پیشنهاد ساخت مسکن استیجاری برای حل مشکل مسکن

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

به گزارش مهندسان شهر، فردین یزدانی در کلاب‌هاوس درباره این‌که آیا حال بازار مسکن در دولت سیزدهم خوب می‌شود؟ اظهار داشت: چند نکته را باید در نظر بگیریم و با توجه به آنها به ارزیابی مسایل بپردازیم. اولین نکته این است که طبق قانون اساسی، تامین سرپناه برای آحاد اقشار مردم، وظیفه دولت است، ولی دومین نکته این است که این وظیفه باید از طریق قانون‌گذاری و فعالیت‌های حاکمیتی، نه از طریق فعالیت‌های تصدی‌گرانه صورت گیرد.

وی افزود: ما باید نگاهی داشته باشیم به وضعیت مسکن از سال ۹۶ و وضعیت اقتصاد خانوار. از سال ۹۶ شوک‌های قیمتی بسیاری به خانوار وارد شد. شما اگر روند زمانی سیکل‌های بازار را نگاه کنید، در زمان افزایش قیمت، افزایش سرمایه‌گذاری داشتیم و تولید مسکن و سرمایه‌گذاری افزایش پیدا می‌کرد، ولی در این شوک قیمتی که در ابتدای سال ۹۷ شروع شد، براساس آخرین آمار بانک مرکزی، سرمایه‌گذاری واقعی کاهش پیدا کرد. بنابراین می‌توان گفت روند تولید مسکن کاهشی بوده است.

این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: چرا این اتفاق افتاد؟ به دلیل بی‌ثباتی‌هایی که در سطح اقتصاد کلان صورت گرفته، قیمت دارایی‌ها افزایش پیدا کرده، نقدینگی معطوف به امر دارایی و نه تولید شده و به حدی رسیده که گفته می‌شود در مجموعه اقتصاد، میزان کل سرمایه‌گذاری از استهلاک سرمایه کشور کمتر شده است. به نوعی می‌توان گفت در دور باطل رشد منفی اقتصادی و عقب‌ماندگی اقتصادی نسبت به اقتصاد دنیا قرار گرفته‌ایم.

یزدانی عنوان کرد: از طرف دیگر، اقتصاد خانوار و سبد مصرفی خانوار را در دو مقطع ۹۶ و ۹۸ را مقایسه کنید، به طور متوسط حداقل ۳۰ درصد از مصرف واقعی مواد خوراکی خانوار کم شده است. این کاهش مصرف، یعنی گسترش فقر غذایی. این در شرایطی است که فرصت‌های شغلی در سطح اقتصادی کاهش پیدا کرده و اقتصاد خانوار دچار فروپاشی تمام عیار شده است.

شرایط ساخت یک میلیون مسکن را داریم؟

وی متذکر شد: در این شرایط چگونه می‌توانیم یک میلیون واحد مسکونی بسازیم؛ بدون این‌که پایه پولی را افزایش دهیم و سوبسیدهای آن‌چنانی تزریق کنیم. به نظر نمی‌رسد چنین امکانی وجود داشته باشد. همین الان رشد اقتصادی که پیش‌بینی می‌شود در وضعیت خوشبینانه ۲، ۲.۵ درصد برای ۳، ۴ سال آینده باشد، ۴ سال دیگر هنوز متوسط درآمد خانوار به سطح سال ۹۵ با همین شرایط نخواهد رسید.

این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: بر این اساس، به دلیل این‌که رشد اقتصادی کافی نداریم، تولید ثروت هم نمی‌توانیم بکنیم و انباشت سرمایه‌ای که باید بخشی از سرمایه صرف مسکن شود، صورت نخواهد گرفت؛ مگر این‌که به صورت دستوری اعلام کنید که بانک مرکزی خط اعتباری اعلام کند و بانک‌ها از طریق این خط اعتباری، نقدینگی لازم را فراهم کنند. خود این نقدینگی دوباره باعث تورم خواهد شد و در نتیجه برگشت‌پذیری آن منابع مالی محل شک است و تورم نیز وضعیت مسکن خانوارهایی که بعدها خواهند آمد را بدتر خواهد کرد.

یزدانی گفت: به نظر نمی‌رسد تولید یک میلیون واحد مسکونی در این چشم‌انداز اقتصاد کلان امکان‌پذیر باشد. دولت سیزدهم با شرایط بسیار سخت اقتصادی روبه‌رو است و باید یک طبقه‌بندی از اولویت‌ها داشته باشد. به گمان من اولویت اول، اشتغال و ترمیم اقتصاد خانوار از طریق توسعه تولید در بخش‌های تولیدات صنعتی است که با بازارهای جهانی ارتباط دارند.

