۲ رکورد تلخ در بازار مسکن

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

تازه‌ترین گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان که به‌صورت ماهانه و بر پایه اطلاعات اظهارشده از سوی فعالان ساختمانی درخصوص وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز در ماه قبل در ابتدای هر ماه منتشر می‌شود، مدیران عامل یا نمایندگان ۱۰۰ شرکت ساختمانی با تشریح وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن در تیر‌ماه انتظارات خود را از شرایط پیش‌روی بازار مسکن در هفته‌های باقی مانده از فصل تابستان اعلام کردند. نتایج این نظرسنجی که به‌صورت ماهانه توسط اتاق تعاون ایران انجام می‌شود، حاکی از آن است که وضعیت کلی ساخت‌و‌ساز با استناد به ارزیابی ۱۰ شاخص مورد سوال از فعالان ساختمانی به سمت وخیم‌تر شدن سوق پیدا کرده است.

در این نظرسنجی، ۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها» و «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام» «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است. شاخص «شامخ»-شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود، به‌طوری‌که عدد ۵۰ در طرح شامخ، نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای ۵۰ نشان‌دهنده بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر ۵۰ به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

از میان پارامترهای ده‌گانه مورد پرسش در این نظرسنجی، دو شاخص تغییرات جدی و متفاوتی نسبت به ماه گذشته پیدا کرده‌ و رکورد تلخی را برای وضعیت کنونی و آینده بازار مسکن به تصویر کشیده‌اند. شاخص نخست «انتظارات نسبت به آینده» است که در واقع «انتظارات سرمایه‌گذاران ساختمانی از آینده بازار مسکن» را بیان می‌کند. عدد حاصل از این نظرسنجی نسبت به این شاخص، هر چه به سمت عدد «صفر» حرکت کند بیانگر وخامت اوضاع و نشانه بدبینی سمت عرضه به‌عنوان بازیگران اصلی نسبت به آینده بازار است. برعکس هرچه این شاخص به سمت عدد ۱۰۰ حرکت کند نشانه خوش‌بینی سازندگان و مساعد بودن شرایط برای فعالیت سمت عرضه است. در تازه‌ترین نظرسنجی انجام شده از مدیران ۱۰۰ شرکت ساختمانی درخصوص آنکه «این گروه در ابتدای مردادماه، آینده فعالیت ساختمانی در ادامه تابستان را چطور ارزیابی می‌کنند؟» مشخص شده این شاخص روی عدد ۵/ ۳۵ قرار گرفته است که از مهرماه ۹۸ تاکنون (از نخستین مرحله انجام این نظرسنجی) نشان‌دهنده بدترین وضعیت است و سازنده‌ها بدترین و تلخ‌ترین حس نسبت به آینده فعالیت‌های ساختمانی را دارند.

اما رکورد تلخ دیگر در میان شاخص‌های ۱۰ گانه این نظرسنجی در تیرماه، مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن است که تحت عنوان «قیمت محصولات تولید شده» مورد پرسش قرار گرفته است. از نگاه فعالان ساختمانی شرکت‌کننده در این نظرسنجی، شاخص قیمت تمام شده ساخت شامل قیمت مصالح، زمین و… در پروژه‌های ساختمانی در اولین ماه تابستان نسبت به خردادماه روی عدد ۸۰ قرار گرفته که در ۹ ماه گذشته بیشترین عدد بوده است. به تعبیر دیگر از نیمه سال گذشته تاکنون، تغییرات ماهانه قیمت تمام شده ساخت مسکن همچون تیرماه امسال رشد صعودی نداشته‌اند. موضوعی که بی‌ارتباط با حس بدبینی شدید سازنده‌ها نسبت به آینده کوتاه‌مدت فعالیت‌ها در بازار ساخت وساز نیست.

با نگاهی به این دو شاخص که بیشترین میزان تغییرات ماهانه را در نظرسنجی تیرماه نسبت به خردادماه پیدا کرده‌اند وضعیت شامخ کل قابل توجه است. هر چند این دو شاخص، رکورد بی‌سابقه‌ای در این ماه نسبت به ۹ماه گذشته داشته‌اند اماشامخ کل در تیرماه با حدود ۱۸ درصد کاهش نسبت به خرداد، روی عدد ۷/ ۵۲ قرار گرفته که نشان می‌دهد فضای کلی بازار ساخت وساز در ابتدای تابستان چندان تغییری نسبت به پایان فصل بهار نداشته است. شاخص دیگر، «میزان فعالیت‌های انجام شده» یا همان «تیراژ ساخت‌وساز» است. نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد این شاخص از عدد ۳/ ۶۴ در خرداد به عدد ۷/ ۵۲ در تیرماه رسیده است. به این معناکه حجم ساخت وسازها به تدریج به سمت کم شدن در حال حرکت است.

