کورس قیمت مسکن بین تهران و میانگین کشوری

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

آمارهای بدست امده از منابع رسمی نشان میدهد که با وجود توقف پروژه تنظیم قیمت مسکن استان همچنان متوسط قیمت مسکن در تهران و متوسط قیمت مسکن در کل کشور نسبت به هم در حال تغییر و تحول شد

اطلاعات مربوط به پاییز سال 98از تورم نقطه ای قیمت مسکن نشان دهنده پیشروری متوسط قیمت مسکن در کشور نسبت به تهران میباشد اگر چه انتشار امار تغییرات قیمت مسکن کشور در تابستان امسال همچنان بر این موضوع اثر میگذارد ولی اختلاف سطح تورم قیمت مسکن تهران و کل کشور به میزان کمتری رسیده است

بررسی‌ها نشان می‌دهد تا قبل از پاییز ۹۸، تورم نقطه‌ای مسکن در تهران از تورم نقطه‌ای مسکن در کشور جلوتر بود اما از پاییز ۹۸ به بعد این روند معکوس شد و بازار مسکن با سبقت تورم کشوری نسبت به تورم مسکن تهران مواجه شد. تابستان ۹۸، تورم نقطه‌ای مسکن در کشور ۶۴ درصد بود اما سرعت رشد قیمت مسکن در این فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل یعنی تابستان ۹۷ در تهران برابر با ۸۱ درصد گزارش شد.

با این حال و به دنبال تحولات ایجاد شده در بازار مسکن تهران و بازار معاملات مسکن کشور از پاییز ۹۸ این نسبت معکوس شد. به‌طوری‌که براساس آمارهای رسمی در پاییز ۹۸ تورم نقطه‌ای مسکن در کشور ۶۰ درصد و در تهران ۴۳ درصد گزارش شد. این سبقت تورم کشوری مسکن از تورم مسکن تهران به دو علت معنادار است. اولین علت به تاخیر زمانی و چندماهه شروع فاز رونق و جهش قیمت مسکن در کشور در مقایسه با شروع دوره اخیر رونق و جهش قیمت مسکن تهران در سال ۹۷ مربوط می‌شود.

بازار معاملات مسکن تهران در حالی از سال ۹۷ وارد فاز رونق و جهش قیمت شد و این جهش قیمت در سال ۹۸ ادامه پیدا کرد که بازار کشوری مسکن با چند ماه تاخیر به این فاز ورود پیدا کرد. در نتیجه و در حالیکه برای چند ماه تورم نقطه‌ای مسکن در تهران از تورم نقطه‌ای مسکن در کشور سبقت گرفته بود از پاییز ۹۸ تورم کشوری مسکن از تورم مسکن تهران سبقت گرفت.

 

اگرچه جهش قیمت مسکن در تهران در سال ۹۸ و در نیمه دوم این سال نیز ادامه یافت اما عامل موثر در تداوم جهش قیمت ملک در تهران به عوامل بیرونی بازار مسکن همچون افزایش ریسک‌های غیراقتصادی در نیمه دوم سال گذشته و انتظارات تورمی ناشی از بروز التهاب در سایر بازارهای اقتصادی مربوط است. چرا که دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد در صورت نبود این انتظارات تورمی و عدم بروز التهاب در سایر بازارهای اقتصادی، در نیمه دوم سال گذشته باید روند جهش قیمت در بازار مسکن تهران متوقف می‌شد در حالی‌که تحت تاثیر این عوامل دامنه جهش قیمت تا سال ۹۹ نیز کشیده شد و در سال جاری نیز ادامه یافت.

تحت تاثیر این موضوع در زمستان سال گذشته نیز سبقت تورم نقطه‌ای مسکن در کشور از تورم نقطه‌ای مسکن تهران ادامه یافت. زمستان سال گذشته در حالی تورم نقطه‌ای مسکن در کشور معادل ۶۶ درصد در آمارهای رسمی گزارش شد که براساس همین آمارها در تهران قیمت مسکن در مقایسه با زمستان سال ۹۷ معادل ۴۲ درصد رشد کرد. در بهار امسال نیز این وضعیت یعنی سبقت تورم نقطه‌ای مسکن در کشور از تورم نقطه‌ای مسکن در تهران ادامه یافت.

در اولین فصل از سال ۹۹ در حالی میانگین قیمت مسکن در کشور در مقایسه با بهار ۹۸ معادل ۶۳ درصد افزایش یافت که این میزان برای تهران ۳۷ درصد گزارش شد. با وجود این و تحت تاثیر سرعت تندتر رشد فصلی میانگین قیمت مسکن در تهران در سال ۹۸ نسبت به رشد فصلی میانگین قیمت مسکن در کشور، در سال ۹۸ تورم فصلی مسکن کشور با فاصله کمی از تورم مسکن تهران بیشتر بود. در سال ۹۸ در حالی تورم سالانه مسکن در کشور معادل ۶۸ درصد گزارش شد که این میزان در تهران برابر با ۶۲ درصد و با اختلاف کمی از کشور عقب‌تر بود.

