طرح تفصیلی چیست

طرح تفصیلی چیست

طرح تفصیلی چیست ؟

طرح تفصیلی طرح اجرایی شهر است . در اداره امور شهری و شهرسازی ابتدا طرح جامع شهر و سپس طرح تفصیلی ، برنامه عمران و ساخت‌وساز در شهرها را تعیین می‌کنند . در طرح تفصیلی که بر اساس ضوابط و معیارهای طرح جامع شهری تدوین شده ، اطلاعات اجرایی و دقیق اراضی به تفصیل بیان می‌شود . در واقع این دو طرح هم جهت با یکدیگر بوده و مفاد طرح تفصیلی نباید تناقضی با طرح جامع ایجاد .

طرح تفصیلی در هر شهری از سرزمین ویژه بوده و متناسب با اقلیم و موقعیت جغرافیایی ، شرایط فرهنگی و ... در آن شهر تصویب می‌گردد . براساس بند3ماده1 قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن‌ها مصوب  16/4/1353 طرح تفصیلی چنین تعریف می‌شود  :

« طرح تفصیلی عبارت از طرحی است براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر که نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر ، موقعیت ، مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها (هرقطعه زمین)  و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت و کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد.»

در بند 2 ماده مذکور طرح جامع شهر نیز چنین بیان شده است :

« طرح جامع شهر عبارت از طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی بازرگانی، اداری و‌کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (‌ترمینال) و‌فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی، مناطق نوسازی، بهسازی و اولویتهای مربوط به آنها تعیین‌می‌شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد.‌طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود.»

به اجمال می توان گفت طرح جامع شهری( طرح جامع شهر )در بردارنده مقررات و ضوابطی است که با قاعده‌گذاری‌های حاکمیتی در زمینه نوع بهره برداری و نحوه استفاده از اراضی و املاک خصوصی اشخاص حقوقی و حقیقی،موجب افزودن یا کاستن ثروت ها و دارایی ها می گردد. لذا تنها در محدوده اختیارات و صلاحیت های مرجع تصویب کننده آن یعنی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، قابل اجرا و اِعمال می باشد.

در قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به مسکن و شهرسازی دو طرح دیگر به نام "طرح جامع سرزمین" و "طرح هادی" نیز تصویب شده است که طرح جامع سرزمین فرادست تر از طرح جامع شهر بوده و طرح هادی خرد تر از طرح تفصیلی و برای مناطق روستایی و شهرستان‌ها تدوین شده‌است .

طرح تفصیلی تعیین کننده تمام مشخصات اراضی شهری در ساخت‌وساز و برنامه اجرایی ساخت‌وساز شهری است . از این رو تمام افرادی که به نوعی در صنعت ساختمان مشغول هستند ، اعم از مالکان ، پیمانکاران و سازندگان و طراحان و حتی عموم شهروندان بهتر است از برنامه عمرانی و نحوه پیشبرد ساخت‌وساز در شهر خود اطلاع داشته و کاربری زمین‌های موردمعامله را بدانند ؛ زیرا تغییر کاربری گاهی غیرممکن و گاه با تحمیل هزینه‌های سرسام‌آور به پروژه همراه است .

انواع طرح های تفصیلی عبارتند از:

طرح تفصیلی پایه ( مکمل طرح جامع شهر)

طرح تفصیلی موضعی جهت نوسازی و بهسازی بافت های موجود و توسعه های جدید شهر

طرح تفصیلی موضوعی برای موضوعات خاص (شبکه حمل و نقل ، تأسیسات و …).

ضرورت و کارایی طرح تفصیلی

طرح‌های جامع شهری شامل بیان کلیات و راهنمایی‌ها و خط مشی‌های اساسی است که تنها کاربری و نوع استفاده از پهنه‌های کلان اراضی را در شهرها تعیین می‌کند . در نتیجه چنین محتوای فراگیری ماهیتی غیرقابل اجرایی پیدا می‌کند و برای ارائه مشخصات اراضی نیاز به تدوین طرحی دقیق و جزئی می‌باشد .بنابراین طرح جامع و طرح تفصیلی جدا از هم نبوده بلکه مکمل یکدیگرند و آنچه در طرح جامع آمده با جزئیات بیشتر در طرح تفصیلی بیان شده‌است .

محتوای طرح تفصیلی به طور دقیق نقشه‌های کاربری اراضی ، شبکه‌های ارتباطی ، مساحت‌ها ، سرانه‌ها ، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهری که پیش از تهیه طرح تفصیلی ، به تصویب مراجع رسمی رسیده است را مشخص می‌کند .

