چه عواملی در گرانی مسکن تاثیرگذار بوده اند؟

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

نقل از اخبار ساختمان:

افزایش بی‌رویه و لحظه‌ای قیمت زمین و مسکن در سطح کشور نیز به معضلی اساسی تبدیل شده که همه مردم را به شدت در تنگنا قرار داده است به نحوی که با افزایش لجام گسیخته قیمت زمین و مسکن از اردیبهشت ماه سال جاری نسبت به دو ماه قبل صاحب خانه شدن برای جوانان به رویایی مبدل شده که با تسهیلات دولتی و پس‌انداز چندین ساله هم دیگر امکان صاحب خانه شدن جوانان، غیر ممکن است.

این در حالی است که به تناسب افزایش قیمت زمین و مسکن، اجاره بها نیز رشد بی‌رویه‌ای داشته به نحوی که مردم عطای خانه‌دار شدن را به لقایش بخشیدند و تنها به این بسنده می‌کنند که پس‌اندازهای خود را برای اجاره نشینی و اجاره خانه کنار بگذارند.

این افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن و همچنین رشد بی‌رویه قیمت رهن و اجاره در کنار عدم نظارت و نبود برنامه جامع در حوزه زمین و مسکن اقشار مختلف مردم را در سالیان اخیر با مشکلات فراوانی روبه‌رو کرده است طوری که زوج‌های جوان در این شرایط، دیگر امیدی به اینکه روزی بتوانند صاحب خانه شوند ندارند.

تاثیر تورم بر 200 صنعت مرتبط با صنعت ساختمان و گرانی مسکن

در این‌ رابطه به سراغ تنی چند از مسئولان و کارشناسان حوزه مسکن رفتیم تا دلیل گرانی زمین و مسکن را از آنها جویا شود.

ناصر رضایی مدیرکل شهرسازی شهرداری شیراز با بیان اینکه امسال یکی از بدترین سال‌های بازار مسکن کشور ما است گفت: تقریبا از اردیبهشت امسال قیمت زمین و مسکن نسبت به سال‌های گذشته با افزایش 5- 6 برابری مواجه شده است.

وی با تاکید به اینکه شاهد رشد لجام‌گسیخته قیمت‌ها بدون هیچ گونه نظارتی در بازار مسکن هستیم اظهار داشت: وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای شده که هر فرد، خود بر روی زمین و مسکن شخصی‌اش قیمت‌گذاری می‌کند این در حالی است که افرادی که در مجاورت زمین یا ملک این فرد هستند نیز به تبعیت از قیمت مسکن وی به قیمت‌گذاری می‌پردازند که همین قیمت‌گذاری‌های بدون‌ استاندارد، بدون هیچ نظارت و بدون هر نوع ساختاری به افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن دامن می‌زند.

رضایی افزود: سایر کشورها با تصویب قوانین و اخذ مالیات‌هایی سنگین، بر معاملات و بورس بازی زمین و مسکن کنترل و نظارت کرده و با این روش، از افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن جلوگیری می‌کنند. این در حالی است که یکی از بزرگترین ضعف‌هایی که ما در حوزه مسکن داریم این است که کمتر توانستیم با قوانین موجود، مانع بورس بازی زمین و مسکن شویم تا با افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن مواجه نشویم.

مدیرکل شهرسازی شهرداری شیراز با اشاره به اینکه بازار مسکن بر بیش از 200 صنعت تاثیر می‌گذارد اظهار داشت: در این راستا تورم ایجاد شده اثر خودش را بر روی محصولات این 200 صنعت برجای می‌گذارد و نتیجه نهایی آن بر قیمت نهایی مسکن دیده می‌شود.