اما در شرایطی که تازه‌ترین آمارها از تحولات قیمت مسکن در کشور از پیشتازی تورم نقطه‌ای مسکن کشوری در مقایسه با تورم نقطه‌ای مسکن در تهران حکایت دارد اما در تابستان فاصله تورم مسکن کشور و تهران کاهش یافته است. تورم نقطه‌ای مسکن در کشور در حالی تابستان امسال معادل ۹۶ درصد گزارش شده است که براساس اعلام روز گذشته مرکز آمار ایران این میزان در تهران برابر با ۷۳ درصد بوده است. این اعداد نشان می‌دهد فاصله تورم مسکن در کشور و تورم مسکن تهران نسبت به فصول قبل کمتر شده است.

برآوردها نشان می‌دهد، نسبت تورم کشوری مسکن به تورم مسکن تهران در بهار امسال معادل ۷/ ۱ درصد بود. این در حالی است که در تابستان این نسبت به ۳/ ۱ درصد کاهش یافته است. این آمارها بیانگر کاهش فاصله تورم مسکن در کشور و تهران است.هر چند هنوز هم تورم مسکن در کشور از تورم مسکن تهران جلوتر است. معنای این موضوع آن است که تحت تاثیر سبقت رشد فصلی میانگین قیمت مسکن در تهران در مقایسه با رشد فصلی متوسط قیمت مسکن کشور در تابستان امسال، فاصله موجود بین تورم نقطه‌ای مسکن کشور و تورم نقطه‌ای مسکن تهران نسبت به فصل‌های قبل کم شده است.

تابستان امسال، میانگین قیمت مسکن در تهران در مقایسه با بهار ۹۹ معادل ۲۸ درصد افزایش یافت در حالی‌که این میزان در بازار معاملات مسکن کشور برابر با ۲۵ درصد گزارش شد. سبقت گرفتن تورم فصلی مسکن در تهران از تورم فصلی مسکن کشور منجر به کاهش فاصله بین تورم نقطه‌ای مسکن کشوری و تورم نقطه‌ای مسکن تهران شده است. این در حالی است که دست کم در دو فصل قبل از تابستان امسال، تورم فصلی در بازار معاملات مسکن کشور از تورم فصلی مسکن تهران جلوتر بوده است.

در بهار امسال تورم فصلی مسکن در تهران ۵/ ۲۸ درصد و در کشور برابر با ۳۹ درصد گزارش شد. این میزان در زمستان سال ۹۸ نیز برای شهر تهران معادل ۱۲ درصد و برای کشور برابر با ۱۷ درصد اعلام شده بود. در حالی‌که تورم فصلی مسکن تهران در تابستان ۹۹ نسبت به تورم فصلی مسکن کشور در این فصل بیشتر بوده است.

به گزارش مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تابستان امسال در کشور به مرز هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید. این میزان در مقایسه با فصل قبل یعنی بهار ۹۹ برابر با ۲۵ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل یعنی تابستان ۹۸ برابر با ۹۶ درصد افزایش یافته است.

تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در کشور نیز براساس این گزارش در مقایسه با بهار ۹۹ معادل ۳۴ درصد و در مقایسه با تابستان ۹۸ معادل ۷۴ درصد رشد کرده است. تغییرات مربوط به حجم معاملات مسکن در کشور و تهران نیز نشان می‌دهد عمق رکود معاملات مسکن در تهران که در بهار امسال نسبت به شدت رکود معاملات مسکن کشور بیشتر بود به یکباره کمتر از کشور شده است.

تعداد معاملات خرید مسکن در کشور در حالی در بهار امسال نسبت به زمستان سال قبل ۱۳ درصد کاهش یافت که این میزان افت فصلی در تهران بیشتر و برابر با ۳۳ درصد گزارش شد. با این حال در تابستان امسال، اگر چه هم در تهران و هم در کشور رشد مثبت حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی نسبت به فصل قبل –بهار – تجربه شد اما در حالی‌که تعداد معاملات خرید مسکن در کشور ۲۸ درصد افزایش یافت این میزان افزایش در تهران ۴۵ درصد بود. این موضوع نشان می‌دهد عمق رکود معاملات مسکن در تهران به یکباره از شدت رکود معاملات کشوری مسکن کمتر شده است.

تابستان امسال تحت تاثیر هیجانات شدید در بازار معاملات سهام از یکسو و افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، التهاب سایر بازارها و همچنین افزایش انتظارات تورمی، فعالیت سرمایه‌گذاران ملکی در بازار مسکن تهران افزایش یافت. همین موضوع منجر به افزایش حجم معاملات مسکن در تهران از یکسو و افزایش سرعت رشد قیمت‌ها و ادامه جهش قیمت از سوی دیگر در این فصل در تهران شد.