از مطالب بالا درمی‌یابیم تهیه طرح تفصیلی در راستای تدقیق و ایجاد بستری برای عملی کردن طرح جامع ، روشن‌تر شدن وضعیت اراضی و مالکیت ، بهبود فرآیند مدیریت شهری و نظارت برخدمات شهری و در نهایت ارتقای کیفیت محیط ، زدودن کمبودها و نواقص شهر و سامان یافتن محلات ضرورت می‌یابد.

اکنون علاوه‌بر کارایی و ضرورت طرح تفصیلی تفاوت این 2 طرح مهم در برنامه‌ریزی شهری روشن شد . همانطور که در ماده 44 آئین‌نامه "نحوه بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران محلی ، ناحیه‌ای ، منطقه‌ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری ایران" مصوب 12/10/1378 هیأت وزیران آمده است :

« طرح های تفصیلی و تغییرات بعدی آن‌ها که حوزه عمل آن‌ها صرفاً در داخل محدوده طرح جامع شهری باشد ، باید طوری تهیه و تصویب شوند که با اهداف اصلی و عمده و اساس ضوابط مقرر در طرح جامع تناقصی نداشته باشند و در صورتی که مفاد طرح های مذکور با اهداف و رهنمودهای عمده طرح جامع که در مصوبات شورای عالی تعیین شده است، تناقص داشته باشد پس از تصویب شورای استان و تأیید شورای عالی اعتبار خواهد داشت.»

مرجع تصویب طرح جامع شهر

طرح جامع شهر توسط شورایی به نام شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، تصویب می گردد.اعضای شورای مذکور در ماده ۳ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ و مجلس شورای ملی تعیین شده اند که با توجه به تغییرات سازمانی و عنوانی انجام شده اند وزارتخانه های مورد تصریح در ماده بالا ، اعضای شورای یاد شده عبارتند از :

وزیر راه و شهرسازی ، وزیر کشور ، وزیر فرهنگ و ارشاد اسلامی ، وزیر صنعت معدن و تجارت ، وزیر جهاد کشاورزی ، وزیر دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح ، وزیر نیرو ، رؤسای سازمان های میراث فرهنگی و حفاظت محیط زیست ،یک نفر از اعضای کمیسیون و انتخاب مجلس به عنوان عضو ناظر.

ریاست شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به عهده وزیر مسکن و شهرسازی است.تغییر و تجدید نظر طرح جامع شهری نیز در صلاحیت شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

مرجع تصویب طرح تفصیلی

طرح تفصیلی مصوبه‌ای است که توسط کمیسیون موسوم به کمیسیون ماده پنج یا به تعبیر دقیق‌تر وحقوقی‌تر «کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران»مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ وضع می‌گردد.

بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان به‌وسیله کمیسیونی به ریاست‌استاندار (و در غیاب وی معاون‌عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی‌ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می‌شود.

بر اساس تبصره ماده مذکور و ظاهراً به جهت خاص بودن وضعیت شهر تهران از جهات مختلف، تغیراتی در ترکیب کمیسیون و محل تشکیل و دبیرخانه آن داده شده است در این تبصره می خوانیم «بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در شهر تهران به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزرای مسکن و شهرسازی ، کشور ، نیرو ( در حد معاونت مربوطه ) سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست و شهردار تهران یا نماینده تام الاختیار او خواهد بود و جلسات آن با حضور اکثریت اعضاء رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با ۴ رأی موافق،معتبر است.»

طبق قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تصویب طرح تفصیلی از وظایف و اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است، البته این طرح پس از ارائه پیشنهاد شهردار به شورای اسلامی شهر و تصویب آن در شورای شهر و بررسی در کارگروه های تخصصی مربوط به شورای عالی شهرسازی ارائه شده و پس از تصویب به شهرداری ابلاغ می‌شود. پس از تصویب، طرح تفصیلی برای شهرداری همانند قانون اساسی برای یک کشور است که عدول از آن تخلف محسوب می‌شود.

چکیده طرح تفصیلی

طرح تفصیلی تهران تعیین کننده حدود ساخت‌وساز در قطعات شهری است . مالکان و متقاضیان صدور پروانه ساختمانی پس از اخذ دستور نقشه مشخصاتی را در آن سند مشاهده می‌کنند که تماما براساس طرح تفصیلی درج گردیده‌است . این مشخصات باتوجه به پارامترهایی همچون عرض معابر و شبکه دسترسی و مساحت زمین مشخص شده‌اند . در واقع موارد ثابت زمین که قابل تغییر نیستند مانند مساحت و عرض گذر مجاور در موارد متغیر مانند تراکم ، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز دخیل می‌باشند .