وی افزود: شما اگر یک حساب سرانگشتی داشته باشید، برای هر ۱۰۰ تومان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، تولید زنجیره ارزش در صنایع و فعالیت‌های مختلف در حدود حداقل معادل همین مقدار سرمایه‌گذاری برای بهره‌برداری نیاز دارد، چه به صورت جاری و چه به صورت سرمایه‌گذاری ثابت. سوال این است که آیا با رشد اقتصادی فعلی، امکان سرمایه‌گذاری وجود دارد؟

این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن عنوان کرد: نتیجه این است که توجه به رشد اقتصادی اولویت اول اقتصاد است. منابع بهتر است صرف صنایعی شود که ایجاد اشتغال می‌کند و این منابع برگشت‌پذیری دارد، نه این‌که به صورت یارانه‌های مسکن پرداخت شود. همچنین بتوان از طریق ترمیم اقتصاد خانوار، کمک شود به این‌که وضعیت مسکن بهتر شود.

یزدانی تصریح کرد: همواره دولت‌ها در ایران دوست داشته‌اند اولا به مسایل کوتاه‌مدت نگاه کنند و دوما اهداف بزرگ ترسیم می‌کنند، اما متاسفانه به دلیل همین اهداف بزرگ، حتی دستیابی به اهداف کوچک نیز امکان‌پذیر نشده است.

وی با ذکر مثالی متذکر شد: ایده اولیه‌ای که در طرح مسکن‌مهر وجود داشت، احداث سالانه ۲۰ هزار واحد مسکونی برای گروه‌های بسیار کم‌درآمد و رسیدن به سقف ۵۰ هزار واحد در سال بود. اما تعیین ناگهانی دو میلیون واحد مسکونی باعث شد که هزینه‌های هنگفت هم به اقتصاد کلان وارد شود و هم این‌که مدیریت‌پذیری این پروژه‌ها با مساله روبه‌رو شود و در عین حال، افراد و نهادهای اجتماعی بیایند این واحدهای مسکونی را بسازند و در اشکال مختلف در اختیار کم‌درآمدها قرار دهند، دولت متولی کار شد و شکست صورت گرفت.

وعده‌های بزرگ به مردم ندهید

این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن گفت: توصیه من این است که اهداف بزرگ و وعده‌های بزرگ به مردم ندهید؛ وعده‌هایی است که امکان‌پذیر نیست. این کشور زیاد وعده بزرگ شنیده، ولی عمل مناسب هم کمتر دیده است. بهتر این است که گام‌های کوچک، ولی پایدار و استوار را داشته باشیم.

یزدانی افزود: یک‌سری کارهای فورس‌ماژور، کوتاه‌مدت و کم‌هزینه هم امکان‌پذیر است. در کشورهای دیگر دنیا دخالت بخش عمومی به صورت واحدهای اجاره‌ای ارزان قیمت که می‌تواند بهره‌وری بسیار بیشتری از منابع داشته باشد، به عنوان یک سبک رایج مطرح بوده است.

وی عنوان کرد: به دلیل این‌که دولت‌ها دوست دارند پروژه‌های بزرگ تعریف کنند، تقریبا هیچ دولتی تمایل به حرکت به سمت این پروژه‌ها و پشتیبانی از اجرای این پروژه‌ها توسط نهادهای محلی یا نهادهای رفاه اجتماعی متاسفانه نداشته است. بنابراین شاید در دستور کار قرار دادن واحدهای استیجاری، آن هم به میزان کم و توسط نهادهای رفاه اجتماعی یا دولت‌های محلی توصیه بهتری است.

این کارشناس اقتصاد مسکن متذکر شد: اقتصاد کلان و تسریع رشد اقتصادی از طریق بخش‌های مولد، اولویت اول است که شغل پایدار ایجاد شود و ترمیم اقتصاد صورت می‌گیرد. نکته دوم این است که پروژه‌های کوچک اجرایی شود و حرکت به سمت بازار استیجاری برای گروه‌های کم‌درآمد، جایگزین مسکن تامین مسکن برای این گروه‌ها شود.

یزدانی تاکید کرد: نباید فکر کنیم می‌توانیم با بخش مسکن، رشد اقتصادی را تسریع کنیم. این توهمی است که متاسفانه وجود دارد و حالت تبلیغاتی بسیار دارد. تولید مسکن نیازمند این است که منابعی حداقل مثل زمان مسکن‌مهر و دولت آقای احمدی‌نژاد به صورت درآمد نفتی وجود داشته باشد، اما الان این درآمدهای نفتی وجود ندارد و کشور در اوج بی‌پولی است؛ برخلاف دهه ۸۰ که درآمد هنگفت داشتیم.

وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر شرایط تسریع رشد اقتصادی را نداریم و پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در صورت شروع، در حد یک سال محدود خواهد شد و تکمیل همین یک میلیون واحد مسکونی با هزینه‌های هنگفت سالیان سال طول خواهد کشید.

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: ایده سال یک میلیون واحد مسکونی، ایده زیبایی است، ولی فکر می‌کنم واقعی نیست و بهتر است دنبال راه‌های کم‌هزینه‌تر و اهداف کوچک‌تر برویم. به عنوان مثال، الان نزدیک به ۳ میلیون واحد مسکونی نامناسب در مناطق حاشیه‌ای داریم که با صرف هزینه‌های اندک قابل ارتقا به واحدهای مسکونی قابل زیست است.