اضافه‌پرش آپارتمان‌های 22 منطقه پایتخت محاسبه شد

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

نشانگر دستگاه حباب‌سنج مسکن در این تابستان، از حد قرمز رنگ گذشت. حباب قیمت آپارتمان‌های پایتخت که ابعاد آن از روی «نسبت قیمت به اجاره‌بها» محاسبه می‌شود به بیشترین میزان خود طی همه سال‌هایرسیده – از زمان ثبت داده‌های آماری بازار مسکن – رسیده است. سقف متعارف این نسبت در دوره‌های قبلی جهش مسکن، عدد ۲۴ تا ۲۵ بود، اما در این تابستان این عدد به ۵/۳۱ رسید. «اضافه-پرش» در مناطق مختلف تهران به‌خصوص دو نیمه شهر متفاوت است. سطح قیمت مسکن در صورت تخلیه حباب – برگشت به سطح متعارف – برآورد شده.

نسبت «قیمت به اجاره» تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن در سال‌جاری، قله جدیدی را فتح کرد. بررسی نشانگر دماسنج ملکی در ۲۲ منطقه شهر تهران نشان می‌دهد: در تابستان سال‌جاری، نسبت قیمت به اجاره به شکل بی‌سابقه‌ای با رشد مواجه شده و به سطح ۵/ ۳۱ رسیده است.

با استناد به آخرین آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن مناطق ۲۲ شهر تهران در تابستان ۹۹ که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است، آخرین داده‌های مربوط به نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R یاد شده و به نوعی دماسنج ملکی شناخته می‌شود، نشان می‌دهد همچون دو فصل پیش از آن، رابطه بین قیمت و اجاره مسکن از حد متعارف و معمول خارج شده و درون دامنه متعارف قرار ندارد.

در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P/ R به‌طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این در حالی است که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می‌دهد.

این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره‌داری برای موجران و مالکان مسکن نیز محسوب می‌شود. در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره‌بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش قیمت مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن یا باید افت یا ثبات قیمت مسکن رخ دهد یا سطح اجاره‌بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت مجدد احیا شود. اما در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش قیمت را دارد.

نکته مهم که بیانگر تفاوت معنادار وضعیت حباب بازار مسکن و خروج «نسبت قیمت به اجاره» از محدوده متعارف در مقایسه با فصول گذشته است، رشد همزمان اجاره‌بها با جهش قیمت مسکن است. در وضعیت عادی در صورتی که اجاره‌بها با رشد قابل‌توجه مواجه شود این نسبت مجددا احیا می‌شود اما در حال حاضر به دلیل آنکه جهش قیمت مسکن با اضافه پرش همراه بوده حتی رشد قابل‌توجه اجاره‌بها نیز نتوانسته به کمک احیای این نسبت‌ بیاید. به تعبیر دیگر استمرار حدود ۵/ ۲ سال جهش قیمت مسکن سبب شده تا هم‌اکنون ابعاد حباب در این بازار به شکل بی‌سابقه‌ای نسبت به دوره‌های مشابه گذشته افزایش پیدا کند. هرچند که همچنان حباب شکل گرفته در بازار مسکن نسبت به حباب بازار زمین ابعاد کوچک‌تری دارد.

براساس داده‌های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن پایتخت در تابستان ۹۹، نسبت قیمت به اجاره مسکن یا همان P/ R در سطح ۵/ ۳۱ قرار گرفته که نشان می‌دهد قیمت مسکن در معاملات منعقد شده بیش از ارزش واقعی، افزایش پیدا کرده است.

با وجود آنکه پایان سال گذشته، اولین قله تاریخی این نسبت ثبت شد اما روند افزایش به پایان سال گذشته محدود نشد. به‌طوری که آمارهای رسمی نشان می‌دهد نسبت قیمت مسکن به اجاره در سال ۹۸ معادل ۲۵ بود که نشان‌دهنده خروج از وضعیت متعارف بود. البته در برخی از ماه‌های فصل زمستان سال گذشته همچون بهمن ماه، این نسبت تا مرز ۳۰ نیز پیش رفت و در بهار امسال به مرز ۲۶ رسید.

حباب مسکن در شرایطی از سطح ۲۶ در بهار ۹۹ به سطح ۵/ ۳۱ در تابستان امسال رسید که در همین بازه زمانی اجاره‌بها نیز با رشد قابل‌توجهی همراه بود. به‌طوری که رشد نقطه‌ای اجاره‌بها در تابستان امسال حدود ۵۰ درصد ثبت شد که به نوعی یک رشد کم‌سابقه در تاریخ نوسانات بازار اجاره مسکن بود.

اگر در این مقطع زمانی اجاره‌بها افزایش پیدا نمی‌کرد بخشی از ابعاد جهش حباب قابل توضیح بود چراکه نسبت قیمت به اجاره به شدت افزایش پیدا می‌کرد اما بیشتر شدن این حباب با توجه به رشد اجاره‌بها، نشان می‌دهد اضافه پرش شدید قیمت مسکن طی این دوره بوده است.