در ادامه به بیان چکیده طرح تفصیلی و مشخصات تمام پهنه‌ها می‌پردازیم و برای دانلود فایل کامل طرح تفصیلی تهران می‌توانید از لینک زیر استفاده کنید .

طرح تفصیلی شهر تهران

نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در پهنه سکونت "R"

پهنه سکونت محدوده‌ای از شهر است که کاربری اکثر زمین‌ها در آن مسکونی بوده و برخی فعالیت‌های انتفاعی و غیرانتفاعی و خدماتی را نیز شامل می‌شود . پس استقرار فضاهای تجاری خرد ، مراکز فرهنگی و آموزشی ، بهداشتی ، ورزشی ، فضای سبز و پارکینگ عمومی جهت تأمین نیازهای خانوارها صورت می‌گیرد .چنانچه کمبود ارائه یکی از خدمات را در پهنه داشته‌ باشیم،در سایر پهنه‌های هم‌جوار جبران می‌گردد.

دو پهنه اصلی مسکونی عام (R1) و مسکونی ویژه (R2) پهنه سکونت را دسته‌بندی می‌کند . هر کدام نیز شامل پهنه‌ها (فرعی) و در نهایت زیرپهنه‌هایی هستند که ملک و زمین مالکان با آن زیرپهنه‌ها نامگذاری می‌شوند و در اصل مشخصات ساخت‌وساز دارند.

پهنه اصلی مسکونی عام شامل پهنه‌های مسکونی با تراکم کم (R11) ، تراکم متوسط (R12) و تراکم زیاد (R13) است . سپس با توجه به تراکم منطقه  و مساحت زمین و عرض معابر که تعداد طبقات را تعیین می‌کنند ، زیرپهنه‌ها کدبندی می‌شوند که دو رقم اول بعد از R نشان‌دهنده آن است که در ذیل کدام پهنه قرار دارد . مثلا پهنه R121 ؛ پس از R عدد 12 و سپس به آن 1 اضافه شده ، در نتیجه در دسته بندی تراکم متوسط و دسته بندی اول آن است.

پهنه R11  شامل زیرپهنه‌های ویلایی مسکونی و 2 طبقه (R111) و مسکونی 3 طبقه (R112) ، پهنه R12 شامل زیرپهنه‌های مسکونی 4 طبقه (R121)  و مسکونی 5 طبقه (R122) ، پهنه R13 نیز شامل زیرپهنه مسکونی 6 طبقه (R131) می‌باشد .

پهنه اصلی مسکونی ویژه شامل پهنه‌های مسکونی ارزشمند روستایی (R21) ، پهنه مسکونی ارزشمند تاریخی(R22) ، پهنه مسکونی ارزشمند معاصر(R23) ، پهنه مسکونی ارزشمند سبز(R24) ، پهنه مسکونی ویژه پهنه مرکزی(R25) ، پهنه مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری(R26) است و مانند زیرپهنه های عام دسته‌بندی و کددهی صورت می‌گیرد .

پهنه R21 شامل زیرپهنه‌های مسکونی 2 طبقه (R211) و مسکونی 3 طبقه (R212) ، پهنه R22 شامل زیرپهنه‌ مسکونی ارزشمند تاریخی با طبقات متفاوت (R221)، پهنه R23 شامل زیرپهنه مسکونی ارزشمند معاصر (R231)، پهنه R24 شامل زیرپهنه مسکونی ارزشمند روستایی (R241)، پهنه R25 شامل زیر پهنه مسکونی پهنه مرکزی (R251)، پهنه R26 شامل زیرپهنه‌های مسکونی 7 طبقه (R261)، مسکونی 9 طبقه (R262)، مسکونی ویژه و بلندمرتبه (با طرح توجیهی؛R63) می‌باشد .

مشخصات حدود ساخت‌وساز هر زیرپهنه را در تصویر زیر و فایل اصلی طرح تفصیلی می‌توانید مشاهده کنید .

نکات مهم زیرپهنه‌های مسکونی

در تمام زیرپهنه‌های R1 و R25 و R26 متناسب با کاهش سطح اشغال زمین و حفظ تراکم مجاز ساختمانی ، افزایش طبقات با تأیید شهرداری مجاز است .معاونت شهرسازی و معماری مناطق موظفند در مدت 3 ماه دستورالعمل نحوه اجرای این بند را تدوین و اعمال کنند .