این تحولات موجب شد تورم فصلی مسکن در تهران از تورم فصلی مسکن در کشور سبقت گرفته و همچنین رشد فصلی معاملات مسکن در تهران نیز از رشد فصلی معاملات مسکن کشور بیشتر شود. این عامل موجب شد فاصله بین تورم نقطه‌ای مسکن در کشور و تهران کمتر شود و هر چند هنوز هم به لحاظ تورم نقطه‌ای مسکن، کشور جلوتر از تهران قرار دارد اما این فاصله به نسبت فصل‌های قبل کمتر شده است.

 

برآوردها درخصوص تغییرات مربوط به نسبت میانگین قیمت مسکن تهران به میانگین قیمت مسکن کشور نیز این موضوع را تایید می‌کند. در حالیکه نسبت میانگین قیمت مسکن تهران به میانگین قیمت مسکن کشور در سال ۹۶ (دوره‌ای که هنوز بازار مسکن در شرایط عادی به سر می‌برد و به فاز التهاب و جهش قیمت وارد نشده بود)، برابر با ۹/ ۱ یعنی حدود دو برابر بود این میزان در سال ۹۷ تحت تاثیر ورود بازار مسکن تهران به دوره جهش قیمتی به ۴/ ۳ برابر افزایش یافت. این میزان در سال ۹۸ و در شرایطی که بازار کشوری مسکن نیز با تاخیر چندماهه وارد فاز رونق و جهش قیمت شد به دلیل کاهش فاصله قیمت مسکن کشور با قیمت مسکن تهران، به ۲/ ۳ برابر کاهش یافت.

بهار امسال با ادامه این روند این نسبت به سه برابر رسید و در حالی‌که انتظار می‌رفت در جریان بازتنظیم رابطه قیمت مسکن تهران و کشور این میزان در تابستان روند کاهشی داشته باشد به دلیل بروز انتظارات تورمی و التهاب در سایر بازارها و اثرگذاری بر بازار مسکن تهران به‌طور مجدد به ۲/ ۳ برابر افزایش یافت. تحت تاثیر این موضوع، فرآیند بازتنظیم قیمت مسکن تهران و کشور که از سال ۹۸ آغاز شده بود به دلیل التهاب تابستانی قیمت مسکن در تهران، متوقف شد.

در واقع عامل اصلی کاهش فاصله بین تورم مسکن کشور و تورم مسکن تهران، التهاب مجدد قیمت مسکن تهران در تابستان است که باعث شد سرعت رشد فصلی قیمت مسکن در تهران بار دیگر از تورم فصلی مسکن در کشور سبقت بگیرد.

رشد تعداد معاملات خرید مسکن در تهران در تابستان نیز بیشتر از میزان رشد تعداد معاملات خرید مسکن در این فصل در کشور بوده است.

این موضوع نشان می‌دهد تعقیب و گریز قیمت مسکن تهران و کشور همچنان ادامه دارد و در صورتی که سیاست‌گذار مسکن درصدد توقف التهاب قیمت واحدهای مسکونی در تهران و سایر شهرهای کشور است ابتدا باید زمینه‌های ثبات و آرامش را در سایر بازارهای اقتصادی ایجاد کند. با ایجاد آرامش و ثبات در سایر بازارهای اقتصادی بازار مسکن شهر تهران و به تبع آن بازار کشوری معاملات مسکن به ثبات و آرامش خواهد رسید اما در روندی معکوس هر گونه التهاب در بازار مسکن شهر تهران ایجاد التهاب در بازار مسکن سایر شهرها را به همراه دارد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد با فرض اینکه در پاییز امسال نیز همان میزان رشد فصلی قیمت مسکن در کشور یعنی تورم فصلی ۲۵ درصدی بر سطح قیمت‌ها اثرگذار شود بازهم میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور کمتر از ۹ میلیون تومان خواهد بود و با میانگین ۱۵ میلیون تومانی قیمت مسکن در میانه پاییز که اخیرا از سوی متولی بخش مسکن اعلام شده است به میزان زیادی فاصله خواهد داشت. این آمارهای رسمی تردیدها درخصوص آمار اعلام شده از سوی متولی بخش مسکن درباره سطح متوسط قیمت مسکن کشور در پاییز را افزایش می‌دهد.

از سوی دیگر و در حالی‌که متولی مسکن با تصویب مصوبه سقف مجاز ۲۰ درصدی برای افزایش اجاره بها در تابستان امسال، مدعی کنترل بازار اجاره بود اما آمارهای رسمی که روز گذشته از سوی مرکز آمار منتشر شد نشان داد در تابستان امسال متوسط نرخ اجاره مسکن در کشور ۴۴ درصد در مقایسه با تابستان سال قبل افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد عملا سیاست‌گذار مسکن در این زمینه نیز موفق نبوده است.