شاخص بعدی، تشدید عقب‌نشینی مالکان املاک کلنگی به‌عنوان یکی از اعضای تیم عرضه مسکن از استارت پروژه‌های ساختمانی جدید را نشان می‌دهد. در شاخص «میزان سفارشات جدید مشتریان» که میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی مورد بررسی قرار می‌گیرد، نمایندگان شرکت‌های فعال ساختمانی اظهار کرده‌اند که حجم سفارش‌ها در تیرماه نسبت به پایان فصل بهار بسیار بسیار بد بوده و عدد شاخص از کاهش پیدا کرده و عدد شاخص از ۷/ ۵۴ به ۳۶ کاهش پیدا کرده است. کاهش عدد این شاخص میزان امیدواری سازنده‌ها برای بازگشت رونق به بخش ساخت و ساز را به سطح پایین‌تری تنزل می‌دهد. به نظر می‌رسد این کاهش امیدواری در سرعت انجام کار از سوی فعالان ساختمانی بسیار تاثیرگذار بوده به‌طوری‌که شاخص «سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرآیند کار» در تیرماه با حدود ۱۸ درصد کاهش، به عدد ۴۴ رسیده است که نشان دهنده کند شدن روند سرعت اجرای پروژه‌های ساختمانی در شهرهای کشور بوده است.

در عین حال مطابق با نتایج نظرسنجی انجام شده، موجودی مصالح ساختمانی که تحت عنوان شاخص «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده» مورد سوال قرار گرفته نسبت به خرداد در وضعیت نامناسبی قرار دارد و عدد ۴/ ۳۹ را نشان می‌دهد. بی‌تردید یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش موجود مواد اولیه، جهش بی‌سابقه قیمت خرید مواد اولیه بوده که به عدد ۸۶ رسیده است. هرچند که عدد این شاخص نسبت به خرداد ماه که معادل ۹۳ بوده است کاهش پیدا کرده اما بازهم نشان‌دهنده بالا بودن هزینه تامین مصالح ساختمانی برای پروژه‌های سازنده‌ها است. مطابق با اظهارات شرکت‌های فعال در حوزه ساخت وساز، «واحدهای در نوبت فروش» نیز نسبت به خردادماه کاهش پیدا کرده و در مرز عدد ۴۷ قرار گرفته است. نکته جالب آنکه، وضعیت فروش واحدهای تکمیل شده که تحت عنوان شاخص «میزان فروش کالا و خدمات» در این نظرسنجی مورد بررسی قرار گرفته طی یک ماه ابتدایی فصل تابستان بسیار بسیار بد بوده و روی عدد ۳۹ قرار گرفته است.

مجموعه پارامترهای ۱۰گانه قابل رصد در بازار ساخت وساز شهرهای کشور در تیرماه دو نتیجه کلی از آخرین تحولات این بازار را بیان می‌کند از یکسو بدترین سطح بدبینی سازنده‌ها(سمت عرضه) به آینده بازار ساخت وساز و ملتهب‌ترین تغییرات قیمت تمام شده ساخت طی ۹ ماه گذشته، در این ماه رقم خورده است. در شکل‌گیری این وضعیت انتظارات تورمی که طی ماه‌های گذشته به‌طور مستمر از سوی بازار سرمایه شارژ شده نقش مهمی در جهش تورمی قیمت‌ها در بازار مسکن و ناامیدی نسبت به آینده بازار داشته است. «دنیای‌اقتصاد» برای ریشه‌یابی حس بدبینی شدید سازنده‌ها، دو پارامتر «تغییرات ماهانه ارز» و «تغییرات ماهانه مسکن» را طی ۹ ماه گذشته مورد بررسی قرار داده است. رصد روند تغییرات ماهانه این دو پارامتر حاکی از آن است که در ماه‌هایی که نرخ رشد ماهانه ارز، در مسیر کاهشی قرار داشته، انتظارات سازنده‌ها از آینده مثبت و بدبینی آنها کاهش پیدا کرده و نکته جالب آنکه در همین ماه‌ها، قیمت تمام شده صعودی نبوده است. برعکس در ماه‌هایی که نرخ رشد ارز تندتر بودن، قیمت تمام شده ساخت در مسیر افزایشی قرار گرفته و شاخص مربوط به انتظارات منفی شده است.

همین رفتار درباره تغییرات ماهانه مسکن هم قابل مشاهده است. به این معناکه در بازه‌های زمانی که تغییرات ماهانه قیمت مسکن شدید شده، بدبینی نسبت به آینده فعالیت‌های ساختمانی بیشتر و قیمت تمام شده نیز افزایش یافته است. براین اساس در تیرماه که نرخ رشد ماهانه ارز صعودی بوده و تغییرات ماهانه قیمت مسکن نیز دورقمی ثبت شده، قیمت تمام شده ساخت وساز بالا رفته و در نهایت انتظارات سازنده‌ها نسبت به آینده کوتاه‌مدت منفی شده است.