در شهرداری‌ها دستورالعملی جهت کمک به روند ساخت‌وساز تهیه می‌شود که مالکان با استفاده از آن بتوانند شرایط بهتری را کسب کنند و بعضی نواقص زمین و محدودیت‌های طراحی در آن اغماض شود . به جلساتی که شهرداری جهت تعدیل معضلات طراحی و ساخت قطعات اراضی برگزار می‌کند ، شورای معماری می‌گویند که از سال 1397در دوره شهردار پیروز حناچی این روند متوقف و مالکان بسیاری را دچار دردسر کرد .

در تمام زیرپهنه‌های R1 جهت جلوگیری از تفکیک اراضی ، به قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و به قطعات با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه دو طبقه تشویقی با تراکم متناظر تعلق می‌گیرد. چنانچه تعداد طبقات 12 و بیشتر باشد ، به طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج بستگی دارد .

در تمام زیرپهنه‌های R1 سطح اشغال اراضی نهایت 60 درصد می‌باشد . قطعاتی که طول آن‌ها مساوی یا بیش از 25 متر باشد و یا مساحت زمین 180 مترمربع و بیشتر باشد ، مجاز به  پیشروی طولی تا 2 متر با رعایت سطح اشغال و حقوق و حدود همسایگی است . جهت تأمین پارکینگ نیز پیشروی تا 1 متر مازاد بر مقادیر ذکر شده ، بدون سقف اساسی و تنها در طبقه همکف مجاز است .

تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی از طبقه اول مسکونی به بالا محاسبه می‌شود .

در کلیه پهنه‌های سکونت به جزء R11 و R112 ، بافت ارزشمند روستایی ، تاریخی و سبز اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه زمین و عرض معابر طبق تصویر بالاست.

در تمام زیرپهنه‌های R1 (به جزء زیرپهنه با تراکم کم) و R25 و R26 چنانچه مساحت زمین از حدنصاب اندازه قطعه و یا عرض معبر از حداقل موجود در تصویر بالا کمتر باشد ، از حداکثر تعداد طبقات ، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. اگر هم مساحت و هم عرض گذر از حداقل‌ها کمتر باشند ، دو طبقه از تعداد طبقات با تراکم متناظر کسر می‌گردد.این کاهش طبقات بایستی در حدی باشد که تعداد طبقات از 3 طبقه روی پیلوت کمتر نگردد .

ساخت‌وساز در قطعات ریزدانه شرایط خاص خود را دارد که در فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی و همچنین در مطلبی "ساخت‌وساز در قطعات ریزدانه " بیان شده‌است .

احداث در R263 منوط به تهیه طرح توجیهی و طرح 3بعدی و تأیید آن توسط معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است .

در R261 قطعاتی با مساحت کمتر از 300 مترمربع ، حداکثر تعداد طبقات 3 و سطح اشغال 50 درصد دارند.

در R262 و R263 قطعاتی با مساحت کمتر از 500مترمربع ،حداکثر تعداد طبقات مجاز 4 و سطح اشغال 50 درصد دارند.

در خصوص شرایط ساخت‌وساز قطعاتی که در پهنه R26 دارای شرایط ویژه هستند و در جدول مربوطه نمی‌گنجد ، باید از شهرداری منطقه استعلام صورت گیرد .

در خصوص محدوده‌هایی از پهنه R که شرایط خاصی دارند ، مانند حریم امنیتی کاخ سعد آباد ، شهرک گلستان منطقه 4، اراضی باغات کن و شهرک آزادشهر در منطقه 22 شهرداری موظف است طی یک ماه تمام آن‌ها را شناسایی و در حد تراکم مصوب طرح جامع یا در حد تراکم وضع موجود ملاک عمل یا در حد تراکم وضع موجود غالب محدوده موردنظر ، با همکاری و تأیید دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران  تثبیت و در نقشه‌های طرح تفصیلی شهر اعمال نماید .

در تمام زیرپهنه‌های مسکونی به جزء R21 و R22 و R24 ، در قطعات با مساحت بیش از 2000 مترمربع ، احداث بنای بلندمرتبه با شرط تأیید طرح توجیهی (شهرسازی ،زیست محیطی،اقتصادی و فنی) توسط کمیسیون ماده پنج بلامانع است.

نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در پهنه فعالیت "S"

پهنه فعالیت محدوده‌ای از شهر است که کاربری غالب در آن کار و فعالیت بوده و اراضی مسکونی در آن محدود و تابع نظم عمومی پهنه‌های فعالیت است . اين پهنه در عرصه های بسيار متراکم فعاليت با دسترسی‌های ضعيف و استقرارهای خطی و پراكنده محدود شده و در مراکز جديد و پهنه‌های مستعد و رو به توسعه شهری، با دسترسی‌های مناسب به معابر اصلی، خطوط و ايستگاه‌های اصی مترو، گسترش يافته است.

