقتصادهای جهان) حدود ۱۰۰ میلیارد دلار رشد را نسبت به پیش از کرونا نشان می‌دهد؛ حتی با اینکه میلیون‌ها شغل نابود شدند.

اقدامات دیگری نیز در این بین برای رشد بهای مسکن دخیل است. برای نمونه در اسپانیا، وام‌گیرندگان اجازه یافتند سررسید پرداخت وام خود را به‌دلیل بحران کرونا به تعویق بیندازند. در ژاپن و هلند نیز، دولت به‌طور موقت حق توقیف مسکن افرادی را که وام پرداخت نمی‌کنند، متوقف کرده‌ است.

سومین عاملی که پشت این رشد بهای مسکن است به تغییر ترجیحات خریداران مربوط می‌‌شود. در سال ۲۰۱۹، خانوارها در کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه ۱۹ درصد از هزینه‌های خود را به بخش مسکن تخصیص داده بودند. با توجه به اینکه یک‌پنجم از کارمندان ادارات و دفترها همچنان به دورکاری در منازل خود ادامه می‌دهند، ممکن است افراد بیشتری تمایل داشته باشند تا با هزینه بیشتر، مکان بهتری برای زندگی در اختیار داشته باشند. اکنون نیز شواهد شفافی در دست هستند که نشان می‌دهند بسیاری از مردم درحال ارتقای لوازم‌خانگی خود هستند. به‌نظر می‌رسد که مردم همچنین به دنبال فضای بزرگ‌تر هستند و این خود عامل رشد بهای مسکن است.

اگرچه بازار مسکن در نیویورک و سان‌فرانسیسکو ضعیف به‌نظر می‌رسد، هیچ شاهدی وجود ندارد که نشان دهد مردم درحال فرار از شهرها برای مهاجرت به حومه‌‌ها هستند. پرسش کنونی آن است که آیا بهای مسکن همچنان به رشد خود ادامه خواهد داد؟ دولت‌ها اکنون نیز درحال محدود کردن برنامه‌های کمک‌های مالی و اقتصادی خود در دوره کرونا هستند و هیچ‌کس نمی‌داند زمانی که این حمایت‌ها برداشته شوند، چه اتفاقاتی رخ می‌دهند.

اما حتی افت تقاضا برای مسکن نیز در برابر افت عرضه مسکن قرار خواهد داشت. شرایط اقتصادی ناپایدار و مبهم موجب شده است تا بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها متوقف شوند: در آمریکا ساخت مسکن از زمان آغاز شیوع کرونا کاهش ۱۷ درصدی را تجربه می‌کند. تجربه رکودهای قبلی نشان می‌دهد که حتی زمانی که اقتصاد بهبود پیدا کند، بخش عرضه مسکن از آن عقب می‌ماند. ممکن است عمیق‌ترین نزول اقتصاد جهانی پس از دهه ۱۹۳۰ بیش از این برای به لرزه درآوردن ساختار بازار مسکن به زمان نیاز داشته باشد.

رکود بازار مسکن در سال ۲۰۲۱

خبرگزاری رویترز نیز که در گزارشی به رشد بهای مسکن در کشورهای غربی پرداخته است نظری کم و بیش مشابه را با آنچه اکونومیست استدلال کرده است دارد. به نوشته این خبرگزاری، با وجود جان باختن میلیون‌ها نفر و نابودی‌ میلیون‌ها شغل، دولت‌ها در سراسر جهان از اواسط بهار تا کنون مرتب درحال کاهش محدودیت‌های کسب‌و‌کارها و گشایش بخش‌هایی از اقتصاد خود بوده‌اند. همزمان نیز میزان بی‌سابقه‌ای از سیاست‌های پولی و مالی و بسته‌های مشوق موجب رونق‌گیری در فعالیت بازار معاملات مسکن و رشد بهای آن شده است.

رویترز به نقل از یک کارشناس می‌نویسد که یکی از پیامدهای پاندمی کرونا رشد ساختاری تقاضا در بازار مسکن بوده است. بهبود بازار مسکن فراتر از تمامی پیش‌بینی‌ها بوده است.

هانسن لو از مرکز اقتصاد سرمایه لندن می‌افزاید: «اما نگاهی به آینده با توجه به یک اقتصاد ضعیف، شرایط اعتباری دشوار و پایان یافتن این عوامل کوتاه‌مدت که حامی تقاضا بوده‌اند، نشان می‌دهد که رشد بهای مسکن در سال آتی رو به کاهش بگذارد. ما انتظار داریم تا این بازار مسکن در سال ۲۰۲۱ راکد شود.»

از حدود ۹۲ کارشناسی که توسط رویترز نظرسنجی شده‌اند، تعداد ۵۷ نفر آنها یعنی ۶۰درصد اعلام کردند که درصد رشد پیش‌بینی شده خود را برای بازار مسکن کاهش خواهند داد.

برنت کمبل، اقتصاددان مرکز تجزیه و تحلیل مودیز در فیلادلفیا می‌گوید: «افزایش بهای مسکن در سال ۲۰۲۱ کند خواهد شد با توجه به اینکه تمایل خانوارها برای خرید مسکن کاهش می‌یابد.»

پیش‌بینی‌ها حتی نشان می‌دهند که انتظار می‌رود تا بازار مسکن کانادا و بریتانیا نیز در سال آتی وارد رکود شوند.