رضایی با اشاره به برنامه پنجم توسعه با بیان‌ اینکه در حال حاضر اقتصاد ما همچون‌گذشته تک بُعدی و متکی به نفت است اظهار داشت: در کشور ما آن چنان که باید تولید، بورس و سایر جنبه‌های اقتصادی رونقی ندارد و هنوز جایگاهی بین مردم پیدا نکرده است و از دید مردم این حوزه‌ها هنوز قابل اعتماد نیستند این در حالی است که زمین و مسکن به عنوان یک کالا، همواره مورد اقبال و اعتماد مردم است و از آن برای سرمایه‌گذاری استفاده می‌کنند و از این رو قیمت زمین بر قیمت تمام شده مسکن بسیار اثرگذار است.

مدیرکل شهرسازی شهرداری شیراز بیان کرد: اغلب دولت‌ها، در زمینه کاهش قیمت زمین و مسکن برای برخورداری مردم از این‌ حق طبیعی دچار شکست شدند چرا که نتوانستند نگاه بورس بازی، نگاه سرمایه‌ای و نگاه کالایی را از سمت زمین و مسکن دور کنند و به سمت اقتصاد و فعالیت‌های مولد سوق دهند.

رضایی افزود: وقتی تورم در جامعه‌ای اتفاق می‌افتد، به تبع آن تمام مولفه‌های اقتصادی آن متناسب با این‌ تورم دستخوش افزایش قیمت می‌شود از جمله مصالح ساختمانی، تجهیزات، نیروی کارگری که قرار است ساختمان را بسازد و همچنین هر نوع صنعتی که در ارتباط با بحث ساختمان دچار تورم می‌شود، افزایش قیمت پیدا می‌کند که در نهایت منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود.

قیمت مصالح بیش از سه برابر شده است

رئیس اتحادیه صنف تولیدی بلوک و تیرچه بلوک شیراز نیز در تشریح برخی از عوامل گرانی مسکن گفت: در حال حاضر با توجه به سهم قیمت زمین و هزینه‌های ساخت یک مسکن نقلی، هزینه ساخت یک مترمربع ساختمان از یک یا دو طبقه درصورت استفاده از مصالح بنایی و آجری، سه میلیون تومان تمام می‌شود که با توجه به گرانی بیش از حد قیمت زمین مقرون به صرفه نیست که در قالب یک یا دو طبقه در شیراز ساخته شود از این رو مسکن در چندین طبقه ساخته می‌شود.

سیروس فصحتی به هزینه‌های جانبی ساخت یک مسکن اشاره کرد و گفت: با در نظر گرفتن هزینه‌هایی همچون هزینه عوارض پرداخت حق الزحمه مهندسین ناظر و همچنین هزینه‌های انشعاب آب، برق و گاز در نهایت به خود هزینه ساخت بنا می‌رسیم که هر کدام از این هزینه‌ها در حال حاضر بسیار سنگین است. به نحوی که هر مترمربع 6 میلیون تومان هزینه در بردارد که به دلیل ناپایداری قیمت‌های مصالح ساختمانی و خدمات مرتبط با حوزه ساخت و ساز نمی‌توان در این خصوص قیمت دقیقی تخمین زد.

وی افزود: افزایش شدید قیمت‌های مصالح ساختمانی و گرانی روز افزون آن هر نوع پیش فرض یا پیش‌بینی را پس از چند روز از بین خواهد برد چرا که قیمت‌های فعلی هنوز با قیمت‌های جدید هماهنگ نشده و گرنه هزینه ساخت مسکن از این که هست نیز بیشتر خواهد بود.

فصحتی با اشاره به افزایش قیمت سیمان، ماسه و کرایه حمل این مصالح ساختمانی اظهار داشت: افزایش قیمت آهن آلات به ویژه میلگرد و خرپای فلزی جهت ساخت تیرچه قیمت‌های مصالح تولید را بیش از سه برابر کرده است که باید گفت متاسفانه اقدامات لازم جهت رفع مشکلات این حوزه زمانی انجام می‌شود که قیمت‌ها افزایش یافته و کاهش آن با مقاومت مواجه می‌شود.