سكونت در پهنه فعاليت، با توجه به نظم عمومی فضاهای كار و فعاليت، معطوف به تثبيت سكونت موجود در فضاهای سنتی فعالیت (مانند بازار) و ساماندهی سكونت موجود در فضاهای فعاليت به شيوه‌ای مناسب و توأمان، برای سرزنده ماندن شبانه روز فضاهای فعاليت مدرن  (مانند مراكز و پردیس‌های شهری) است.

سه پهنه اصلی تجاری،اداری و خدمات (S1) ، مراکز وگستره‌های تجاری،اداری و خدمات (S2) و صنعتی-کارگاهی (S3)  پهنه فعالیت را دسته‌بندی می‌کند . هر کدام نیز شامل پهنه‌ها (فرعی) و در نهایت زیرپهنه‌هایی هستند که ملک و زمین مالکان با آن زیرپهنه‌ها نامگذاری می‌شوند و در اصل مشخصات ساخت‌وساز دارند. نامگذاری پهنه‌ها مشابه آنچه در پهنه سکونت توضیح داده شد ، می‌باشد.

پهنه اصلی تجاری،اداری و خدمات شامل پهنه‌های بازار(تجاری،خدماتی و فرهنگی ،S11) و محورها وگستره‌های تجاری،اداری و خدمات (S12) است .

پهنه S11  شامل زیرپهنه‌های بازارهای سنتی تهران (S111) و گستره‌ها و راسته‌های تجاری و خدماتی (S112) ، پهنه S12 شامل زیرپهنه‌های ویژه بلندمرتبه با طرح توجیهی (S121)، عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (S122)، عملکرد در مقیاس منطقه(S123)، عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای (S124) و گستره‌های ویژه بلندمرتبه با طرح توجیهی (S125) می‌باشد .

پهنه اصلی مراکز وگستره‌های تجاری،اداری و خدمات شامل پهنه‌های گستره‌ها و مراکز تجاری،اداری و خدمات (S21) و گستره‌ها و مراکز تجاری،اداری و خدمات با غلبه فرهنگی (S22) است .

پهنه S21 شامل زیرپهنه‌های گستره‌ها و مراکز ویژه بلندمرتبه با طرح توجیهی (S211) ، عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (S212) ، عملکرد در مقیاس منطقه (S213) وعملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای (S214) می‌باشد . پهنه S22 شامل زیرپهنه‌ عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (S221) وعملکرد در مقیاس منطقه‌ای، ناحیه‌ای و محله‌ای (S222) می‌باشد .

پهنه اصلی صنعتی-کارگاهی شامل پهنه‌های صنعت (S31)، گستره و محور کارگاهی-تولیدی (S32) و خدمات صنعتی و فنی (S33) است .

پهنه S31 شامل زیرپهنه‌های صنعت پاک با فناوری بالا و خوشه‌های صنعتی (S311) و مجتمع‌های صنایع کارخانه‌ای (S312) می‌باشد . پهنه S32 شامل زیرپهنه‌ کارگاه‌های تولید و تجاری (S321) و مجتمع‌های کارگاه‌های تولیدی (S322) می‌باشد . پهنه S33 شامل زیرپهنه‌ عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (S331) و عملکرد در مقیاس منطقه‌ای و ناحیه‌ای (S332) می‌باشد .

مشخصات حدود ساخت‌وساز هر زیرپهنه را در تصویر زیر و فایل کامل طرح تفصیلی می‌توانید مشاهده کنید .

نکات مهم زیرپهنه‌های فعالیت

در پهنه‌های S1 و S2 ، عقب نشینی توده ساختمان از مرز مالکیت به اندازه حداقل 3 متر جهت عبور و مرور و مکث مراجعه کنندگان الزامیست و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌گردد . این محدوده تحت مالکیت مالک و رسیدگی به آن از وظایف اوست . چنانچه امکان عقب نشستن ساختمان بنا بر نظر شورای معماری منطقه ممکن نباشد ، صدور پروانه بدون عقب نشینی بلامانع است .

در زیرپهنه‌های S121,S122,S123,S211,S212,S213 ایجاد پیلوت در جوار معبر عمومی ممنوع است . حداکثر ارتفاع مفید در طبقات همکف و اول در واحدهای تجاری با نیم طبقه 6.5 متر و در همکف و زیرزمین و اول بدون نیم طبقه 4.5 متر و احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری طبقه دوم به بالا ممنوع است.