شاید در ابتدا تصور شود که در تمامی دوره‌های زمانی که جهش قیمت مسکن رخ می‌دهد حباب این بازار تا چنین ابعادی گسترش پیدا می‌کند و این نسبت به همین میزان از محدوده متعارف خارج می‌شود اما بررسی و مقایسه این دوره با دوره‌های گذشته جهش قیمتی حاکی از آن است که طی تمامی دوره‌های گذشته، بزرگ شدن ابعاد حباب مسکن تا این میزان بی‌سابقه بوده است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد همزمان با جهش قیمتی سال ۷۵، حباب مسکن معادل ۲۴، در سال ۸۶ معادل ۳/ ۲۱ و در سال ۹۲، معادل ۱۸ بوده است. در نتیجه بروز چنین حباب قیمتی در بازار مسکن سال‌جاری به معنای آن است که قیمت در جریان جهش دچار اضافه پرش شده و سطح قیمت اسمی مسکن برای بازگشت معاملات مصرفی در بازار مسکن، لازم است کاهش پیدا کند.

ضمن اینکه بررسی شرایط متغیرهای بیرونی که طی دو سال گذشته شارژکننده تورم و جهش قیمت مسکن بود نیز، طی ماه‌های اخیر با تغییر مواجه شده‌اند (ریسک غیراقتصادی کاهش پیدا کرده و منجر به کاهش انتظارات تورمی شده است) در نتیجه زمینه برای کاهش قیمت اسمی وجود دارد که می‌تواند به معنای بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش باشد.

بررسی‌ها حاکی از آن است که اگر نسبت قیمت به اجاره که باعث شده حباب حداکثری شود، بخواهد به حدود متعارف یعنی ۲۴ تا ۲۵ برسد، با فرض اینکه نرخ اجاره‌بها در سطح فعلی باقی بماند، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران باید به‌طور میانگین به ۲۰ میلیون تومان برسد؛ چراکه در شرایطی که تقاضای سرمایه‌ای به‌عنوان تنها گروه اصلی خریدار هم‌اکنون در بازار حضور ندارد بنابراین بستر مناسب برای کاهش قیمت وجود دارد.

البته اگر رشد اجاره‌بها همچون شیب فصل تابستان باشد، احتمالا سطح قیمت مسکن بعد از تخلیه حباب، بالاتر از ۲۰ میلیون تومان قرار می‌گیرد. بررسی حباب قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران براساس اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد ابعاد حباب مناطق یک، ۲ و ۳ از میانگین شهر بالاتر است. در حالی که نسبت قیمت به اجاره در کل شهر تهران طی فصل تابستان امسال معادل ۵/ ۳۱ بوده که این نسبت برای منطقه یک معادل ۵/ ۳۸، برای منطقه ۲ معادل ۳۴ و برای منطقه ۳ معادل ۳۴ بوده است.

وضعیت حباب مسکن در دو منطقه مصرفی ۴ و ۵ نیز متفاوت از سه منطقه نخست بود به‌طوری که نسبت قیمت به اجاره حول و حوش میانگین شهر یعنی ۳۱ بوده است. این وضعیت بیانگر آن است که مناطق گران و لوکس شهر تهران از اضافه پرش بیشتری نسبت به مناطق مصرفی برخوردار بوده‌اند. در عین حال حباب قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ دارای ابعاد کوچک‌تری بوده است. گزارش رسمی مرکز آمار ایران، حاکی از آن است که نسبت قیمت به اجاره در این مناطق معادل ۷/ ۲۷ بوده است.

همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد از ابتدای سال ۹۶ تا نیمه سال گذشته، تورم مسکن در نیمه شمالی شهر تهران بیش از نیمه جنوبی شهر بوده اما از نیمه دوم سال ۹۸ تاکنون، نیمه جنوبی شهر بر نیمه شمالی و لوکس شهر به لحاظ سرعت قیمت مسکن سبقت گرفته است.

در ماه گذشته نیز میزان رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر از نیمه شمالی شهر تا حدودی بیشتر بوده اما باتوجه به روند گذشته، حباب قیمت بازار مسکن نیمه شمالی شهر بیش از جنوب بوده است. این روند به معنی آن است که اگر ریزش قیمت در نیمه شمالی شهر طی ماه‌های آتی رخ دهد احتمال زیاد بیشتر و سنگین‌تر از نیمه جنوب شهر خواهد بود.

در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، وضعیت حباب قیمت مسکن در منطقه ۲۲ بسیار متفاوت‌تر از سایر مناطق بوده است. به گونه‌ای که نسبت قیمت به اجاره در این بازه زمانی در این منطقه به ۳۵ رسیده که تقریبا به منطقه یک نزدیک است. به نظر می‌رسد به یک علت اصلی شتاب رشد قیمت بیش از میزان سایر مناطق بوده است.

در سال‌های اخیر بخشی از متقاضیان مسکن که محدوده مناطق ۵ یا ۲ را برای خرید انتخاب کرده بودند به دلیل رشد قیمت در این مناطق، محدوده انتخابی خود را تغییر دادند و برای خرید مسکن به این منطقه مهاجرت کردند؛ در واقع منطقه ۲۲ شهر تهران که تا پیش از این رشد قیمت چندانی را در بازار ملک تجربه نکرده بود با هجوم بخش زیادی از متقاضیان مصرفی نه‌تنها عقب ماندگی خود در حوزه رشد قیمت را جبران کرد بلکه در حال حاضر از حد متعارف نیز بیشتر رشد کرده است.