رئیس اتحادیه صنف تولیدی بلوک و تیرچه بلوک شیراز بیان کرد: به طور مثال رانندگان حمل مصالح ساختمانی، به بهانه گرانی اقلامی همچون لاستیک، روغن و غیره کرایه حمل سیمان فله را بیش از 2 برابر قیمت درج شده در بارنامه از اعضای این اتحادیه درخواست می‌کنند که ما هم ناچار مجبور به پرداخت این هزینه دو برابری هستیم تا کارگاه‌های تولید قطعات بتنی تعطیل نشوند.

وی افزود: این در حالی است که پس از آن لاستیک توزیع می‌شود ولی در زمانی که دیگر قیمت جدید کرایه حمل این مصالح ساختمانی جا افتاده و علنا رانندگان حاضر به کاهش قیمت حمل بار نیستند و این رویه متاسفانه در اکثر فعالیت‌های مختلف اقتصادی در کشور جاری و ساری است و اعمال قانون بعد از این گرانی‌ها انجام می‌شود و چون زمان وضع این قوانین نامناسب است، بازدارندگی لازم خود را از دست می‌دهد.

مصرف 45 کیلو آهن برای هر متر مربع اسکلت ساختمان

در همین رابطه رئیس اتحادیه صنف آهن‌آلات شیراز نیز قیمت تمام شده ساخت هر متر مربع آپارتمان را 3.5 تا چهار میلیون تومان در هر نقطه از شیراز اعلام کرد و گفت: این نرخ تنها مربوط به ساخت بوده و جدا از قیمت خرید زمین محاسبه شده است.

جمشید حسامی با بیان اینکه برای هر متر مربع اسکلت ساختمان بین 40 تا 45 کیلوگرم آهن‌آلات مصرف می‌شود، افزود: این درحالی است که قیمت هرکیلو گرم میلگرد نیز بین 12300 تا 12490 هزار تومان در نوسان است ضمن آن که قیمت تیرآهن بالاتر از میلگرد است.

حسامی با بیان اینکه برای ساخت یک مسکن 25 تا 30 درصدآهن آلات نیاز است، بیان کرد: در این راستا برای ساخت هر متر مربع از مسکن تقریبا معادل 600 هزار تومان آهن آلات مصرف می‌شود.

وی اظهار داشت: در حال حاضر به دلیل شرایط بد اقتصادی حاکم برکشور و رکود در حوزه ساخت‌وساز، صنف آهن آلات نیز دستخوش رکود اجباری شده است چرا که 65 تا 70 درصد مصرف آهن آلات در پروژه‌های دولتی مصرف می‌شد و در شرایط فعلی تنها 20 تا 30 درصد آهن آلات در ساختمان سازی به کار می‌رود.

 

افزایش دستمزد خدمات نظام‌ مهندسی به بیشتر از چهار درصد نمی‌رسد

در ادامه عضو هیئت مدیره سازمان نظام‌ مهندسی ساختمان‌استان فارس نیز در تشریح دلایل گرانی مسکن گفت: بزرگترین دلیل گرانی مسکن، قیمت زمین است.

حسین پوراسدی با تاکید بر اینکه قیمت زمین تاثیر زیادی در قیمت نهایی مسکن دارد اظهار داشت: قیمت مصالح تولید داخل و وارداتی نیز سهم مهمی در گرانی مسکن دارد چرا که به دلیل مشکلات ارزی و تورم حاکم بر اقتصاد کشور، قیمت مصالح ساختمانی همواره روند صعودی دارد و همین امر به گرانی مسکن دامن می‌زند.

وی در پاسخ به این سوال که سهم خدمات نظام مهندسی برگرانی مسکن چه میزان است؟ گفت: افزایش دستمزد خدمات نظام‌ مهندسی متناسب با سایر آیتم‌ها نبوده و به بیشتر از چهار درصد نمی‌رسد و می‌توان گفت این نوع خدمات تاثیر چندانی بر گرانی مسکن ندارد.

پوراسدی افزود: سهم قیمت زمین بر قیمت تمام شده مسکن 90 درصد است این درحالی است که سهم هزینه‌های نیروی کار ساختمان اعم از کارگران و استاد کاران در گرانی مسکن نیز به حدود هفت تا هشت درصد می‌رسد.