در تمام زیرپهنه‌های فعالیت چنانچه مساحت زمین از حدنصاب اندازه قطعه و یا عرض معبر از حداقل موجود در تصویر بالا کمتر باشد ، از حداکثر تعداد طبقات ، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. اگر هم مساحت و هم عرض گذر از حداقل‌ها کمتر باشند ، دو طبقه از تعداد طبقات با تراکم متناظر کسر می‌گردد.این کاهش طبقات بایستی در حدی باشد که تعداد طبقات زمین‌های 300مترمربع و بیشتر از 3 طبقه کمتر نگردد .

احداث بنا در زیرپهنه S212 منوط به تأیید طرح توجیهی و در چهارچوب ضوابط آن پهنه مقدور است .

در تمام زیرپهنه‌ها به جزء S124 در قطعات کمتر از 300مترمربع ، تنها یک طبقه برای فعالیت با سطح اشغال 80درصد همراه با تأمین پارکینگ و رعایت حقوق قطعات همجوار با تأیید شهرداری منطقه مجاز است .

عرض گذر هیچ زمینی نباید از6 متر کمتر باشد .

در زیرپهنه S121 در قطعات 300 تا 1000 مترمربع، احداث حداکثر 9 طبقه با تراکم مجاز 420درصد مجاز است .

در تمام زیرپهنه‌های S1 و S2 جهت جلوگیری از تفکیک اراضی ، به قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و به قطعات با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه دو طبقه تشویقی با تراکم متناظر تعلق می‌گیرد. چنانچه تعداد طبقات 12 و بیشتر باشد ، به طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج بستگی دارد .

در تمام اراضی زیرپهنه S222 تهیه طرح موضعی ویژه و تأمین فضای سبز و باز در حداقل 50درصد سطح زمین الزامیست.

در زیرپهنه‌های S321,S322 تأمین فضای سکونت (پانسیون ، خوابگاه ، استراحتگاه کارکنان و مهمان پذیر) به شرط عدم دسترسی مستقل و در حد نیاز مجموعه در حداکثر 2 طبقه مجاز است .

صدور پروانه مسکونی در پهنه S ، برای معدود پلاک‌هایی که از قبل پروانه مسکونی و یا پایان کار داشته‌اند ، در حد تراکم موجود(حقوق مکتسبه) مجاز است.

در زیرپهنه S125 تمام ضوابط طراحی اعم از نوع بهره‌برداری ، نحوه بارگذاری ، سطح اشغال و تعداد طبقات بر اساس ضوابط بلندمرتبه‌سازی کمیسیون ماده پنج و ارائه گزارش طرح توجیهی مربوط به پیشنهاد شهردار منطقه  و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مقدور است . تازمان تصویب ضوابط بلندمرتبه‌سازی ، احداث بناهای بلندمرتبه (12طبقه و بیشتر) در سطح تهران به صورت موردی و با تصویب کمیسیون ماده پنج مجاز است .

در کلیه زیرپهنه‌های S12,S2,S3 اختصاص حداقل 20درصد عرصه از پلاک به فضای سبز الزامیست.

در زیرپهنه‌های S31 احداث بنا براساس طرح ویژه و پس از اخذ موافقت‌های اصولی مربوطه از دستگاه‌های وزارت صنایع و سازمان حفاظت محیط زیست مجاز است .

ارتفاع مجاز ساختمان در زیرپهنه‌های S312 , S322 , S332 حداکثر 10 متر و در S321 , S331 حداکثر 12 متر است .

در تمام زیرپهنه‌های فعالیت که توده ساختمان در شمال قطعه قرار می‌گیرد ،حصار محوطه و فضای باز بایستی فاقد دیوار بوده و از جداره نرم و شفاف و قابل رؤیت به ارتفاع 50 تا 80 سانتی‌متر به همراه نرده و حفاظ و ... استفاده شود .

در كليه زيرپهنه های فعاليت كه دارای طرح های موضعی است، تفكيك اراضی و املاك تا زمان تهيه و تصويب طرح ويژه مربوطه، ممنوع بوده و پس از آن نيز صرفًا در چارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است. همچنين تا زمان تهيه و تصويب طرح های مذكور، چنانچه مالك قطعه ای، تقاضای پروانه مسكونی داشته باشد، درچارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و ساير اشخاص حقيقی و حقوقی و آئین نامه اجرایی آن، در قطعات با مساحت کمتر از ٣٠٠ مترمربع صرفًا با سطح اشغال ٥٠ درصد و تراكم ساختمانی ١٠٠ درصد در ٢ طبقه روی زيرزمين و حداکثر تا سقف ٢٠٠ مترمربع زیربنای مفيد و در سایر اراضی صرفًا با سطح اشغال ٤٠ درصد و تراكم ساختمانی ١٢٠ درصد در ٣ طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ٣٠٠ مترمربع زیربنای مفید مجاز است.

در کلیه زیرپهنه‌ها استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی، صدور پروانه و پایان‌کار ساختمانی منوط به تأمین تمام پارکینگ‌های موردنیاز است در داخل و خارج ملک است .

در تمام زیرپهنه‌ها تعداد طبقات و تراکم مجاز از اولین طبقه فعالیت به بالا محسوب می‌گردد.

 

نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در پهنه مختلط "M"

پهنه مختلط محدوده‌ای از شهر است که کاربری آن چند وجهی بوده و به جهت نفوذ پهنه‌های کار و فعالیت به بافت مسکونی و بالعکس ترکیبی از تمام کاربری‌هاست . در اين پهنه اراضی خدماتی و تجاری و اداری با بافت مسکونی درهم آمیخته و علاوه‌بر برخی گستره‌ها ، عمدتا در حاشیه محورها شکل گرفته‌است.

دو پهنه اصلی فعالیت با مسکونی (M1) و فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی (M2) پهنه مختلط را دسته‌بندی می‌کند . هر کدام نیز شامل پهنه‌ها (فرعی) و در نهایت زیرپهنه‌هایی هستند که ملک و زمین مالکان با آن زیرپهنه‌ها نامگذاری می‌شوند و در اصل مشخصات ساخت‌وساز دارند. نامگذاری پهنه‌ها مشابه آنچه در پهنه سکونت توضیح داده شد ، می‌باشد.

پهنه اصلی فعالیت با مسکونی شامل پهنه‌های مختلط تجاری،اداری و خدمات با مسکونی (M11) و مختلط صنایع کارپاهی و خدماتی با مسکونی (M12) است .

پهنه M11  شامل زیرپهنه‌های محورهای مختلط فرامنطقه‌ای و بلند مرتبه با طرح توجیهی (M111) ، محورهای مختلط منطقه‌ای (M112) ، محورهای مختلط زیرمنطقه‌ای ؛ ناحیه‌ای و محله‌ای (M113) و گستره‌های مختلط (M114) و پهنه M12 شامل زیرپهنه‌های محورهای مختلط (M121) و گستره‌های مختلط (M122)  می‌باشد .

پهنه اصلی فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی شامل پهنه‌های مختلط فرهنگی-تفرجی (M21) و مختلط ویژه (M22) است .

پهنه M21 شامل زیرپهنه‌های مختلط با غلبه خدمات به ویژه فرهنگی و هنری (M211) و مختلط با غلبه تفرج و گردشگری (M212) می‌باشد . پهنه M22 شامل زیرپهنه‌ مختلط با غلبه سیاحت و زیارت ؛پیرامون امامزاده‌ها و بقاع متبرکه درون شهری (M221) مختلط بافت تاریخی-فرهنگی (M222) می‌باشد .

مشخصات حدود ساخت‌وساز هر زیرپهنه را در تصویر زیر و فایل طرح تفصیلی می‌توانید مشاهده کنید .

نکات مهم زیرپهنه‌های مختلط

در قطعات تمام زیرپهنه‌ها ضمن اختصاص طبقه همکف (در M111 همکف و اول) به کاربری غیرمسکونی به ویژه تجاری و خدماتی ، صدور پروانه با تأیید شهرداری و یکی از شیوه‌های زیر مجاز است :

-در طبقات بالای همکف تماما اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی

-در طبقات همکف و بالاتر ، تماما مسکونی  با تراکم مجاز زیرپهنه و سطح اشغال حداکثر 50 درصد

-در طبقات بالای همکف مختلط اداری و مسکونی و یا دفتاتر تجاری و خدماتی (با رعایت بند بعدی)

ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر اداری و یا تجاری در طبقات بالای همکف مشروط به طراحی ورودی مستقل از معبر برای واحدهای مسکونی و عدم ارتباط واحدها و طبقات مسکونی با غیرمسکونی ، مجاز خواهد بود .

در پهنه‌های M11 , M112 , M113 ، عقب نشینی توده ساختمان از مرز مالکیت به اندازه حداقل 3 متر جهت عبور و مرور و مکث مراجعه کنندگان الزامیست و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌گردد . این محدوده تحت مالکیت مالک و رسیدگی به آن از وظایف اوست . چنانچه امکان عقب نشستن ساختمان بنا بر نظر شورای معماری منطقه ممکن نباشد ، صدور پروانه بدون عقب نشینی بلامانع است .

در قطعات با مساحت بیش از 3000 مترمربع در زیرپهنه M111 ، ساخت‌وساز منوط به تهیه و ارائه طرح توجیهی سه بعدی توسط مشاورین حقیقی و حقوقی و بررسی و تأیید آن طبق دستورالعمل مصوب در شهرداری منطقه است .

ایجاد پیلوت در زیرپهنه‌های محوری مجاز نمی‌باشد .

حداکثر ارتفاع مفید طبقات همکف و اول تجاری 4.5 متر و با احداث نیم طبقه (حداکثر 2.3 متر) مجموعا 6.5 متر است .در طبقات تجاری بالای اول احداث نیم طبقه ممنوع است .

چنانچه در این پهنه بنایی به طور کامل مسکونی باشد ، احداث پیلوت برای تأمین پارکینگ یا لابی بلامانع است .

در تمام قطعاتی که توده ساختمان در شمال قطعه قرار می‌گیرد ،حصار محوطه و فضای باز بایستی فاقد دیوار بوده و از جداره نرم و شفاف و قابل رؤیت به ارتفاع 50 تا 80 سانتی‌متر به همراه نرده و حفاظ و ... استفاده شود .

افزایش ضریب سکونت براساس دستورالعمل و ویژگی هر منطقه با تأیید شهرداری منطقه بلامانع است .

اختصاص تمام واحدهای قطعات مختلط به کاربری مسکونی با تأیید شهرداری منطقه بلامانع است .

در تمام زیرپهنه‌های M1 چنانچه مساحت زمین از حدنصاب اندازه قطعه و یا عرض معبر از حداقل موجود در تصویر بالا کمتر باشد ، از حداکثر تعداد طبقات ، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. اگر هم مساحت و هم عرض گذر از حداقل‌ها کمتر باشند ، دو طبقه از تعداد طبقات با تراکم متناظر کسر می‌گردد.این کاهش طبقات بایستی در حدی باشد که تعداد طبقات باقی‌مانده روی زمین از 3 طبقه کمتر نگردد . کاهش طبقات در M2 به‌گونه‌ای انجام می‌گیرد که از 2 طبقه کمتر نگردد.

درصورتی که وسعت قطعه‌ای در M111 کمتر از 500 مترمربع و در M112 کمتر از 300 مترمربع باشد ، ضمن رعایت سطح اشغال زیرپهنه ، حداکثر تعداد طبقات 4 خواهد بود .

در پهنه M2 چنانچه مساحت زمینی کمتر از 300 مترمربع باشد ، حداکثر تراکم مجاز 100 درصد با سطح اشغال 50 درصد و در دو طبقه مجاز خواهد بود .

در تمام زیرپهنه‌های M1 و M2 جهت جلوگیری از تفکیک اراضی ، به قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و به قطعات با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه دو طبقه تشویقی با تراکم متناظر تعلق می‌گیرد. چنانچه تعداد طبقات 12 و بیشتر باشد ، به طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج بستگی دارد .

در زیرپهنه M111 احداث بنای بلندمرتبه (12طبقه و بیشتر) در قطعات با وسعت حداقل 1000مترمربع ودرصورت درخواست مالک، با تهیه طرح توجیهی شامل گزارشات توجیهی شهرسازی، ترافيکی،معماری،طراحی ٣ بعدی و حجمی اقتصادی،زیست محیطی و در صورت لزوم سایر گزارشات به همراه تعیین سطح اشغال، بارگذاری، تخصیص فضای سبز و باز و تصویب در كمیسیون ماده پنج شهر تهران، مجاز است. بدیهی است که در این گونه زمین ها حداکثر سطح اشغال از طبقه دوم به بالا، نباید از ٣٠ درصد تجاوز نماید.

برای كلیه قطعات تا ١٠٠٠ مترمربع وسعت، در زيرپهنه‌های M221 , M222 که دارای طرح ویژه هستند ، تا زمان تهیه و تصویب طرح های مذكور، اگر مالک قطعه ای، تقاضای پروانه مسکونی، تجاری یا اداری داشته باشد، صدور پروانه با حداكثر تراکم ١٠٠ درصد، حداكثر سطح اشغال ٥٠ درصد و تعداد طبقات ٢ طبقه روی پیلوت یا زیرزمین، مجاز است.

 

دانلود فایل طرح تفصیلی تهران